文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预(yù)售制了。 1月17日(rì)召(zhào)开的(de)全国住(zhù)房(fáng)和城乡(xiāng)建设工作会议提出“有条件(jiàn)的可以进行现房销(xiāo)售”，不足一个(gè)月(yuè)时间，已有山东(dōng)、安徽、河(hé)南(nán)、四(sì)川、广东(dōng)等地(dì)明确(què)表(biǎo)态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取(qǔ)消商(shāng)品房(fáng)预售制了，用你的钱，建(jiàn)你的房(fáng)子，还烂尾(wěi)了，这是(shì)对购(gòu)房者的不公平(píng)。以(yǐ)后谁有钱(qián)谁(shuí)建房，没钱没实力的(de)别建了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开(kāi)发(fā)时代(dài)步(bù)入高质量发展阶段的(de)必然趋势，也是对购房老百(bǎi)姓的最(zuì)大保护。98年房改时(shí)，全国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售(shòu)制是(shì)权宜之(zhī)计，现在全(quán)国套户比超(chāo)过1，从(cóng)大开发进(jìn)入存量时代，对购房民众不公平(píng)的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了(le)，改为现房销售。以(yǐ)后一手(shǒu)交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当然二次房改(gǎi)是个(gè)技术活(huó)，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制(zhì)，长(zhǎng)效机(jī)制四大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定和房地产(chǎn)税。如(rú)果按照(zhào)经济规(guī)律办事，中国一定能实现房(fáng)地产(chǎn)软着陆和长期平稳健康发(fā)展，跨过这道关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为(wèi)现房销售？大(dà)家(jiā)想想，绝大部分商品(pǐn)是一(yī)手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买(mǎi)者的单方面不公(gōng)平(píng)制度(dù)，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商品不(bù)能(néng)交付的风险。从(cóng)个人层面看(kàn)，预售制对购房者非常(cháng)不公(gōng)平(píng)，比如，交房等待(dài)期一般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还(hái)要承担延(yán)迟(chí)交房、房屋质量、房产证(zhèng)延期办(bàn)理甚至不能(néng)交房的风(fēng)险(xiǎn)。从(cóng)行业(yè)层面(miàn)看，预售(shòu)制助推(tuī)部(bù)分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇(yù)到下行(xíng)周期(qī)，会引发(fā)资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列(liè)风险。取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)，这样有助于落实中央房住不(bù)炒精神、有助(zhù)于(yú)保障购房老百(bǎi)姓权益、有助于房企稳健(jiàn)发展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制度？预售制度怎么来(lái)的(de)？国外什么情(qíng)况？简单科(kē)普一下：商品房预(yù)售(shòu)最早源于中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商(shāng)放杠杆(gān)的方式。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国(guó)香港，引入了商品房(fáng)预售制度(dù)。其实，当前世界不(bù)少国家存在预(yù)售制。但是(shì)，重点来(lái)了！发达国家一(yī)般有严格的监管保(bǎo)障措施，开发商在项目获得政府批准后才可(kě)以(yǐ)开始(shǐ)销售(shòu)，买家在购(gòu)买期房后并(bìng)非像中(zhōng)国(guó)一样在(zài)支付(fù)完(wán)首付(fù)款后从银行一次性贷款支付(fù)剩余全(quán)部房款，而是根据(jù)开发商工程(chéng)进度在完全交(jiāo)房前(qián)进行(xíng)分期支付(fù)。所以，预售(shòu)制度是(shì)需(xū)要严格的资(zī)金监管(guǎn)、分(fēn)期(qī)支付以及(jí)违约处罚(fá)措施作(zuò)为保障的，如(rú)果没有这些保障(zhàng)措(cuò)施，一定会触发(fā)风险，对购房民众不公平，所(suǒ)以不如借机取消预售制度，以后改为现房销售。客(kè)观(guān)讲预(yù)售制度有一定(dìng)历史阶段(duàn)性，现在中(zhōng)国住房进入存量时代，取消预售制度(dù)有助(zhù)于(yú)降负(fù)债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会，当然这需要配套房企债务(wù)重(zhòng)组、复(fù)工保交楼、恢复市(shì)场信心和(hé)房地产长效机制。这是个技术活(huó)，只要坚持(chí)市场化改革，中(zhōng)国一(yī)定能化(huà)解(jiě)这(zhè)个难(nán)题，让房地产回归实体经济和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发(fā)商将拼的不是五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬(yìng)的(de)产品质量(liàng)和诚信，这才是(shì)对(duì)购房(fáng)民众(zhòng)的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是(shì)以(yǐ)客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度，取消预售(shòu)制、实施现房销(xiāo)售(shòu)是实现老百姓(xìng)安居(jū)乐业、社会长治久安(ān)、行业(yè)企业健(jiàn)康发展(zhǎn)的重大措施。在(zài)当前的(de)情况下，取消预售制要结合稳楼市、房(fáng)地产(chǎn)软着陆、打通金融支持当期三好(hǎo)生、新(xīn)模式等(děng)综合施(shī)策(cè)。

　　作(zuò)者十年前在国务院(yuàn)发(fā)展(zhǎn)研(yán)究(jiū)中心参与财税改(gǎi)革方案研究时，对预(yù)售(shòu)制(zhì)、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进(jìn)行过长期系统的专项研究。（参(cān)考(kǎo)后(hòu)来形成的专著《房(fáng)地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预(yù)售制(zhì)的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在(zài)中国香港(gǎng)，楼(lóu)宇出租是地产行业盛行的(de)方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等(děng)问(wèn)题，分(fēn)层销售孕育(yù)而(ér)生。20世(shì)纪(jì)50年代，中国香港还未推行公共房(fáng)屋制(zhì)度，许多人栖身于木(mù)屋或者其他临时住宅(zhái)，住(zhù)房(fáng)的需求是(shì)相当高，不过大(dà)多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时(shí)楼宇(yǔ)买(mǎi)卖多数以一整栋楼为单位，需要(yào)雄厚的(de)资金实(shí)力才能(néng)购买。虽(suī)然楼宇出(chū)租是中国香港地产行业盛行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转让难(nán)、出租(zū)资金(jīn)周转期长等问(wèn)题。针对(duì)这一系(xì)列问题，不少地产商开始探求新(xīn)的方式，如(rú)把楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层出(chū)售。这(zhè)模(mó)式一经推行，购买(mǎi)楼宇的市民(mín)数量(liàng)有(yǒu)所增加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上，将“按(àn)揭”模式引入房地产销售(shòu)，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创办立(lì)信(xìn)置业(yè)有限(xiàn)公司，凭(píng)借商业直(zhí)觉和多(duō)年经营(yíng)杂货(huò)铺、海上驳运(yùn)业(yè)务的(de)经(jīng)验，对于(yú)商品流通、资金周转有着独到的(de)见解，在努力寻求(qiú)方法加快自身资金周转。当时其在购下九龙(lóng)的一块地盘后(hòu)，除(chú)了分层出售(shòu)、还印发(fā)售楼说明书，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材(cái)料、分层(céng)价格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是(shì)另外一个亮点，即(jí)先收取(qǔ)买家的订(dìng)金，采(cǎi)用类似租金的分期付款形式(shì)，等新楼落成(chéng)时，收齐买家(jiā)的(de)钱，买家就拥(yōng)有(yǒu)了(le)自己(jǐ)的房产(chǎn)。这种方式减轻了民众购房(fáng)的(de)资(zī)金压(yā)力，加速了房屋的建造和销售，也(yě)解决了制造商的资金问(wèn)题(tí)，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的销售(shòu)模式(shì)成为(wèi)当时中国香(xiāng)港房地产市场的(de)一大特色，纵观中国香港房地产市场(chǎng)的改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解决了(le)核心的住房供(gōng)不应求(qiú)的问题，使房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了(le)中国香港(gǎng)楼(lóu)市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门不断完善、规范化，建立健全的(de)监管机制，促(cù)进(jìn)市场健康发(fā)展(zhǎn)。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼盘(pán)因(yīn)建筑费用超支(zhī)停(tíng)工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升(shēng)了对于预售楼花(huā)制度的监管，即要(yào)求开发商在预售(shòu)前，确保(bǎo)地价款(kuǎn)已经全部支付，还要证(zhèng)明自身(shēn)有资金等能力把项目完成(chéng)，资金需放入律师所托(tuō)管(guǎn)，支取(qǔ)时需律(lǜ)所和建筑(zhù)师的(de)核准。为了防(fáng)止开(kāi)发商、律所、建筑师等造假，套取监管账(zhàng)户(hù)资金，中(zhōng)国香(xiāng)港要(yào)求律师行在银行开设的(de)信托账户（监(jiān)管(guǎn)账户(hù)）、开发商(shāng)操作(zuò)等采取全透明化机制(zhì)，且银行的(de)责任上升(shēng)，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需(xū)自身推动项目完工(gōng)。随着监管体(tǐ)系逐(zhú)步完(wán)善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中(zhōng)国内地版预(yù)售制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国内地面(miàn)临住房需求大和供给量短(duǎn)缺(quē)问题(tí)，引(yǐn)入“卖楼(lóu)花(huā)”制度。建国以来，中(zhōng)国内地(dì)优先发展重(zhòng)工业(yè)，强调基(jī)础(chǔ)建设，这一导(dǎo)向使(shǐ)前期(qī)发展工业化的进程大于城市(shì)化进程，唯有解(jiě)决住房基础等城市化配套问题，才(cái)能进(jìn)一步推进(jìn)城(chéng)市化。但当时(shí)推(tuī)行的是“统一(yī)管理，统一(yī)分配，以租(zū)养房”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利分房制度(dù)也出现了分配不公、效率低、配(pèi)套差(chà)等(děng)问题(tí)，因此福(fú)利分房制度不再适用于当时的国情(qíng)。叠加(jiā)房地(dì)产市场面(miàn)临商(shāng)品房(fáng)的需求量大，而社会缺少大型房地产(chǎn)开发商，商品房(fáng)供应量(liàng)小的困(kùn)境，此(cǐ)时引入中(zhōng)国香港的(de)“卖楼花”模式(shì)无疑是(shì)对内(nèi)地(dì)房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国(guó)内(nèi)地逐步引进中国香港预售商品房制度，先(xiān)后出台(tái)多项文件，大力支持国(guó)内房(fáng)地产(chǎn)市场改革。例(lì)如，1998年，国(guó)务院出台《关于(yú)进一(yī)步深化城镇住房制度(dù)改(gǎi)革，加快(kuài)住房建(jiàn)设(shè)的通知》文件(jiàn)，决(jué)定停止住房(fáng)无(wú)偿实物分(fēn)配，逐步实行住房分配(pèi)货币(bì)化、住房供给(gěi)商品化、社会化的(de)住(zhù)房新(xīn)体(tǐ)制(zhì)，从计(jì)划经济下的福(fú)利分房转向市场经济(jì)的商(shāng)品房。房地(dì)产市场采用预售制(zhì)，允(yǔn)许开发商(shāng)卖期(qī)房，解(jiě)决了房企缺少资金和(hé)开发(fā)时间周期长(zhǎng)的(de)两大难题，开(kāi)发商以预售款撬动下一(yī)个项(xiàng)目的开发，形成(chéng)滚动开发模式，住(zhù)房供应速(sù)度加快。自此中(zhōng)国(guó)内地(dì)开始(shǐ)房改货币化(huà)，中国人民银行等(děng)多方迅(xùn)速出台相(xiāng)关的(de)信贷政策，支(zhī)持(chí)购房者，极大作用推动了房地产市场的(de)发展。

　　引(yǐn)入(rù)中国香(xiāng)港(gǎng)“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成(chéng)契合(hé)中国(guó)内地的商品房预售制度。预售制的初衷是为了(le)缓(huǎn)解房企资金压(yā)力，加快城(chéng)镇(zhèn)住房建设。具体(tǐ)来(lái)说，是指房地产开(kāi)发企业将正在建设中的(de)房屋预(yù)先(xiān)出售给购房者，由购房者支(zhī)付(fù)定金(jīn)或房款的行为。区别于中国香(xiāng)港(gǎng)，在中(zhōng)国内地实践过(guò)程中，商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售流(liú)程为(wèi)：房(fáng)地产开发商办理预(yù)售许可证(zhèng)-签订商品房买(mǎi)卖合(hé)同-进行备案登记和预(yù)告登记-交(jiāo)付房(fáng)屋(wū)。在(zài)购房过程(chéng)中，购房(fáng)者(zhě)需要一次性付清(qīng)首付款(kuǎn)，并采用(yòng)银行贷款的形(xíng)式一(yī)次性(xìng)付清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未(wèi)建成，开(kāi)发(fā)商可(kě)能已拿到了全(quán)部(bù)购房款，这(zhè)点与中国香港的按照工程进度付(fù)款有(yǒu)所(suǒ)不同。对中(zhōng)国内地的开发商而言，预售制(zhì)商品房也开启(qǐ)了高周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的(de)风险确(què)实存在

　　作为中国内地商品房销(xiāo)售的最主要方式，预售(shòu)制极大(dà)缩(suō)短房企现金回笼周期(qī)，同时增(zēng)加市场商品房供应，推动了城(chéng)镇(zhèn)化发展进(jìn)程。预售制在过去20多年(nián)对中国内(nèi)地房(fáng)地产市场的稳(wěn)步(bù)发展起到了重要作用(yòng)，不仅解决了房地产市场快速发展阶段(duàn)的资金需求，也提高了居民居住(zhù)水(shuǐ)平，中国(guó)内地(dì)城(chéng)镇居民从筒子楼住到住(zhù)宅小区，从(cóng)全民蜗居到基本(běn)适(shì)居，住房事业取得(dé)巨大进(jìn)步，数十年时(shí)间走完发达国家几百(bǎi)年城镇化(huà)路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化(huà)进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年(nián)间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面积(jī)由7438平方公(gōng)里增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平(píng)增(zēng)至313.2亿(yì)平，城(chéng)镇人(rén)均住房(fáng)建筑(zhù)面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住(zhù)房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国内(nèi)地商品房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期房销(xiāo)售面积占总销售面(miàn)积的比重为(wèi)63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达(dá)15.6亿平(píng)，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内地房(fáng)地产行业(yè)的发展。中国内地(dì)房地产历经(jīng)二十多年长周期繁(fán)荣(róng)，行(xíng)业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投(tóu)资完(wán)成额(é)从(cóng)0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售(shòu)面积和销(xiāo)售金额分(fēn)别从1.5亿平增(zēng)至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元(yuán)，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产(chǎn)业的快速发展，房(fáng)地产企业从(cóng)无到有、从国(guó)企先(xiān)行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量(liàng)达9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产(chǎn)也(yě)成为(wèi)拉动中国内地(dì)经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带动的上下游(yóu)产业链特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房(fáng)地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡献），其(qí)中(zhōng)房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对(duì)金融、批发、建材的带(dài)动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房(fáng)地(dì)产完全(quán)拉动的(de)投资占(zhàn)全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开(kāi)发(fā)投资占固定(dìng)资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产(chǎn)贷(dài)款占(zhàn)银行(xíng)各项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通道业务，占比超过三分之(zhī)一。从房地产(chǎn)融资存量占社融(róng)存量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将(jiāng)导致银行不(bù)良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根据我们的《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日(rì)本的(de)10.8万(wàn)亿美元、英法德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股债房(fáng)市值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于(yú)美国的27％、日(rì)本的37％、英国的(de)49％、法国(guó)的(de)56％、德国的(de)64％。中(zhōng)国(guó)住房(fáng)市值与股债房市值的比例较高，主要是因为住房市值(zhí)高，以及中国资(zī)本市(shì)场发育尚不成熟，直(zhí)接融资比例较低(dī)，股票、债券市(shì)值较低，居(jū)民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在(zài)，当前(qián)的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝(jué)大部分(fēn)商品是一手(shǒu)交钱一(yī)手交货(huò)，预售制是(shì)对购买者的单(dān)方面不(bù)公(gōng)平(píng)制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担(dān)了(le)所有(yǒu)商品不能交付(fù)的风险。比如，交(jiāo)房等待(dài)期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延(yán)期办(bàn)理甚至不能交房(fáng)等风(fēng)险。另外，购房(fáng)者(zhě)和开发(fā)商之间的(de)购(gòu)房合(hé)同、购房者和(hé)银行的按揭贷(dài)款(kuǎn)合同(tóng)是两个独立的(de)合同关(guān)系，如(rú)果(guǒ)开发商(shāng)发生违约(yuē)，购房者只能根据购房(fáng)合(hé)同向开发商主张(zhāng)权(quán)力，但(dàn)依旧(jiù)需要根据按揭贷款合(hé)同按时向银(三国时期中国有多少人口面积，三国时期中国有多少人口和面积yín)行进行贷(dài)款偿还，因此购房者承担(dān)的风险较大。

　　从行业层(céng)面(miàn)看，预(yù)售制助(zhù)推(tuī)部分房企过(guò)度举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资(zī)金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置等系(xì)列风险，进行影响自身信用(yòng)和(hé)购房(fáng)者对行业的信心(xīn)。

　　从金融层面看(kàn)，银行作(zuò)为按揭(jiē)贷款(kuǎn)的发放方，一旦(dàn)房企因(yīn)为(wèi)市(shì)场波动或经营不(bù)善，出现资金(jīn)链断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂(làn)尾”等情况(kuàng)，而房企通(tōng)过与购房者(zhě)签订的(de)预(yù)售合(hé)同(tóng)和按揭(jiē)合同，已经从(cóng)银(yín)行获得房款，如果购房者(zhě)丧失还(hái)款(kuǎn)能力或短期(qī)不能还(hái)款等，则(zé)风(fēng)险完全由银行(xíng)承担，银(yín)行(xíng)将面临较大的坏(huài)账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者的(de)预售监管资(zī)金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结(jié)底两(liǎng)个字那(nà)就(jiù)是“没(méi)钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中(zhōng)明确(què)规(guī)定了开发企(qǐ)业预(yù)售商品房所(suǒ)得(dé)款项(xiàng)应当用于有关的工(gōng)程建设，商品房(fáng)预售款监管的具体办法(fǎ)，由(yóu)房地产管理部门制定。但多年以来全国并没有统一(yī)的(de)预售(shòu)资金监管(guǎn)规定，各地(dì)实行“一城一(yī)策(cè)”。例(lì)如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金(jīn)比例为总预(yù)售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合(hé)肥(féi)等城市则按照项目的建安(ān)成本乘以建(jiàn)筑面(miàn)积或者项目(mù)工(gōng)程总额(é)报价(jià)计算重点(diǎn)资金(jīn)。而事(shì)实是，不(bù)少购房款未进入监管账户、或进入监(jiān)管(guǎn)账户(hù)后被挪用，导(dǎo)致楼盘(pán)没(méi)有资金继(jì)续建(jiàn)设。收楼遥(yáo)遥无期，月(yuè)供却被迫继续还款。那么，监(jiān)管(guǎn)账户资金如何被(bèi)挪(nuó)走的？实(shí)际上，在过去房(fáng)地产大开发时代的高(gāo)周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管账户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工(gōng)程总承包方，以工(gōng)程建设名义，获(huò)得监管账户拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨(bō)付的工(gōng)程(chéng)款(kuǎn)，远超工程(chéng)进度所(suǒ)需。通(tōng)过这些(xiē)方式套取的资金，在房企(qǐ)各地项目间流动，变相加杠杆，这(zhè)样做提供了资金流动性(xìng)，房企抽(chōu)调(diào)资金统筹拿地(dì)、还款和(hé)楼(lóu)盘(pán)建(jiàn)设，形(xíng)成(chéng)一种资金循(xún)环(huán)高周转模式(shì)，但(dàn)一定(dìng)程度上把风(fēng)险(xiǎn)甩给(gěi)了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体(tǐ)来(lái)说，国外(wài)商品房预售制(zhì)度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房(fáng)者预(yù)付资金，一般设有(yǒu)定金或预(yù)付款(kuǎn)保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者(zhě)支付的预付款比例相对(duì)较低，绝大部分房款在房(fáng)屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款一(yī)般以(yǐ)定金方(fāng)式支(zhī)付，或按工(gōng)程进(jìn)度分期(qī)支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方式(shì)：一般采用两种方式(shì)发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程(chéng)进度付款，按揭(jiē)贷款按(àn)照(zhào)工程进度逐渐发放，购房者开始月供(gōng)；二是房屋交(jiāo)付后发(fā)放(fàng)按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为(wèi)预售商品房(fáng)提供期房(fáng)烂尾(wěi)保险，在商品房(fáng)出(chū)现重大(dà)延期或重大缺(quē)陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障(zhàng)有两(liǎng)种方式，一是期房由政府或第三方验收合格(gé)并提供验收(shōu)凭证后，开发商凭验收凭证取得(dé)购房者支付的房款。二是开(kāi)发商为(wèi)购(gòu)房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美国期房定金(jīn)一(yī)定期限内无(wú)条(tiáo)件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余房款交付后按揭(jiē)还款(kuǎn)，交付前资金由第三(sān)方全程(chéng)监管，交付(fù)时(shí)开发(fā)商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例(lì)一般(bān)为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例(lì)最低(dī)可低于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金(jīn)或首付外，购房者在房(fáng)屋交(jiāo)付后通过按揭(jiē)贷款(kuǎn)支(zhī)付剩(shèng)余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为防止开发(fā)商挪(nuó)用资金，购房者的定金及首付款由第三(sān)方公证(zhèng)行(xíng)或产权保险公司的信(xìn)托账户监管。如果开发商倒闭导致(zhì)楼盘(pán)烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不(bù)承担(dān)任(rèn)何(hé)责任与损(sǔn)失(shī)。而(ér)开发商在房屋(wū)建设过程中(zhōng)的资金(jīn)全部来(lái)自银行，银行根据工程进度向(xiàng)开发(fā)商提供(gōng)一定比例的贷(dài)款，由(yóu)于(yú)开发(fā)商挪用资金直接损(sǔn)害银行利(lì)益(yì)，银行(xíng)有(yǒu)充分(fēn)动(dòng)机(jī)监管开(kāi)发商(shāng)施工(gōng)进度。开发商在房屋交付(fù)时需取得由政(zhèng)府相关部门经审查后发放(fàng)的验收凭证，通过验(yàn)收凭证(zhèng)向(xiàng)银行得(dé)到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房(fáng)可(kě)零(líng)首(shǒu)付(fù)购房，房款(kuǎn)按建造工(gōng)期进度支付，按揭按工期(qī)放款后还贷，房贷(dài)利率采用固定利(lì)率(lǜ)，开(kāi)发商或购房(fáng)者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项(xiàng)目(mù)获批后即可预售房屋。签署购(gòu)房合同前，购房者需(xū)支付约2000欧的定金并(bìng)进行(xíng)预约公(gōng)证，签订(dìng)合同后定金退(tuì)还。如由于任何原因(yīn)不能购买，定金按照(zhào)德国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购(gòu)房合(hé)同(tóng)后，购房者需支付公(gōng)证费和土地交易税，分(fēn)别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购(gòu)房款中，属(shǔ)于购房附(fù)加费(fèi)。

　　首付方面，德国没(méi)有(yǒu)规(guī)定最低首付(fù)比(bǐ)例，可零首(shǒu)付(fù)购(gòu)房。

　　余(yú)款方(fāng)面，德国也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔(bǐ)进行(xíng)支付，具体支付节点(diǎn)、比例因项目而异。一般(bān)来说，支付节点可分为公证后、主体(tǐ)完工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗(chuāng)户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支(zhī)付(fù)比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在(zài)支付房款前申请房贷，房贷利率采用(yòng)固(gù)定利率，银行按施(shī)工节奏分多次发放贷款，每(měi)笔(bǐ)贷(dài)款给予购房(fáng)者一定使用期(qī)限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德(dé)国(guó)保险公司针对期(qī)房设计了(le)两种保(bǎo)险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出现重大(dà)延期(qī)或重大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开发商(shāng)赔偿或修复，开发商破产，由(yóu)保(bǎo)险公司(sī)负责相应赔偿(cháng)。保险由开(kāi)发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预(yù)售制设有(yǒu)10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例仅20％-4三国时期中国有多少人口面积，三国时期中国有多少人口和面积5％，资金由买(mǎi)卖双方律师严(yán)格监管。

　　订立合(hé)同(tóng)前，买卖(mài)双方均有(yǒu)一名(míng)律师，负(fù)责沟(gōu)通期房交易中的房产、资金、合同等各个环(huán)节，各环节(jié)内容确认无误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，当开发商出现(xiàn)财(cái)务、经营(yíng)问题时，购房者10％的定金由保(bǎo)险公司赔付(fù)，而(ér)超出(chū)10％的(de)部分较(jiào)难追(zhuī)回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支付(fù)环节(jié)，英国(guó)采取按工程(chéng)进度付款的方式，但(dàn)是(shì)交房(fáng)前付款比(bǐ)例相对较低(dī)，一般会在合同(tóng)签订6-24个(gè)月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后(hòu)支付。

　　交付(fù)环节(jié)，英(yīng)国(guó)规(guī)定房(fáng)屋必须经过房产公证(zhèng)公司(sī)的检(jiǎn)验验收(shōu)后才能交付，交付后方(fāng)可(kě)按揭还贷(dài)。

　　资(zī)金监管环节，英(yīng)国期房(fáng)预售资金(jīn)监(jiān)管极为严格，资金也(yě)由律师监管，在确认工程进度、支付相关款项过(guò)程中，由买房律师(shī)将资金转给卖方律师，卖(mài)方(fāng)律(lǜ)师转给开发商(shāng)，即资(zī)金在进入(rù)开发(fā)商账户前经过两道(dào)关口，有利于保障购房(fáng)者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全(quán)措施

　　日本(běn)期房交易立(lì)法，定(dìng)金超5％或(huò)1000万日元时(shí)，开发商(shāng)必须完(wán)成“预售(shòu)房定金保全措施”，交(jiāo)房前付款比例不超房款的(de)20％，开发商违约需返还(hái)定(dìng)价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束后由于房屋供给严(yán)重失(shī)衡，叠(dié)加法律空白，社会上(shàng)“一房二卖(mài)”现(xiàn)象普遍，为(wèi)此，日本政府(fǔ)1952年出(chū)台《宅地(dì)建筑(zhù)物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规(guī)范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据(jù)日本《宅地(dì)建物取引(yǐn)业法》，对购房者支付定金超(chāo)过(guò)5％或(huò)超1000万(wàn)日元的部(bù)分，法律要求开发商必(bì)须完成定金保全(quán)措施才(cái)可预售。什么是定金保全措(cuò)施？即(jí)买卖双方签(qiān)订购房合同时，开发(fā)商(shāng)向金融机构或(huò)指定保证(zhèng)机(jī)构(gòu)或(huò)保险机构(gòu)签订定金保证委(wěi)托(tuō)合同，设(shè)置(zhì)购(gòu)房者定金的保证或(huò)保险，并将相(xiāng)应的保(bǎo)证金(jīn)证明书交付给(gěi)购(gòu)房者。除定(dìng)金外(wài)，其他预先(xiān)支(zhī)付的购房款也受该措施保护。若(ruò)开发(fā)商倒(dào)闭导致期(qī)房烂尾，购房者可(kě)凭保证金(jīn)证明书向金融机构(gòu)或保证(zhèng)机(jī)构或保(bǎo)险公司兑付，同时，开发商需(xū)向购房(fáng)者赔付违约(yuē)金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付(fù)环节(jié)，交房前只需支付最多不超20％的(de)定金，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购房者即可向银行申请(qǐng)贷款(kuǎn)，但交房(fáng)后才开始(shǐ)按揭(jiē)贷(dài)款，除(chú)定(dìng)金外的剩余房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者违约可(kě)返还(hái)相当(dāng)于3.75％房款的(de)订(dìng)金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度(dù)支(zhī)付，所有资金进银行专门项目资金账户，交房后满(mǎn)1年保(bǎo)修期后支付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支付环节，新加(jiā)坡开发商有统(tǒng)一的(de)选购权合同以及(jí)订金返还机(jī)制(zhì)，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需支(zhī)付(fù)5％房款作为(wèi)订金，OTP有效(xiào)期(qī)14天，执行OTP则(zé)进一步签(qiān)订购(gòu)买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例方(fāng)面，签订购房合(hé)同后，购房者(zhě)需支付15％的首付及印花税，同时购房者向(xiàng)银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上(shàng)，新加(jiā)坡期房同样采取(qǔ)按工程(chéng)进度(dù)付(fù)款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房(fáng)付款流程(chéng)做(zuò)了(le)统(tǒng)一(yī)详细规定，要求所(suǒ)有开发商(shāng)遵守(shǒu)，支付节(jié)点一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道(dào)门(mén)窗等完工等，支付比例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷(dài)款也依照工(gōng)程进度放(fàng)款，月供在此过程中随着放出贷款的增加而增加，未放(fàng)款(kuǎn)部分无需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的订金(jīn)与付款会存入(rù)银行专门的项目资(zī)金账户，账户资(zī)金提(tí)取(qǔ)须与(yǔ)房屋建设有关。房(fáng)屋交付后，购(gòu)房(fáng)者享(xiǎng)受1年的(de)房屋保修期，此后购(gòu)房(fáng)者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当(dāng)前房地产到了(le)政策(cè)出手(shǒu)临界点，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼(lóu)和(hé)房企重组。一方面(miàn)，加大对刚(gāng)需和改(gǎi)善型(xíng)需求的支(zhī)持力(lì)度，长短(duǎn)兼顾(gù)妥善(shàn)应对局(jú)部(bù)停贷现象，重点(diǎn)是保交楼保(bǎo)复工保民生，给予强有力的金融工具支持(chí)。另一方(fāng)面，从现在起，对还在(zài)正常运转的房(fáng)企包括民营(yíng)企业，加大支(zhī)持力度，由优质(zhì)房企牵头并(bìng)购重组整(zhěng)个行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团(tuán)，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计形(xíng)势复杂性和人(rén)性(xìng)复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢(huī)复市场信心(xīn)以及长效(xiào)机制(zhì)。长(zhǎng)效机制(zhì)四大关键(jiàn)是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和房地(dì)产(chǎn)税。定金环节(jié)，建立(lì)开(kāi)发商违(wéi)约后定(dìng)金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付(fù)阶(jiē)段(duàn)，保障购房者定(dìng)金安全。签订合同(tóng)环节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房屋重大延期以及(jí)重大缺陷(xiàn)等情况提供充分的保障。余款支付环节，建立按工程进度付款机制或交房(fáng)后按揭贷款机制，充(chōng)分保护购房者的权益。资金监管环节，引(yǐn)入独(dú)立于开发(fā)商、银行的第三方资金监管机构，或由(yóu)政府相关(guān)部门直接监(jiān)管(guǎn)，以(yǐ)此防止资金(jīn)挪用现象。交付环(huán)节(jié)，建立商(shāng)品房保修期(qī)制度。保修期内，开(kāi)发商应对房(fáng)屋质量(liàng)问题全权负(fù)责、免费(fèi)维修，购(gòu)房者在保修(xiū)期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预(yù)售制是大势所(suǒ)趋(qū)。一(yī)方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时(shí)代，对(duì)购房民众(zhòng)不公平的(de)预售(shòu)制(zhì)已经过时了，该取消了(le)，改为现房销售。另一方面，取(qǔ)消预售制，改为现房销(xiāo)售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不是五花(huā)八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即所得的(de)过硬的产(chǎn)品质(zhì)量和(hé)诚(chéng)信，这才是对购(gòu)房(fáng)民众的最根本最实质的(de)保障，这(zhè)样将极大(dà)的(de)提(tí)升开发(fā)商的建筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱逐劣币。

未经允许不得转载：IDC站长站，IDC站长，IDC资讯--IDC站长站 三国时期中国有多少人口面积，三国时期中国有多少人口和面积