5月以来，房地(dì)产板(bǎn)块个股多(duō)出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地产指(zhǐ)数(shù)本月涨(zhǎng)幅(fú)约为(wèi)2％。而以公(gōng)募基(jī)金为代表的机构对于这一板(bǎn)块已经在悄(qiāo)然(rán)布(bù)局。数据显示，以南方和华夏(xià)的两只老牌ETF基金(jīn)为例(lì)，5月9日时(shí)所公布(bù)的总份(fèn)额均较4月28日时(shí)有小(xiǎo)幅增(zēng)长。根据基(jī)金一季报统(tǒng)计(jì)，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股(gǔ)分别为华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底部回升”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕细作成(chéng)共识(shí)

　　从公(gōng)募基金(jīn)对房(fáng)地产的配(pèi)置看，2019年末(mò)，公募(mù)所(suǒ)持有的房(fáng)地产行业标的市值约1188亿元，占其(qí)所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现(xiàn)出色(sè)，但公募所持(chí)房地产公司市值在股票资产中的占比却断(duàn)崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一数(shù)值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时，公募对房地产(chǎn)行业的持股比例(lì)也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高(gāo)到(dào)2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一(yī)季度得以延(yán)续。数据统计显示，公募重仓持(chí)有房地(dì)产板块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股分别(bié)为保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇(shé)口(kǒu)、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团(tuán)，持仓市(shì)值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难发现，公(gōng)募对于房(fáng)地产的投资愈发有集(jí)中于(yú)龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金一季(jì)报汇(huì)总的重仓股中，房地产板块排(pái)名最高的是保利发(fā)展，在基金(jīn)重仓第(dì)33位(wèi)。排名第二(èr)的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而(ér)老(lǎo)牌(pái)龙头股万科(kē)A排(pái)在第96位。对(duì)比去(qù)年四季报，变(biàn)化之(zhī)处首先在于几(jǐ)只房(fáng)地产龙头股从排位上看均有退(tuì)步，尤其(qí)是万科最(zuì)为明显；其次是金地集团退出百大之(zhī)列。但考虑到房地产是(shì)复苏链上最后(hòu)一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经(jīng)济圈判(pàn)断(duàn)房(fáng)地产已经进入大分化时代，一二线城市(shì)好于三四线城市。而映(yìng)射到二级(jí)市场投资(zī)上，配置(zhì)房地产行业(yè)轻松(sōng)收获行业贝塔(tǎ)的红利期一去不返了。“如果按(àn)照产业周期来(lái)分类(lèi)，包括房地产等几(jǐ)类(lèi)行业在盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟(shú)期或者衰(shuāi)退期的行业，传统认知上没(méi)有什么(me)投(tóu)资机会的。但在这几(jǐ)年(nián)特殊(shū)的(de)行情里包(bāo)括煤(méi)炭、电解铝等(děng)类似的行业也(yě)出现了一些(xiē)机会，背后的(de)逻辑是(shì)供给侧发生了(le)更大的变化。”一不愿具名的上海公(gōng)募基金(jīn)经(jīng)理指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也有公募(mù)人士(shì)持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现了，2022年光是(shì)居民(mín)存款数量增(zēng)加了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑存量地产(chǎn)的更(gèng)新，也有近(jìn)10亿平方米(mǐ)。需求端还(hái)需(xū)要有一定(dìng)的政策出来去(qù)刺(cì)激购房。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金房地(dì)产(chǎn)研究员吕功绩也(yě)指(zhǐ)出：“时至今日，无(wú)论从城镇化的(de)进程，还是人均住(zhù)房面积（接近30平(píng)/人(rén)），我国均已告别住房(fáng)短缺时(shí)代，而目前(qián)居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万(wàn)亿元的销售额，以及过快上行的(de)房(fáng)价，因(yīn)而行业高(gāo)增(zēng)的时代已(yǐ)经过去，未来行业(yè)的需求或将回落，在此过程中，伴随着地(dì)产的(de)高杠杆属(shǔ)性(xìng)，就很容(róng)易出现信用风险问题（类(lèi)似2022年(nián)的民(mín)营(yíng)地(dì)产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这(zhè)个过(guò)程中，综合竞争力强的公司(sī)就能够通过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获(huò)得市占率(lǜ)的提升。当行(xíng)业需求见顶回落时(shí)，行业的贝(bèi)塔已(yǐ)经过去了，但不代表没有投资机会(huì)，机(jī)会在(zài)于城市(shì)、位置、产品(pǐn)的阿尔法(fǎ)，而对应到股票投(tóu)资，就是强竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识转变，精耕细作(zuò)个(gè)股(gǔ)成为公募乃至(zhì)整体机(jī)构的务实之举。

　　机(jī)构(gòu)配置房地(dì)产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个(gè)股(gǔ)多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约为2％。从具(jù)体的个股(gǔ)来看(kàn)，《红(hóng)周刊(kān)》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计的124只房地(dì)产类标(biāo)佛教肉莲是什么的股中，本月以来(lái)实现股价上(shàng)涨的(de)达(dá)到(dào)了81家。

　　其中，上述时(shí)间(jiān)段(duàn)恰好排(pái)名前五(wǔ)的公司(sī)月内涨幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名(míng)第一的(de)上实发(fā)展，五一(yī)假(jiǎ)期归来后日成交量明显放大，4日、5日(rì)连续两个(gè)交易日收出涨停。从该(gāi)股的(de)基本面来看，上实发展的主营业务(wù)为房地产开发与经营(yíng)。公司的主要(yào)产(chǎn)品及服务为房(fáng)地产销售、房地产租赁、物业管理(lǐ)服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实(shí)现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营(yíng)业(yè)总(zǒng)收入27.87亿(yì)元(yuán)，同比增长183.02％；归(guī)母(mǔ)净利润2.86亿(yì)元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来(lái)看，各(gè)类机构都(dōu)有(yǒu)对其布(bù)局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季(jì)十大流通股股东来(lái)看， 具体包(bāo)括公募(mù)的上(shàng)银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙(lóng)、中央(yāng)汇金(jīn)、长城资产(chǎn)管理公司(sī)等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的(de)是，涨幅暂时(shí)排(pái)名第二的浦(pǔ)东金桥也是(shì)上海本地(dì)房企，其第(dì)一季度的(de)收入利润规(guī)模大幅(fú)度复苏。究其原因，一方(fāng)面是(shì)该公司后疫情时代出租率复苏至近年来(lái)最高，另一(yī)方(fāng)面则是(shì)公司拿地结算持续性向好，从数(shù)字上(shàng)看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景(jǐng)下，自然(rán)也吸引了知名(míng)机(jī)构在其中持续(xù)驻足。从(cóng)第一季(jì)度十大流(liú)通股(gǔ)股东来看，知名(míng)私募(mù)高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然在前十(shí)中，这也是连续第三(sān)个季度他(tā)有的两(liǎng)只产(chǎn)品杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季(jì)还(hái)小幅增加(jiā)了持股(gǔ)。

　　除(chú)去上述两家上(shàng)海(hǎi)区域性地产公(gōng)司外，荣(róng)安地产则(zé)是主要(yào)布局在(zài)深圳的地产公司，一季(jì)报(bào)交出(chū)的也是一(yī)份报喜的成(chéng)绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》注(zhù)意到两(liǎng)只(zhǐ)公募指基(jī)首季(jì)新杀(shā)入十大流通股股东行列。具体说来(lái)， 南方(fāng)中证全指房(fáng)地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国(guó)中证指数1000增强则排名(míng)第九位，此外联(lián)袂出现的机构还(hái)有QFII高(gāo)盛(shèng)国际(jì)和私募(mù)迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴(xīng)证全球基金相关人士(shì)分(fēn)析：“经历过行(xíng)业洗(xǐ)牌和兼(jiān)并重组后，龙(lóng)头(tóu)的(de)价值更为笃(dǔ)定突出；从拿(ná)地端(duān)看，2022年(nián)土地市场大(dà)幅降温，优(yōu)质土地供给(gěi)较多（券商测(cè)算(suàn)对(duì)应潜(qián)在毛利率在25％以上，目前房(fáng)企的(de)利(lì)润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于信用问(wèn)题或者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机(jī)获取低成本土地，龙(lóng)头房企(qǐ)的拿(ná)地力(lì)度(dù)（拿(ná)地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以(yǐ)上(shàng)；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空(kōng)间有限，从融(róng)资成本(běn)看，龙头房企的融资成本(běn)不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销(xiāo)售，龙头房企明(míng)显(xiǎn)跑赢行业(yè)，1～4月百(bǎi)强房企的销售(shòu)额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额(é)增速(sù)为29％。”

　　需(xū)要(yào)强调的是，在当前中特估的浪潮下，央(yāng)国企地产(chǎn)股(gǔ)或(huò)存在发展的大好机会。中信(xìn)证券指(zhǐ)出：“房地产行(xíng)业(yè)的结构性机(jī)会依然存在(zài)，少部分公司(sī)尤其是央企占(zhàn)据显著优势，其(qí)主要又体(tǐ)现(xiàn)为库(kù)存的优势。央企(qǐ)地产公司，现阶段表(biǎo)佛教肉莲是什么现出较低的融资成本，优质的(de)开发(fā)资源和良好的(de)不动(dòng)产资(zī)产(chǎn)运营能力的多(duō)重竞争优势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有(yǒu)中特估，国(guó)央企相较于(yú)民营地(dì)产公司也(yě)是更有优势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土(tǔ)地资源债权债(zhài)务关系等问(wèn)题(tí)，市场对(duì)民(mín)营房开企(qǐ)业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮(lún)行业出清的(de)过程中(zhōng)，央国企相较于民企来(lái)说估(gū)值的修复更(gèng)明显。中特估的(de)角度从中(zhōng)长期的(de)维(wéi)度看，行(xíng)业(yè)的逻辑在于集中度提升后，行业进(jìn)入(rù)高质量发展阶段(duàn)，具备(bèi)较(jiào)快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的(de)盈利(lì)和现金流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企(qǐ)业自身资产的质量好(hǎo)、运营能(néng)力强、可以创(chuàng)造持(chí)续(xù)现金流的(de)企业。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中行业普(pǔ)涨的概率(lǜ)比较低，行业内(nèi)部将出现分化，要关(guān)注将受(shòu)益于(yú)行业(yè)集中度提升的头部(bù)公司。”星石投资首席研究官(guān)方磊也表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应机构(gòu)这一思路的话，或(huò)许还是保利发展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头前途更为光明。不过国投瑞(ruì)银基金投资(zī)部副总(zǒng)监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客(kè)观地去(qù)持续观察国企央企(qǐ)在三个方(fāng)面是(shì)否可(kě)以维持，首先是融资成(chéng)本(běn)保(bǎo)持低位，其次是销售份额持(chí)续提(tí)升，再(zài)次是拿地份额持(chí)续(xù)提升。”

　　复(fù)苏(sū)速度(dù)缓慢

　　机构需(xū)要(yào)多给一些耐(nài)心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房(fáng)企一(yī)季报梳理发(fā)现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季(jì)度的(de)业绩分化更趋(qū)明显，保利发(fā)展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净利均(jūn)实现了(le)业绩(jì)的回正，甚至是(shì)较(jiào)大(dà)增速的增长(zhǎng)。而(ér)这些公司也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内(nèi)人士(shì)张宏伟向《红(hóng)周刊(kān)》分(fēn)析表示，业(yè)绩出现明显改(gǎi)善的(de)房企，主要是因(yīn)为(wèi)过去两三年时间，尤其是(shì)在2021年(nián)下半年(nián)民营房企不(bù)怎么(me)投资拿地之后，国有企业仍(réng)在(zài)持续性地拿地，且主要集(jí)中在核心城(chéng)市，投资力度较(jiào)大。投资(zī)的驱动(dòng)能够推动房企销(xiāo)售业绩(jì)的增长(zhǎng)，从而在(zài)2023年一(yī)季度(dù)市场恢复但仍处(chù)于调(diào)整的(de)过(guò)程中，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同(tóng)时也(yě)提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过程中，还面临着一些不(bù)确定性。其实(shí)整个市场从四月份开始(shǐ)又在往下掉(diào)。除了杭州、成(c佛教肉莲是什么héng)都等极个别城市(shì)四月(yuè)环比三月(yuè)相对表现较好之外，包括(kuò)北京、上海(hǎi)在内的绝(jué)大多数城市都出现环比下(xià)滑的(de)情况(kuàng)。而现在五月的市场表现也不太乐观。按照现在的经济状况(kuàng)、收入情况，以(yǐ)及市场(chǎng)的去库存(cún)压力、企业的资金(jīn)面压力，可能会出现(xiàn)，到六月份房企为(wèi)了半年(nián)报冲业绩(jì)出(chū)现市场的短期反弹外的一个市场乏力现象(xiàng)。也就是(shì)说(shuō)，第二季度、第三(sān)季度增长不确定性(xìng)的压力(lì)仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心(xīn)，这个时候，在房(fáng)地(dì)产(chǎn)以及(jí)上下游就不是赚快钱的时(shí)候，只能赚(zhuàn)他基本面的(de)钱。但这(zhè)也意味着，只(zhǐ)有(yǒu)极为(wèi)少数的、做得比同行(xíng)好得多的企业，会(huì)伴随整个行业的弱复(fù)苏，业(yè)绩(jì)会(huì)逐步体现(xiàn)出来。所以只能耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来，这需要(yào)时(shí)间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提(tí)及(jí)个股仅(jǐn)为举例分析，不做(zuò)买卖推荐(jiàn)。）

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