饱(bǎo)受争(zhēng)议(yì)的二手房交易(yì)中介费问题，正逐渐得(dé)到监管部门的重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市(shì)场监管总局联合发布了关(guān)于规(guī)范(fàn)房地产经纪服(fú)务的意(yì)见。意见提及，近年来，部分房地产经(jīng)纪机构存在(zài)利用房(fáng)源客源优势收(shōu)取过高费用、未明码标价、捆(kǔn)绑收(shōu)费、滥用客户个人信息等问题，加(jiā)重交易当事人负担、侵害其合法权益(yì)。

　　基(jī)于(yú)上(shàng)述(shù)背景(jǐng)，两部门从加强从业主(zhǔ)体(tǐ)管理、明确经纪服务内容(róng)、合理(lǐ)确定经纪服务收费(fèi)、严格实行明码标价(jià)等十方面，提出了意见。

　　中(zhōng)原地产(chǎn)首(shǒu)席分析师张大伟称(chēng)，随着城市发(fā)展，一(yī)二线城市二手房(fáng)交易占比逐渐增加。以北京、上海为例，二手(shǒu)房占市场成交(jiāo)比例超过80％，大量二(èr)手房成交依赖(lài)中介居(jū)间(jiān)成交，房地产调控重(zhòng)心逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东省城规院住房(fáng)政策(cè)研究中心首席研究员李宇(yǔ)嘉表(biǎo)示，买房对居民(mín)来说属于金额(é)不低的大宗交易(yì)，由于二(èr)手(shǒu)房交易(yì)成本较高、交易(yì)周期较长，具有非常强(qiáng)的专业(yè)性(xìng)，居民往往通过中介来完成。但很多中介利用(yòng)信息(xī)不对称等(děng)问(wèn)题，将非必(bì)要的收(shōu)费夹带其中，如收取(qǔ)过桥融资、按揭(jiē)费、担保费等，对(duì)居民造成额外的负(fù)担，而且(qiě)这些服务事项并未明码标价。

　　对于二手房市场交易过程中存在(zài)的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在内的相关(guān)市场交易行为及其主体进行规范(fàn)和秩(zhì)序整顿(dùn)，是房(fáng)地产市(shì)场管理和调控(kòng)的主(zhǔ)题。“当下(xià)，推进这项工作(zuò)的意义更大，也(yě)更急迫(pò)。”

　　中介收费(fèi)问题成监(jiān)管重点

　　二手房市场中，历(lì)来对房地产经纪服(fú)务行业(yè)关(guān)注(zhù)最多(duō)的一个话题，便是房地产经纪服务费的问(wèn)题。

　　张(zhāng)大(dà)伟认为，未来相关(guān)部门主(zhǔ)要监管(guǎn)的重(zhòng)点，将是(shì)对房地产(chǎn)经(jīng)纪服务收(shōu)费(fèi)及中介交(jiāo)易进行规范。

　　在热(rè)点城(chéng)市(shì)，二手房(fáng)屋交易过程中，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额(é)不低的(de)中介(jiè)费。以北京某房地产经(jīng)纪服务(wù)机(jī)构2.7％的(de)服务(wù)费率计算，一套1000万元的(de)房屋，中介费约为27万。

　　在(zài)合(hé)理确定经纪服务收费上，两(liǎng)部门在此次意见中提及(jí)，房地产经纪(jì)机构要合(hé)理降(jiàng)低住(zhù)房(fáng)买(mǎi)卖和租赁(lìn)经纪服务费用。鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费率越(yuè)低(dī)的(de)原则实行分档定价。引导由交易(yì)双方共同(tóng)承担经纪服务(wù)费用。

　　据张大(dà)伟介(jiè)绍，目(mù)前房地产经纪服务收(shōu)费(fèi)标准的最早(zǎo)依据是(shì)1995年国(guó)家计(jì)委建设部下发的《关于(yú)房地产(chǎn)中介服务收费的通知(zhī)》（971号文），其中(zhōng)第六条规定：房屋买卖代(dài)理收费(fèi)，按成交(jiāo)价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目前北京(jīng)市(shì)执行的2014年更新后的收费标(biāo)准，即根据这样的规定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪(jì)服务，经交易各(gè)方协(xié)商同意，可在规定的收费标准基(jī)础上适当上(shàng)浮，给女朋友的微信备注有哪些，给女朋友微信备注什么上浮幅度最高不(bù)得超过10％。”这意味(wèi)着，当(dāng)前(qián)北京二手房中介费(fèi)上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本(běn)着“简政(zhèng)放权”的精神，北(běi)京2015年取消了房地产中介(jiè)服(fú)务(wù)等57个政府定价，房地产经纪服(fú)务收费多少由各中介机(jī)构自行决定。

　　“房产中介机构在实(shí)际收取费用过程中，相关监管部(bù)门当(dāng)前并未明确具体(tǐ)的中介费率，中介机构(gòu)仅需在服务(wù)过程中(zhōng)对收(shōu)费标准(zhǔn)进行明码标(biāo)价即可。而房地产经纪服(fú)务机构在(zài)具体收取过程中(zhōng)，会结合房屋价值及工资标准(zhǔn)，综(zōng)合计算(suàn)出合(hé)适的中介费率(lǜ)。”张大(dà)伟补充道。

　　对于明(míng)码标价问题，两(liǎng)部门在(zài)此(cǐ)次意(yì)见中提及，房地(dì)产经纪机构应当在(zài)经营门店、网站、客户端等场(chǎng)所(suǒ)或渠道(dào)，公示(shì)服(fú)务(wù)项目、服务内容(róng)和收费标(biāo)准，不得混合标价和(hé)捆绑收费。房地产给女朋友的微信备注有哪些，给女朋友微信备注什么经(jīng)纪机构(gòu)提供(gōng)的基本服务和延伸服务，应当分(fēn)别明(míng)确服务项(xiàng)目和收费标准。房地产经纪机构收费前(qián)应当向交易当(dāng)事人出具收(shōu)费清单，列明收费标准、收(shōu)费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对(duì)收费(fèi)明显(xiǎn)高(gāo)于(yú)市场平(píng)均(jūn)水平的房地产经纪机(jī)构，住(zhù)房和(hé)城乡建设(shè)部门(mén)将会同市场监管等部门(mén)采取约(yuē)谈等综合措施进(jìn)行重点监管。市场监管部门会(huì)同有关部门依法(fǎ)查(chá)处不按规定明码(mǎ)标价、操纵经纪(jì)服务收费等违反价格和反垄(lǒng)断(duàn)法律法规(guī)的(de)行为。对房地产(chǎn)经纪(jì)机构相关违法(fǎ)违规信息，市场监管部门要依法依规纳(nà)入国家企业信用信息公示系统。

　　房屋(wū)中介费要降(jiàng)了？

　　鼓励按(àn)照成交价格越高(gāo)、服务费率越(yuè)低(dī)的(de)原则实行分档定价，是否意味着，未来豪(háo)宅的中介(jiè)费有望大(dà)幅(fú)降(jiàng)低？

　　中原地产(chǎn)华南(nán)区总(zǒng)裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓(gǔ)励按照成交价格越高(gāo)、服(fú)务费(fèi)率越(yuè)低(dī)的原则实(shí)行分档(dàng)定(dìng)价，合(hé)理降低住房买卖和租(zū)赁经纪服(fú)务费用，主要还是规范行业，打击收费过高的经纪机构，但对市场影响(xiǎng)有限，“以深圳为例，深圳市(shì)场(chǎng)豪宅(zhái)和(hé)普(pǔ)宅本来(lái)收费(fèi)就不同，各(gè)家(jiā)收费普遍在合理范围内，加上(shàng)经纪服务(wù)费用对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由(yóu)于当前两(liǎng)部门提出的(de)意(yì)见仅为鼓励(lì)性质，即只是(shì)纲(gāng)领性文(wén)件而非(fēi)规定，未来如何具体认定其中的细(xì)则，还需要看各城(chéng)市落地执(zhí)行(xíng)情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服务领(lǐng)域的调整改善、规(guī)范化，有利于(yú)行业健康发(fā)展。同时，由于二(èr)手(shǒu)房很多房(fáng)源(yuán)在产权方面有瑕疵，如产权(quán)抵押、不(bù)同(tóng)税费等都可能对交易产生(shēng)影响，这对房(fáng)地产经(jīng)纪服(fú)务(wù)行业的专业性(xìng)提(tí)出更高(gāo)的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟指出，在二手房买卖过程中(zhōng)，原(yuán)本应该由上(shàng)下家各支付一半的(de)中介费，但在(zài)一些(xiē)热点城市(shì)的二手房交易过程中，往往(wǎng)会(huì)有这样的情形，因(yīn)部分购房者处(chù)于弱势地位(wèi)，从而会(huì)出现中(zhōng)介费(fèi)及税(shuì)费均由购房者来承担(dān)。即使一些房东愿(yuàn)意(yì)承担(dān)中介费，这部分(fēn)费(fèi)用也可能通过转(zhuǎn)嫁的方式(shì)，在房(fáng)价(jià)中有所(suǒ)体现。

　　“上家把中(zhōng)介费(fèi)转(zhuǎn)嫁给下家，市场(chǎng)这种所谓‘约定俗成’的(de)情(qíng)况，一些房产中介公(gōng)司(sī)将其视为向购房(fáng)者单边收费的行为(wèi)。部分中(zhōng)介公司可能会利用其支(zhī)配(pèi)地位，在原(yuán)先(xiān)经纪服务(wù)收(shōu)费的(de)基础上，再次(cì)向(xiàng)房(fáng)东收取费用(yòng)，而这部分费用(yòng)，房东往(wǎng)往会将(jiāng)其(qí)转再(zài)次转嫁(jià)给购房者(zhě)，这(zhè)实际上(shàng)相当于变相推高了房价。两部门提出(chū)严禁操纵经纪服务收(shōu)费，不仅有(yǒu)利于提高交易(yì)中操作的透明(míng)度(dù)，也(yě)有利于房价(jià)的稳定。”陆骑麟(lín)称。

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