近两年火爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除(chú)息日(rì)，公(gōng)募REITs整体呈现出(chū)高比例稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品，平均分红比例(lì)接近(jì板凳的量词是一把还是一只啊 凳子可以用什么单位来表示n)99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人士对此(cǐ)表(biǎo)示(shì)，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分(fēn)红体(tǐ)现出该类(lèi)产品(pǐn)长期(qī)投资价(jià)值，通过观(guān)测经营活动现金流、可供分(fēn)配现金等指标，也(yě)是(shì)观察REITs项(xiàng)目底层资产运营情况的“窗口”。他们(men)也提醒普通投(tóu)资者注(zhù)意，与产(chǎn)权类(lèi)项目相比，特许经营REITs项目在(zài)经营(yíng)权到(dào)期后(hòu)不再产(chǎn)生现金(jīn)收益，特许经营权分红目前已(yǐ)包含了利润分配和本金的(de)归还，在选择投资(zī)标(biāo)的时应了解资产类型和(hé)分红(hóng)的(de)特(tè)征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密(mì)集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此外(wài)尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公布。整体来(lái)看，公(gōng)募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额(é)的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额占可供分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对此表示，投(tóu)资公募REITs的主要收益来源为持有期分红(hóng)收益，以及(jí)基金(jīn)份(fèn)额交易价格的变(biàn)化。基金份额(é)二(èr)级市场价格受到公募REITs资产运营情(qíng)况及市场因素的综合(hé)影响，较(jiào)易(yì)引起波动。与此(cǐ)相比，基金分红(hóng)预期则更有规律可循(xún)。公募REITs的(de)分红主要来自基础设施资(zī)产的(de)经(jīng)营现(xiàn)金流，投(tóu)资(zī)人(rén)通(tōng)过(guò)基金募(mù)集材料和(hé)信息披露(lù)文件，结合(hé)行业及市场(chǎng)情(qíng)况，可(kě)以分析基础(chǔ)设施项(xiàng)目的经营(yíng)业绩，作为进行投资决策的重(zhòng)要参考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基金份额二级市场价格变(biàn)化导(dǎo)致(zhì)的浮盈或(huò)浮亏，分红作为基金份额持有人实(shí)际获(huò)得的现金收益，对于长期投(tóu)资者更(gèng)具参(cān)考价值。”中金(jīn)基金相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营高级副总监李华(huá)平也表(biǎo)示，根(gēn)据《公开募集基础设施证券(quàn)投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基(jī)金应当将90％以上合并后基金(jīn)年度可(kě)分配金(jīn)额以现金形式分(fēn)配给投资(zī)者，强制分红机制是公募REITs的(de)主要特征之一(yī)，稳定(dìng)的分红(hóng)机制体现出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航(háng)基金也认(rèn)为，从投资角(jiǎo)度来看(kàn)，基础设施(shī)公(gōng)募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级(jí)市场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分(fēn)红类(lèi)似于债券派息，但(dàn)不等同于债券的固定利息回报，而是由可供分(fēn)配(pèi)现金决定。

　　从机构投资者的角度来看(kàn)，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产配置(zhì)多元(yuán)化提(tí)供抓手，具有较强的配置价值。另(lìng)一方(fāng)面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构投资者稳定(dìng)收益。机构投资(zī)者(zhě)公募REITs能够通过(guò)分红获(huò)取相对于(yú)投资债券相对高的(de)收益性(xìng)，在有(yǒu)效控制风险的前提下，增厚资(zī)产包收(shōu)益，起到投资“压舱(cāng)石”的(de)作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分(fēn)红水平的预期，也是影响REITs基金二级(jí)市场价格走势(shì)的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场(chǎng)表现看，截至(zhì)4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽(kuān)基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募(mù)REITs发布了(le)2022年年报，部分产品受(shòu)宏观(guān)经济的影响，可分配金(jīn)额(é)完成率不达预期(qī)，一(yī)定程度上影响了公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波动受多(duō)重因素的影(yǐng)响，投(tóu)资收(shōu)益(yì)是影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要因素之一，而稳定的分红有利(lì)于吸引投资者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关负责人也表示(shì)，近期经济预期恢(huī)复，一(yī)方面(miàn)市场(chǎng)热点(diǎn)呈(chéng)现向股票和债券(quàn)回归的过程；另一方面，基础设施(shī)项(xiàng)目的经营业绩相对经济活力的改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份额(é)的开盘(pán)指导价做(zuò)调减处理，调减金额(é)根据单位基(jī)金(jīn)份(fèn)额的分红金额进行计算。除权操作是对分红前后基金(jīn)份(fèn)额(é)净值(zhí)变化的修正，使投(tóu)资人在基金分红前(qián)后(hòu)均可以获得公平(píng)的投资机(jī)会(huì)。

　　“分红(hóng)可增强投资(zī)者长期投资的信心，同时需结合持有产品(pǐn)的特性，关注二级市场扰(rǎo)动(dòng)对整(zhěng)体(tǐ)收益的影响程度。”中(zhōng)航基金相(xiāng)关(guān)人士也称。

　　特(tè)许经营权分红包括利润分配和本金归(guī)还

　　普通(tōng)投资者应了(le)解底层资产情况

　　多位业(yè)内人士还(hái)提醒，与(yǔ)现(xiàn)有公(gōng)募基(jī)金(jīn)分红前提是本金之上的增(zēng)值部分不(bù)同，特许经营(yíng)权REITs基(jī)金运(yùn)作期间的“分红(hóng)”界定为“分(fēn)派”更为(wèi)准确，分派的(de)是本(běn)金与增值两(liǎng)个部分，两个部分之间的比例(lì)是变(biàn)动的，与现有公募基金分红差异很大，大(dà)多数(shù)普通投资者可能把“分(fēn)派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期后(hòu)基金价值面(miàn)临极大不确(què)定性，这(zhè)是该类投资(zī)者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主要有特许经(jīng)营权类和产权(quán)类两大(dà)资产类(lèi)型，持有产(chǎn)权类产品的收益主要包括每(měi)年的现(xiàn)金分(fēn)红(hóng)及资产增值的收益，而持有特许经(jīng)营(yíng)类(lèi)产(chǎn)品的(de)收益主要(yào)来自项目(mù)每年的现金(jīn)分(fēn)红。其(qí)中，特许(xǔ)经营权类资产的分红包括了利润分配和本金的归还，两者的比率也是(shì)变动的(de)，对特(tè)许经营权类资产的(de)公(gōng)募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者(zhě)在选择投资标的时(shí)，应了(le)解公募REITs底(dǐ)层(céng)资产的类型。

　　中航(háng)基金(jīn)也表示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分(fēn)红因底层资产属性不同(tóng)而形(xíng)成区别(bié)。特(tè)许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因其(qí)分红(hóng)相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性(xìng)偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分(fēn)红主要为(wèi)“收益(yì)”，更看重底(dǐ)层(céng)资产的价值增值，所以相(xiāng)对股性偏(piān)强(qiáng)。普通(tōng)投资(zī)者在选(xuǎn)择(zé)公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产(chǎn)属性，对所选择产品的二(èr)级市场价格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相关负责人也(yě)认为，与(yǔ)产权类项目(mù)相比，特许经营项目在(zài)经(jīng)营权到(dào)期后不再能产生(shēng)现金收益，因此将可供分配金额(é)的分配(pèi)理解为“分派(pài)”比“分红(hóng)”更(gèng)加(jiā)准确。基于这(zhè)个(gè)特点，剩余经营期(qī)限较短的特许经营项目，通常具备更(gèng)高的分派率水(shuǐ)平。对(duì)于剩余期限较长的(de)特(tè)许经营权项目(mù)，即使分(fēn)派率相对(duì)较低(dī)，也有足够年限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提(tí)醒投资者(zhě)注意(yì)，特许经营权项(xiàng)目的分派金额包(bāo)含了投资本(běn)金(jīn)，在不进行(xíng)扩募的情况(kuàng)下，基金份(fèn)额单价随着分派进(jìn)度逐年下降是正(zhèng)常现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的(de)收(shōu)益来(lái)自项(xiàng)目剩余期限产生(shēng)的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比(bǐ)，产权类项目的土地或建(jiàn)筑的(de)剩余使用年限(板凳的量词是一把还是一只啊 凳子可以用什么单位来表示xiàn)一(yī)般(bān)较长，再加上到期后通过对建筑的更新(xīn)改造或(huò)补缴土(tǔ)地出让金等(děng)追(zhuī)加投资，有机会进一步(bù)延(yán)长经营期限。这种类似永续(xù)经(jīng)营的假设反映在基础资产的估值(zhí)上，使产权类REITs具备(bèi)更显著的资产投资(zī)属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收益率(lǜ)等(děng)指标

　　评估项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在(zài)基金(jīn)分红的时点，多位业内人士还表示，在(zài)产品分红期，投资者可(kě)以观测经营活(huó)动(dòng)现金流(liú)、可供分(fēn)配(pèi)现金、内(nèi)部收(shōu)益率等指(zhǐ)标，来观察(chá)和评估项目底层(céng)资产的运营情况。

　　中航(háng)基金表示，年报指标中，跟(gēn)现金相(xiāng)关的指标有两个：一是(shì)年报中(zhōng)披(pī)露的(de)经营活动现金流，二是可供分(fēn)配现金(jīn)，二(èr)者存在(zài)本质性区别。经营(yíng)活动(dòng)产生(shēng)的现(xiàn)金净流量(liàng)是指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基于企业本身经(jīng)营活动产(chǎn)生；可(kě)供分配的(de)现金实质(zhì板凳的量词是一把还是一只啊 凳子可以用什么单位来表示)上是从EBITDA出(chū)发，对非现金(jīn)影响利(lì)润(rùn)表的项目进行调整，加期初现金(jīn)，最终(zhōng)得到的账面现(xiàn)金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也(yě)表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新(xīn)选(xuǎn)择，投资价值体现在相对股债市场(chǎng)独立(lì)的资产(chǎn)配置功能，比较适合长(zhǎng)期持(chí)有。建议投(tóu)资者对经营权(quán)类的资产可(kě)以更多(duō)关注(zhù)内部(bù)收益率的(de)高低，对产权(quán)类的资(zī)产更多关注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底层资产的经营净现金流(liú)，所以底层资产运营情况直接影响投(tóu)资回报，投资者可综合考(kǎo)虑原始权益人(rén)综合(hé)实力、运营管(guǎn)理机构实力(lì)、公募基(jī)金管理人实力等(děng)多重因素来选(xuǎn)择(zé)投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也(yě)显示，公(gōng)募REITs进入密集分(fēn)红期，由于分红交(jiāo)易带来的短期博弈(yì)机(jī)会仍在，叠(dié)加(jiā)此(cǐ)前市场接连回调(diào)，建议投资者关(guān)注有(yǒu)基本面支撑、填权(quán)效应相(xiāng)对(duì)明显、同(tóng)时分红规模较(jiào)为可观(guān)的个券。

　　“公募(mù)REITs的(de)招募说(shuō)明书均会载(zài)明REITs在发行首年及次年(nián)的可供分配(pèi)金额预测。投资(zī)者可以(yǐ)将REITs的实(shí)际分红金(jīn)额与募集材料中披露预(yù)测进(jìn)行(xíng)比较分析，结合经济(jì)及市场的实际(jì)环境，对基础(chǔ)设施项(xiàng)目(mù)的运营业绩及REITs的管理能(néng)力进行(xíng)判断。”中金基金上述负责人也称。

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