导读

　　黄金二十年之(zhī)后(hòu)，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步(bù)入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足(zú)够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景(jǐng)气，有关中国地(dì)产是(shì)否过剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，本(běn)文试图厘清中国城镇存量住(zhù)宅真实(shí)情况，据此判断中国(guó)未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中(zhōng)国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披(pī)露全国有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，第七次人口普查(chá)调查数据显示(shì)城镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市(shì)场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是(shì)否真的过剩？

　　事(shì)实(shí)上住建部披(pī)露的近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)中，城镇(zhèn)建筑占(zhàn)比不到(dào)一成(chéng)，其中还包括(kuò)大量城镇非(fēi)住宅建筑，如商(shāng)业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七普显示(shì)中国(guó)城镇居(jū)民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是(shì)人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设(shè)施(shī)等因素密切相关。中国的人均住宅间数较发达(dá)国家还(hái)有很大(dà)差距。人均(jūn)住宅间数(shù)大于(yú)1同(tóng)样不意味着中国住(zhù)宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇居(jū)民(mín)户均1套房(fáng)，其中(zhōng)每(měi)户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国家(jiā)庭(tíng)户均住宅的数据，我们根(gēn)据商品住(zhù)宅套(tào)数、商品住宅占比(bǐ)和城镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测(cè)算(suàn)结果显示(shì)，目前城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套(tào)为商品住(zhù)宅。若期房顺利(lì)交付，直至(zhì)2024年，中国每户城(chéng)镇(zhèn)家庭才拥有(yǒu)1套住宅(zhái)，其中商(shāng)业(yè)住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味(wèi)着户户有房，然而事(shì)实上中国住宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地产(chǎn)市场的住(zhù)宅套户比会(huì)大于1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为户均一(yī)套房无法满足流(liú)动(dòng)人口的租赁和置业需(xū)求。全国(guó)总(zǒng)人口的近三(sān)成都是流动(dòng)人口，流动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产生了额外的住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)。

　　即便(biàn)户均一(yī)套房，中国未来地(dì)产(chǎn)仍(réng)有四(sì)大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小，一人户、两人户占比不(bù)断增加，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将(jiāng)延续，带来新(xīn)户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经济资源分配的(de)再集中吸引着人口流入，人口净迁(qiān)入城市的(de)新增住宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前建成(chéng)的住宅(zhái)中，涉及超(chāo)9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面(miàn)积。促成(chéng)“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的(de)人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面积均较发(fā)达国家有着不小差距(jù)，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十年(nián)之后，当(dāng)下中国(guó)地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多(duō)体现为住宅供给(gěi)存在不足(zú)，这(zhè)是过去(qù)二十年房(fáng)价快(kuài)速上涨基石(shí)。那(nà)么当下房地产大分(fēn)化时代已至(zhì)，大分化时代(dài)下地(dì)产矛盾则更多体现(xiàn)在住(zhù)宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化(huà)必将体(tǐ)现(xiàn)在不同能级(jí)城市(shì)之间，不同区域板块之间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目(mù)录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以(yǐ)来，各大城市二手房挂牌量(liàng)突(tū)然激增，引发一阵(zhèn)二手(shǒu)房(fáng)的“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场不禁担心(xīn)，中国的房子是否已经过(guò)剩？

　　中国(guó)城镇住(zhù)宅到底是供给(gěi)过(guò)剩，还是供需平(píng)衡，或是仍然存在不(bù)足(zú)？可惜由于住宅(zhái)存量数据并(bìng)未(wèi)公布，我们无法(fǎ)直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有住宅套(tào)数，回答当前的房子(zi)是否真(zhēn)的过(guò)剩了？据此判(pàn)断未来房地(dì)产市(shì)场会如何(hé)发展。

　　一(yī)、如何有效观察中国户(hù)均(jūn)拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的直(zhí)观判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风(fēng)险普查工作情况为主题的新闻发(fā)布会上，负责人对外(wài)披露(lù)：“住宅城乡(xiāng)建设行业(yè)获取了全国近6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建筑数据以(yǐ)及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，平均(jūn)每栋建筑住(zhù)不到3人(rén)，住(zhù)宅(zhái)市场看(kàn)似已(yǐ)经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算的城镇房屋实(shí)际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布(bù)了中国城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数(shù)大于1，看(kàn)似意味着人人都(dōu)有(yǒu)房(fáng)间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间(jiān)数量有关，更与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相关(guān)。单单从(cóng)人均住(zhù)宅间数不能完全反映出(chū)城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国(guó)主(zhǔ)要是以家庭为单位购买成套住宅(zhái)，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜(yí)居(jū)的(de)选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国(guó)城镇居民住宅主(zhǔ)要(yào)分两大类，一类(lèi)是商(shāng)品住宅，另(lìng)一类是保障(zhàng)房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏(fá)统(tǒng)计数据(jù)，并(bìng)没(méi)有直(zhí)接公布城镇住宅数量(liàng)。居民(mín)住宅相关数据(jù)有两处(chù)可以直(zhí)接公布，一是每年商品(pǐn)住宅(zhái)销售套数（统计局）；二是居民住(zhù)宅来(lái)源（人口普查数(shù)据）。计算(suàn)中国居(jū)民户(hù)均住宅数量，我们主要(yào)用到上述(shù)两组数据。

　　中国(guó)住(zhù)宅改革始于(yú)1998年(nián)，1998年之前(qián)商品(pǐn)住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居民(mín)户均住宅套数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每(měi)年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)销售套(tào)数相(xiāng)加，我们就能够得到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根(gēn)据城镇(zhèn)居(jū)民拥有的商(shāng)品住宅和非商品住宅比例，推算(suàn)得到居(jū)民住宅总套(tào)数。

　　第三步(bù)，将城(chéng)镇居民拥有的(de)商(shāng)品住宅(zhái)总数除以家庭户(hù)数，我(wǒ)们(men)就能(néng)够得(dé)到城镇户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭(tíng)户(hù)数）/（商品住宅(zhái)套(tào)数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比(bǐ)/商品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比

　　二(èr)、城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国住宅存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准确统计(jì)。我们(men)利用既有(yǒu)统计数据(jù)，大致测算得到中(zhōng)国存量房地产套(tào)数，并进一步推算中国城镇家(jiā)庭户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算(suàn)得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国(guó)的房(fáng)地(dì)产销售(shòu)以期房为主，从2019年开始，新房(fáng)销(xiāo)售中期(qī)房占比近9成。本文去(qù)除商品住宅累计销售(shòu)套数(shù)里(lǐ)的期(qī)房销(xiāo)售，得到(dào)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售(shòu)套(tào)数-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主(zhǔ)流(liú)房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取(qǔ)最大(dà)值3年。

　　将(jiāng)商品住(zhù)宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民户(hù)均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一(yī)步推算中国城(chéng)镇居(jū)民(mín)拥有(yǒu)的户均住(zhù)宅套数。

　　首先(xiān)，七(qī)普数据显(xiǎn)示(shì)中(zhōng)国城镇居民的(de)住宅(zhái)结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅(zhái)。其中自建(jiàn)住宅占比(bǐ)21％，购买商(shāng)品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过(guò)继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其他住宅和(hé)购买(mǎi)二(èr)手房都是商(shāng)品(pǐn)住宅，因(yīn)此将租赁其他住宅、购(gòu)买商品住宅与购买二(èr)手房加总(zǒng)，得到(dào)商品住(zhù)宅占居民(mín)所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住(zhù)宅增(zēng)幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变化比例，从而我们估算出2022年商(shāng)品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房(fáng)，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房顺利(lì)，已(yǐ)购期房会在2-3年(nián)内陆(lù)续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均(jūn)一套(tào)房的三点含义(yì)

　　既然城镇居(jū)民已经达(dá)到了户均(jūn)一套房(fáng)的(de)程度，“户户有房”是否意味着中国城镇(zhèn)化进(jìn)展(zhǎn)终结，甚至意味着中国地(dì)产(chǎn)存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满足因人口流(liú)动、居(jū)民换房等(děng)因素(sù)产(chǎn)生(shēng)的住(zhù)宅需求。因此，成熟房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的(de)住宅(zhái)套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美(měi)国、英(yīng)国和日本(běn)的住宅套户(hù)比(bǐ)均高(gāo)于1.1，其中(zhōng)，英国(guó)的住宅套(tào)户三件套是哪三件比最高，为1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩(hán)国分(fēn)别为1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房，就会(huì)造成人口净流入地的住宅(zhái)市场供不应求，造成房价或(huò)房租迅速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口(kǒu)和省(shěng)际流(liú)动人口(kǒu)分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家县(xiàn)城买房。

　　暨(jì)南大学(xué)2017年(nián)的中国城(chéng)乡人口流动调查数(shù)据(jù)显示(shì)，在(zài)上海、杭州以(yǐ)及南京工作的流动(dòng)人口(kǒu)在老家拥有住宅(zhái)比例(lì)分(fēn)别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高(gāo)工资吸(xī)引打工人(rén)，但高房价迫(pò)使打工人回(huí)乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据(jù)两套房，在(zài)高房价的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购买一套房(fáng)。所以说户均一(yī)套房无法满(mǎn)足庞大(dà)流动人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城(chéng)镇住宅中(zhōng)依然有不少老旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三(sān)成家庭，也就是约(yuē)9000万户(hù)城镇居民住宅(zhái)是2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至少(shǎo)在(zài)33岁以上。

　　这(zhè)批存在着(zhe)建筑结构松散、设施(shī)陈(chén)旧、安全隐患大等问题(tí)，如电线老化(huà)、管道等基础设施陈旧，给住(zhù)户的生(shēng)活带来了很大的不便(biàn)和(hé)安全隐患，并且居住体(tǐ)验(yàn)较差(chà)。

　　2000年以前(qián)建成的老(lǎo)旧住(zhù)宅面积小。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭没有独立卫浴(yù)和厨房。这类上(shàng)世纪修(xiū)建的老旧小区(qū)很(hěn)难(nán)满足(zú)现(xiàn)代生(shēng)活需求(qiú)，在(zài)未(wèi)来大(dà)都会(huì)被拆迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一居室和二居室(shì)，户型偏小。其中一(yī)居室占(zhàn)比为14.9％，二(èr)居(jū)室占比(bǐ)为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住(zhù)宅户型更小，当然(rán)这与城(chéng)市(shì)土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未(wèi)来地产(chǎn)的(de)需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城(chéng)和老旧小区(qū)拆(chāi)迁，加上(shàng)2021年(nián)和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平(píng)，人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一(yī)半的(de)家(jiā)庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积小于均值，近4成家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积在(zài)30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面(miàn)积不足19平方米，不及全(quán)国人均水平的(de)一半。若去除20％的公(gōng)摊，可(kě)使用的住宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)低于15平方米的家庭界定(dìng)为住宅(zhái)存(cún)在困难，若按这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若(ruò)人均可(kě)使用住宅面积(jī)为(wèi)40平(píng)，即(jí)人均住宅建筑面(miàn)积(jī)为(wèi)50平，只考虑家庭户(hù)人(rén)数，需(xū)要(yào)住宅(zhái)总(zǒng)量约390.6亿平，较目(mù)前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英(yīng)国都高(gāo)于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊面积(jī)后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的(de)集(jí)体户人(rén)口(kǒu)，所(suǒ)需要的住宅总量会更多(duō)。

　　四(sì)、户均已然1套房，未(wèi)来(lái)地产还会有需求(qiú)么(me)？

　　我们测(cè)算得到中国(guó)城镇家庭户均1套房，看似已(yǐ)经户户有(yǒu)房。即便如(rú)此，中国人口静态(tài)结构和动态趋势演(yǎn)绎，决定(dìng)了(le)中(zhōng)国未来地产仍(réng)有需(xū)求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主要(yào)来自(zì)于四(sì)个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户数增多(duō)，新户(hù)购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人(rén)口数(shù)不(bù)断下降(jiàng)，六普(pǔ)显示(shì)城镇(zhèn)户均(jūn)人口规模为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人(rén)户(hù)的占比明显上升，人(rén)口(kǒu)小家庭化趋势将继(jì)续延续，导致户数会因户(hù)均人口规(guī)模的缩小(xiǎo)而增(zēng)多。

　　第二，人(rén)口迁移(yí)导致经(jīng)济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经(jīng)济板块的分化日益明显，资源和生产要(yào)素逐步向经济带、都(dōu)市圈中心城市流入(rù)，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流入。人(rén)口迁移势必涉及到买房租(zū)房，给迁入地住宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常(cháng)住人口增(zēng)量(liàng)为(wèi)72万，而(ér)出生人(rén)口为44.9万人，死亡(wáng)人口为(wèi)38.4万(wàn)人(rén)，自然增加人(rén)口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然(rán)庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆(chāi)迁改建最多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造(zào)时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致(zhì)相(xiāng)吻(wěn)合(hé)。

　　十(shí)年(nián)间新增8473万(wàn)家庭户，自建住(zhù)宅和(hé)原公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住(zhù)宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住(zhù)宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买了商品(pǐn)住宅(zhái)。租房、购买经济适用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城改(gǎi)造，商品住(zhù)宅的占比势必(bì)会进一步上升(shēng)。

　　2三件套是哪三件000年(nián)以前(qián)建造的住宅建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破(pò)旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基(jī)础设(shè)施配套差、没有或(huò)少(shǎo)有物业管理，居民追(zhuī)求(qiú)美好、宜居(jū)生活(huó)的环境，背后的改善性需求有待释(shì)放。

　　第(dì)四(sì)，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购(gòu)房受(shòu)限(xiàn)于资金(jīn)，倾向于中小户型(xíng)。已(yǐ)有住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的中(zhōng)央经济工作会议明确指(zhǐ)出支持(chí)住宅(zhái)改(gǎi)善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素(sù)，中国的(de)人均住宅间数(shù)较(jiào)其他国家依(yī)旧存在不小差(chà)距(jù)。

　　住宅舒适度(dù)与(yǔ)经济水(shuǐ)平(píng)有着密切正向(xiàng)联系。随着(zhe)经济发(fā)展水平的提(tí)高，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数与人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供(gōng)给(gěi)存在(zài)不(bù)足，供需出现错配，这是过去二十年房价快速上涨基(jī)石。那么未来将(jiāng)是住宅质量的供需冲(chōng)突。房地产大分(fēn)化时代已至，这种分(fēn)化(huà)不单局(jú)限(xiàn)于(yú)城市能(néng)级之间差异(yì)，优质小区和老旧二手(shǒu)房之间的(de)差异(yì)也(yě)将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是(shì)人，并(bìng)不是针对(duì)住宅(zhái)，因(yīn)此可能存在(zài)统(tǒng)计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低(dī)，其增速(sù)可能超预期。

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