OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公(gōng)司哲(zhé)库科(kē)技，引(yǐn)发(fā)了公募REITs扩募风波，如今，二级市(shì)场的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据(jù)显示，5月(yuè)15日，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT开盘(pán)继续延续此前几日的下跌走势，午后跌幅(fú)一度扩大，尾盘(pán)有所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT曾发(fā)布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施资产张(zhāng)润(rùn)大厦的重要承租方之(zhī)一，目前未收到哲库科(kē)技及OPPO方面关(guān)于停(tíng)止(zhǐ)执行已签(qiān)租赁(lìn)协议的通知(zhī)。同时，在公告中，华安张江光大园(yuán)REIT进一(yī)步(bù)表示(shì)，原始权益(yì)人将继(jì)续(xù)密切关(guān)注哲库科(kē)技后续情况，积极(jí)做好相(xiāng)关应对(duì)。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原(yuán)始权益人相(xiāng)关负(fù)责人也表示(shì)，近期已同步启动了应急预案，排摸储备租户，积(jī)极应对哲库提前退租的可能(néng)事(shì)项。由于张(zhāng)润大厦是全国(guó)首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导(dǎo)高度重视，浦东新区国资委也高度(dù)关注。

　　多位业(yè)内人士表示，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT近期(qī)市场波动较大，但其实不动产公募(mù)REITs项目短期(qī)出租率(lǜ)下跌并不会(huì)从根本(běn)上(shàng)影响其内外价(jià)值(zhí)，投资者(zhě)应理(lǐ)性看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格继(jì)续(xù)波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技的事件继续扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT以3.726元的价格小幅低(dī)开(kāi)，此后二(èr)级市场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安(ān)张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后(hòu)价(jià)格有所回升，最(zuì)终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息(xī)影响，华(huá)安张江光大(dà)园REIT最近几(jǐ)个交易(yì)日(rì)二级市(shì)场价格表现欠佳，5月11日以来(lái)，3个交易日(rì)跌幅达到9.69％，今年(nián)以来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上(shàng)市以来，华安张(zhāng)江光大园REIT累(lèi)计涨幅(fú)超过24％，在(zài)全市场公募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从(cóng)5月15日公(gōng)募(mù)REITs市场整体表现上看，目前(qián)上市的8只产业(yè)园区基(jī)础设施REITs中，仅(jǐn)博时(shí)招商蛇口(kǒu)产业园REIT微(wēi)幅上涨，其余(yú)7只(zhǐ)均(jūn)有不同程(chéng)度下跌，8只产(chǎn)业园(yuán)区基础设施(shī)REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报中已经披露张江光大园项目(mù)出租率有所下降，如今拟扩募的项目又遭(zāo)遇突发事(shì)件，因此导致二级市场(chǎng)价格出现(xiàn)波动。”一(yī)位业内人士分析称。

　　不过，在上述(shù)人士看(kàn)来(lái)，尽(jǐn)管出于风(fēng)险规避的原因，最近几个交易日场内资金有(yǒu)所流出，但是(shì)，不动(dòng)产公(gōng)募(mù)REITs项(xiàng)目短期出租(zū)率下跌并不会从根本上影响其内(nèi)外(wài)价值。

　　他也同时表示，目前随着(zhe)二级市场价(jià)格(gé)下跌，风(fēng)险也得到一定释放，但是价格涨跌会受(shòu)到(dào)基(jī)本面(miàn)、情绪面(miàn)等(děng)多重因素影响，不(bù)好判断价(jià)格是不是已经完全触底。

　　此(cǐ)外，还有一(yī)位业内人(rén)士表示(shì)，今年整体REITs市场(chǎng)表现低迷，不少(shǎo)产品年内(nèi)二级市场跌幅较大，其实有些隐含收益(yì)率(lǜ)高的产品(pǐn)具备一定(dìng)的投资(zī)价值，很适合稳健(jiàn)类投资者。此外，伴随着经(jīng)济复苏的(de)步伐，产(chǎn)业(yè)园区、物(wù皇族是什么意思饭圈，韩国皇族是什么意思)流(liú)类等REITs产(chǎn)品具备一定的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行(xíng)董事高如星(xīng)对此表示，若张(zhāng)江(jiāng)园区(qū)最终(zhōng)能顺(shùn)利解决招商(shāng)，平稳过度对经营现金(jīn)流没有造成大的影响(xiǎng)，“事件性利空下调(diào)至得这(zhè)么急、这(zhè)么深，加上前期本身(shēn)园区(qū)类资产就(jiù)回调不(bù)少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终(zhōng)还是落到租金收入(rù)受不受影响，影响多大(dà)，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上再(zài)迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗(qí)下芯(xīn)片子公司哲库科技(jì)。随(suí)后(hòu)5月12日(rì)晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施资产(chǎn)张(zhāng)润(rùn)大厦的重要(yào)承租方(fāng)之一(yī)，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签(qiān)租(zū)赁协议的通(tōng)知(zhī)。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT进(jìn)一(yī)步表(biǎo)示，原始(shǐ)权益人将(jiāng)继续(xù)密切关注哲库科技后续情况，积极做好相关应(yīng)对(duì)。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一(yī)季报中披(pī)露的(de)张(zhāng)江光(guāng)大园项目出租率(lǜ)下(xià)降事项，一度二级(jí)市场价格(gé)出现回落(luò)。在随后(hòu)召开的业绩(jì)说明(míng)会中管(guǎn)理人就相关事项进行(xíng)了解释(shì)说明，市场信(xìn)心得到了(le)一(yī)定提振，二级(jí)市场价格表现(xiàn)也趋于平(píng)稳。据了解，张江 REIT在5月(yuè)11日召开的线(xiàn)上和线下的扩募说明会上，运营(yíng)团(tuán)队表示(shì)了(le)对张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)项目的(de)信心，预计签署意向书和(hé)合同(tóng)谈(tán)判(pàn)中的储备租户正常(cháng)转(zhuǎn)化后(hòu)，项目出租率将得到回升。没(méi)想到仅过了不(bù)到三周(zhōu)的时(shí)间，张江REIT的扩(kuò)募(mù)之路(lù)又迎来(lái)了新的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上(shàng)述公告引起(qǐ)了(le)市场各方(fāng)的广泛(fàn)关注，张(zhāng)江REIT拟扩募购(gòu)入(rù)项目(mù)的原始权益人相关负责(zé)人(rén)坦言(yán)，事发突然(rán)确实(shí)始料(liào)未及，在获悉OPPO关停哲(zhé)库科技消息的第一(yī)时间(jiān)即奔赴现场进行了(le)沟通和核实工作，并(bìng)同(tóng)步启动了(le)应(yīng)急预案，排摸储(chǔ)备租户(hù)，积极(jí)应对哲库提前退(tuì)租的可能事项。由于张润大(dà)厦是全国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司(sī)领导(dǎo)高(gāo)度重(zhòng)视，据悉新(xīn)区(qū)国(guó)资(zī)委也高度关注。

　　当谈及储备(bèi)租(zū)户情况，相关负(fù)责人介绍说，目前(qián)储备(bèi)租户还是比(bǐ)较丰富的皇族是什么意思饭圈，韩国皇族是什么意思，覆盖(gài)了芯片测(cè)试、人工智能、航天(tiān)产(chǎn)业、信息技(jì)术等(děng)产业(yè)客户，租赁意(yì)向面积超(chāo)过了2万方。从意向(xiàng)储备转化(huà)为实际租户需要一(yī)些时间(jiān)。

　　“我(wǒ)们正(zhèng)在着手通过签署(shǔ)租赁(lìn)意向书来尽快锁定一些(xiē)重要租户。虽然收了三个月履约保证金给了我们一些空间，但(dàn)本着(zhe)对(duì)首批扩募(mù)、对市场(chǎng)负责(zé)的态度，我(wǒ)们肯定(dìng)要全(quán)力与时间赛跑，把(bǎ)这些面积在短期(qī)内完成去化(huà)。”相关负(fù)责人(rén)说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有的(de)同区(qū)域的张(zhāng)江光大园(yuán)项目一(yī)季度末也(yě)有(yǒu)将(jiāng)近30％的(de)空置率，原始(shǐ)权益人有那么(me)多储(chǔ)备租户，之前的空(kōng)置率为何未能(néng)得到解决(jué)。

　　对此相关负责人解释，张江(jiāng)光大(dà)园一(yī)直以(yǐ)来都坚持以市场(chǎng)化运营(yíng)为导向，历(lì)史运(yùn)营表(biǎo)现(xiàn)稳(wěn)定，租户的调租和换租都属于正常情(qíng)况，而这次项目的(de)大租(zū)户退租正好发生在市场活跃度的短期低点，目前(qián)市场情况已有所好转。在看到(dào)出租率下滑情况没(méi)有得(dé)到及时(shí)修复后，张江这(zhè)边(biān)也作(zuò)了一定的(de)资源调配和倾斜，引入了一些储备租户(hù)。

　　另外(wài)，张润大厦(shà)和张江光大园(yuán)项目在给租户的(de)分隔空间(jiān)、交付标准、租金水(shuǐ)平等方面也有一些(xiē)差异化，张润(rùn)大厦多是两(liǎng)千多平的大平层，楼的(de)成新度高一些，单价也贵一些，张江光大(dà)园单层以(yǐ)一千平的(de)面积为主，还(hái)有一些(xiē)独栋形态的物业。租(zū)户(hù)自身也会(huì)有(yǒu)诉(sù)求，也会根据自身(shēn)需求和预算挑选区域内的(de)不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完成(chéng)以后，新老资产(chǎn)的管理人都(dōu)变(biàn)成了一家，后续(xù)我们在资(zī)源共享和联合(hé)营销方面(miàn)能(néng)更加充分发挥协(xié)同效应，相信可以做得(dé)更好。”上述负(fù)责人(rén)补充说道。

　　最后谈及对于(yú)张江REIT的定位和展(zhǎn)望，相关(guān)负责人表示，张江(jiāng)集团和张江高科目前(qián)在管资产(chǎn)约五百万方，还有一(yī)些(xiē)其(qí)他在开发的储备项目，这些都将(jiāng)成(chéng)为张江REIT实现(xiàn)打造(zào)张江(jiāng)园区产业空间资产上市平台目标的坚(jiān)实后盾和(hé)储备资源。“我们非(fēi)常重视张(zhāng)江REIT这个资本(běn)平台和它(tā)未(wèi)来(lái)的发(fā)展。”相关负责(zé)人表示(shì)，“这次扩募是我(wǒ)们(men)实现基金扩容(róng)的(de)第一步，也是至(zhì)关重要的一步，眼(yǎn)下我们可能面临(lín)了一些突发情况需要解决，但是(shì)这和我(wǒ)们(men)在张(zhāng)江(jiāng)科学城这三(sān)十年建设发展过程(chéng)中所(suǒ)经历的相比，只能算是一个非常小的插(chā)曲。我们有信心排除万难，尽一切可能化解当(dāng)前(qián)突(tū)发事件的所(suǒ)有(yǒu)负面影响，维持预期和市场的信心。”

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