近两年火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进入密集(jí)分红期(qī)，近日(rì)7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公(gōng)募REITs整体(tǐ)呈现出(chū)高比例稳(wěn)定(dìng)分(fēn)红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额(é)的REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表(biǎo)示，强制(zhì)分红机制是公募REITs主要特征之一(yī)，稳定(dìng)分红体现出该类产品长期投资价值，通(tōng)过观测经(jīng)营活动现金(jīn)流(liú)、可供分配现金(jīn)等(děng)指标(biāo)，也是观察REITs项目底层资产运营情(qíng)况的(de)“窗口”。他们也(yě)提(tí)醒普通投资者注意，与产权类项目相比，特许经营(yíng)REITs项目(mù)在经(jīng)营权到期(qī)后不(bù)再(zài)产生(shēng)现金收益，特(tè)许经营权分红(hóng)目(mù)前已包(bāo)含了(le)利润(rùn)分配(pèi)和(hé)本(běn)金的归还，在(zài)选(xuǎn)择投资标的时应了解资产(chǎn)类型和(hé)分红(hóng)的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入密集(jí)分红期，近日7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆(lù)续(xù)迎(yíng)来除息日，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情(qíng)况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了高比例的(de)稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额占可供分(fēn)配(pèi)金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大(dà)部分分配(pèi)比例在96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收(shōu)益(yì)来源为持有期分红(hóng)收益，以及基金份额交易价格的(de)变化。基金份额二级市场价(jià)格(gé)受到公募REITs资产运(yùn)营情况及市(shì)场(chǎng)因素的综合影响，较易引起波动。与此(cǐ)相(xiāng)比，基金分(fēn)红预(yù)期则更有(yǒu)规律可(kě)循。公募REITs的分红主要来(lái)自基础(chǔ)设施资产的经营现(xiàn)金流，投资人(rén)通过(guò)基金(jīn)募集材料和(hé)信(xìn)息披(pī)露文件，结合行业及市(shì)场情(qíng)况(kuàng)，可以(yǐ)分析基(jī)础设施项目的经营业绩(jì)，作为进行(xíng)投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格(gé)变(biàn)化导致的浮盈或浮(fú)亏，分红(hóng)作为基金份(fèn)额持有(yǒu)人(rén)实(shí)际获得的(de)现金(jīn)收(shōu)益，对于长期投资(zī)者更具参考价值。”中金基金相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高级(jí)副(fù)总(zǒng)监李华平(píng)也表示(shì)，根据(jù)《公开募集基础设(shè)施(shī)证(zhèng)券投资基金(jīn)指引（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基础设施基金应当将90％以上(shàng)合(hé)并后(hòu)基金年度可分配金额(é)以现金形式分配给投(tóu)资者，强制分红机制是公募(mù)REITs的(de)主要特征之一，稳定的分红机(jī)制体现出REITs产品(pǐn)长期投资价(jià)值。

　　中航基金(jīn)也(yě)认为(wèi)，从投资角度来看，基(jī)础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二(èr)级市场价格反映这(zhè)类产品“股性”的一面，分红(hóng)体现了这(zhè)类产品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强(qiáng)制分红要求，分红类似于债(zhài)券派息，但不等(děng)同于债(zhài)券(quàn)的(de)固(gù)定利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投(tóu)资者的角(jiǎo)度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了(le)机构投资(zī)者的投资品类，为资(zī)产配置多元化提供抓(zhuā)手，具有较强的配置(zhì)价值。另一方面(miàn)，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机(jī)构(gòu)投资者稳定收(shōu)益。机构投资者(zhě)公募(mù)REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于投资债券相(xiāng)对(duì)高的收(shōu)益性，在有效(xiào)控制风险的前提下，增厚资产包收(shōu)益，起到投(tóu)资“压舱石”的(de)作用(yòng)。

　　分红除了投资(zī)收益(yì)“落袋为安”外，市(shì)场对(duì)于未来分红水(shuǐ)平的预(yù)期，也(yě)是(shì)影响REITs基金(jīn)二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格(gé)走势(shì)的关键因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的(de)二级(jí)市场表现看，截至4月(yuè)21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品(pǐn)受宏观经(jīng)济的影响，可分配金额完成率(lǜ)不达预期(qī)，一定程度上影响了(le)公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场(chǎng)的价格(gé)波动受多(duō)重因素的影响，投资(zī)收(shōu)益(yì)是影(yǐng)响REITs二级市(shì)场价格的(de)主要因(yīn)素之一，而稳定的分(fēn)红有利于吸引投(tóu)资者(zhě)参与(yǔ)公募REITs二级市场(chǎng)的投资(zī)。

　　中金基金相关负责人(rén)也表(biǎo)示(shì)，近期经(jīng)济预期恢复(fù)，一方面市场热(rè)点呈现(xiàn)向股票和债券回归的过程；另一方面，基础设施(shī)项目(mù)的经营业绩相对经济活力的改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权日(rì)，将对基(jī)金份额的开盘指导价做(zuò)调减(jiǎn)处理，调减金额根据单位(wèi)基金份额的分红(hóng)金额进(jìn)行计算。除权操作是对分红前(qián)后(hòu)基金份(fèn)额净值(zhí)变化的修正，使投资(zī)人在基金分红前后均(jūn)可以获得公平(píng)的投资(zī)机会。

　　“分红可增(zēng)强投(tóu)资者长期投资的信心，同时需结合持有产品的特性，关注二级市场(chǎng)扰动对整体(tǐ)收益(yì)的影响程度。”中(zhōng)航(háng)基金相关(guān)人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利(lì)润分配(pèi)和本金归还

　　普通投(tóu)资者应(yīng)了解底层资产情况

　　多位业内人士(shì)还提醒，与现有公募基金(jīn)分红前(qián)提是本金之上的增值部分(fēn)不同(tóng)，特许(xǔ)经营权REITs基金(jīn)运作期(qī)间(jiān)的(de)“分红”界定为“分派”更为准确，分派的(de)是本金与增(zēng)值两(liǎng)个(gè)部(bù)分，两个部分之间的比例是变(biàn)动的(de)，与现(xiàn)有(yǒu)公募基(jī)金分红(hóng)差异(yì)很(hěn)大，大多数普通(tōng)投资者可(kě)能把“分派”金额误认(rèn)为是(shì)持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极大不确定性，这是该类投资者(zhě)应该注(zhù)意的情(qíng)况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募(mù)REITs主要(yào)有(yǒu)特许经营权类(lèi)和(hé)产(chǎn)权类两大资产类型(xíng)，持有产权类(lèi)产品(pǐn)的收益(yì)主要包(bāo)括(kuò)每年(nián)的现金(jīn)分红及资(zī)产增(zēng)值的收益(yì)，而持有特许(xǔ)经营类产品的收益(yì)主要(yào)来自项目每(měi)年的(de)现金(jīn)分红。其中，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权类(lèi)资产的分红(hóng)包括了(le)利润分配和本(běn)金的(de)归还(hái)，两者的比率也是变动的，对特许经(jīng)营权类资产的(de)公募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡(héng)量投(tóu)资收益。普通投资者在(zài)选择(zé)投资标的时，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底层资产属性(xìng)不同而形成(chéng)区别。特许经营权类的公(gōng)募REITs产品因(yīn)其(qí)分红(hóng)相(xiāng)当(dāng)于(yú)包含“本金+收益”，分(fēn)红相对较多(duō)，债(zhài)性偏强。而产(chǎn)权类(lèi)的(de)公募(mù)REITs分红(hóng)主要为“收益(yì)”，更看重底层(céng)资产的(de)价值增值，所(suǒ)以相对(duì)股(gǔ)性偏强。普通投(tóu)资者在选择公(gōng)募REIT时，需要(yào)考虑底层资产(chǎn)属性，对(duì)所选择产品的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负(fù)责人也认为，与(yǔ)产(chǎn)权类项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经营项目(mù)在(zài)经营权到期后不(bù)再能(néng)产生现金收(shōu)益(yì)，因此将可供分配金额(é)的分配理解为“分(fēn)派”比(bǐ)“分红”更加准确(què)。基于这个特点，剩余(yú)经营(yíng)期限较短的特许经营项目，通常具备(bèi)更高的分派(pài)率水平。对于(yú)剩余(yú)期限较长的特(tè)许(xǔ)经营权项目，即使分(fēn)派率(lǜ)相对(duì)较低，也有(yǒu)足够年(nián)限收回本金并取得(dé)收益。

　　中金基(jī)金该负责人提醒投(tóu)资者注意，特许经营(yíng)权项目的分派金额包含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基(jī)金(jīn)份额单价(jià)随(suí)着分派进度逐年下降是(shì)正常现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的(de)收益(yì)来(lái)自(zì)项目剩余期限产(chǎn)生(shēng)的现(xiàn)金流。

　　“与特许(xǔ)经营(yíng)项目相(xiāng)比(bǐ)，产权(quán)类(lèi)项(xiàng)目的土(tǔ)地或建筑(zhù)的(de)剩余使用年(nián)限一般较长，再加(jiā)上到期后通过对建筑的(de)更新改造或补缴土地出让(ràng)金等追加投资，有机会进一步(bù)延长经营期限(xiàn)。这(zhè)种类(lèi)似永(yǒng)续(xù)经营(yíng)的(de)假设反(fǎn)映在基(jī)础资产的估值上，使产权类(lèi)REITs具备更(gèng)显著的(de)资产投资属(shǔ)性。”该负责人(rén)称。

　　观测内(nèi)部收益率等(děng)指标

　　评估项目底(dǐ)层(céng)资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业(yè)内人士还(hái)表示，在产品分红(hóng)期，投资者(zhě)可(kě)以(yǐ)观测经(jīng)营活动现金流、可供分配(pèi)现(xiàn)金(jīn)、内部(bù)收益率等(děng)指标，来观察(chá)和(hé)评估项目(mù)底层资产的运营情况。

　　中航(háng)基金表示(shì)，年报指标中，跟现(xiàn)金相(xiāng)关的指标有(yǒu)两个(gè)：一是(shì)年报中披露的(de)经营活动(dòng)现金流(liú)，二是可供分配(pèi)现金，二者存在(zài)本质性区别。经营活动产生的现金净流量是(shì)指企业经(jīng)营、筹(chóu)资、投资产生的现金流，基于(yú)企业本(běn)身经营活动产生；可供分配的现(xiàn)金实质(zhì)上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利(lì)润表(biǎo)的项目进行调整(zhěng)，加期初现金，最终得到(dào)的账面现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也表示，公募(mù)REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投(tóu)资价值(zhí)体现在相对(d九方皋相马原文及译文及寓意，九方皋相马原文译文启示uì)股(gǔ)债市场(chǎng)独立(lì)的(de)资产配(pèi)置功能，比较适(shì)合长期持(chí)有(yǒu)。建议(yì)投资(zī)者对经营权(quán)类的资(zī)产可以更多关(guān)注内(nèi)部收益率的高(gāo)低，对产权类的(de)资产更多关注(zhù)分(fēn)派率(lǜ)高低。因为公募REITs可(kě)分配收益主(zhǔ)要来(lái)自(zì)底层(céng)资产的经(jīng)营净现金流，所以(yǐ)底层(céng)资产运营(yíng)情(qíng)况直接影响投资回(huí)报，投资者可综合考虑(lǜ)原始权益人综合实力、运营管理机构实力、公募基金管(guǎn)理人(rén)实力等(děng)多重因(yīn)素(sù)来选择投资标(biāo)的。

　　中信证券(quàn)研报(bào)也显示，公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，由(yóu)于分(fēn)红交(jiāo)易带来的(de)短期博(bó)弈机会仍在，叠加此前(qián)市场(chǎng)接连回调，建(jiàn)议投资者关注(zhù)有基本(běn)面支(zhī)撑(chēng)、填(tián)权效应相(xiāng)对明显、同(tóng)时分红规(guī)模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会载明REITs在发行首年及次年(nián)的可供(gōng)分(fēn)配金额预测。投(tóu)资(zī)者可以将REITs的实(shí)际分红金额与募集材料中披露预测进行比较分析，结合(hé)经济及市场的实际环境(jìng)，对基础设施(shī)项目(mù)的运营业(yè)绩及REITs的管理能(néng)力进行判断。”中金基金上述负(fù)责人也(yě)称。

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