导读(dú)

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国房地产市场黄(huáng)金二(èr)十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅(zhái)销(xiāo)售面(miàn)积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年(nián)地产持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清(qīng)中国城镇存量住(zhù)宅真实情况(kuàng)，据此(cǐ)判断(duàn)中国(guó)未来地(dì)产趋(qū)势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存量极度过(guò)剩，事(shì)实(shí)是否如此？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人口(kǒu)普(pǔ)查(chá)调查数(shù)据显示城镇家庭户人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露(lù)的近6亿栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑(zhù)中，城镇建筑占(zhàn)比不(bù)到一成，其中还包括大量城镇非(fēi)住宅建筑(zhù)，如商业(yè)办公(gōng)楼、学(xué)校等，因(yīn)此6亿栋房屋中(zhōng)城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅占(zhàn)比极低。

　　七(qī)普显示中(zhōng)国城镇居民人均住宅间数(shù)为1.06间，但(dàn)居(jū)住舒适不是人均一(yī)间(jiān)房所能满足，它与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等(děng)因素密(mì)切(qiè)相(xiāng)关。中(zhōng)国(guó)的人均(jūn)住宅间数较发达国(guó)家还(hái)有(yǒu)很(hěn)大差(chà)距。人(rén)均住宅(zhái)间数大于1同样不(bù)意味着中国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测(cè)算发现(xiàn)中国(guó)城镇居民户(hù)均1套房，其中每户持有商品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根(gēn)据商品住宅套数、商(shāng)品住宅占比(bǐ)和城镇家庭户数(shù)，计算出(chū)城镇(zhèn)家(jiā)庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前(qián)城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期(qī)房顺利交付，直至2024年(nián)，中国每(měi)户城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅(zhái)，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着户户(hù)有房，然而事实上中国住(zhù)宅市场供(gōng)需并不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房地(dì)产市场的(de)住宅套(tào)户比(bǐ)会大(dà)于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无(wú)法满足流动人口的租赁和(hé)置业需(xū)求。全国(guó)总(zǒng)人(rén)口的近三(sān)成都是流动(dòng)人口，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从(cóng)而产生(shēng)了额外的住(zhù)宅(zhái)需求。

　　即便户均(jūn)一套(tào)房，中国未来地产仍有四大(dà)新增(zēng)需(xū)求动(dòng)力。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口规模缩小，一人(rén)户、两人户占(zhàn)比不断增加，导致家庭户数(shù)增多。小家庭化趋(qū)势(shì)将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分(fēn)化日益(yì)明显(xiǎn)，区(qū)域经(jīng)济资源分配的再集(jí)中吸引着人口流入，人口净迁入城(chéng)市的新增住(zhù)宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米(mǐ)的住宅建筑(zhù)面积。促(cù)成(chéng)“老(lǎo)破小”住宅(zhái)的(de)改(gǎi)造势在必行。

　　第四(sì)，中(zhōng)国的(de)人(rén)均住宅间数(shù)与人均住(zhù)宅建筑面积均(jūn)较发(fā)达国家有(yǒu)着不(bù)小差距，“住上更大房子”的改善性需(xū)求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后(hòu)，当下中国地产步入大分化时(shí)代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十年是(shì)中国(guó)地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更多体现(xiàn)为住(zhù)宅供给存(cún)在不足，这(zhè)是过去二十年房价(jià)快速上涨基石。那(nà)么当下房地产大分(fēn)化(huà)时代已至，大分化(huà)时代(dài)下地(dì)产矛盾则更多体现在(zài)住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分(fēn)化必将(jiāng)体现在不同能级城市之间，不同区域板块之间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全(quán)国(guó)已(yǐ)有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌(pái)量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担(dān)心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供给过(guò)剩，还(hái)是(shì)供需平(píng)衡，或是仍然存在不足(zú)？可惜(xī)由(yóu)于(yú)住宅存量(liàng)数据并未公布(bù)，我们无法(fǎ)直接知晓具体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，我们测(cè)算(suàn)出中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住宅(zhái)套(tào)数(shù)，回答当前的(de)房子是否真的(de)过剩了？据此判断未(wèi)来(lái)房地(dì)产市场会(huì)如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户均拥有(yǒu)住宅数(shù)量(liàng)

　　（一(yī)）中(zhōng)国住(zhù)宅数量过剩(shèng)的(de)直观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月(yuè)，在以全(quán)国(guó)自(zì)然灾害综合风险普(pǔ)查工(gōng)作情况为主(zhǔ)题(tí)的新闻发布会上，负(fù)责人对外披露(lù)：“住宅(zhái)城乡建设行(xíng)业获取了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑(zhù)数(shù)据以(yǐ)及80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，平均(jūn)每栋建筑住不(bù)到3人，住(zhù)宅市场(chǎng)看似(shì)已经过剩(shèng)。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)中(zhōng)，农村房屋占(zhàn)9成以上(shàng)，以栋数计算的城镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大量商(shāng)业(yè)楼、写(xiě)字楼、学校(xiào)、医院(yuàn)等非(fēi)住宅(zhái)。总(zǒng)的(de)算下来，住宅占比(bǐ)并(bìng)不大。

　　第七次人口普查数(shù)据公布了中国城镇(zhèn)家庭户人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，其中城市家(jiā)庭户居(jū)民(mín)人(rén)均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住(zhù)宅间数大于耐克品牌和乔丹品牌是什么关系(yú)1，看似意味着人人都有房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅(jǐn)与(yǔ)房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关(guān)。单(dān)单从人(rén)均住宅间数不(bù)能完全(quán)反映(yìng)出城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购(gòu)买成(chéng)套住宅，一套设(shè)施齐全的住宅(zhái)才是(shì)城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算思路、数据(jù)和方法

　　中(zhōng)国(guó)城镇居民住宅主要分(fēn)两大类，一(yī)类是商(shāng)品住宅，另一类是保障(zhàng)房、原公有(yǒu)住宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据(jù)，并没有直接(jiē)公(gōng)布(bù)城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两(liǎng)处可以直接(jiē)公布，一(yī)是每年(nián)商品住宅销售套(tào)数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普(pǔ)查数(shù)据）。计算中国(guó)居民户(hù)均住(zhù)宅(zhái)数量，我(wǒ)们主要用(yòng)到上(shàng)述两(liǎng)组数据。

　　中(zhōng)国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年(nián)之前商(shāng)品住(zhù)宅数(shù)量极少(shǎo)，可忽略不计。估(gū)算城(chéng)镇居民户均住宅(zhái)套(tào)数分三步走(zǒu)：

　　第一步(bù)，将1999年(nián)以来每年商品(pǐn)住宅销售(shòu)套数(shù)相加，我们就能够得(dé)到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民拥(yōng)有的商(shāng)品住宅(zhái)和非商品住宅比例(lì)，推算得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥(yōng)有的商品住宅总数(shù)除以(yǐ)家庭户数(shù)，我们(men)就能够得(dé)到城镇户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计(jì)算公式(shì)如(rú)下：

　　城镇家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅套户比=住宅(zhái)总套(tào)数/家庭户(hù)数(shù)

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品(pǐn)住宅套(tào)数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到(dào)底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有统计数(shù)据，大致测算得(dé)到中(zhōng)国存(cún)量房(fáng)地(dì)产套(tào)数(shù)，并进一步推算中国城镇家庭(tíng)户均拥有的(de)住宅数(shù)量(liàng)。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住(zhù)宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.64套商(shāng)品(pǐn)住宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房(fáng)销售中期房占比(bǐ)近9成。本文去除商品住宅累计销售套数里(lǐ)的期房销(xiāo)售，得到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数(shù)=截止到2022年商品住(zhù)宅累计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考(kǎo)虑到交(jiāo)房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除(chú)以家庭户数，算出(chū)：

　　（三(sān)）目(mù)前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民(mín)户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一步推算中国城镇居民拥有的户(hù)均住宅(zhái)套(tào)数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普数(shù)据显示中国城镇居(jū)民(mín)的住(zhù)宅(zhái)结构(gòu)特征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有住(zhù)宅。其(qí)中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房占比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住宅和购买二(èr)手房(fáng)都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与(yǔ)购买二(èr)手房加总，得到(dào)商(shāng)品住宅占居民(mín)所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅(fú)为(wèi)过去十年变(biàn)化幅(fú)度的(de)20％，计算2011年(nián)-2020年商品住(zhù)宅的实际(jì)变化比例(lì)，从而(ér)我们估(gū)算出2022年商(shāng)品住(zhù)宅所占比(bǐ)例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆(lù)续交(jiāo)付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套(tào)房的程(chéng)度，“户户有(yǒu)房(fáng)”是否意味着中国城镇化进(jìn)展终结，甚(shèn)至意味着中国(guó)地产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着住宅市场(chǎng)供需平(píng)衡

　　需要有多余住宅来满足(zú)因人口(kǒu)流动、居民(mín)换房等因素产生的住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)。因此(cǐ)，成(chéng)熟(shú)房地产市(shì)场的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和(hé)日本的住(zhù)宅套(tào)户比均高于1.1，其中，英国的(de)住宅套户(hù)比最(zuì)高(gāo)，为1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚(gāng)好一(yī)套房(fáng)，就会造(zào)成人口净流入地(dì)的住(zhù)宅市场(chǎng)供不应求，造成房价(jià)或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普(pǔ)指出中国的流(liú)动人口3.76亿(yì)，省内流动人口和省际流动人口分(fēn)别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口(kǒu)会选择在(zài)大城(chéng)市租房挣钱(qián)，在老家县(xiàn)城买房(fáng)。

　　暨南大学(xué)2017年的中(zhōng)国城乡人口流动调(diào)查数据显(xiǎn)示(shì)，在上海、杭(háng)州以及南京工作的流(liú)动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资(zī)吸(xī)引打(dǎ)工人，但高(gāo)房(fáng)价迫使(shǐ)打(dǎ)工人回乡置业。

　　流(liú)动人口实际上会占据两(liǎng)套房，在高房(fáng)价的(de)大城市租赁一套(tào)房，在房价较低(dī)的县城购买一(yī)套房。所以说户均一套房无(wú)法(fǎ)满(mǎn)足庞大(dà)流动人(rén)口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户(hù)家庭(tíng)住宅品质仍(réng)需(xū)改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅(zhái)中依然有不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约(yuē)9000万户城(chéng)镇居民(mín)住(zhù)宅是2000年以(yǐ)前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑结构松散(sàn)、设(shè)施陈旧(jiù)、安全隐患大等(děng)问(wèn)题，如电线老化、管道等(děng)基础(chǔ)设施陈(chén)旧(jiù)，给住户(hù)的(de)生(shēng)活带来了很大的不(bù)便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成(chéng)的(de)老(lǎo)旧住(zhù)宅面积小。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住(zhù)宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没有独立(lì)卫浴和(hé)厨(chú)房。这类(lèi)上世(shì)纪修建的老旧小区很难(nán)满足(zú)现(xiàn)代生活需求(qiú)，在未来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅(zhái)为一居室和二居室，户型(xíng)偏小。其中(zhōng)一(yī)居室占比为14.9％，二(èr)居室(shì)占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当(dāng)然这(zhè)与(yǔ)城(chéng)市(shì)土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根(gēn)据(jù)七普(pǔ)数(shù)据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农民带房(fáng)进(jìn)城和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和(hé)2022年商品(pǐn)住(zhù)宅竣工面积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面积为(wèi)308.16亿平，人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)为(wèi)39.45平方米(mǐ)。

　　超过(guò)一(yī)半(bàn)的(de)家(jiā)庭人(rén)均住(zhù)宅耐克品牌和乔丹品牌是什么关系建(jiàn)筑面积小于均值，近4成家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的(de)公摊，可使用的(de)住宅面(miàn)积仅为(wèi)15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住宅建筑(zhù)面积(jī)低于(yú)15平(píng)方(fāng)米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在(zài)住(zhù)宅困难问题。

　　若(ruò)人均可(kě)使(shǐ)用住宅(zhái)面(miàn)积为40平(píng)，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户(hù)人数，需要住宅总(zǒng)量约(yuē)390.6亿平，较目(mù)前(qián)至少新增82亿(yì)平。

　　对(duì)比发达国(guó)家人均住宅面积，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国(guó)都高于(yú)40㎡，中国的人(rén)均住(zhù)宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差(chà)不大(dà)。但若去除(chú)公摊面(miàn)积后，中国的人均(jūn)可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人口(kǒu)，所需要的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地产还(hái)会有需求么？

　　我们测算得到(dào)中(zhōng)国(guó)城镇家(jiā)庭户均1套房，看(kàn)似已(yǐ)经户户有房。即便如(rú)此，中(zhōng)国人口静态结(jié)构(gòu)和(hé)动(dòng)态(tài)趋势演绎(yì)，决(jué)定了中(zhōng)国(guó)未来(lái)地产(chǎn)仍(réng)有需求释放。户均(jūn)1套住宅现实(shí)之下，中国(guó)未来城镇住宅需求主要来自(zì)于(yú)四个方(fāng)面(miàn)。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口(kǒu)缩(suō)小，家(jiā)庭户数(shù)增多，新户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年(nián)我国城镇家(jiā)庭(tíng)户均人口(kǒu)数不(bù)断下降，六(liù)普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均(jūn)人(rén)口规模为2.62人/户(hù)，一(yī)人户、二(èr)人户(hù)的(de)占比明显上(shàng)升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将(jiāng)继(jì)续延续，导致户数会因户均人口规模的(de)缩小而增(zēng)多。

　　第(dì)二，人口(kǒu)迁移导致经济发展带来的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济(jì)板块(kuài)的分化日益明(míng)显，资源和(hé)生产要素逐(zhú)步向经济带、都(dōu)市(shì)圈中心城市(shì)流入(rù)，区域经(jīng)济资源分配的(de)再集(jí)中吸引着人(rén)口流入。人口(kǒu)迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住(zhù)宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人(rén)，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人(rén)，其(qí)人(rén)口增长主要受(shòu)益(yì)于(yú)人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁(qiān)改建(jiàn)最(zuì)多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住(zhù)宅家庭(tíng)比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间(jiān)新增8473万(wàn)家庭(tíng)户，自建住宅和原公有住宅减少了(le)1282万户，住宅净(jìng)需求增加(jiā)9755万户。49％的家(jiā)庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在(zài)新增住宅需求(qiú)中，有7成(chéng)家庭购买(mǎi)了商品住宅。租(zū)房、购买经(jīng)济适(shì)用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着(zhe)城中村(cūn)和旧城改造，商品住宅(zhái)的占比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建造的(de)住宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约(yuē)9000万户。破(pò)旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基础(chǔ)设施配(pèi)套差、没有或少有物业(yè)管理(lǐ)，居(jū)民追求美(měi)好、宜居(jū)生活的(de)环境，背后的改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改善(shàn)性需(xū)求还(hái)将有(yǒu)所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向于(yú)中小户型。已有(yǒu)住宅家庭希望提高生活(huó)品质(zhì)，以(yǐ)小换大(dà)、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央(yāng)经济(jì)工作会议明确指出支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.71间(jiān)，无论是否(fǒu)考虑(lǜ)乡村住宅(zhái)因素，中国的人均(jūn)住宅间数(shù)较其(qí)他国家依(yī)旧(jiù)存在不(bù)小(xiǎo)差距(jù)。

　　住(zhù)宅舒适(shì)度与经济(jì)水(shuǐ)平有(yǒu)着密切正向(xiàng)联(lián)系(xì)。随着经济发展水(shuǐ)平的提高，中国的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数与人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)将随之(zhī)增(zēng)长。

　　如果说过去二(èr)十年是中国(guó)地产黄(huáng)金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，供需出(chū)现错(cuò)配，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨基石(shí)。那么未来(lái)将是住宅(zhái)质量(liàng)的供(gōng)需冲突。房地(dì)产大分化时(shí)代已至，这种(zhǒng)分化不单(dān)局限(xiàn)于城(chéng)市能级之(zhī)间差异，优质小区和老旧二手房之间(jiān)的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据调查的是人，并(bìng)不是针对住宅，因(yīn)此(cǐ)可能存在统(tǒng)计偏差。商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比实际值可能偏(piān)低，其增速(sù)可能超预期。

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