饱受(shòu)争议的二手房交(jiāo)易中介费(fèi)问题(tí)，正逐渐得到监管部门(mén)的重(zhòng)视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场(chǎng)监管总局联合发布了关(guān)于规(guī)范房地产经纪服务的意见。意(yì)见(jiàn)提及，近年来，部(bù)分房地产经纪(jì)机构存在利用(yòng)房源客(kè)源优势收取(qǔ)过高费用、未明码标价(jià)、捆绑收费、滥用(yòng)客户个人信息等(děng)问题，加重交(jiāo)易当(dāng)事人负担、侵害其合法权益(yì)。

　　基(jī)于上述背景(jǐng)，两部门从加强从业主体管理、明确经纪服务(wù)内容、合理确定(dìng)经(jīng)纪服务收费、严格实行明码(mǎ)标价(jià)等十方面，提出了意见。

　　中原地产首席(xí)分析师张大(dà)伟称，随着城市发(fā)展，一二(èr)线城(chéng)市二手房交易占比逐(zhú)渐增加。以北(běi)京、上海(hǎi)为例，二手房占市场(chǎng)成交比例超过80％，大量二手(shǒu)房成交依赖中介居间成交(jiāo)，房地产调控重心逐渐从开发商过渡(dù)到中介(jiè)公司。

　　广东省城规院住(zhù)房(fáng)政(zhèng)策研(yán)究中心首席(xí)研究员李宇(yǔ)嘉表示，买(mǎi)房对居民来说(shuō)属于金额不低的大(dà)宗(zōng)交(jiāo)易，由于二手房交易成本较高、交易周期较长(zhǎng)，具(jù)有非常强的(de)专(zhuān)业性，居民往往通过中介来(lái)完成。但很多中(zhōng)介利(lì)用信息不对(duì)称等问题(tí)，将非必要的收费夹带其(qí)中(zhōng)，如(rú)收取(qǔ)过桥融资、按揭费、担(dān)保(bǎo)费等，对居民(mín)造成额(é)外的负担，而且这些(xiē)服务事项并未明码(mǎ)标(biāo)价(jià)。

　　对于二手房市场交易(yì)过程中存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出，对包括经纪服(fú)务在内的(de)相关市(shì)场交易行为及其主(zhǔ)体进行规(guī)范(fàn)和秩序整顿，是房地产市场管理和(hé)调(diào)控的(de)主题(tí)。“当下(xià)，推进(jìn)这(zhè)项工作(zuò)的意义(yì)更大，也更(gèng)急迫。”

　　中(zhōng)介(jiè)收费问题成监管重点

　　二(èr)手房市场(chǎng)中，历来对(duì)房地产经(jīng)纪服务行业关注最多(duō)的一个话题，便是房地产(chǎn)经纪服务费的问(wèn)题。

　　张大(dà)伟认(rèn)为，未来相关部门主要监管的重(zhòng)点，将是对房地产经纪服务收费及中介(jiè)交易进行(xíng)规范。

　　在热(rè)点城市，二(èr)手房屋(wū)交易过程中，部分价值(zhí)不菲的房(fáng)屋，往往要缴纳一笔金额不低的(de)中介(jiè)费。以北(běi)京某(mǒu)房地产经(jīng)纪(jì)服务(wù)机构2.7％的服务费(fèi)率计(jì)算(suàn)，一(yī)套1000万(wàn)元的(de)房屋，中介费(fèi)约为27万(wàn)。

　　在合理(lǐ)确定经纪服务收(shōu)费上(shàng)，两(liǎng)部门在此次意见中提及，房地(dì)产经纪机构(gòu)要合理降(jiàng)低住(zhù)房买卖和租赁经纪服(fú)务费(fèi)用。鼓励按照(zhào)成交价格(gé)越高、服务(wù)费率越低的原则实(shí)行分(fēn)档(dàng)定价。引导由(yóu)交易双方共(gòng)同(tóng)承担经纪服务(wù)费用。

　　据张大伟介绍，目前(qián)房(fáng)地产经纪服务收费标准的最早依据是(shì)1995年国家计委建设(shè)部下(xià)发的(de)《关于房地产中(zhōng)介服务收费的通知》（971号文(wén)），其中第六(liù)条规定：房屋买卖代理收费，按成交价(jià)格(gé)总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年更新后的收(shōu)费标准，即(jí)根据这样的规定：“少数(shù)特别(bié)复杂(zá)的住宅买卖经纪服务，经(jīng)交易各方协商(shāng)同意(yì)，可在(zài)规定的(de)收费标准基础上适当上(shàng)浮，上浮幅(fú)度最高不(bù)得超过10％。”这意(yì)味着，当(dāng)前北(běi)京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着“简政(zhèng)放权”的精神，北京2015年取消了(le)房(fáng)地产中(zhōng)介服(fú)务等57个政府定(dìng)价，房地产(chǎn)经纪服务收费多(duō)少由各中介(jiè)机构自行决定。

　　“房产中介机构在(zài)实际收取费用过(guò)程中，相关监(jiān)管部门当前并(bìng)未(wèi)明确具体(tǐ)的中介费率，中(zhōng)介(jiè)机构仅需在服(fú)务过程中(zhōng)对收费标准进行明码标(biāo)价即可。而房地产(chǎn)经(jīng)纪服务机构在具体收取过程中，会结合房(fáng)屋(wū)价值及工资标准，综合计算出(chū)合适的中介费(fèi)率(lǜ)。”张(zhāng)大伟(wěi)补充道。

　　对(duì)于明码(mǎ)标价问题，两(liǎng)部门在(zài)此次意(yì)见(jiàn)中提(tí)及，房地产经纪(jì)机(jī)构应当在经营门店、网站、客(kè)户端等场所或渠道，公(gōng)示服(fú)务(wù)项目(mù)、服务内容和收费(fèi)标(biāo)准，不得混合标价和捆绑收(shōu)费。房地产经纪(jì)机构提供(gōng)的(de)基本(běn)服务(wù)和延(yán)伸(shēn)服务，应当分别明确服务项(xiàng)目和收(shōu)费标准。房地产经纪(jì)机(jī)构收费前应当向交易当事(shì)人出具收(shōu)费清单，列明收(shōu)费标(biāo)准、收费金额，由当事人签(qiān)字确认。

　　另外，对收费明显(xiǎn)高(gāo)于(yú)市(shì)场平(píng)均水平(píng)的房地产(chǎn)经纪(jì)机构，住房和(hé)城乡(xiāng)建设部门将(jiāng)会同市场监管等部门采取约谈(tán)等综合措施进行重(zhòng)点监管。市场(chǎng)监管(guǎn)部门会同有关部门(mén)依法查(chá)处不按规(guī)定(dìng)明码(mǎ)标价(jià)、操纵经纪(jì)服务收费(fèi)等违反价格和反垄断法律法规的行为。对房地产经纪(jì)机构相关违法(fǎ)违涂指甲油之前要涂护甲油吗，涂指甲油之前要涂护甲油吗规信息，市场监管部门(mén)要依(yī)法(fǎ)依规纳入国(guó)家企业信用信息公示系(xì)统。

　　房(fáng)屋中介费(fèi)要(yào)降(jiàng)了？

　　鼓励按(àn)照成(chéng)交(jiāo)价格越高(gāo)、服务费率越低的原则实行(xíng)分档定价，是否意味着，未来豪宅(zhái)的(de)中介费有望大幅降低？

　　中原地(dì)产华南区(qū)总裁(cái)兼(jiān)深圳中原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按(àn)照成(chéng)交价格(gé)越高、服务费率越低的原则实行分档定价，合理降低(dī)住(zhù)房买卖和租(zū)赁(lìn)经纪服务费用，主要还是规范行业，打击收费过高的经(jīng)纪机构(gòu)，但(dàn)对市场影响有限，“以(yǐ)深圳为例，深圳市场豪宅和普宅本来收费就不同(tóng)，各家收费普遍在合理范围内，加上经纪服务(wù)费用对(duì)市(shì)场的影响不大(dà)。”

　　张大伟(wěi)指(zhǐ)出，由于当前两部门提出(chū)的意见仅为鼓励性质，即只(zhǐ)是(shì)纲领性(xìng)文件涂指甲油之前要涂护甲油吗，涂指甲油之前要涂护甲油吗而(ér)非规定，未来如何具体(tǐ)认(rèn)定其中(zhōng)的细则(zé)，还需要(yào)看各(gè)城(chéng)市(shì)落地执行情(qíng)况。

　　不过，张大(dà)伟表示(shì)，“从(cóng)目前市场看，经纪服务(wù)领域的调整改(gǎi)善(shàn)、规范化，有利(lì)于(yú)行业健康发(fā)展。同时，由于二(èr)手(shǒu)房(fáng)很多房源(yuán)在产权(quán)方(fāng)面(miàn)有瑕(xiá)疵，如产权抵押(yā)、不同税费等(děng)都可能对交易(yì)产生影响，这对(duì)房(fáng)地产经纪服务行业的专业性提(tí)出更(gèng)高的要求。”

　　58安居客研究院研(yán)究总监陆骑麟指出，在二手房(fáng)买卖(mài)过程(chéng)中，原本应该由上(shàng)下家各支付(fù)一半的中介(jiè)费，但在一些(xiē)热点城市的二手房交易过程中，往往会(huì)有这(zhè)样(yàng)的(de)情形，因部分购房(fáng)者处于(yú)弱势(shì)地位，从而会出(chū)现中介费及(jí)税费均由(yóu)购房者来(lái)承担。即使一些房东(dōng)愿(yuàn)意承担中介(jiè)费，这部分费用也可能(néng)通过(guò)转嫁(jià)的方式，在房(fáng)价中(zhōng)有所(suǒ)体现。

　　“上家(jiā)把中介费转(zhuǎn)嫁(jià)给下家，市场这(zhè)种所谓‘约定俗成(chéng)’的情况，一些房产中(zhōng)介公司将其视为(wèi)向购房者单边收费的(de)行(xíng)为。部分中介公(gōng)司可能会利用其支配(pèi)地位，在原先经纪服务收费的基(jī)础上(shàng)，再次向房东收(shōu)取费(fèi)用，而这部(bù)分(fēn)费(fèi)用，房东往往会将其转再次(cì)转(zhuǎn)嫁(jià)给购房者(zhě)，这实际(jì)上(shàng)相当于变(biàn)相推(tuī)高了房(fáng)价。两部门提出(chū)严禁操纵经纪服(fú)务收费，不仅(jǐn)有利于提高交易中操作的透(tòu)明度，也有利于(yú)房价的稳定。”陆骑(qí)麟称。

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