万柳书院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海(hǎi)淀的豪宅被全国知晓，其背(bèi)后曾宣(xuān)称要(yào)做(zuò)地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫(hè)集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因(yīn)中赫集团成了共同债务人(rén)被中国信达追债，中(zhōng)国(guó)信达为了收回钱款不得不将中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问(wèn)题是(shì)，这些房子早(zǎo)已售出，业(yè)主并非(fēi)中赫集团(tuán)，那(nà)些真(zhēn)正斥(chì)巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到(dào)这些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富(fù)人(rén)被割(gē)韭菜的时候，他们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想(xiǎng)象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京(jīng)豪宅(zhái)的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁(shuí)都没想(xiǎng)到(dào)，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日(rì)，有(yǒu)网友发现，中国信达在(zài)京东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开(kāi)发有限公司不良债权转让项目(mù)”，债权总额(é)高达近47亿，该(gāi)项目的抵押物(wù)中，包括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上(shàng)述不良债权转让(ràng)项目的处置(zhì)主体(tǐ)是中国(guó)信达资产管(guǎn)理股份有限公司北京市分公司（下称(chēng)中(zhōng)国信达(dá)北分），处置的是对北京赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)房地(dì)产(chǎn)开发(fā)有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不(bù)良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民(mín)币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公(gōng)司是共同债务(wù)人(rén)。目前(qián)，该项(xiàng)目已有(yǒu)1万次(cì)围观(guān)，35名意向(xiàng)人(rén)。

　　菠萝蜜切开没熟怎么补救，菠萝蜜切开没熟怎么补救>从表面上(shàng)看，这就是一(yī)起中国信达北分讨债的故事，但实(shí)际上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报(bào)道(dào)，万柳书院(yuàn)总共301户，而且早(zǎo)已售(shòu)罄。如(rú)果该报(bào)道属实，说明这些房子实际(jì)上都是卖出去(qù)了的，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中国信达的拍(pāi)卖页面上又注(zhù)明这75套(tào)房子(zi)是“未出售”的状态呢(ne)？只能说明(míng)这些(xiē)房子根本没有网签，也没(méi)有房产证！

　　第一财经的报道证实(shí)了上(shàng)述内容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫(hè)集(jí)团早就把这75套房(fáng)子抵押出(chū)去，现在还没资金(jīn)解抵(dǐ)押，所(suǒ)以不能网签、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级(jí)豪(háo)宅(zhái)，最(zuì)强学区房，万柳(liǔ)书院的业主基本都是北京的高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬也是万柳书(shū)院的业主。另(lìng)据(jù)地产自媒体“地(dì)产八卦女”爆(bào)料，万(wàn)柳书院的业主中，还(hái)有不少中(zhōng)赫(hè)集团的(de)高管、合作伙伴(bàn)、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人(rén)也(yě)被精准收割了(le)！”

　　不(bù)过，如(rú)果这(zhè)些业主确实已经支付价款并(bìng)实际占有，那么，中(zhōng)国信达转让这笔不良债权回本的(de)愿望，或将泡汤。这(zhè)次(cì)拍(pāi)卖损(sǔn)失最(zuì)大的，没准还是(shì)债主中国信(xìn)达。

　　根(gēn)据相(xiāng)关(guān)法律规定，民事执行(xíng)中，业主已经支(zhī)付(fù)价款并实际(jì)占有(yǒu)，但未办理过(guò)户手(shǒu)续的，如果(guǒ)业主没有过错(cuò)，人民(mín)法院不(bù)得(dé)查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查(chá)封(fēng)的可以向法院提出执行异议申请，请求法院解除查封，同(tóng)时可以联合起诉(sù)开发商(shāng)，要求(qiú)退还购房(fáng)款或办理房产证(zhèng)，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院报公布《最高人民法院关(guān)于商品房(fáng)消费者权利保(bǎo)护(hù)问(wèn)题的批复》，以司法(fǎ)解(jiě)释的方式明(míng)确(què)了购房人(rén)的优先权：

　　商品房(fáng)消(xiāo)费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价(jià)款，主张其房(fáng)屋交付请求权(quán)优先于建(jiàn)设工程价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权(quán)以及其(qí)他债权(quán)的，人民法院应当(dāng)予以支(zhī)持。只支付了部分价款的商品(pǐn)房消费者，在一审(shěn)法庭辩论终结前(qián)已(yǐ)实际支(zhī)付剩余价(jià)款的，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也就是说(shuō)，如果(guǒ)这(zhè)75套房子均(jūn)为(wèi)“已售未网签”，那么这(zhè)笔不良债(zhài)权，实际上是(shì)个(gè)烫手山芋。可能不仅不能(néng)卖(mài)出去回本，抵押的这75套(tào)房(fáng)子，还会(huì)被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会(huì)赔(péi)了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权(quán)公司中国信达申请不良债权转让，可(kě)以追(zhuī)溯到金谷信托(tuō)踩雷(léi)赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示(shì)，目(mù)前中(zhōng)国信达已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集(jí)团旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫置地等(děng)选择(zé)退(tuì)出(chū)了赫华恒瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷国际信托(tuō)有限责(zé)任公司成为了唯一股(gǔ)东，后(hòu)者(zhě)由中国(guó)信达资产管理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商，相(xiāng)较(jiào)其他(tā)房企，中赫集团既(jì)没有(yǒu)很大规模，也没有很高的国民(mín)知名度(dù)，但(dàn)却(què)在(zài)北(běi)京豪(háo)宅圈留(liú)下(xià)一(yī)个(gè)个(gè)传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作(zuò)为中赫集团进入北京(jīng)的第一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成为当时京(jīng)城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳(liǔ)书院，更(gèng)是被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融(róng)创、保利(lì)、万科(kē)等大型知(zhī)名(míng)房企手中，抢下了北京万柳(liǔ)地块，成(chéng)为北京(jīng)当年(nián)的“双料地王(wáng)”。很快，万柳书院就以神(shén)秘高端的姿(zī)态杀入市场(chǎng)，无论是(shì)一块块从荷兰(lán)运回(huí)来的灰(huī)砖垒起来的五米高(gāo)墙(qiáng)，还是每(měi)棵成本超(chāo)6万的成年银杏树，还是每平米20万元(yuán)的价格，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰(chén)院的树、北平府的(de)院儿(ér)。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可(kě)看出其在(zài)北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上市(shì)的它(tā)，对(duì)手是当时(shí)有名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆(zhào)业广场、恒大(dà)华府等，现如今，它远远超过这(zhè)些对(duì)手。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平米的法拍房(fáng)，最(zuì)终成交价(jià)1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元/平米，说明万柳(liǔ)书院虽(suī)然已经推出了8年之(zhī)久，但其依旧在北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开(kāi)发的豪宅，也吸引(yǐn)了不少知名人士，如(rú)知名(míng)演员(yuán)宋丹丹(dān)，就住(zhù)在钓(diào)鱼台(tái)七号(hào)院(yuàn)。而柳传志、丁磊等(děng)知名商业(yè)大佬则(zé)居(jū)住在万柳(liǔ)书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集(jí)团的“高端路线(xiàn)”，也因(yīn)此，它被外界贴上(shàng)了(le)，“卖北京城最贵(guì)的(de)房(fáng)，拿(ná)北(běi)京城最贵(guì)的地”，“做地(dì)产中的(de)‘劳斯莱(lái)斯(sī)’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光(guāng)环的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却(què)多次成为被执(zhí)行(xíng)人，被执行标(biāo)的高(gāo)达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履(lǚ)行(xíng)生(shēng)效法律文书确定义(yì)务，中赫集(jí)团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到这个地(dì)步(bù)，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今(jīn)年(nián)年初“万柳书院(yuàn)少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就曾深挖(wā)出背(bèi)后的中赫集团，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从知名豪(háo)宅的开发(fā)商(shāng)到沦为“老赖”，中赫(hè)集团实(shí)控(kòng)人周(zhōu)金辉的(de)人生(shēng)轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追根(gēn)溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于(yú)收购北京国安。

　　近(jìn)十(shí)年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转(zhuǎn)型之(zhī)路并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试过多元化业务，先后进军能源(yuán)市场、团购网站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最终，周金(jīn)辉将转型的目光，放到了体(tǐ)育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资(zī)本退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参股国安足(zú)球俱乐部64％股权(quán)，成(chéng)为国(guó)安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集团手中拿下北京(jīng)国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿(ná)下北京(jīng)国安俱乐部(bù)全部股权。如果北京国安的(de)估值(zhí)一直没变，那么(me)中赫(hè)集团拿下北京(jīng)国安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中(zhōng)赫(hè)为什(shén)么(me)又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实控人周金(jīn)辉夫菠萝蜜切开没熟怎么补救，菠萝蜜切开没熟怎么补救(fū)妇(fù)将(jiāng)其手中的中赫集团股份(fèn)质(zhì)押陆续质押，据企查查显示，目(mù)前中赫(hè)集团共有(yǒu)11条股权(quán)出质记录。质权人包(bāo)括(kuò)海金(jīn)商业(yè)保(bǎo)理(lǐ)、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北(běi)京国安(ān)的时间完全吻合。

　　然(rán)而，入(rù)主北京国安(ān)后，不仅国(guó)安的经(jīng)营状况(kuàng)没有得到改善，中赫集团也被(bèi)拉(lā)入泥(ní)淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年(nián)，北京国(guó)安足球(qiú)俱乐部(bù)实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总负(fù)债(zhài)18.51亿(yì)元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中(zhōng)赫集团和(hé)周金辉夫妇还在(zài)持(chí)续质押手中的(de)中赫集团(tuán)股份，但国安和中赫(hè)的经营状(zhuàng)况却持续没有(yǒu)好转。

　　不(bù)仅(jǐn)中赫集(jí)团被5次(cì)列被执行(xíng)人，执行标的高(gāo)达11亿，北京国(guó)安(ān)也3次与中赫集团、中赫(hè)置地(dì)、及中赫集(jí)团(tuán)股东周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成为被执(zhí)行(xíng)人，执(zhí)行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为(wèi)履行(xíng)能力而(ér)拒不履行生效(xiào)法律文书(shū)确定义务，上(shàng)述(shù)被(bèi)执行人成为“老赖”。只有北京国安，目(mù)前(qián)幸(xìng)免(miǎn)于难。不过在实控(kòng)人都成为老赖的情(qíng)况下，被(bèi)执(zhí)行10个多亿的(de)北(běi)京国(guó)安，又如何能独善其身？

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