一线城(chéng)市(shì)，也不(bù)端着(zhe)了。

　　昨天，深圳取消二手房指导价的消息在房产圈(quān)刷屏(píng)了。

　　这(zhè)条消息为什么这么重要？首(shǒu)先二手房指导价被(bèi)称为“核弹级”政(zhèng)策，其(qí)次深(shēn)圳几乎是(shì)最后一个还在“认真”实施这条(tiáo)政(zhèng)策(cè)的城市，最后(hòu)深圳是房价前三的核心城(chéng)市。所以，深圳的一立方米等于多少立方毫米怎么算，一立方米等于多少立方毫米分米一(yī)举(jǔ)一动都具有风向标(biāo)意(yì)义。

　　有(yǒu)分析(xī)人士指出，深圳(zhèn)二手(shǒu)房指导价(jià)如果取消，首先有利于深圳二手(shǒu)房(fáng)回(huí)暖，然后二手房(fáng)回暖(nuǎn)有利于深(shēn)圳(zhèn)楼市总体回暖，最后深圳楼市回暖有利于全国(guó)楼市回暖....

　　看吧，这妥妥的“蝴蝶(dié)效(xiào)应”。

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　　“核(hé)弹调(diào)控”退(tuì)出(chū)？

　　昨(zuó)天(tiān)，深圳疯传“二手房指导价”正式结束。传言称(chēng)：二(èr)手房贷款(kuǎn)不按(àn)官方参考价（指(zhǐ)导(dǎo)价），银行核定房价以网签备案价和评估价孰低为(wèi)准。

　　自此，参(cān)考(kǎo)价真正变(biàn)成了“参考价(jià)”。

　　目前(qián)没有看到官方文(wén)件。据(jù)证券时报21日消(xiāo)息(xī)，目前深圳多家大行表(biǎo)示“尚未(wèi)接到正式通知，目前(qián)仍(réng)按参考价(jià)办理按揭(jiē)”。所以还需要持续的关(guān)注。

　　易(yì)居研究院(yuàn)研究(jiū)总(zǒng)监严(yán)跃进认为，本次政策大概率为真，更多(duō)体(tǐ)现(xiàn)为银行贷款等(děng)领域按照(zhào)新的规则(zé)进行，但不会出台(tái)正式文件。

　　有时(shí)候，有些事情，是不用发文件的。毕竟可以“窗口(kǒu)指导(dǎo)”。

　　2021年2月(yuè)8日(rì)，深圳楼(lóu)市二(èr)手(shǒu)房指导价(jià)横空出世(shì)。当时，深圳一口气公布了(le)全(quán)市3595个小区的(de)参考价，很多(duō)南山、福田、宝安中心区的高价盘，直接按照当时的市(shì)场价打了5折、6折来“指(zhǐ)导”，银行只能按照指导(dǎo)价来计算首付(fù)、发放贷款。

　　当时大家还不觉得厉害，但(dàn)经(jīng)历了(le)这两(liǎng)年(nián)的痛苦(kǔ)，才(cái)深知为啥叫做——“核(hé)弹级”。

　　举个例子，市场价1000万(wàn)的房子，如果不“指(zhǐ)导”，可以首付3成即300万；如果指导价打七折即700万，那么首付(fù)3成210万(wàn)，加上需(xū)要全款支付(fù)的部分，实际首(shǒu)付去到了510万，相当于首(shǒu)付5成(chéng)了（多给210万首付）。这直接让大批量买家，失去(qù)了购(gòu)房(fáng)能(néng)力(lì)，相当于(yú)强(qiáng)势(shì)“降杠杆”。

　　自(zì)深(shēn)圳(zhèn)推行二手房参考价(jià)以后，东莞、宁波、成都、三亚(yà)、西安、合肥、广州等10多(duō)个城市陆(lù)续跟(gēn)进。事实(shí)也确实证明了，这条(tiáo)政策(cè)的“核弹(dàn)”级别。

　　到了2021年10月，根据安居客的统计，实(shí)施二手(shǒu)房指(zhǐ)导价(jià)的10个(gè)城市，有8个挂牌价降(jiàng)了。

　　2022年受到疫情的影响(xiǎng)，二手房更是惨不忍睹。以2022年(nián)12月数据为例，全国(guó)70个大中城市房价只有6个同(tóng)比上涨，其(qí)他的泥沙(shā)俱下(xià)。

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　　深圳，有人付出(chū)了沉(chén)重(zhòng)代价

　　据深圳乐有家研究中心数据显(xiǎn)示：成(chéng)交量上(shàng)，二(èr)手房指导价出台当年，深圳二(èr)手住宅成交量同比下滑(huá)57％。2022年继(jì)续腰斩，成交量同(tóng)比下滑47％，全(quán)年成交量仅2.2万套，创近二(èr)十年(nián)最低记录(lù)，相较(jiào)2020市场(chǎng)高峰缩水(shuǐ)近八成。

　　价格方面，与二手房指(zhǐ)导价(jià)发(fā)布当月相比，如今二(èr)手房挂牌价低于及接(jiē)近参考价的房源占比大幅增加。2023年一(yī)季度，深圳各(gè)区(qū)二手房成交TOP10小(xiǎo)区中，过半成(chéng)交价低(dī)于参考价。

　　只(zhǐ)有真实(shí)经(jīng)历其中的人，才能深切(qiè)的感知其威(wēi)力。

　　深圳房(fáng)东(dōng)，斩仓的新闻不绝于耳(ěr)。

　　据说一(yī)位码农三年前高杠杆买了2套华润城，月(yuè)供12万，最终亏(kuī)损1000万(wàn)破产。据媒体(tǐ)推测，如(rú)果案例(lì)属实，买家(jiā)的实际购房(fáng)成本高达20万/平，目(mù)前价格跌至14万/平，叠加这三年的房(fáng)贷和持有成本，差不多(duō)亏损超(chāo)千万(wàn)。

　　深圳一大批(pī)人这两年感受到了(le)太多“心酸”。二手房成交量创下多年新低(dī)，学区房神话不再(zài)，房产中介的日子难过，投资客挥泪(lèi)斩仓....

　　在稳楼市的基(jī)调下，2022年以(yǐ)来，实施了二手(shǒu)房(fáng)指导价的城市陆陆续续低调退(tuì)出，目前只有深圳(zhèn)还是最后(hòu)的(de)“堡垒(lěi)”。

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　　“风向标”意义明显

　　最近一线城(chéng)市也(yě)不端着了。

　　近日，北(běi)京在房山区试点多(duō)子女家(jiā)庭和职住平衡家庭购房支持政策。上海也考虑予以多孩(hái)家庭在新房计分制度(dù)政策上的支持。

　　从(cóng)最(zuì)新公(gōng)布的3月(yuè)份(fèn)70个(gè)大中城市商(shāng)品住宅销售价格(gé)变动情(qíng)况(kuàng)来(lái)看，广州、深圳(zhèn)的新房(fáng)、二手房(fáng)价格(gé)仍然是同比去年依然是下降的。

　　北(běi)京、上海已经同比(bǐ)增长了，其他二线城市如杭州、成(chéng)都(dōu)、南京、合肥等城市(shì)价格都(dōu)是同比上涨的。

　　广州、深圳能不急吗？

　　事实上(shàng)，上面可能更急。3月(yuè)份，两部门(mén)联合发文，全面推动二手房(fáng)“带押(yā)过户”全国实(shí)施，这是一条(tiáo)被(bèi)广泛好评的新政。对(duì)于激活二手房交(jiāo)易，具有定海(hǎi)神针般的作用。

　　住(zhù)建部部长倪虹近日更是指出：建(jiàn)筑业、房地产企业要(yào)发挥国民经济“顶梁柱”“压舱(cāng)石”作(zuò)用。回归到常识，从(cóng)字面理解一下这两(liǎng)个词，意思就是——顶(dǐng)梁(liáng)柱如果(guǒ)不(bù)行(xíng)了，上面不就(jiù)塌了嘛？压舱(cāng)石(shí)如(rú)果压不住，小船(chuán)不就翻了？

　　也许，今年扶持(chí)楼市的政(zhèng)策，还有一大波(bō)正(zhèng)在路上...

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