5月以来，房地产板块个股多(duō)出(chū)现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金(jīn)为代表的机构对于这一板块已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均较(jiào)4月28日(rì)时(shí)有小幅增长。根据基(jī)金一季报统计，龙头与地方(fāng)国(guó)企央企获得增持，持仓数量(liàng)占流通股比重增(zēng)幅五只个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房(fáng)地产或(huò)“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基(jī)金(jīn)对房地产的(de)配(pèi)置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地产行业(yè)标的市(shì)值约1188亿元，占其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但公募所(suǒ)持(chí)房(fáng)地产(chǎn)公司市值在股票(piào)资产中的占比(bǐ)却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年来(lái)的首次回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时(shí)，公募(mù)对(duì)房地(dì)产行业(yè)的持股比例也(yě)同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年一(yī)季度得以延续。数据统计显示，公募重仓持有房地产板块一季度市(shì)值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分(fēn)别(bié)为保利发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓市值(zhí)占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对(duì)于房(fáng)地产的投资(zī)愈(yù)发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的(de)重仓股中，房地产板(bǎn)块排(pái)名(míng)最(zuì)高的是保(bǎo)利发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名(míng)第二的是(shì)招商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对(duì)比去年四季报(bào)，变化之(zhī)处首(shǒu)先在(zài)于几只房(fáng)地产龙头股从排位(wèi)上看(kàn)均有退(tuì)步(bù)，尤(yóu)其是万科最(zuì)为明显；其次(cì)是金地集团(tuán)退出百大之列(liè)。但考虑到房地(dì)产是复苏链上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二(èr)级市场乃至(zhì)机(jī)构(gòu)持仓上还需要时间周期(qī)。

　　形成(chéng)共识(shí)的是，经济(jì)圈判断房地产已经进入大分化时代(dài)，一二线城市好于三四(sì)线(x苏州区号是多少iàn)城(chéng)市。而映射到(dào)二级(jí)市场投资上，配置房地产行(xíng)业轻(qīng)松收获行业贝塔的(de)红利(lì)期(qī)一去不返了。“如(rú)果按照产(chǎn)业周期(qī)来分类，包括房地产等几类(lèi)行业在盖特纳(nà)曲线(xiàn)里属于成熟期或者(zhě)衰退期的行业(yè)，传统认知(zhī)上(shàng)没有什么投资机会的。但(dàn)在这(zhè)几年特(tè)殊的行情(qíng)里包括煤炭、电解铝等类似的(de)行业(yè)也出现了(le)一些机(jī)会，背(bèi)后(hòu)的逻辑是供给侧发生了更(gèng)大的变化。”一不愿具(jù)名的上(shàng)海(hǎi)公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也有公募人士持(chí)谨(jǐn)慎乐(lè)观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出(chū)现(xiàn)了，2022年(nián)光是(shì)居(jū)民存款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿(yì)平(píng)方米建筑面积，考虑存量地产(chǎn)的(de)更新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还需要有一定的政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金房(fáng)地产研究员吕(lǚ)功(gōng)绩也(yě)指(zhǐ)出：“时至今(jīn)日(rì)，无论从(cóng)城镇化的进程，还是人(rén)均住房面积（接近30平(píng)/人），我(wǒ)国(guó)均已告(gào)别住房(fáng)短缺时代，而(ér)目前居民的杠杆率和(hé)房(fáng)价收入也不支(zhī)撑每年(nián)18万亿(yì)元的销售额，以及过(guò)快上(shàng)行的房(fáng)价，因而行业高增的时代已经过去，未(wèi)来(lái)行业的(de)需求或将回落，在此过程中，伴随着(zhe)地产的(de)高杠杆属性(xìng)，就很容易出现(xiàn)信用(yòng)风(fēng)险问题（类似2022年的民(mín)营(yíng)地(dì)产爆雷(léi)），行业(yè)进入到供给侧出清(qīng)的过程。这(zhè)个过程中，综合竞争力强(qiáng)的公司就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占(zhàn)率的提升。当(dāng)行业(yè)需求(qiú)见顶(dǐng)回(huí)落时，行(xíng)业的(de)贝塔已(yǐ)经(jīng)过去了，但不代表没有(yǒu)投(tóu)资机会，机会在于城市(shì)、位置、产品的阿(ā)尔(ěr)法，而对应到股票投(tóu)资，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也(yě)是基于(yú)这样的认识(shí)转变，精耕细作(zuò)个股成为公募乃(nǎi)至整体机构的务(wù)实(shí)之(zhī)举。

　　机构配置(zhì)房地产(chǎn)“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性标的(de)成(chéng)香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本(běn)月涨幅(fú)约为(wèi)2％。从具(jù)体的个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统(tǒng)计(jì)申万房(fáng)地(dì)产板块(kuài)个(gè)股，在纳(nà)入统(tǒng)计的124只房地产类(lèi)标的股中，本月以来实现股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排名(míng)前五(wǔ)的公司月内(nèi)涨幅(fú)超过了10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦(pǔ)东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸(xìng)福(fú)、荣(róng)安地产。排(pái)名第一(yī)的(de)上实发展，五一假期归来后日成交量明显放大(dà)，4日、5日连续两个交易日(rì)收出涨(zhǎng)停。从该股(gǔ)的基本面来(lái)看，上实发展的主营业务为房地(dì)产(chǎn)开发与经营。公司的主要产品及(jí)服务为房(fáng)地产销售、房地(dì)产租赁、物业管理(lǐ)服(fú)务、工程项目、酒店经(jīng)营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其(qí)实(shí)现营业收入(rù)52.48亿(yì)元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第(dì)一季(jì)度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十(shí)大流通股股东来看(kàn)，各类机构(gòu)都有对其布局的例(lì)子。以3月31日时(shí)的首(shǒu)季十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看， 具体包括公(gōng)募的上银(yín)基金、私募的迎水文(wén)龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管(guǎn)理公司等(děng)都跻身(shēn)前(qián)十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东金桥也(yě)是上(shàng)海本(běn)地(dì)房(fáng)企，其第一(yī)季度的收入利润规模大幅度(dù)复(fù)苏。究其原因，一方面是该(gāi)公(gōng)司后(hòu)疫情时代(dài)出租率复苏至近年来最(zuì)高，另一方面则是公司拿地结算(suàn)持续性向好，从数(shù)字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背(bèi)景下，自然也吸引了知名(míng)机构(gòu)在其中持续(xù)驻足。从第(dì)一季度十大流通(tōng)股股东来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然(rán)在前十中，这也(yě)是连续(xù)第三个季度(dù)他(tā)有的两只(zhǐ)产品(pǐn)杀(shā)入前十(shí)。同(tóng)时榜单中还有一支(zhī)大(dà)名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季还小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述两(liǎng)家上海区域性(xìng)地产公司外，荣安地(dì)产则是主要布局在深圳的(de)地产公司(sī)，一(yī)季报交出的也是(shì)一份(fèn)报喜的成绩单：首季公司(sī)实现营业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的(de)净(jìng)利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊(kān)》注意到(dào)两(liǎng)只公募指(zhǐ)基首季(jì)新杀入十(shí)大流通股股东行列。具体说来(lái)， 南方(fāng)中证全指(zhǐ)房地(dì)产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中证指(zhǐ)数1000增强(qiáng)则排名第九(jiǔ)位，此外联袂(mèi)出(chū)现的机构还有QFII高(gāo)盛国际和私募(mù)迎(yíng)水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时(shí)，兴证全球(qiú)基金相关人士分析：“经历过(guò)行业洗牌(pái)和兼并重组后，龙头的价(jià)值更(gèng)为笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优(yōu)质土地供(gōng)给较多(duō)（券商测算对应潜(qián)在毛利(lì)率(lǜ)在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信(xìn)用问题或(huò)者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机(jī)获取低(dī)成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额(é)/销(xiāo)售金额）基本在(zài)30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头(tóu)房(fáng)企杠杆(gān)率较低(dī)，净负(fù)债(zhài)率基本在70％以下，而其他房企的净负(fù)债(zhài)率普(pǔ)遍(biàn)都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有限，从融资(zī)成本看(kàn)，龙头(tóu)房(fáng)企的融资成本不(bù)断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到(dào)2023年的销售，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)明显跑(pǎo)赢行(xíng)业(yè)，1～4月百强(qiáng)房企的(de)销售额(é)增速(sù)为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特估的(de)浪潮下，央国(guó)企地产(chǎn)股或存在发(fā)展(zhǎn)的大好机(jī)会。中信证券(quàn)指出：“房地产(chǎn)行业的结构性机会依然存(cún)在，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其主要(yào)又体现为(wèi)库存的优(yōu)势。央企地产公司，现阶段表现出较(jiào)低的(de)融(róng)资(zī)成本，优质的开发资源和良好的不动(dòng)产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较(jiào)于民营地产公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对(duì)于减值、土地资源债(zhài)权债务关系(xì)等(děng)问题，市(shì)场对民营房(fáng)开企业的资产(chǎn)会有更多担(dān)忧(yōu)和质疑，所以在这一(yī)轮行业出清的过程(chéng)中，央国企相较于民企(qǐ)来说估值(zhí)的修复(fù)更明(míng)显。中特估的(de)角度从中长期(qī)的维度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行(xíng)业进入高质量发展阶段，具备(bèi)较快(kuài)速(sù)发展阶段更稳定且可(kě)预期(qī)的盈(yíng)利和现金(jīn)流创造能力(lì)，以(yǐ)此带来估值中枢的提升，应该关注估值相对较(jiào)低，企业自身资产(chǎn)的(de)质量好(hǎo)、运营能力强(qiáng)、可以创造持续(xù)现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概(gài)率比较低，行业内(nèi)部将(jiāng)出现(xiàn)分化，要(yào)关注将受益(yì)于行业集(jí)中度提(tí)升的头部公(gōng)司。”星(xīng)石(shí)投资首席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺(shùn)应(yīng)机构这一思(sī)路的话，或许还是(shì)保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇口等国资背景苏州区号是多少龙头前途更为光明。不(bù)过国(guó)投瑞银(yín)基(jī)金(jīn)投资部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需(xū)要(yào)客观地去持续观察国企(qǐ)央企在(zài)三个方面是否可以维持，首(shǒu)先是(shì)融资(zī)成(chéng)本(běn)保(bǎo)持(chí)低位，其次是销售份额持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周(zhōu)刊(kān)》也根据房企(qǐ)一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的(de)业绩出(chū)现的整体(tǐ)下滑，2023年一季(jì)度的业绩分化更趋明(míng)显，保(bǎo)利发展、滨江集团等房(fáng)企营(yíng)收、净利均实(shí)现(xiàn)了业绩的回正，甚至是较大增速的增(zēng)长(zhǎng)。而这些公司也(yě)是(shì)机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人士张(zhāng)宏伟向(xiàng)《红(hóng)周刊》分(fēn)析表示，业绩(jì)出现明显改善(shàn)的房企，主要是因(yīn)为过去两三(sān)年时(shí)间，尤(yóu)其是(shì)在2021年(nián)下半年民营房企不怎么(me)投资(zī)拿地(dì)之(zhī)后，国有企(qǐ)业仍在(zài)持续性地拿地，且主(zhǔ)要集(jí)中在核心城市，投资力(lì)度(dù)较(jiào)大。投资的驱动(dòng)能(néng)够推动(dòng)房企(qǐ)销(xiāo)售(shòu)业绩的增长，从而在2023年(nián)一(yī)季(jì)度市(shì)场(chǎng)恢复但仍(réng)处于调整的过程(chéng)中，能够保有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过(guò)程中(zhōng)，还(hái)面临着一些不确定(dìng)性(xìng)。其实整个市场从四(sì)月(yuè)份开始又在(zài)往下(xià)掉(diào)。除(chú)了(le)杭州、成(chéng)都(dōu)等极个别城(chéng)市四月环比三月相(xiāng)对(duì)表(biǎo)现较好之(zhī)外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出现环(huán)比下滑的情况(kuàng)。而现(xiàn)在五月的市场(chǎng)表现也不(bù)太乐观(guān)。按照现在的(de)经济(jì)状况、收(shōu)入(rù)情况(kuàng)，以及市场的去(qù)库存压力、企业的资金面压力，可能(néng)会出现，到六月份(fèn)房(fáng)企为了半(bàn)年报冲业绩(jì)出(chū)现市场的(de)短期反弹外的一个市场乏力现(xiàn)象(xiàng)。也就是说，第二季度(dù)、第三季(jì)度增(zēng)长(zhǎng)不确定性的(de)压力(lì)仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向(xiàng)《红周刊》指出(chū)，现(xiàn)在(zài)整个房(fáng)地产以及其上下游产(chǎn)业链(liàn)的复苏(sū)速度都(dōu)比想象的要慢(màn)很多，我们要多(duō)给一些耐(nài)心，这个时候，在房地(dì)产以及(jí)上下游就不(bù)是赚快钱的时候(hòu)，只(zhǐ)能赚他(tā)基本面的钱。但(dàn)这也意(yì)味(wèi)着，只(zhǐ)有(yǒu)极为少(shǎo)数(shù)的、做得(dé)比同行好(hǎo)得多的企业，会伴随(suí)整个(gè)行业的弱复苏，业绩(jì)会逐(zhú)步(bù)体现(xiàn)出来(lái)。所以只能耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周(zhōu)刊》，文中提及个(gè)股(gǔ)仅(jǐn)为举例分析(xī)，不做买卖(mài)推(tuī)荐。）

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