文(wén)：任(rèn)泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日(rì)召(zhào)开的全国住房和城乡建设(shè)工作会议提出(chū)“有条件的可以(yǐ)进行现房销售”，不足(zú)一个月(yuè)时间(jiān)，已有山(shān)东、安徽(huī)、河南、四川、广(guǎng)东等地(dì)明确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用(yòng)你(nǐ)的钱(qián)，建你的房子，还烂尾了(le)，这(zhè)是(shì)对(duì)购房者(zhě)的不(bù)公(gōng)平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没(méi)钱没实力(lì)的别建了，不能把包袱甩给老百姓和(hé)社会，这是(shì)房地产(chǎn)从大开发时代步入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是对(duì)购房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓的(de)最大(dà)保护。98年房(fáng)改时(shí)，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在(zài)全国(guó)套户比超过1，从大开发(fā)进(jìn)入(rù)存量(liàng)时代，对购房(fáng)民众不公平的(de)预售制已经过时了，该取消(xiāo)了(le)，改为现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然(rán)二次房改(gǎi)是个(gè)技(jì)术活，兼顾化(huà)解(jiě)停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢(huī)复(fù)市场(chǎng)信心(xīn)以(yǐ)及(jí)长效机制(zhì)，长效机制四(sì)大关(guān)键是推(tuī)动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地(dì)产税(shuì)。如果按(àn)照经济规律办事，中国一定能(néng)实现房地产软着陆和长期平(píng)稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什(shén)么要取消预售制、改为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的单方面(miàn)不公(gōng)平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的风(fēng)险(xiǎn)。从(cóng)个人层(céng)面看，预售制对购房(fáng)者非常不公平，比(bǐ)如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担(dān)银行利息(xī)，还(hái)要承担延迟交房、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证延期(qī)办理甚至不能交房的风险。从行(xíng)业层面看，预售制助推部分(fēn)房企过(guò)度举债、高杠杆扩(kuò)张，若(ruò)遇到下行周期，会(huì)引发(fā)资(zī)金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列风险。取消预售制(zhì)，改为现房销售，这样(yàng)有助(zhù)于落实中央房(fáng)住不(bù)炒精神、有(yǒu)助于保障购房老百(bǎi)姓权(quán)益、有助(zhù)于房企稳健发展，一(yī)举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么(me)建议(yì)取消预售制度(dù)？预售制度(dù)怎么来的(de)？国外什么情况？简单科(kē)普(pǔ)一(yī)下：商品房预售最(zuì)早源于中国香(xiāng)港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的(de)方式。98年房改，由(yóu)于(yú)商(shāng)品房(fáng)短缺，房企缺资(zī)金，借(jiè)鉴中国香港，引(yǐn)入了(le)商品房预售(shòu)制(zhì)度。其实，当前世界不少国家存在预(yù)售制。但是(shì)，重点来了！发达国家一(yī)般有严格的(de)监管保障措施，开发商在项(xiàng)目(mù)获(huò)得政府批准后(hòu)才可以开始销售，买家在(zài)购买期房(fáng)后并非像中(zhōng)国一样在支(zhī)付完首付款后从银行一次性(xìng)贷款支付剩余全部(bù)房款，而是根(gēn)据开发商(shāng)工程进度(dù)在完全交房(fáng)前进行分期支(zhī)付(fù)。所以，预(yù)售制度是需要严格的资金监(jiān)管、分期支付以(yǐ)及违约处(chù)罚措施作为保(bǎo)障的，如果没有这(zhè)些保(bǎo)障(zhàng)措(cuò)施，一定(dìng)会触发(fā)风险，对购房(fáng)民众不公平，所以不如借(jiè)机(jī)取消预售制度，以后改(gǎi)为现房销售。客观讲预售制度有一(yī)定历史阶段性，现(xiàn)在中国住(zhù)房进入(rù)存量时代，取消(xiāo)预售(shòu)制度有助于降负(fù)债降杠(gāng)杆，不(bù)再(zài)把烂尾风险甩(shuǎi)给(gěi)老百(bǎi)姓和(hé)社会(huì)，当(dāng)然(rán)这需要配套(tào)房企(qǐ)债务重组、复工保交楼、恢(huī)复市场信心(xīn)和(hé)房地产长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)。这是个技术活(huó)，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国一(yī)定能化解这个难(nán)题，让(ràng)房地产回归实体经济和居住属性(xìng)，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消(xiāo)预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的(de)营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民(mín)众的(de)最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开(kāi)发商(shāng)的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。所(suǒ)有商业的(de)本质是(shì)向(xiàng)善(shàn)，是以客户(hù)为中(zhōng)心，房(fáng)地(dì)产(chǎn)也(yě)不能例外，老百(bǎi)姓买房子是天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一(yī)家人(rén)。从这个角度，取(qǔ)消预售制、实(shí)施现房销售是(shì)实现(xiàn)老百(bǎi)姓安居乐业(yè)、社会长治久(jiǔ)安(ān)、行业企业健康发展的重大(dà)措(cuò)施。在当前(qián)的情(qíng)况(kuàng)下，取消预(yù)售制要结合(hé)稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当(dāng)期三好生、新模式等综合(hé)施策(cè)。

　　作者十年前在国务院发展研究中(zhōng)心(xīn)参与(yǔ)财税改革方(fāng)案研(yán)究时，对(duì)预(yù)售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆(gān)率等进行过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考(kǎo)后来形(xíng)成的专(zhuān)著《房地产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商(shāng)品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化(huà)进程，但背后潜(qián)藏的风险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方(fāng)全(quán)程(chéng)监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房(fáng)烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金(jīn)保险保(bǎo)护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交易(yì)立法(fǎ)，设置期房(fáng)预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代(dài)在(zài)中国(guó)香港，楼宇出租是(shì)地(dì)产行业盛行的(de)方式，但有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等(děng)问题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推行公共房屋制(zhì)度，许(xǔ)多人栖身(shēn)于(yú)木屋或者其他临(lín)时住宅，住房的需求是相当高(gāo)，不过(guò)大多数居(jū)民的储蓄(xù)很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数(shù)以一整(zhěng)栋楼(lóu)为单位(wèi)，需要雄厚的资金实(shí)力才能购买。虽然楼宇出租是中国香(xiāng)港地产行业盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问题。针对这(zhè)一系列(liè)问题，不少地(dì)产(chǎn)商开始探求(qiú)新的方式(shì)，如(rú)把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然(rán)后(hòu)将(jiāng)楼(lóu)宇分层(céng)出售。这模式(shì)一经推行(xíng)，购买楼宇的市民数量有所增加(jiā)，开发(fā)商资(zī)金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地(dì)产销(xiāo)售，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式。1953年(nián)底(dǐ)霍英(yīng)东创办立信置业有(yǒu)限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳(bó)运业务的(de)经验，对于商(shāng)品(pǐn)流(liú)通、资(zī)金周转有着独到的见(jiàn)解，在(zài)努力寻求方法加快自身资金周(zhōu)转。当时其在购下九龙的一块(kuài)地盘(pán)后，除了分层出售、还印(yìn)发售楼说明书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的地势环境、建筑材料(liào)、分(fēn)层价格(gé)、订购(gòu)方法等(děng)。此(cǐ)外，“卖(mài)楼花”是另外一个(gè)亮点，即先(xiān)收取买家的订(dìng)金，采用类似租金的分期付款形式，等新(xīn)楼(lóu)落成时(shí)，收齐买家(jiā)的钱，买家(jiā)就拥有了自(zì)己的房产。这种方式(shì)减轻(qīng)了民众(zhòng)购房(fáng)的资金压力，加速(sù)了房(fáng)屋的(de)建(jiàn)造和销售，也解决了(le)制造(zào)商的资金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的销售模(mó)式成(chéng)为当时中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)房地产市场的一大(dà)特色，纵观中(zhōng)国香港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高(gāo)效率地解决了核心的住房供不应求的问题，使房市发(fā)展进入新(xīn)阶段(duàn)。

　　预售(shòu)楼花模式推动(dòng)了(le)中国香港楼市几十年(nián)繁荣，但期间也(yě)出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部门(mén)不断完善、规(guī)范(fàn)化，建(jiàn)立健全的监(jiān)管机制，促进(jìn)市场(chǎng)健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费用(yòng)超支停(tíng)工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后(hòu)，中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港管理部门提升(shēng)了对(duì)于预(yù)售楼花制度的监(jiān)管，即要(yào)求开发商在(zài)预售前，确保(bǎo)地价款已(yǐ)经全部支(zhī)付，还要证明自身(shēn)有资金等(děng)能力把项目完(wán)成(chéng)，资金(jīn)需放入律师(shī)所托管(guǎn)，支取时需(xū)律所和建(jiàn)筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港要(yào)求律师行在银行开设的信(xìn)托账户（监(jiān)管账户）、开发商操作(zuò)等采取全透(tòu)明化(huà)机制，且银(yín)行的责任上升，如出现(xiàn)房(fáng)屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大风险方，后续需自身(shēn)推(tuī)动女生摸你头发暗示什么，女生摸你的头发代表什么项目完工。随着监管体系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中国内地(dì)版预售制”

　　二十世(shì)纪(jì)九十(shí)年代，中国内地面临住房需求大和供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国(guó)内地优先(xiān)发展重(zhòng)工业，强(qiáng)调基础建设，这一导向(xiàng)使前期发展(zhǎn)工业化的进程(chéng)大于城市化进程，唯有解决住(zhù)房基础(chǔ)等(děng)城(chéng)市化配套(tào)问题，才能进(jìn)一步推进城市(shì)化。但当时推行的(de)是“统一管理，统一(yī)分配，以租养房(fáng)”的福利分房制度，住房市(shì)场发展起步较晚、增速较慢(màn)，福利分房制(zhì)度也出现了(le)分(fēn)配不(bù)公、效率低(dī)、配(pèi)套(tào)差等(děng)问题，因此(cǐ)福利(lì)分房制度不再适用(yòng)于当(dāng)时的国(guó)情。叠加房地(dì)产市场面临商品房的(de)需求量大，而社(shè)会缺(quē)少大型房地(dì)产开发商(shāng)，商品房供应量小的困境(jìng)，此时引(yǐn)入中(zhōng)国香港(gǎng)的(de)“卖楼花(huā)”模式无疑是对(duì)内地(dì)房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的一(yī)针强心(xīn)剂。从(cóng)1994年起，中国(guó)内地逐步引进中(zhōng)国香港预售(shòu)商(shāng)品房制(zhì)度，先后出(chū)台(tái)多项文件，大力支持国内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快(kuài)住房建设(shè)的通知》文件，决定停止住(zhù)房无偿实物分配，逐步实(shí)行(xíng)住(zhù)房分配货币(bì)化、住房供给商品(pǐn)化、社(shè)会(huì)化的住房新体制(zhì)，从计划经(jīng)济下的福利分房转向市场经(jīng)济的商品房。房地(dì)产市场采用预售制，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了房企缺少资(zī)金和开(kāi)发时间周(zhōu)期长的两大难题，开发商以预售款撬动下一个项(xiàng)目的开(kāi)发(fā)，形成滚动开发模式(shì)，住房供应速度(dù)加快(kuài)。自(zì)此中(zhōng)国内(nèi)地开(kāi)始房(fáng)改货币化(huà)，中国(guó)人民银行等多方迅速出台(tái)相关的信贷政(zhèng)策，支持购(gòu)房者，极大(dà)作用推(tuī)动(dòng)了房地(dì)产市场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖(mài)楼(lóu)花”模式后，经调整(zhěng)形成契合中(zhōng)国内地的(de)商品(pǐn)房(fáng)预售制度。预售制的初衷是为了缓解房企资(zī)金(jīn)压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发(fā)企业将正在建(jiàn)设中的房屋预先出售给购房者(zhě)，由购房者支付定金或房款的行为。区别于(yú)中国(guó)香港，在(zài)中国内地实践(jiàn)过程(chéng)中(zhōng)，商品(pǐn)房预售流程为：房地产开发(fā)商办理预售许可证(zhèng)-签订(dìng)商品房买卖合同(tóng)-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一(yī)次性付清首(shǒu)付款，并采用银(yín)行贷款的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商可(kě)能已拿到(dào)了全部购(gòu)房款，这点与中国香港的(de)按照工程进度付款有(yǒu)所不同(tóng)。对(duì)中(zhōng)国内(nèi)地的开发商而言，预售制商品房也开启了高(gāo)周(zhōu)转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内地商品房销售(shòu)的(de)最(zuì)主要方式，预售制极大缩(suō)短房企现(xiàn)金回笼周期，同时增加市场商品房供应(yīng)，推动(dòng)了(le)城镇化(huà)发展进程(chéng)。预售制在过去20多年对中国内地房地产市场的稳步发(fā)展起到了重要作用，不仅解决了房地产市场快速发(fā)展阶段的资金(jīn)需求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居(jū)民(mín)从筒(tǒng)子楼住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房(fáng)事(shì)业取(qǔ)得巨(jù)大进步，数十(shí)年(nián)时(shí)间走完发达(dá)国(guó)家几百年城镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程进入(rù)快速发展时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿(yì)人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面(miàn)积由7438平方公(gōng)里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发(fā)布的(de)《中国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存量从(cóng)不到14亿(yì)平增至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇人均(jūn)住房建筑面(miàn)积从(cóng)8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前(qián)已成为中国内(nèi)地(dì)商品(pǐn)房销售最主要(yào)方式，2005年中国内(nèi)地商品(pǐn)住(zhù)宅期房(fáng)销售面积占总销(xiāo)售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积达(dá)15.6亿平，比重上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推动(dòng)了中国(guó)内地房地(dì)产行(xíng)业的发展(zhǎn)。中国内地房(fáng)地产历经二十多(duō)年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标(biāo)大幅增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合(hé)增速17.8％。商品房销(xiāo)售面(miàn)积和销售金额分别从(cóng)1.5亿平(píng)增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至(zhì)18.2万(wàn)亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发展(zhǎn)，房地产企业(yè)从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年(nián)来房地产也(yě)成为(wèi)拉动中国内(nèi)地经济(jì)高(gāo)增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产带(dài)动的上下游(yóu)产业链特别长，高达(dá)50多个行(xíng)业。2020年房(fáng)地(dì)产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献），房地产(chǎn)带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产对金融、批发(fā)、建(jiàn)材的带动(dòng)最(zuì)为明(míng)显。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资占(zhàn)全社会固(gù)定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地(dì)产开(kāi)发投资占固定(dìng)资产(chǎn)投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占(zhàn)银(yín)行各(gè)项贷款余(yú)额(é)的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超(chāo)过三分之(zhī)一。从房地产融资存量占(zhàn)社融(róng)存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将导致银行不良率大幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从居民财(cái)富(fù)效应(yīng)渠道，根(gēn)据我们的《中国(guó)住(zhù)房市值(zhí)测算报告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的(de)10.8万亿(yì)美元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德(dé)国的(de)64％。中国(guó)住房市值(zhí)与股(gǔ)债(zhài)房市值的(de)比例(lì)较(jiào)高，主(zhǔ)要(yào)是因为住房市值高，以(yǐ)及中国资本市场发育尚(shàng)不成熟，直接融资比(bǐ)例较低，股票(piào)、债券市值较(jiào)低，居民投资(zī)渠道(dào)缺乏(fá)。

　　不(bù)可(kě)否认，预售(shòu)制背后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交货，预售制是对(duì)购买者的单(dān)方面不(bù)公平制度(dù)，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎(hū)承担了(le)所有(yǒu)商品不能交付的风险。比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此(cǐ)期(qī)间(jiān)，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要(yào)承担(dān)延迟交(jiāo)房、“一房(fáng)二卖”、房屋(wū)质(zhì)量(liàng)、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房(fáng)等风险。另外，购房者和开发商之间的购(gòu)房合同、购房者和银行的按(àn)揭贷款合同(tóng)是两(liǎng)个独立的合同关(guān)系，如果开发(fā)商发生违约，购(gòu)房者(zhě)只(zhǐ)能根据购房合同向开发商主张权(quán)力，但依旧(jiù)需要根据按揭(jiē)贷款合同按时向(xiàng)银行进(jìn)行贷(dài)款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从(cóng)行业层(céng)面看(kàn)，预售制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进行影(yǐng)响(xiǎng)自身信用和购房者对行业(yè)的信(xìn)心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为按揭贷(dài)款(kuǎn)的发放方，一旦房(fáng)企因为(wèi)市场波动或经(jīng)营不善，出现(xiàn)资金链(liàn)断(duàn)裂(liè)等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者(zhě)签订的预售合同和按(àn)揭合同，已(yǐ)经从(cóng)银行(xíng)获得房款，如(rú)果购房者丧失还款能力或(huò)短期不能(néng)还款等，则风(fēng)险完全(quán)由银(yín)行承(chéng)担，银行(xíng)将面(miàn)临较(jiào)大的(de)坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的预(yù)售监管资金(jīn)去(qù)哪了？楼盘(pán)“烂(làn)尾”，归根(gēn)结底两(liǎng)个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在(zài)2004版(bǎn)的《城市商品房预售管理(lǐ)办法》中明确规定(dìng)了(le)开发企业预售商品(pǐn)房所(suǒ)得款(kuǎn)项应当用(yòng)于(yú)有关的(de)工程建设(shè)，商品房预售款监(jiān)管(guǎn)的具体办法，由房地产管理(lǐ)部(bù)门制定。但多年以来(lái)全国并没有统一的预(yù)售资金监管规定，各地实行“一城一(yī)策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监管资金(jīn)比例(lì)为总(zǒng)预(yù)售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州(zhōu)、合(hé)肥等城(chéng)市(shì)则按(àn)照项目(mù)的建安成本乘以建筑面积或(huò)者项目工程总额报价计算重(zhòng)点(diǎn)资(zī)金。而(ér)事(shì)实是，不少购房款未进(jìn)入监管账户、或(huò)进入监(jiān)管账户后被挪(nuó)用(yòng)，导致楼盘没有(yǒu)资金继(jì)续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月(yuè)供(gōng)却(què)被迫继续还(hái)款。那么，监(jiān)管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去(qù)房地(dì)产大开发时代的高周(zhōu)转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管(guǎn)账(zhàng)户资金，是行业“潜规(guī)则”。比如(rú)工程总承包(bāo)方，以(yǐ)工(gōng)程建设名(míng)义(yì)，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再(zài)由工程方将资金转(zhuǎn)给(gěi)房企(qǐ)，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工(gōng)程进度所需。通过这(zhè)些(xiē)方式(shì)套取的资金(jīn)，在房(fáng)企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资(zī)金(jīn)流动性，房企(qǐ)抽调资金(jīn)统筹拿(ná)地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种资金循(xún)环高(gāo)周(zhōu)转模(mó)式，但(dàn)一定程度(dù)上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以(yǐ)下特(tè)点：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保护：对(duì)于购房(fáng)者预付资金，一(yī)般设(shè)有定(dìng)金或预付(fù)款保护机(jī)制(zhì)，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要(yào)求(qiú)购房者支付的预付款(kuǎn)比(bǐ)例相对(duì)较低，绝大部分(fēn)房款在房(fáng)屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一般以定金方式支付(fù)，或按工程进度分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按(àn)照工程进度逐渐发(fā)放，购房者开(kāi)始月(yuè)供；二(èr)是房(fáng)屋交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾(wěi)保护：为预售商品房提供期房烂(làn)尾保险，在商(shāng)品房出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保(bǎo)障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋(wū)交付质(zhì)量的保障有两种(zhǒng)方(fāng)式，一是期房由政府(fǔ)或(huò)第(dì)三(sān)方验收(shōu)合格(gé)并提(tí)供(gōng)验收凭证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购(gòu)房者支(zhī)付的房款(kuǎn)。二是开发商(shāng)为购房者(zhě)提供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全程监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期(qī)房定(dìng)金一(yī)定期限(xiàn)内无条(tiáo)件返还，最(zuì)低(dī)首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后(hòu)按(àn)揭还(hái)款，交(jiāo)付(fù)前资金由(yóu)第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根(gēn)据美国官(guān)方数据，2021年(nián)美国平均首付(fù)比例为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方面，除定(dìng)金或首付外，购房(fáng)者在房屋交付(fù)后通过按揭贷款支付剩(shèng)余(yú)房款。

　　资(zī)金监管方面，美(měi)国(guó)为防止(zhǐ)开发商挪用(yòng)资金，购房者的定(dìng)金及首付款由第三方公证(zhèng)行(xíng)或产(chǎn)权保险公司的信托账(zhàng)户(hù)监管。如果开发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾(wěi)，购房者资金可通过(guò)申(shēn)请仲(zhòng)裁取回(huí)，且不承担任(rèn)何(hé)责任与损失。而开(kāi)发商在房屋建设过程中的资金全部(bù)来(lái)自银行，银行(xíng)根据工程进度(dù)向开发商(shāng)提供一(yī)定比例的贷款，由于开发商挪(nuó)用资(zī)金直接损害银行(xíng)利益，银(yín)行有充分(fēn)动(dòng)机(jī)监管开发商施工进度。开(kāi)发商在房屋(wū)交(jiāo)付时需(xū)取得由政府(fǔ)相(xiāng)关部门(mén)经审查后发放的验收(shōu)凭证(zhèng)，通过验收凭(píng)证(zhèng)向银行得(dé)到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付(fù)购房，房款按(àn)建造工期进度支付，按揭按工期放款后(hòu)还贷(dài)，房贷(dài)利(lì)率(lǜ)采用固定(dìng)利率(lǜ)，开发商或购(gòu)房(fáng)者可购(gòu)买期(qī)房烂尾保险(xiǎn)。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商在(zài)项(xiàng)目获批后即可(kě)预售(shòu)房(fáng)屋。签署购房(fáng)合同前，购房者需支付(fù)约2000欧的定金并(bìng)进行预约公证，签订合(hé)同后定金退还(hái)。如由于任何原(yuán)因(yīn)不能购(gòu)买(mǎi)，定金按照德国法律全部(bù)退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者需支付(fù)公(gōng)证费(fèi)和土地交易税(shuì)，分别为(wèi)房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德(dé)国没有规定最低首(shǒu)付比例，可零首(shǒu)付购房(fáng)。

　　余款方面(miàn)，德(dé)国也采取按工期支付(fù)房款的(de)制度(dù)，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比(bǐ)例因项目(mù)而(ér)异。一(yī)般来说，支付节点可分为公(gōng)证(zhèng)后、主体完工(gōng)、内部水(shuǐ)暖电路完工(gōng)、窗(chuāng)户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面(miàn)完(wán)工(gōng)、地板完工(gōng)、全(quán)部完工，支付比(bǐ)例(lì)可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支(zhī)付房(fáng)款前申请房贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用(yòng)固定利率(lǜ)，银行按施工节奏分(fēn)多次发放贷款，每笔贷款给(gěi)予购(gòu)房者一定使(shǐ)用(yòng)期限，期限结束(shù)后，购房者(zhě)开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保险(xiǎn)方面(miàn)，德国(guó)保险公司针对(duì)期房设(shè)计(jì)了两种保险，保险的功(gōng)能是当房屋出现重(zhòng)大延(yán)期或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开发商赔偿或(huò)修(xiū)复(fù)，开发商破产(chǎn)，由保险公司负责相应(yīng)赔偿(cháng)。保(bǎo)险由(yóu)开发商(shāng)或购房(fáng)者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机(jī)制，交房前(qián)付款比例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金(jīn)由(yóu)买卖双方律师(shī)严格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双(shuāng)方均有(yǒu)一名律师，负责(zé)沟通期(qī)房交(jiāo)易中的房产(chǎn)、资(zī)金、合同等各个环节(jié)，各环节内容确认无误后签(qiān)订(dìng)首付交(jiāo)换合(hé)同。

　　定金方(fāng)面，英国设(shè)置(zhì)了10％定金保险保护机制，当开发(fā)商(shāng)出(chū)现财务、经营问题(tí)时，购(gòu)房者10％的定金由保(bǎo)险公司赔(péi)付，而(ér)超出(chū)10％的(de)部分较难追回(huí)。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在(zài)合(hé)同签订21天内支付(fù)。

　　余款(kuǎn)支付(fù)环节，英国采取按工程进度付款的方式，但是(shì)交房前付(fù)款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必须经过房产公证(zhèng)公司的检验(yàn)验(yàn)收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管(guǎn)环节，英国期房(fáng)预售资金监管极为(wèi)严格，资金也(yě)由律师监管，在确(què)认工程进度、支付相关(guān)款项过程中，由买房(fáng)律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律(lǜ)师(shī)转给开发商，即(jí)资金在(zài)进入开发商账(zhàng)户前经过两道(dào)关口，有利于保障购房(fáng)者(zhě)资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期(qī)房预付(fù)款保全措施

　　日(rì)本期房(fáng)交易(yì)立(lì)法，定金超5％或1000万(wàn)日元时(shí)，开(kāi)发(fā)商必(bì)须完成“预售房定金保(bǎo)全措(cuò)施”，交房(fáng)前付款比例不(bù)超房款的20％，开发商违约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭(jiē)还款。

　　立法(fǎ)方面，日本(běn)二战结束后(hòu)由于房(fáng)屋(wū)供(gōng)给严重失衡，叠加(jiā)法律空(kōng)白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目(mù)前是唯一一部(bù)规范期房交易的(de)法(fǎ)律。

　　定金保护(hù)方面，根据日本《宅(zhái)地(dì)建物(wù)取引业法》，对购房(fáng)者支付(fù)定金超过5％或(huò)超(chāo)1000万日元的部分，法律要求开发商(shāng)必须完成(chéng)定金保全(quán)措施(shī)才可预售。什么(me)是定(dìng)金保全(quán)措施？即(jí)买卖双方签(qiān)订购房合同时(shí)，开发商向金(jīn)融机构或(huò)指定保证机构(gòu)或保(bǎo)险机构签订定金保证委托合(hé)同，设(shè)置购房者定金的保证或保险，并将相应的保证金(jīn)证明书交(jiāo)付给(gěi)购(gòu)房者(zhě)。除定金外，其他预先支(zhī)付(fù)的购房款也受该措施(shī)保护(hù)。若开发(fā)商倒闭(bì)导致期房烂尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明书(shū)向金(jīn)融机构或保(bǎo)证(zhèng)机构或(huò)保险(xiǎn)公司兑付(fù)，同时，开发商(shāng)需向购房者赔付违约金，一般(bān)约为房(fáng)价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环(huán)节，交房前只需(xū)支付最多不超20％的(de)定金(jīn)，签订购房合同后，购房(fáng)者即可向银(yín)行(xíng)申请(qǐng)贷(dài)款(kuǎn)，但交房后才(cái)开始(shǐ)按(àn)揭贷款(kuǎn)，除(chú)定金外的剩余房款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付(fù)尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按(àn)工程进度支(zhī)付，所有资(zī)金进银行专门(mén)项目资(zī)金(jīn)账(zhàng)户(hù)，交(jiāo)房后满1年保修期后(hòu)支付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支(zhī)付环节，新加坡(pō)开(kāi)发商(shāng)有统一的选购权合同以(yǐ)及订金返还机制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需(xū)支付(fù)5％房款(kuǎn)作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签(qiān)订购买(mǎi)合同(tóng)，不(bù)执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合(hé)同后，购(gòu)房者需支付15％的首付及印(yìn)花税，同时购房者向(xiàng)银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房同(tóng)样(yàng)采取(qǔ)按工程进(jìn)度付款的(de)方式，《发(fā)展商(shāng)条(tiáo)例》对期房付款流(liú)程做了统一详(xiáng)细(xì)规定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付(fù)节点一般为合同签订后(hòu)、地基(jī)完工、框架(jià)完工(gōng)、管道门窗(chuāng)等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程(chéng)进度放款，月供在(zài)此过程中随着(zhe)放出贷款的增加(jiā)而增加，未(wèi)放款(kuǎn)部分(fēn)无需(xū)月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的订金与付款(kuǎn)会存入银行专门的项目资(zī)金账(zhàng)户，账户(hù)资金提取须(xū)与房屋(wū)建设有(yǒu)关(guān)。房屋(wū)交(jiāo)付(fù)后，购(gòu)房者享(xiǎng)受1年(ni女生摸你头发暗示什么，女生摸你的头发代表什么án)的(de)房屋保修期，此后购房者支(zhī)付15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前(qián)房地(dì)产到(dào)了政策出手临界点，重点(diǎn)是保(bǎo)交(jiāo)楼和房企重组。一(yī)方面，加(jiā)大对(duì)刚需和改善型(xíng)需求的支持力(lì)度，长短(duǎn)兼顾妥善(shàn)应对局部停贷现象，重点是(shì)保交楼保复工保民生(shēng)，给予强有力的金融(róng)工具支持。另一方面，从现在起，对还在(zài)正常运转(zhuǎn)的(de)房企(qǐ)包(bāo)括(kuò)民营企业，加大支持(chí)力度，由优质房企牵头并购重组整(zhěng)个行(xíng)业，为每个(gè)房(fáng)企配套AMC和(hé)财团，给予金融(róng)工(gōng)具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾(gù)化(huà)解停(tíng)贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制。长效机制(zhì)四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融(róng)中(zhōng)性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违(wéi)约后定金保(bǎo)护(hù)机制，如将(jiāng)已(yǐ)支付定(dìng)金冻结至房屋交付阶段，保障购(gòu)房者(zhě)定金(jīn)安全。签订合同环(huán)节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房屋(wū)重大延期以及重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付(fù)环节(jié)，建立按(àn)工程进度付款(kuǎn)机制(zhì)或交(jiāo)房后按揭贷款机制，充(chōng)分保护购房(fáng)者的(de)权益。资金监(jiān)管环节(jié)，引入独立于开发商、银行的(de)第三方资金(jīn)监管机构，或由政府(fǔ)相(xiāng)关部门直接(jiē)监管，以此防止资金挪用(yòng)现(xiàn)象(xiàng)。交付环(huán)节，建立商品房保修期(qī)制度(dù)。保修期内，开发商应对房屋质(zhì)量问题全权负责、免费维修，购(gòu)房者在保修期(qī)结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制是大势所(suǒ)趋。一(yī)方面(miàn)，98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开(kāi)发(fā)进入存量(liàng)时代，对购房民(mín)众不公平的预(yù)售(shòu)制(zhì)已经(jīng)过时了，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售(shòu)。另一方(fāng)面(miàn)，取消预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，开发商(shāng)将拼(pīn)的不(bù)是五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即所得的(de)过硬的(de)产品质量和(hé)诚信，这才是(shì)对购房民众的最根(gēn)本最实质(zhì)的(de)保障(zhàng)，这样将极大的提(tí)升开(kāi)发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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