文：任泽平团队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日(rì)召开的全国住房和(hé)城乡(xiāng)建设工作会议提(tí)出“有条件的可以(yǐ)进行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安(ān)徽、河(hé)南、四(sì)川、广(guǎng)东等地明确(què)表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制(zhì)了，用你的(de)钱，建(jiàn)你(nǐ)的房子，还烂(làn)尾了，这是对(duì)购(gòu)房者的不公平。以后(hòu)谁有钱(qián)谁(shuí)建房，没钱没(méi)实力的别(bié)建了，不(bù)能把包袱甩给(gěi)老百(bǎi)姓(xìng)和社(shè)会，这是房地产从大开发(fā)时(shí)代步入高质量发展阶段的必然趋势(shì)，也是对(duì)购房老百(bǎi)姓的最(zuì)大(dà)保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在(zài)全国套(tào)户(hù)比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存(cún)量时代，对购(gòu)房民众不公平的(de)预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售。以后一手(shǒu)交(jiāo)钱，一手交(jiāo)房，天(tiān)经地义。当(dāng)然二次房改(gǎi)是个技术活，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务(wù)、恢复市(shì)场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机制，长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制四(sì)大关键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。如果按照(zhào)经济规律办事，中国(guó)一定能实现(xiàn)房地产软着陆和长期平(píng)稳健康发展，跨过这道(dào)关(guān)，解(jiě)好(hǎo)这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制、改为现房销(xiāo)售？大家(jiā)想想，绝大(dà)部分商品(pǐn)是一(yī)手(shǒu)交钱(qián)一手交(jiāo)货(huò)，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者的单(dān)方面(miàn)不公平制(zhì)度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付的(de)风险(xiǎn)。从个人层面看(kàn)，预(yù)售制对购房者(zhě)非常不公平，比如(rú)，交房等(děng)待期(qī)一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房(fáng)、房屋质量、房产(chǎn)证延期(qī)办理甚至不能交房的风(fēng)险(xiǎn)。从行业层面(miàn)看(kàn)，预(yù)售制助推部分房(fáng)企过度(dù)举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等(děng)系(xì)列(liè)风险。取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，这样有(yǒu)助(zhù)于落实(shí)中央房(fáng)住不炒精神、有(yǒu)助于保障购房老百姓权(quán)益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么(me)建议(yì)取消(xiāo)预售(shòu)制度？预(yù)售(shòu)制(zhì)度怎么来的(de)？国(guó)外什么情(qíng)况？简单(dān)科(kē)普一下：商品(pǐn)房预售最早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商(shāng)放杠(gāng)杆的(de)方(fāng)式。98年房(fáng)改，由于商品房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入(rù)了商品房预售制度。其实，当前世界(jiè)不少国家存在预售制。但(dàn)是，重(zhòng)点来了！发达国家一般有严格的监管保障措施，开发(fā)商在(zài)项(xiàng)目(mù)获得政府批准后才(cái)可(kě)以开始销售，买家在购买期房后并(bìng)非像中国(guó)一(yī)样在支付完(wán)首付款后从银(yín)行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根(gēn)据开发商工程进度在完全交房前(qián)进行分期支付(fù)。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分期支(zhī)付以(yǐ)及违(wéi)约处罚措施作为(wèi)保障的，如果没有这些保障措施，一(yī)定会触发风(fēng)险(xiǎn)，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平，所以不如借机取(qǔ)消预售制(zhì)度(dù)，以后改为现房销(xiāo)售。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历(lì)史阶段(duàn)性(xìng)，现在中(zhōng)国住房进(jìn)入存量时代(dài)，取消预售制度有助于降负债(zhài)降杠(gāng)杆，不(bù)再把烂(làn)尾风险甩给老百姓(xìng)和社会(huì)，当然这需要(yào)配套(tào)房(fáng)企(qǐ)债务重组(zǔ)、复(fù)工(gōng)保交(jiāo)楼、恢复市场信心和房地(dì)产长效机制。这是(shì)个技术(shù)活，只要坚持市(shì)场化改革，中(zhōng)国一定能化解(jiě)这个难题(tí)，让(ràng)房(fáng)地产回归实体经济(jì)和居住属性，安(ān)居(jū)乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果(guǒ)取(qǔ)消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼的(de)不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而(ér)是所见(jiàn)即所得的过(guò)硬的产(chǎn)品质量(liàng)和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根(gēn)本(běn)最实(shí)质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币(bì)。所有商业的本质是向善，是以客户为(wèi)中心(xīn)，房地产也不能例外，老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)买房子是(shì)天大(dà)的事(shì)，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家人(rén)。从这个角度，取消预售制、实施现房(fáng)销售(shòu)是实现老百(bǎi)姓(xìng)安居乐业(yè)、社(shè)会长治久安、行(xíng)业企业健康(kāng)发展的重(zhòng)大措施。在当前的情况下，取消预售(shòu)制要结合稳楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通(tōng)金融支持当期(qī)三好生、新模(mó)式(shì)等综(zōng)合施策。

　　作者十年前在(zài)国务(wù)院(yuàn)发展研究中(zhōng)心参与(yǔ)财税改革方案(àn)研究(jiū)时(shí)，对预(yù)售制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率(lǜ)等进行过长期系统的专项研究(jiū)。（参考(kǎo)后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制(zhì)推(tuī)动城市化(huà)进程，但背后潜(qián)藏的风险确(què)实存在

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资金第三(sān)方全程监管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验(yàn)收凭证(zhèng)取得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法(fǎ)，设置期房预付(fù)款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预售制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十年代(dài)在(zài)中国(guó)香港(gǎng)，楼宇出(chū)租是地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等(děng)问题，分层(céng)销(xiāo)售孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国(guó)香(xiāng)港还未(wèi)推行公共(gòng)房屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋或者其他临时住(zhù)宅(zhái)，住(zhù)房的需(xū)求是相(xiāng)当高，不过大多数居民(mín)的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖(mài)多数以一(yī)整栋(dòng)楼(lóu)为单位，需要雄厚的(de)资金实力(lì)才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产(chǎn)行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难(nán)、出(chū)租(zū)资金周转期长等问题。针对这(zhè)一(yī)系列问题，不(bù)少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契(qì)约切开，即(jí)“分(fēn)契(qì)”，然(rán)后(hòu)将楼宇分层出售。这模式一经推行(xíng)，购买楼(lóu)宇的市民数量有所增(zēng)加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按揭(jiē)”模式引入(rù)房地产销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立信置业有限公司(sī)，凭借商(shāng)业直觉(jué)和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验(yàn)，对(duì)于商(shāng)品流通、资(zī)金周转(zhuǎn)有(yǒu)着独到的见解，在努(nǔ)力寻求方法加(jiā)快自身(shēn)资金周(zhōu)转。当(dāng)时其在购下九龙的(de)一块地盘后，除(chú)了分层出售、还印(yìn)发售(shòu)楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地(dì)势环境(jìng)、建(jiàn)筑材料(liào)、分层价格、订购(gòu)方法(fǎ)等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即先收取买(mǎi)家(jiā)的订金，采(cǎi)用(yòng)类似租金(jīn)的分期(qī)付款形式，等新楼落成时，收齐买家(jiā)的(de)钱(qián)，买家就拥有了(le)自己的房产。这种方式减轻了(le)民众(zhòng)购房的资(zī)金压力，加速(sù)了房屋的建造和(hé)销售，也解决了制造商的资(zī)金问题，降低投资(zī)风险，在(zài)当时可谓是“双(shuāng)赢”的(de)举措。“预(yù)售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模式(shì)成为当(dāng)时中国香港房地(dì)产市场的(de)一大特色，纵观(guān)中国香(xiāng)港房地产市(shì)场(chǎng)的(de)改革(gé)，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住房供不应求的问题，使房市发展(zhǎn)进(jìn)入(rù)新阶(jiē)段。

　　预售楼花(huā)模式推(tuī)动了(le)中国香港楼市(shì)几十年繁荣(róng)，但期间也出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管(guǎn)部门不断完善、规(guī)范化，建(jiàn)立健全的监管机制，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因(yīn)建筑费(fèi)用(yòng)超(chāo)支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)管理部(bù)门(mén)提升了(le)对于预售楼花制度的(de)监(jiān)管(guǎn)，即要求开(kāi)发(fā)商在预售前，确保地价款已经全(quán)部(bù)支付，还要证明(míng)自身有资(zī)金等(děng)能力把项(xiàng)目(mù)完成，资金需放(fàng)入律师所托管，支取时(shí)需律所和建筑师(shī)的核准。为了防(fáng)止开(kāi)发商(shāng)、律所(suǒ)、建(jiàn)筑(zhù)师等造假，套取监管账(zhàng)户资金，中国香港要求律师行在(zài)银(yín)行(xíng)开设的信托账户（监(jiān)管账(zhàng)户）、开发商操作等采取全透(tòu)明化机制，且银行的(de)责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情(qíng)况(kuàng)，银行将成最大风险方，后续需自身推动项目完工(gōng)。随着监管体系逐(zhú)步完(wán)善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中国内地(dì)版预售(shòu)制”

　　二十(shí)世(shì)纪(jì)九十(shí)年(nián)代，中国内地面临(lín)住房需求大和供给量(liàng)短(duǎn)缺问题，引入“卖(mài)楼(lóu)花”制度。建(jiàn)国以来，中国内地(dì)优先发展(zhǎn)重工业(yè)，强调基(jī)础建设，这一导(dǎo)向使前期发展工(gōng)业化(huà)的进(jìn)程(chéng)大于城市(shì)化(huà)进程，唯有解决住房基础等城市化(huà)配套(tào)问题，才能进一(yī)步推进(jìn)城市(shì)化。但当时推(tuī)行的是“统一(yī)管理，统(tǒng)一分配，以租养(yǎng)房”的(de)福利(lì)分房制(zhì)度，住房市场发(fā)展起(qǐ)步较(jiào)晚、增速较慢，福利分房制(zhì)度也出(chū)现(xiàn)了分配不公、效率低、配套差等问题，因此(cǐ)福利分(fēn)房制度(dù)不再适用于当时的国情(qíng)。叠加(jiā)房地产(chǎn)市场面临商品房的需求量大，而(ér)社会缺少大型房地产开发商，商品(pǐn)房(fáng)供应量小的(de)困境(jìng)，此时(shí)引入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式(shì)无(wú)疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进中(zhōng)国香港预(yù)售(shòu)商品房制度，先后出台多(duō)项文件，大力(lì)支(zhī)持(chí)国内(nèi)房地产市(shì)场改革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一步深化城(chéng)镇住(zhù)房(fáng)制度改(gǎi)革(gé)，加快住房建设的通知》文件(jiàn)，决定停止住房(fáng)无偿实物分配，逐(zhú)步实行住房分配货币化(huà)、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从(cóng)计划经(jīng)济(jì)下(xià)的(de)福利分房(fáng)转向市(shì)场经济的商品房。房地产市场采用(yòng)预售制，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了房(fáng)企(qǐ)缺少(shǎo)资金(jīn)和开发时间周(zhōu)期长的(de)两大难题，开发商以预售款撬动(dòng)下一个项目(mù)的(de)开发，形成滚动(dòng)开(kāi)发模式，住房(fáng)供应速度(dù)加快。自此中(zhōng)国内地开始房(fáng)改货币化，中国(guó)人民银(yín)行等多方迅(xùn)速(sù)出台相关的信(xìn)贷政(zhèng)策，支持购(gòu)房者，极大作用(yòng)推动了(le)房地产市场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引入(rù)中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形成契合中国内地的(de)商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解(jiě)房企资金压力，加快城(chéng)镇(zhèn)住房建设。具体来说，是(shì)指房地产开发企业将正在建设(shè)中的房屋预先出售给购房者，由购房者支付定金或房款的(de)行为。区别(bié)于中国香港，在中(zhōng)国(guó)内地实(shí)践过程(chéng)中，商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售(shòu)流程为：房地产开发商办(bàn)理(lǐ)预(yù)售许可证-签订商品房(fáng)买卖合(hé)同-进行备(bèi)案登记和预(yù)告登记-交付房(fáng)屋(wū)。在购房过程(chéng)中，购(gòu)房者需(xū)要一次性(xìng)付清首付款，并采(cǎi)用(yòng)银(yín)行贷款的形(xíng)式一次性(xìng)付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发商(shāng)可能(néng)已拿到了(le)全(quán)部购房款(kuǎn)，这(zhè)点与中国香(xiāng)港(gǎng)的(de)按照工程进度付款有所不同。对中国内地的开发商而言，预(yù)售(shòu)制(zhì)商品房(fáng)也(yě)开启(qǐ)了高(gāo)周转(zhuǎn)、高(gāo)杠(gāng)杆的运(yùn)作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程(chéng)，但背后潜藏的(de)风(fēng)险确(què)实存在

　　作为中(zhōng)国内地商品房(fáng)销售的最主要方式，预售(shòu)制(zhì)极(jí)大(dà)缩短房企现金回笼周期，同时(shí)增加市(shì)场(chǎng)商品房供应，推动了(le)城镇化发展进程。预售制在(zài)过去20多年对中国内地房地产市(shì)场的稳步发(fā)展(zhǎn)起到了重(zhòng)要(yào)作用，不(bù)仅解(jiě)决了房地产市(shì)场快速发展阶段的资(zī)金需求，也(yě)提(tí)高了居(jū)民(mín)居住水平，中国内地城镇(zhèn)居民从筒子(zi)楼住到住(zhù)宅小(xiǎo)区，从(cóng)全民蜗居到(dào)基本(běn)适居，住房事业(yè)取(qǔ)得(dé)巨大进步，数十年时间走完发达(dá)国家几(jǐ)百年城镇化路程。改(gǎi)革开(kāi)放以来，城镇化进程进(jìn)入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由(yóu)1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国(guó)城市建(jiàn)成区面积由7438平(píng)方公(gōng)里增(zēng)长(zhǎng)至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量从不(bù)到(dào)14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿(yì)平，城镇人(rén)均住(zhù)房建筑面积从8.1平方(fāng)米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售制(zhì)在当(dāng)前(qián)已成为中国内地商品(pǐn)房销售(shòu)最主(zhǔ)要(yào)方式，2005年中国内地商品住宅期(qī)房销售(shòu)面积(jī)占总销售面(miàn)积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售(shòu)面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推动了中国内地(dì)房地产行(xíng)业的发展。中国内地(dì)房地产历经二(èr)十多年(nián)长周期(qī)繁荣(róng)，行业(yè)各项指标(biāo)大幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投(tóu)资完(wán)成额从(cóng)0.4万亿元(yuán)增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商(shāng)品房销售面积和(hé)销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快(kuài)速发展，房地产企业从无到有、从国企先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成为拉动(dòng)中国内(nèi)地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长渠道，房地产带动的上下游产业(yè)链(liàn)特(tè)别长(zhǎng)，高达50多(duō)个行业。2020年房地(dì)产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产(chǎn)业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带(dài)动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批(pī)发、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房(fáng)地产(chǎn)完(wán)全拉(lā)动的投资占全社会固定资(zī)产(chǎn)投(tóu)资的(de)51.5％，其中，房地(dì)产开发投资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷款占银行各项贷款余额的比(bǐ)重看(kàn)，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业(yè)务，占比超过三分之一。从房(fáng)地产融(róng)资(zī)存量占(zhàn)社(shè)融(róng)存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导(dǎo)致银行不(bù)良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年(nián)中(zhōng)国住房市值为62.6万(wàn)亿(yì)美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从(cóng)住(zhù)房市值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日(rì)本(běn)的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与股(gǔ)债房(fáng)市值的(de)比(bǐ)例(lì)较高，主要是因为住房市值高，以及(jí)中国(guó)资(zī)本市场发(fā)育尚不成熟，直(zhí)接融资比例较低，股票、债券市值较(jiào)低，居(jū)民投资渠道(dào)缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制(zhì)背(bèi)后潜藏的(de)风险确实存在(zài)，当前的负面效(xiào)应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝(jué)大(dà)部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是对购买者的(de)单方面不公平制(zhì美国为什么打伊拉克，伊拉克现在归美国管吗)度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担(dān)了所有商品不能交付的风(fēng)险(xiǎn)。比如，交房等(děng)待期一般(bān)为两年，在(zài)此期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋(wū)质量、房产证延期办(bàn)理甚至(zhì)不(bù)能交房等(děng)风险。另(lìng)外(wài)，购房(fáng)者和开发(fā)商(shāng)之(zhī)间的购房合同(tóng)、购房者和银行(xíng)的(de)按(àn)揭贷款(kuǎn)合同是(shì)两个(gè)独立(lì)的合同关系(xì)，如果开发商发生违约(yuē)，购(gòu)房者只能根(gēn)据(jù)购房(fáng)合同向开(kāi)发商主张(zhāng)权力，但依旧需要根(gēn)据按揭贷(dài)款合同(tóng)按时(shí)向银行(xíng)进行贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因此购(gòu)房者承担的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂(liè)、项目搁(gē)置(zhì)等系列风险，进行影响(xiǎng)自身信(xìn)用和购房者对行业(yè)的(de)信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为按揭贷款的发放方，一旦(dàn)房企因为市场波动或(huò)经营不善(shàn)，出现资金链断裂等一(yī)系列问题，导致(zhì)“烂尾”等(děng)情况，而房(fáng)企通过与购房者签订的预(yù)售合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房(fáng)者丧失(shī)还款能力(lì)或短期不能(néng)还款(kuǎn)等(děng)，则风险完全由(yóu)银行承(chéng)担(dān)，银行将(jiāng)面临较大(dà)的(de)坏账(zhàng)压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房(fáng)者的预(yù)售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房预(yù)售(shòu)管(guǎn)理办(bàn)法(fǎ)》中明(míng)确规定了开发企业(yè)预售(shòu)商品房(fáng)所(suǒ)得款项(xiàng)应当(dāng)用于(yú)有关的工程(chéng)建设，商品房(fáng)预售款监(jiān)管的(de)具体办法，由房地产管(guǎn)理部门制(zhì)定(dìng)。但多年以来全国并没有统一的预(yù)售(shòu)资金(jīn)监管规定(dìng)，各(gè)地(dì)实行“一城一策”。例如(rú)，太(tài)原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市(shì)重点监管资金比例为总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按(àn)照项目(mù)的建安成(chéng)本乘以建(jiàn)筑(zhù)面积或(huò)者(zhě)项目工程总额报价计算重点(diǎn)资金。而事实是，不少购(gòu)房款(kuǎn)未进入监管账户、或进入监管账户后(hòu)被(bèi)挪用，导致楼盘没(méi)有资金继续建设。收(shōu)楼遥(yáo)遥无期(qī)，月供却(què)被迫继(jì)续还款。那么，监管账户资金(jīn)如何被挪(nuó)走(zǒu)的？实际上，在过去房地产大开发时(shí)代的高周转背景下(xià)，抽调预售款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包(bāo)方，以工程(chéng)建设名义(yì)，获(huò)得(dé)监管账(zhàng)户拨付(fù)资金，再由工程方(fāng)将资金转给(gěi)房企，而拨付的工程(chéng)款，远超工(gōng)程进度所需。通(tōng)过这(zhè)些方式套取的资(zī)金，在(zài)房企各地(dì)项目间流动，变相加杠杆(gān)，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形(xíng)成一种资金(jīn)循环高周转模(mó)式，但一定程度上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预售制(zhì)度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者预付(fù)资金，一般(bān)设有定(dìng)金(jīn)或预付款保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者支付的(de)预付款比例相(xiāng)对较低，绝(jué)大部分(fēn)房(fáng)款在(zài)房屋交(jiāo)付后开(kāi)始支付(fù)；

　　3）预付(fù)款支付方式：预(yù)付(fù)款(kuǎn)一(yī)般以定(dìng)金(jīn)方(fāng)式支付，或按(àn)工程进度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用两种方式发(fā)放按揭(jiē)贷款(kuǎn)，一是(shì)按工(gōng)程进度付款，按揭贷款按照工(gōng)程进度逐渐(jiàn)发放，购房者开始月(yuè)供(gōng)；二是房屋交(jiāo)付后(hòu)发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量的保障有两种方式，一是(shì)期房由(yóu)政府或(huò)第三方验(yàn)收合格并提供验收凭证后，开发商凭验收(shōu)凭证取得购房者支付的(de)房款。二是开发商为购(gòu)房者(zhě)提(tí)供一定的保修(xiū)期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方(fāng)全程监管，交付(fù)时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得(dé)房款

　　美国期房(fáng)定金一定期限内无(wú)条件返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余房(fáng)款交付后(hòu)按揭还款，交付前资金(jīn)由第三(sān)方(fāng)全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定(dìng)金(jīn)比例一般(bān)为房(fáng)款的1％-5％，首付比(bǐ)例(lì)最(zuì)低(dī)可低于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美国平均(jūn)首付比例(lì)为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支付(fù)方(fāng)面，除定(dìng)金或首付(fù)外，购房者在房屋交付(fù)后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余(yú)房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止开(kāi)发商挪用资金，购房者的定金及首付款由第(dì)三(sān)方公证(zhèng)行或产权保险(xiǎn)公司的信托账户监管。如(rú)果开(kāi)发商(shāng)倒闭导(dǎo)致(zhì)楼盘烂(làn)尾，购(gòu)房者资(zī)金可通过申请仲裁取回，且不(bù)承(chéng)担(dān)任何责任与损失(shī)。而开发商在房屋建设(shè)过程中的(de)资金(jīn)全(quán)部(bù)来自银(yín)行，银行根(gēn)据工程进度向开发商(shāng)提供(gōng)一定(dìng)比例的贷款(kuǎn)，由(yóu)于开发商挪用(yòng)资(zī)金直接损害银行利益(yì)，银行有充分动(dòng)机监管开发商施(shī)工进度。开(kāi)发商(shāng)在房屋交付时需(xū)取得由(yóu)政府相关部门经审查后发(fā)放的(de)验收(shōu)凭(píng)证，通过验收凭证向银行得到购(gòu)房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购(gòu)房(fáng)，提供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德国(guó)期房(fáng)可零首(shǒu)付购房，房(fáng)款(kuǎn)按建造工期进度(dù)支付，按揭按(àn)工(gōng)期放款后还贷(dài)，房贷(dài)利率采用固定(dìng)利(lì)率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开发(fā)商在项目获批后即可预售(shòu)房屋(wū)。签(qiān)署购房合同前，购(gòu)房(fáng)者需支付约(yuē)2000欧的定金并进行预(yù)约公证，签订合同后定金退还。如由于任何原因不能(néng)购买，定金按(àn)照(zhào)德(dé)国法律(lǜ)全部退还(hái)。

　　签署购(gòu)房合同(tóng)后(hòu)，购房者需支付公证费和土地交易税，分别为房(fáng)屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用不包含在购房款中，属于购(gòu)房(fáng)附(fù)加费。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德国没(méi)有规定最(zuì)低首付比例(lì)，可零首付购房。

　　余(yú)款方(fāng)面，德国也采取按工期支付房款的制(zhì)度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体支付节点(diǎn)、比例因项目而异。一(yī)般来说，支付节点可(kě)分为(wèi)公证后(hòu)、主体完工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面(miàn)完工、地板完工(gōng)、全部完工，支付比(bǐ)例可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支(zhī)付(fù)房款前申(shēn)请房(fáng)贷(dài)，房贷利率采用固定利率，银行按施工节(jié)奏(zòu)分多次发放贷款，每(měi)笔(bǐ)贷款给予购房(fáng)者一定使用期限，期限结(jié)束(shù)后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公司(sī)针对期房设(shè)计了两种保险，保险(xiǎn)的(de)功能是当(dāng)房屋出现重大延期(qī)或重大(dà)缺陷(xiàn)时(shí)，保险公司保证开发商赔偿或修(xiū)复，开发商(shāng)破(pò)产，由保险公司负责相应(yīng)赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国(guó)预售制设有(yǒu)10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护机制，交房前付款(kuǎn)比例(lì)仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双(shuāng)方(fāng)律师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均有(yǒu)一名(míng)律师(shī)，负责沟通期房交(jiāo)易中的房产(chǎn)、资金(jīn)、合(hé)同等(děng)各个环(huán)节，各环(huán)节内容确认无误(wù)后签(qiān)订(dìng)首付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设(shè)置了10％定金(jīn)保险保护(hù)机(jī)制，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定(dìng)金(jīn)由保险公司赔付(fù)，而超出(chū)10％的部分(fēn)较难追(zhuī)回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款(kuǎn)支付环节，英国采取(qǔ)按工程进度付款的方式，但(dàn)是交房前付款比例(lì)相对较低，一般会在(zài)合同签订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的(de)款项，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交付(fù)环美国为什么打伊拉克，伊拉克现在归美国管吗节(jié)，英(yīng)国规定房(fáng)屋(wū)必须(xū)经(jīng)过房(fáng)产公(gōng)证(zhèng)公司(sī)的检验验收后(hòu)才(cái)能交付，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期(qī)房预售资金监管极为严格(gé)，资金也由律师监管(guǎn)，在确(què)认工(gōng)程进度、支付相关款项过程(chéng)中，由(yóu)买房律师将资(zī)金转给卖方律师(shī)，卖方律师(shī)转给开发商，即资金在进入开发商账户前经过两道关口，有利(lì)于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保全(quán)措(cuò)施

　　日本期(qī)房交易(yì)立法，定金超(chāo)5％或1000万(wàn)日元时，开发商必须完成(chéng)“预售房(fáng)定金保全措施”，交房(fáng)前付(fù)款比(bǐ)例不超房款的20％，开(kāi)发商违约需(xū)返(fǎn)还(hái)定(dìng)价并赔偿约(yuē)10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束(shù)后由于房(fáng)屋供给严重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府(fǔ)1952年出台《宅(zhái)地(dì)建筑物交易法》，经(jīng)多次修订，目前是(shì)唯一(yī)一部规范期房交(jiāo)易的(de)法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房(fáng)者支付定金(jīn)超过5％或超1000万(wàn)日元的部(bù)分，法律要(yào)求开发(fā)商必须(xū)完(wán)成定金保全措施才可(kě)预售。什么是定金保全措(cuò)施(shī)？即买卖双方签订(dìng)购房合同时，开发商向金融机构或指定(dìng)保证机构或保险(xiǎn)机(jī)构签订(dìng)定金保证(zhèng)委(wěi)托合同(tóng)，设置购房者(zhě)定金的保证(zhèng)或保(bǎo)险(xiǎn)，并将相应的保证金证明书交付给购房者。除定金外(wài)，其他预先支付的购房款也受该措(cuò)施保护。若(ruò)开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致期(qī)房烂尾，购房者可凭保证金证明(míng)书向(xiàng)金融机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只需(xū)支(zhī)付最(zuì)多不超20％的定(dìng)金，签订购房合同后，购房者即(jí)可(kě)向(xiàng)银行申(shēn)请(qǐng)贷款，但交房后才开(kāi)始按揭(jiē)贷款(kuǎn)，除定(dìng)金外的剩余房(fáng)款在(zài)交(jiāo)房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金(jīn)由银行(xíng)监管，享1年保修(xiū)期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加坡期(qī)房购房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所有(yǒu)资(zī)金进银行专门(mén)项目资(zī)金账(zhàng)户，交(jiāo)房后满1年(nián)保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开发商有统(tǒng)一的(de)选购权合同以及订金返还(hái)机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则(zé)进一(yī)步签订购买合同(tóng)，不执行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房合同后(hòu)，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印花税(shuì)，同时购房者(zhě)向银(yín)行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采(cǎi)取(qǔ)按工程进度付(fù)款(kuǎn)的(de)方式，《发展商条例》对期(qī)房付款流程做了统一详细(xì)规定，要求所有开发商遵守，支付节点一(yī)般为合(hé)同(tóng)签订后、地(dì)基完工、框架完工、管道门窗等完工等(děng)，支付(fù)比例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷(dài)款也(yě)依(yī)照工程进度(dù)放款(kuǎn)，月供在此过程中随着放出(chū)贷(dài)款的增加而增加，未放(fàng)款部分无需月供(gōng)。

　　资金监管方(fāng)面，购(gòu)房者的订(dìng)金(jīn)与付款会存入银行专门的项(xiàng)目资金账户，账(zhàng)户(hù)资金提取(qǔ)须(xū)与房(fáng)屋建设有关(guān)。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年(nián)的(de)房(fáng)屋(wū)保修期，此后购房(fáng)者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看(kàn)，当前房地产(chǎn)到了政策出手(shǒu)临界点，重点是保交楼和房企重(zhòng)组。一(yī)方面，加大对刚(gāng)需(xū)和改善型需求的(de)支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复工保民生，给予强有力的金(jīn)融工具(jù)支持。另(lìng)一方(fāng)面，从现在起，对还在正常运转的房(fáng)企包括(kuò)民营(yíng)企业，加大支(zhī)持力度，由优质房(fáng)企牵头并购重(zhòng)组整(zhěng)个行(xíng)业，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给予金(jīn)融工具配套(tào)。

　　二(èr)，中期来看，应(yīng)充分估计形势复杂性(xìng)和人(rén)性复(fù)杂性，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复市场信心以及长效机制。长效机制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳(wěn)定和房(fáng)地产(chǎn)税。定金环(huán)节，建立开发商(shāng)违约后(hòu)定金保护机制，如(rú)将(jiāng)已支付(fù)定(dìng)金冻结至房屋交付(fù)阶(jiē)段，保障购(gòu)房者(zhě)定金安(ān)全。签(qiān)订合(hé)同环节，鼓励保险公司(sī)介(jiè)入，为房屋(wū)重大(dà)延(yán)期(qī)以及(jí)重大缺陷等情(qíng)况提供充分的保(bǎo)障(zhàng)。余(yú)款支付环节，建立(lì)按工(gōng)程进度付款(kuǎn)机制或交房后(hòu)按(àn)揭贷款(kuǎn)机(jī)制，充(chōng)分保护购(gòu)房(fáng)者(zhě)的权(quán)益。资(zī)金监管环(huán)节，引入独(dú)立于开(kāi)发(fā)商、银行(xíng)的第(dì)三(sān)方资金监管(guǎn)机构，或由政(zhèng)府相关部门直(zhí)接(jiē)监管，以此防止资金挪用现象。交付(fù)环节，建立商品房保修期制度。保(bǎo)修期内，开(kāi)发商应对房(fáng)屋质量问题(tí)全权负(fù)责(zé)、免费维(wéi)修，购(gòu)房者在保修期结束后支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房(fáng)预(yù)售制是(shì)大势所趋。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预(yù)售制是权(quán)宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民(mín)众不(bù)公(gōng)平的预售(shòu)制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售。另(lìng)一方面，取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不(bù)能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段(duàn)，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这(zhè)才(cái)是对(duì)购(gòu)房民(mín)众的最根本最(zuì)实质(zhì)的保障，这样将(jiāng)极大(dà)的提升开发商的(de)建筑(zhù)质量(liàng)，实现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。

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