5月(yuè)以来(lái)，房地产板块个(gè)股多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨(zhǎn杨梅是高糖还是低糖，杨梅是高糖还是低糖水果g)，截(jié)至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为(wèi)代表的机构对于这一板块已经(jīng)在悄(qiāo)然(rán)布局。数据显(xiǎn)示，以(yǐ)南方(fāng)和(hé)华夏的两(liǎng)只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所(suǒ)公布(bù)的总份额均较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头(tóu)与(yǔ)地方国企(qǐ)央企获得增持(chí)，持仓数量占(zhàn)流通股比重增幅五只个股分别为华发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房(fáng)地(dì)产或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的(de)房地产行业标的市(shì)值(zhí)约(yuē)1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色(sè)，但公募所持房地产公司市值在股(gǔ)票资产中(zhōng)的占(zhàn)比却断(duàn)崖式下(xià)跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年来的(de)首次(cì)回升，年底这一数(shù)值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同(tóng)时(shí)，公募对房地(dì)产行业的持股比例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年一(yī)季度得以延续(xù)。数据统(tǒng)计显示，公募重仓持(chí)有房地产板块一季(jì)度(dù)市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值(zhí)前五个股分别为保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口、万科(kē)A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓市(shì)值占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于(yú)房地产的投资(zī)愈发有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募(mù)基金(jīn)一季(jì)报汇总的(de)重仓股中，房(fáng)地产板块(kuài)排名最高的是保(bǎo)利发展，在基(jī)金(jīn)重仓(cāng)第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙头股万科A排在第(dì)96位(wèi)。对比去(qù)年四季报，变(biàn)化之(zhī)处首先在于几只房地产龙头(tóu)股(gǔ)从排(pái)位上(shàng)看均有退步，尤(yóu)其是万科最为明显；其次(cì)是金地(dì)集团退出百大(dà)之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一环，且首(shǒu)季并非行(xíng)业(yè)销售旺季(jì)，其(qí)传导(dǎo)到二(èr)级市场乃(nǎi)至机构(gòu)持仓上还(hái)需要(yào)时(shí)间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产(chǎn)已经进入(rù)大分化时代，一二(èr)线城市好于三(sān)四线城市。而映射到(dào)二(èr)级市场投资上，配置(zhì)房地产行业轻松收获行(xíng)业贝塔的红(hóng)利期一(yī)去不返了。“如果(guǒ)按照产(chǎn)业周期来分类，包(bāo)括房地产等几类行业在盖(gài)特(tè)纳曲线里属(shǔ)于(yú)成熟期或者衰退期的(de)行(xíng)业(yè)，传统认知上没(méi)有什(shén)么投资机会(huì)的。但(dàn)在这几年特殊(shū)的行情里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业也(yě)出现(xiàn)了一(yī)些(xiē)机(jī)会，背后的逻辑(jí)是供给侧发生(shēng)了更大的变化。”一(yī)不愿具(jù)名(míng)的上海公(gōng)募基(jī)金经理指出。

　　不过(guò)也(yě)有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面积(jī)很难再(zài)出现了，2022年光是居民存款数量增(zēng)加了15万亿元。中国存量有400亿平(píng)方米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产(chǎn)的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需(xū)求(qiú)端(duān)还需要有一(yī)定的政策出来去刺激(jī)购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基金房地产(chǎn)研(yán)究员(yuán)吕功(gōng)绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程(chéng)，还是人均住房面积（接近30平/人(rén)），我(wǒ)国均(jūn)已(yǐ)告别住(zhù)房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每(měi)年18万(wàn)亿(yì)元(yuán)的销售额，以及过快上行的房价，因(yīn)而(ér)行业高增的时代已经过(guò)去，未来行业的需(xū)求或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随着地产的高(gāo)杠杆属(shǔ)性，就很容易出现信用风(fēng)险(xiǎn)问题（类似2022年的民(mín)营地(dì)产爆(bào)雷），行业进(jìn)入到(dào)供(gōng)给侧(cè)出清的过程。这个过(guò)程中(zhōng)，综合竞争力强的公司(sī)就能够通过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获(huò)得市占(zhàn)率的提(tí)升。当行业需求见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已(yǐ)经过去了(le)，但不代(dài)表没有投(tóu)资机会，机会在于城(chéng)市、位置(zhì)、产(chǎn)品的阿尔法，而(ér)对应到(dào)股票(piào)投(tóu)资，就是强竞(jìng)争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识(shí)转变(biàn)，精(jīng)耕(gēng)细(xì)作个股成为公募乃至整体机构的务实(shí)之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房地产板(bǎn)块个股，在纳入统计的124只房(fáng)地产类标的(de)股中(zhōng)，本(běn)月以来实现股(gǔ)价上涨的达到了(le)81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好(hǎo)排名前五的公司(sī)月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它(tā)们分别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名(míng)第一的上(shàng)实发展，五(wǔ)一假期归来后日成交量明(míng)显放大，4日(rì)、5日连(lián)续两个(gè)交易(yì)日收出涨停。从(cóng)该股(gǔ)的(de)基本面来看，上实发展的主(zhǔ)营业务为房地产开发与经营。公(gōng)司的主要产品及(jí)服(fú)务为房地产销售、房地产租赁(lìn)、物(wù)业管理服务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿(yì)元，比上(shàng)期减少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同(tóng)比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不(bù)过从十大流通股(gǔ)股东来看(kàn)，各类机(jī)构都有(yǒu)对其布(bù)局(jú)的例子(zi)。以3月31日时的首季十大流(liú)通股股东(dōng)来看， 具体包括公募的上银基金、私(sī)募(mù)的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长(zhǎng)城资产管(guǎn)理(lǐ)公司等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥(qiáo)也是上海本地房企，其第一季度的(de)收入利润规模(mó)大幅度复苏(sū)。究其原因，一方面(miàn)是该公司后疫情时代出租率复苏至近(jìn)年来最高(gāo)，另(lìng)一方(fāng)面则是公司拿(ná)地结算持续性(xìng)向好(hǎo)，从数字上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在(zài)这样的业绩势头向(xiàng)好(hǎo)背景下，自然也(yě)吸引了知名(míng)机构在其中持续驻足。从(cóng)第一季度十大(dà)流通(tōng)股股东来看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这(zhè)也是(shì)连续(xù)第三个(gè)季度他有(yǒu)的两只产品杀入前十。同时榜(bǎng)单(dān)中还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除(chú)去(qù)上述(shù)两家上海区域(yù)性地产公(gōng)司外(wài)，荣安(ān)地(dì)产则是主要(yào)布局在(zài)深(shēn)圳的地产公司，一季报交出的也是一份报喜的成绩(jì)单：首季(jì)公司实现营业收(shōu)入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股东的净利(lì)润6.48亿(yì)元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意(yì)到两只公募(mù)指(zhǐ)基首(shǒu)季新杀入十大流(liú)通股股东行列。具(jù)体说来(lái)， 南方中证全指(zhǐ)房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国中证指数(shù)1000增强则(zé)排名第九位，此外联袂出(chū)现的机(jī)构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金相关人士分析：“经历(lì)过(guò)行业洗牌(pái)和兼并重组后，龙(lóng)头的(de)价值(zhí)更为(wèi)笃定(dìng)突出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅降温，优(yōu)质土地供给较(jiào)多（券商测算对应潜在毛(máo)利(lì)率在(zài)25％以上，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于信用(yòng)问题或者资(zī)金紧张没法拿地(dì)，龙头房企趁机获取低成本(běn)土地(dì)，龙(lóng)头房企的拿(ná)地(dì)力度（拿地金(jīn)额/销售金额）基(jī)本在(zài)30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净(jìng)负(fù)债率基本在70％以下，而其他(tā)房企(qǐ)的净负债率普(pǔ)遍都在(zài)100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融资成本(běn)看，龙头房企的(de)融资成本(běn)不(bù)断下滑，基本(běn)在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售(shòu)，龙头(tóu)房企(qǐ)明(míng)显(xiǎn)跑赢行业，1～4月(yuè)百(bǎi)强房企的销售(shòu)额增(zēng)速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特估的浪(làng)潮下，央国企地(dì)产(chǎn)股或(huò)存(cún)在发展(zhǎn)的大好机会(huì)。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行(xíng)业的结构(gòu)性机会依(yī)然存在，少部分公司(sī)尤其是央企占据显(xiǎn)著(zhù)优势(shì)，其主(zhǔ)要又体现为(wèi)库存的(de)优势。央企地产公(gōng)司(sī)，现阶段表现出较(jiào)低(dī)的(de)融资(zī)成本，优(yōu)质的开发资源和(hé)良好(hǎo)的不动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国(guó)央(yāng)企(qǐ)相较于(yú)民(mín)营地产公司也是(shì)更有(yǒu)优势的(de)。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土地资源债(zhài)权债(zhài)务(wù)关系等问(wèn)题(tí)，市场对民营(yíng)房开企业的资产(chǎn)会有更多(duō)担忧(yōu)和质疑，所(suǒ)以在这(zhè)一轮行(xíng)业出(chū)清的(de)过程中，央国企相较于民企来(lái)说估值的修复更明显。中特估的角度从中长期的维度看，行业的(de)逻辑在于集中度提升后(hòu)，行业进入高质量发展阶段(duàn)，具备较(jiào)快(kuài)速发展阶段更稳(wěn)定且可预期的盈利和现(xiàn)金流创(chuàng)造能力(lì)，以此带来估值中枢的提升，应该关注估(gū)值(zhí)相对较低，企业自身资(zī)产的(de)质量好、运(yùn)营能力强、可以创造持(chí)续现金(jīn)流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概率(lǜ)比(bǐ)较低，行业内部将出现分(fēn)化，要关注将(jiāng)受益于(yú)行业集中度提升(shēng)的头部公司(sī)。”星石投资首席研(yán)究官方磊也表示(shì)。

　　顺(shùn)应机构这一思路的(de)话，或(huò)许还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不过国(guó)投瑞银基金(jīn)投(tóu)资(zī)部副总(zǒng)监綦傅鹏表(biǎo)示(shì)：“需要客观地去持续观察国企央企在三个方面是否可以维持，首先是融资成本保持(chí)低位，其次(cì)是销(xiāo)售份额(é)持续(xù)提升，再(zài)次是拿地(dì)份额持续提(tí)升。”

　　复(fù)苏速度缓慢(màn)

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发(fā)现，对于(yú)2022年的业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集(jí)团等(děng)房(fáng)企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至(zhì)是较大增速的增长(zhǎng)。而这些公司(sī)也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名(míng)房地产业内人士(shì)张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表(biǎo)示，业绩出(chū)现明(míng)显改善的房(fáng)企(qǐ)，主要是因为过去(qù)两三(sān)年时间，尤其是在(zài)2021年下半年民营房(fáng)企(qǐ)不怎(zěn)么(me)投资拿(ná)地之(zhī)后(hòu)，国有企业仍在持续性(xìng)地拿地，且主要集(jí)中(zhōng)在核(hé)心城(chéng)市，投资力度(dù)较(jiào)大(dà)。投资的(de)驱(qū)动能够推动房企销(xiāo)售业绩(jì)的增长(zhǎng)，从而在(zài)2023年一季度市(shì)场恢(huī)复但仍处于调(diào)整的过程中，能够保有(yǒu)一个(gè)正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒表(biǎo)示(shì)，在房地产的(de)复苏过程中，还面临(lín)着(zhe)一(yī)些不确定性。其实(shí)整个市场从(cóng)四月(yuè)份开始(shǐ)又在往(wǎng)下掉。除了杭(h杨梅是高糖还是低糖，杨梅是高糖还是低糖水果áng)州、成(chéng)都等极个别(bié)城市四(sì)月环比三月相对表现较好之(zhī)外，包(bāo)括北京、上海(hǎi)在内的(de)绝大多(duō)数城市(shì)都(dōu)出现环比(bǐ)下滑的情况。而现(xiàn)在五月的市场表现也不太(tài)乐(lè)观。按照现在的经济状况(kuàng)、收入情况(kuàng)，以(yǐ)及市场的去(qù)库(kù)存压力、企业的资金面压(yā)力，可能会出现，到(dào)六月份房企为(wèi)了半年报冲业绩出(chū)现市场(chǎng)的(de)短(duǎn)期反(fǎn)弹外的一个市场(chǎng)乏力现象。也就是说，第二季度(dù)、第三季(jì)度增长不(bù)确定性的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资(zī)董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出(chū)，现在整个房(fáng)地产以及(jí)其上下游产业链的复苏速度都比想象(xiàng)的要慢(màn)很多，我们要多给一些耐心(xīn)，这个时候，在房地产以及(jí)上下游就不是赚快钱的时候，只能(néng)赚他基本面的钱。但这也(yě)意味着，只(zhǐ)有(yǒu)极为少数的、做(zuò)得比同(tóng)行好(hǎo)得(dé)多的企(qǐ)业，会伴随整(zhěng)个(gè)行业的弱复苏(sū)，业(yè)绩会逐(zhú)步体现出来。所以只能耐心(xīn)地去等待它的(de)基本面不(bù)断地(dì)凸显出来(lái)，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红(hóng)周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举例分析，不(bù)做买卖推荐。）

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