文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消(xiāo)预(yù)售制了。 1月(yuè)17日(rì)召开的全国(guó)住(zhù)房和(hé)城乡建设工作会(huì)议提(tí)出“有条件的可以进行现房(fáng)销售(shòu)”，不足一个月时间，已有山东(dōng)、安徽(huī)、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品(pǐn)房预售制了(le)，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂(làn)尾了，这是(shì)对购房者的不公平。以后(hòu)谁有(yǒu)钱(qián)谁(shuí)建房，没钱没(méi)实力的别建了，不(bù)能把包(bāo)袱甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和(hé)社(shè)会，这(zhè)是房地(dì)产(chǎn)从大开发时代步入高质量发(fā)展阶段的必然(rán)趋势，也(yě)是对购房(fáng)老百姓的最(zuì)大保护。98年房改时，全(quán)国缺房子(zi)，开发(fā)商缺钱(qián)，预售制是(shì)权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发(fā)进入存量(liàng)时代，对购(gòu)房民众不(bù)公平的预(yù)售制已(yǐ)经过时(shí)了，该取消(xiāo)了，改为现房(fáng)销售。以后一(yī)手交钱(qián)，一(yī)手交房，天经地义。当然二次房改是个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及长效机制，长效机(jī)制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。如(rú)果按照经济规律办事，中国(guó)一定能实(shí)现房地产软着(zhe)陆和长(zhǎng)期平(píng)稳健康发展(zhǎn)，跨过(guò)这道(dào)关，解好这道世界难题。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改为(wèi)现房销(xiāo)售？大家想(xiǎng)想，绝(jué)大部分商品是(shì)一手交钱一手交货(huò)，预售(shòu)制是对购买者(zhě)的单(dān)方面(miàn)不公平制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的风险。从(cóng)个人层(céng)面看，预售制对购(gòu)房(fáng)者非常(cháng)不公平，比如，交(jiāo)房(fáng)等待(dài)期(qī)一(yī)般为(wèi)两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房(fáng)产证延期(qī)办理甚至(zhì)不(bù)能交房的风险。从行业层面看，预售制(zhì)助推部分房(fáng)企过度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张(zhāng)，若遇到下行(xíng)周期(qī)，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等(děng)系列风险。取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房销售，这(zhè)样有助(zhù)于(yú)落实(shí)中央房住不炒精(jīng)神、有助于(yú)保(bǎo)障(zhàng)购房老百(bǎi)姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发展，一举(jǔ)多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么(me)建议(yì)取消预售制度？预售制度(dù)怎(zěn)么来的？国外什(shén)么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房(fáng)预售(shòu)最早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼花(huā)，卖期(qī)房，是一种(zhǒng)开发商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺(quē)，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港(gǎng)，引(yǐn)入了商品房预售制度。其(qí)实(shí)，当前世界(jiè)不少(shǎo)国家存在(zài)预售制。但是，重(zhòng)点来了(le)！发达国家一般有(yǒu)严(yán)格的(de)监管保障措施，开发商在项目获得政府批准后才(cái)可以开(kāi)始销售，买家在购买期房后并非像中(zhōng)国(guó)一样(yàng)在支(zhī)付完首(shǒu)付款(kuǎn)后从银行一次性贷款(kuǎn)支付(fù)剩(shèng)余全部房款，而是根据(jù)开(kāi)发商工(gōng)程进度在完全(quán)交房(fáng)前进行分期支付。所以，预售制(zhì)度是需(xū)要严格的资金监管、分期支(zhī)付以及(jí)违约(yuē)处罚措(cuò)施作为保障的，如果没(méi)有这些保障(zhàng)措(cuò)施，一定会触发风险，对购房民(mín)众不(bù)公平，所(suǒ)以不如借机取消预(yù)0是有理数吗还是无理数，0是有理数吗？判断题售制度，以(yǐ)后改为现房销售。客观讲预售制度有(yǒu)一(yī)定历史阶段性(xìng)，现在(zài)中(zhōng)国住房进入存(cún)量时代(dài)，取消预售制度有助于降负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给老百姓(xìng)和社(shè)会，当然(rán)这(zhè)需要配套(tào)房企债务重(zhòng)组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信心(xīn)和(hé)房地产长效机制(zhì)。这是(shì)个技(jì)术活，只要坚持市场(chǎng)化改革，中国一(yī)定能(néng)化(huà)解这个(gè)难题，让房地产回归(guī)实体经(jīng)济(jì)和(hé)居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如(rú)果(guǒ)取消预(yù)售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开(kāi)发商(shāng)将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这才(cái)是对(duì)购房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐劣(liè)币。所(suǒ)有商业(yè)的本质是向(xiàng)善，是以客户为(wèi)中心，房地产也不能例外(wài)，老百(bǎi)姓买房子(zi)是(shì)天大的事，烂(làn)尾(wěi)毁三代，好房(fáng)幸福一家人。从这(zhè)个(gè)角度，取消(xiāo)预售制、实(shí)施现(xiàn)房销售(shòu)是实现老百姓安居乐业(yè)、社(shè)会长(zhǎng)治久安、行业企业健康发展的重大(dà)措施。在当(dāng)前(qián)的情(qíng)况(kuàng)下，取消(xiāo)预售制(zhì)要(yào)结(jié)合稳楼市(shì)、房地(dì)产软着陆、打通(tōng)金(jīn)融支持(chí)当期三好生、新模式等综合施策(cè)。

　　作者十年(nián)前在国务(wù)院发展研究中心参(cān)与财税改革方(fāng)案研(yán)究时(shí)，对预售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等进行过(guò)长期(qī)系统的专项研究(jiū)。（参考(kǎo)后来形成(chéng)的(de)专(zhuān)著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给(gěi)量少(shǎo)，引进(jìn)“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制推(tuī)动城市化进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立(lì)法，设置期房(fáng)预付款保全(quán)措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房预售制的(de)前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英(yīng)东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式

　　二十(shí)世(shì)纪五十年代(dài)在(zài)中国香港(gǎng)，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛行(xíng)的(de)方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金周转期长等问题，分层销售(shòu)孕(yùn)育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未(wèi)推行公(gōng)共房屋制度，许多(duō)人(rén)栖身(shēn)于(yú)木屋或者其他临时住宅，住房的需求(qiú)是相当高，不(bù)过大多数(shù)居民的储蓄(xù)很少。当(dāng)时楼宇(yǔ)买卖多(duō)数以一整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出(chū)租是(shì)中国香港地产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期长等问题。针(zhēn)对这一系列问题(tí)，不少地产商开(kāi)始(shǐ)探求(qiú)新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出(chū)售。这模式一经推行，购买楼宇的市民(mín)数量有所增加，开(kāi)发商(shāng)资(zī)金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销(xiāo)售(shòu)，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式。1953年(nián)底霍英东创(chuàng)办立(lì)信置业有限公(gōng)司(sī)，凭借商业直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资(zī)金周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努力寻(xún)求方法(fǎ)加快自身资金(jīn)周转。当时(shí)其在购(gòu)下九龙的一块地盘后，除了(le)分层出售、还印发(fā)售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分(fēn)层价格、订(dìng)购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是(shì)另(lìng)外一(yī)个(gè)亮(liàng)点，即先收取买家的(de)订(dìng)金，采用类似租金(jīn)的分期(qī)付款形式(shì)，等新楼落成(chéng)时(shí)，收齐买家的钱，买家就拥有了(le)自己(jǐ)的(de)房(fáng)产(chǎn)。这种方式减(jiǎn)轻了民众购房的资金压力(lì)，加速了房屋的建造和销售(shòu)，也解决了制(zhì)造商的资(zī)金问题，降低投资风险，在当(dāng)时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期(qī)付款(kuǎn)”的销(xiāo)售模式(shì)成为当时中国香港房地产市场的(de)一(yī)大(dà)特(tè)色(sè)，纵观(guān)中国香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖(mài)楼花”模式高(gāo)效率(lǜ)地解决了核心(xīn)的住房供不应(yīng)求的问题，使房(fáng)市(shì)发(fā)展进入新(xīn)阶段(duàn)。

　　预(yù)售楼花模式推动了(le)中国香港楼市几十年繁荣，但期间(jiān)也出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断(duàn)完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市(shì)场健康发(fā)展(zhǎn)。例如，1960年，位于(yú)大角咀的(de)一个(gè)楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预(yù)售楼花制(zhì)度的监管，即(jí)要求开发商在预售前(qián)，确保地价款(kuǎn)已经全部支付，还要证明(míng)自身(shēn)有(yǒu)资金等(děng)能力把项(xiàng)目(mù)完成(chéng)，资(zī)金需放入律师所托管，支(zhī)取时需律所和建(jiàn)筑师的核准。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账(zhàng)户资金，中(zhōng)国香港要求律师行(xíng)在银行开设的信托账户(hù)（监管账户(hù)）、开发(fā)商(shāng)操作等采取全透明化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行(xíng)将成最(zuì)大风险方，后(hòu)续需自身(shēn)推动项目完工。随着(zhe)监管体系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国(guó)内地版(bǎn)预售制”

　　二十(shí)世纪(jì)九十年(nián)代，中国内(nèi)地面临(lín)住房需求大和供给(gěi)量短(duǎn)缺问题，引(yǐn)入“卖(mài)楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国内(nèi)地优(yōu)先发展重工业，强调基础(chǔ)建设，这一(yī)导向使前期发展工业化的进程大于城市化进程，唯有解(jiě)决住房基础等城市(shì)化配套问题，才能进一(yī)步推进城市化。但(dàn)当(dāng)时推行的是(shì)“统(tǒng)一管理(lǐ)，统一分配(pèi)，以租养房(fáng)”的福利分房制(zhì)度，住房市(shì)场(chǎng)发(fā)展起步较(jiào)晚(wǎn)、增速较(jiào)慢(màn)，福利分房(fáng)制度也出现了分配(pèi)不(bù)公、效率低、配套差等问题，因(yīn)此(cǐ)福利(lì)分(fēn)房制度(dù)不再(zài)适(shì)用于当时的(de)国(guó)情(qíng)。叠加(jiā)房地产市场面临商品(pǐn)房的需求量(liàng)大(dà)，而社会缺(quē)少大型房地产开发商，商品房(fáng)供应(yīng)量小的困境(jìng)，此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花(huā)”模式无疑是(shì)对(duì)内(nèi)地(dì)房地产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港(gǎng)预售商品(pǐn)房制度，先后出(chū)台多项(xiàng)文(wén)件，大力(lì)支(zhī)持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台(tái)《关(guān)于(yú)进一步深(shēn)化(huà)城镇住房制度(dù)改革，加(jiā)快住房建(jiàn)设的通知(zhī)》文件，决定停(tíng)止住房无偿实物分配，逐(zhú)步(bù)实行住(zhù)房分配(pèi)货币化(huà)、住(zhù)房供给商(shāng)品化、社(shè)会化的住房新(xīn)体制，从计划经济(jì)下(xià)的福利分房(fáng)转向市场经济的商品(pǐn)房(fáng)。房地产市场采用预售(shòu)制，允许开发商卖期房(fáng)，解决了房企缺少资金和开发(fā)时间周(zhōu)期长的两大难题，开发商以(yǐ)预售款撬动下一个项(xiàng)目的(de)开发，形成滚动开发模式(shì)，住(zhù)房(fáng)供(gōng)应(yīng)速度加快(kuài)。自此中国内地开始(shǐ)房改货币化，中国(guó)人民(mín)银行(xíng)等多(duō)方迅速出台(tái)相关的信贷政策(cè)，支(zhī)持(chí)购房者，极大作用(yòng)推(tuī)动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花(huā)”模式后(hòu)，经调整(zhěng)形成(chéng)契合(hé)中国内地的商品(pǐn)房预售制度。预售(shòu)制的初衷是(shì)为了缓解房(fáng)企资金压(yā)力，加快(kuài)城(chéng)镇住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房(fáng)地产开发企业将正在建(jiàn)设中的(de)房屋(wū)预先(xiān)出售给(gěi)购房者，由购房者支(zhī)付定金或房款的行为。区别于(yú)中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，在中国内地实践过程中，商品(pǐn)房预售流(liú)程为：房地(dì)产开发商办理(lǐ)预(yù)售许可证-签订商品房(fáng)买卖(mài)合同(tóng)-进行备案(àn)登(dēng)记和预告登记-交(jiāo)付房屋。在购(gòu)房过程中(zhōng)，购(gòu)房(fáng)者需要(yào)一次性(xìng)付清首(shǒu)付款，并采(cǎi)用银行贷款的(de)形式一次性付清剩余房款，换言(yán)之，房(fáng)屋未建成，开发商可能已(yǐ)拿到了全部购房款，这(zhè)点(diǎn)与中国香港的按照工程进度(dù)付款有所不同。对中国(guó)内(nèi)地的(de)开(kāi)发商而言，预(yù)售制商品房也(yě)开启了高(gāo)周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城(chéng)市化进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在(zài)

　　作为中国内地商品(pǐn)房销售的最主(zhǔ)要(yào)方(fāng)式，预售制极大缩短(duǎn)房企现金回(huí)笼周期(qī)，同时增(zēng)加市(shì)场商品房供应，推动了城(chéng)镇化发(fā)展(zhǎn)进程。预售制在过去20多年对中国内地房地产市(shì)场的稳步(bù)发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅(jǐn)解决了(le)房地(dì)产市场快(kuài)速发展(zhǎn)阶段的资金需(xū)求(qiú)，也提高了居民居住(zhù)水平，中国内(nèi)地城镇居民从(cóng)筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居(jū)到基本适居，住(zhù)房事业(yè)取得巨大进步，数十年时(shí)间走完(wán)发达国家(jiā)几百年(nián)城镇(zhèn)化路程。改革开放(fàng)以来，城(chéng)镇化进程进入快速发展时(shí)期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人口(kǒu)由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积由7438平方公里增长至(zhì)60721平方(fāng)公里，增长7.2倍(bèi)。根据(jù)我(wǒ)们发布的(de)《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住(zhù)宅存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇(zhèn)人均住房建筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方(fāng)米，城镇(zhèn)住(zhù)房套数(shù)从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已成(chéng)为中国内地商品房销售最主要(yào)方式，2005年(nián)中国内地(dì)商品住宅(zhái)期(qī)房销售面积占(zhàn)总销售面积(jī)的(de)比重为(wèi)63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预(yù)售制(zhì)也推动了中国内地(dì)房地产行(xíng)业(yè)的发展。中国内地房地产历经二(èr)十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项(xiàng)指(zhǐ)标(biāo)大幅(fú)增长。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额(é)分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地产业的快速发展，房地产企业(yè)从无到有、从(cóng)国企先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数量达(dá)9.8万个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万(wàn)个(gè)增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成为拉动(dòng)中国内地经济高增(zēng)长(zhǎng)的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上(shàng)下游产业链特别(bié)长(zhǎng)，高达50多(duō)个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地(dì)产业增(zēng)加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产(chǎn)业链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间接贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产对(duì)金(jīn)融、批发、建材(cái)的带动最(zuì)为明显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资渠(qú)道，2020年(nián)房地(dì)产完全(quán)拉动(dòng)的(de)投(tóu)资(zī)占全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占固定资产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占(zhàn)银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业务，占(zhàn)比(bǐ)超过三分之一。从房地(dì)产融(róng)资存(cún)量占社(shè)融存量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导(dǎo)致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根据我们(men)的(de)《中国(guó)住(zhù)房市值测算报(bào)告》，2020年中国住(zhù)房市值(zhí)为62.6万亿美元，大(dà)于美国(guó)的(de)33.6万(wàn)亿(yì)美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房(fáng)市(shì)值(zhí)占股债房市(shì)值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市(shì)值与股债房市值的比例较高(gāo)，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以及中(zhōng)国资本市场发育尚不成熟，直(zhí)接融资比例较低，股票、债券(quàn)市(shì)值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在，当前的(de)负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是一手交钱(qián)一手交货，预(yù)售(shòu)制(zhì)是对购买(mǎi)者(zhě)的(de)单(dān)方面不公(gōng)平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商(shāng)品不能交付的风险。比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利息(xī)，还要承担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房(fáng)等风险。另(lìng)外(wài)，购房者(zhě)和开(kāi)发(fā)商之间(jiān)的购房合(hé)同、购房者和银行的按揭贷(dài)款合同(tóng)是两个(gè)独立(lì)的合同关系，如果开发商(shāng)发(fā)生违约，购房(fáng)者(zhě)只能根(gēn)据购房合同向开发(fā)商(shāng)主张权力(lì)，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行进行贷(dài)款偿还，因此(cǐ)购房(fáng)者承担的风(fēng)险较大。

　　从行业(yè)层(cén0是有理数吗还是无理数，0是有理数吗？判断题g)面看(kàn)，预售制助推部分(fēn)房企过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系(xì)列风险，进行影(yǐng)响自身信用(yòng)和(hé)购房者(zhě)对行业的信心(xīn)。

　　从金融层面(miàn)看(kàn)，银(yín)行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为(wèi)市场波动或(huò)经(jīng)营不(bù)善，出现资金链断裂等(děng)一系列(liè)问题，导(dǎo)致(zhì)“烂尾”等(děng)情况，而房企通过(guò)与购房者签(qiān)订的预售合(hé)同(tóng)和按揭合同，已经从银(yín)行(xíng)获(huò)得房款，如果(guǒ)购房者丧失(shī)还款能(néng)力或短期不能(néng)还款等，则风险(xiǎn)完全(quán)由银(yín)行承担(dān)，银(yín)行将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者(zhě)的(de)预(yù)售监管(guǎn)资金去哪了(le)？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规定(dìng)了开(kāi)发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设，商品房(fáng)预售款监管(guǎn)的具体办法，由房地产(chǎn)管(guǎn)理部(bù)门制定。但多年以来(lái)全(quán)国并没(méi)有统一的预(yù)售资金(jīn)监管规(guī)定，各地(dì)实行“一城一策”。例如(rú)，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点(diǎn)监管资金(jīn)比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等(děng)城市则(zé)按照项目的建(jiàn)安成本乘以建筑面(miàn)积或者项目工程总额报价计算重点资(zī)金。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或(huò)进入监管账户后被挪用，导致楼盘没(méi)有资金继(jì)续建设。收楼(lóu)遥遥无期(qī)，月供却被迫继(jì)续(xù)还款。那么，监管账户资金如何(hé)被挪走的？实际上，在过去房地(dì)产(chǎn)大(dà)开(kāi)发(fā)时代的高周转背景下(xià)，抽(chōu)调预售款监管账户资金，是(shì)行(xíng)业“潜规则”。比如工(gōng)程总承包方(fāng)，以工(gōng)程建(jiàn)设名义(yì)，获得(dé)监管账户拨付资(zī)金，再由(yóu)工程(chéng)方(fāng)将资(zī)金转(zhuǎn)给房企，而拨(bō)付(fù)的(de)工程款，远超工程进度所需。通过这些方式(shì)套取的资金(jīn)，在房企各地(dì)项目(mù)间流(liú)动，变(biàn)相加杠(gāng)杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金(jīn)统(tǒng)筹(chóu)拿地、还款和(hé)楼盘建设，形成(chéng)一种资金(jīn)循(xún)环高(gāo)周转模(mó)式，但一(yī)定程度上把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房(fáng)者(zhě)预付资金，一般(bān)设有定(dìng)金或预付款保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者(zhě)支付的预付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)相对较(jiào)低，绝(jué)大部分房款在房屋交(jiāo)付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款一般以定(dìng)金方式支(zhī)付(fù)，或按(àn)工程进(jìn)度分期(qī)支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采(cǎi)用两种方(fāng)式发放按(àn)揭贷款，一是(shì)按工程进(jìn)度付款，按揭贷(dài)款按照工程(chéng)进度逐渐发放，购房者开始月供(gōng)；二是房屋交(jiāo)付后发放按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商品房出现(xiàn)重大延期或重大缺(quē)陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种(zhǒng)方式，一是期房由(yóu)政府或(huò)第三方(fāng)验收合格并提(tí)供验收凭证后(hòu)，开发(fā)商凭验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)取得(dé)购房者支(zhī)付的房款。二是开发商为购房者(zhě)提供一定的保(bǎo)修期，通常(cháng)1-5年，保(bǎo)修期满，购房(fáng)者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方(fāng)全程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　美国期(qī)房定金一定期(qī)限内无条件返还(hái)，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余房款(kuǎn)交付后按(àn)揭还款，交(jiāo)付前(qián)资金由第(dì)三方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首(shǒu)付环(huán)节，定金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可(kě)低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首付外，购房者(zhě)在房屋交付后通过按揭(jiē)贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房者的定金及首付款(kuǎn)由第三方公证行或产权保(bǎo)险公司的信托账户监管。如果开发商(shāng)倒闭(bì)导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金(jīn)可通过申请(qǐng)仲裁取回(huí)，且不承担任(rèn)何责任(rèn)与损失。而开(kāi)发商(shāng)在房(fáng)屋建设过(guò)程(chéng)中的资金全部来自银(yín)行，银行根据工程进度(dù)向开发商提供一定比例的贷款，由于开发商(shāng)挪用资金直接(jiē)损害(hài)银行利(lì)益(yì)，银行有充分(fēn)动(dòng)机监管开发商(shāng)施(shī)工进度。开(kāi)发商在房屋交付时需取得由政府相关(guān)部门经审(shěn)查后发放的验收凭证，通(tōng)过验(yàn)收凭证向(xiàng)银行得到购房(fáng)者支付(fù)的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾(wěi)险

　　德(dé)国期房可零首付购房，房款(kuǎn)按建(jiàn)造(zào)工期进度支(zhī)付，按揭按工(gōng)期放款(kuǎn)后还贷，房(fáng)贷(dài)利(lì)率(lǜ)采用固(gù)定(dìng)利率(lǜ)，开发商或购(gòu)房者可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发(fā)商(shāng)在项目(mù)获批后即可(kě)预售房屋(wū)。签署购房(fáng)合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的定(dìng)金并进行(xíng)预(yù)约公证，签订合同后定(dìng)金退还(hái)。如由于任何(hé)原因不(bù)能购买，定金按照德(dé)国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者需支付公(gōng)证费和土地(dì)交易税，分(fēn)别为房屋售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不(bù)包含在(zài)购房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首(shǒu)付(fù)方面，德国没有规定最低首付比例，可零(líng)首(shǒu)付购房(fáng)。

　　余款方面(miàn)，德国也采(cǎi)取按(àn)工期支付房款的制度，一般分(fēn)7笔进行支付，具体支付节(jié)点、比(bǐ)例(lì)因项目而(ér)异。一般来说，支付节点可分(fēn)为公证后、主(zhǔ)体完工、内部水(shuǐ)暖(nuǎn)电(diàn)路完工、窗户玻璃完工、室内清洁(jié)及墙面(miàn)完工(gōng)、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行(xíng)按(àn)施工节奏分(fēn)多次(cì)发(fā)放(fàng)贷款，每(měi)笔贷款给予购房者一定使用期(qī)限，期限结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国(guó)保险公司针对期(qī)房(fáng)设计了(le)两种保险，保(bǎo)险的功能是当(dāng)房屋出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保险公司(sī)保证开(kāi)发商赔(péi)偿或修复，开发商破产，由保(bǎo)险公司负责相(xiāng)应(yīng)赔(péi)偿。保险由(yóu)开发商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险保护机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖(mài)双方律师严格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通(tōng)期(qī)房交易中的(de)房产、资(zī)金、合同等各个环节，各环节内容确(què)认(rèn)无误(wù)后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定(dìng)金(jīn)保险保(bǎo)护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付(fù)环节，英(yīng)国采取按工(gōng)程(chéng)进度付款的方式，但是交房前付款(kuǎn)比例相对较低，一般会(huì)在合同签订6-24个(gè)月分别(bié)支(zhī)付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即(jí)交房(fáng)前(qián)付款比(bǐ)例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支付(fù)。

　　交付环节(jié)，英(yīng)国规定(dìng)房屋必须经过(guò)房产(chǎn)公(gōng)证公司的检(jiǎn)验验收后才能(néng)交(jiāo)付，交(jiāo)付(fù)后方(fāng)可按揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预售资金监(jiān)管(guǎn)极为严格，资(zī)金也由律师监管(guǎn)，在(zài)确认工程进度、支(zhī)付相关(guān)款项过程中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师转给(gěi)开发(fā)商(shāng)，即资金在(zài)进入开发商(shāng)账户前经过两道关口(kǒu)，有(yǒu)利于(yú)保障购房者资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期(qī)房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施(shī)

　　日本(běn)期房交易立法(fǎ)，定(dìng)金超5％或1000万(wàn)日元时，开发(fā)商必须完成“预售房(fáng)定金保全措施”，交房前付款比例(lì)不超房款的20％，开发商违约(yuē)需返还(hái)定(dìng)价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房(fáng)后按揭还款。

　　立(lì)法(fǎ)方面，日本二(èr)战结束后(hòu)由于(yú)房屋(wū)供给(gěi)严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日(rì)本政(zhèng)府1952年(nián)出台《宅地(dì)建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规(guī)范期房(fáng)交易的法律。

　　定金保护(hù)方(fāng)面，根据日本《宅地(dì)建物取引业法》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律(lǜ)要求(qiú)开发商必须完成定金保全措施才可预售。什么是定金保全措(cuò)施？即买卖双方签(qiān)订购房合同时，开(kāi)发商向金(jīn)融机构(gòu)或指定保证机构或保(bǎo)险(xiǎn)机构(gòu)签订(dìng)定金保证委托(tuō)合同，设(shè)置购(gòu)房(fáng)者(zhě)定金的(de)保证或保险，并将(jiāng)相(xiāng)应的(de)保证金证明(míng)书交付给购房者。除定金(jīn)外，其(qí)他(tā)预先(xiān)支(zhī)付的购房款也受该措施保护(hù)。若开发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭(píng)保证(zhèng)金证明(míng)书向金融机构或保证机构或保(bǎo)险公司兑(duì)付，同时，开发商需向购(gòu)房者赔付违约(yuē)金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购(gòu)房者即可向银行申请(qǐng)贷款，但交(jiāo)房(fáng)后才开(kāi)始按揭(jiē)贷款(kuǎn)，除定金(jīn)外的(de)剩余房款(kuǎn)在交房后开(kāi)始支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方(fāng)资(zī)金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的(de)订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程(chéng)进(jìn)度支付，所有资金进银(yín)行专门项目资金账户，交房后满1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡(pō)开发商有(yǒu)统(tǒng)一的选购权合同以及订(dìng)金返还机制，即(jí)OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购(gòu)买合同(tóng)，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例(lì)方面，签(qiān)订购房合(hé)同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印花税(shuì)，同时(shí)购房者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同(tóng)样采取按工程进(jìn)度付款的方(fāng)式，《发(fā)展商(shāng)条(tiáo)例》对期房付款流(liú)程做了统一(yī)详细(xì)规定，要求所有(yǒu)开发商遵守(shǒu)，支(zhī)付(fù)节(jié)点一般为合同签订后(hòu)、地(dì)基完(wán)工(gōng)、框架完工(gōng)、管道(dào)门窗等完工(gōng)等，支(zhī)付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款(kuǎn)也依照工程(chéng)进度放(fàng)款(kuǎn)，月供(gōng)在此过程中随着放出贷款的增加而增(zēng)加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房(fáng)者(zhě)的订(dìng)金与付款会存入(rù)银行专门(mén)的项目资金账户(hù)，账户资金提取(qǔ)须(xū)与房(fáng)屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当(dāng)前房地产到(dào)了(le)政策出手临界点(diǎn)，重点是保交楼和房企重(zhòng)组。一方(fāng)面，加大对(duì)刚(gāng)需(xū)和改善型需求的支持力(lì)度(dù)，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼保复工保(bǎo)民生，给予强有力的金融工具支(zhī)持。另一方面，从现在(zài)起，对还在正常运转的房企包括(kuò)民营企业，加大支持力度，由优质(zhì)房企牵(qiān)头并购重组(zǔ)整个行业(yè)，为(wèi)每个(gè)房企(qǐ)配套AMC和(hé)财团，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复(fù)市场(chǎng)信心(xīn)以及(jí)长(zhǎng)效机制。长效机(jī)制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房(fáng)地产税(shuì)。定金环节，建立开(kāi)发商违(wéi)约后定金保护机制，如将已支付定金(jīn)冻结至房屋(wū)交付阶段，保障购房者定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公司介入(rù)，为房屋重大延期以(yǐ)及重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付(fù)环(huán)节，建立(lì)按工程进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)机制或交房后(hòu)按揭贷款机制，充分保(bǎo)护购房者的权益(yì)。资金监管环节，引(yǐn)入独立(lì)于(yú)开(kāi)发商、银行(xíng)的第(dì)三方资(zī)金监管机构，或由政(zhèng)府相关部门直(zhí)接监管，以(yǐ)此防止资金挪用现象。交(jiāo)付环节，建立商品房保修期制度。保修期(qī)内，开发商(shāng)应对房屋质量问题全权负责(zé)、免费(fèi)维修，购房者在保修期结(jié)束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取(qǔ)消商品(pǐn)房预售制(zhì)是大势所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺(quē)房子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全(quán)国套户比(bǐ)超过1，从大(dà)开(kāi)发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这才是对购房民(mín)众的最根本(běn)最实质的保障，这样(yàng)将极大的(de)提(tí)升开发商的建筑质量，实(shí)现良(liáng)币驱(qū)逐劣币。

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