近(jìn)两年火(huǒ)爆的创(chuàng)新产品(pǐn)公募REITs进入密(mì)集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士(shì)对此(cǐ)表示，强制分红机制是公募REITs主要特(tè)征之一，稳定分红体现出该类产(chǎn)品长期(qī)投资价(jià)值，通(tōng)过观测经营(yíng)活动现(xiàn)金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的(de)“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资者注意，与产权类项目(mù)相比，特许经营REITs项目在(zài)经营权到期(qī)后(hòu)不再产生现金收益，特许经营权分红(hóng)目前(qián)已包含了(le)利润分(fēn)配(pèi)和本(běn)金(jīn)的归还，在选择投资标的时应了(le)解(jiě)资产类型(xíng)和分红的特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外(wài)尚(shàng)有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际(jì)分配情(qíng)况尚未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的(de)公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额占可(kě)供分配(pèi)金额比例平均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝(jué)大(dà)部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对此表示(shì)，投资公(gōng)募REITs的主要收(shōu)益来(lái)源为持有期分红收(shōu)益，以及基金(jīn)份额(é)交(jiāo)易价(jià)格的变化。基金份额二级市场价(jià)格(gé)受到公(gōng)募(mù)REITs资产运(yùn)营情况及市场因素(sù)的综合影响(xiǎng)，较易引(yǐn)起(qǐ)波动。与此相比，基金分(fēn)红预期则更有规律(lǜ)可循。公(gōng)募REITs的分红主要(yào)来(lái)自基础(chǔ)设(shè)施(shī)资产的(de)经营现金流，投(tóu)资人通过基金募(mù)集(jí)材料和信息披露文件，结(jié)合行业及市场情况(kuàng)，可以分(fēn)析基(jī)础(chǔ)设施项目的(de)经(jīng)营业绩，作为进行投(tóu)资(zī)决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市场价格(gé)变化导(dǎo)致的浮盈(yíng)或(huò)浮(fú)亏，分红作为基金份额持有(yǒu)人实(shí)际(jì)获得的现金收益，对(duì)于(yú)长期(qī)投资者更(gèng)具参考价(jià)值。”中金(jīn)基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级(jí)副总监李华(huá)平也表示，根据《公开募集(jí)基础设施(shī)证券投资基金指引（试行(xíng)）》及(jí)相关法规要求，基础(chǔ)设施基金应(yīng)当(dāng)将90％以上合并后基(jī)金年度可分配(pèi)金额(é)以现金形(xíng)式分配(pèi)给(gěi)投资者，强制(zhì)分红机制是公募REITs的主要(yào)特征(zhēng)之一，稳(wěn)定的分红机(jī)制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航(háng)基(jī)金也认为，从投(tóu)资角(jiǎo)度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时(shí)具备“股性”和(hé)“债性”双重(zhòng)特点。二级市场价格反映这类产(chǎn)品“股(gǔ)性”的一(yī)面，分(fēn)红(hóng)体(tǐ)现了(le)这类(lèi)产品的“债性(xìng)”特(tè)点。公募(mù)REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似于(yú)债券派息，但不等同于债(zhài)券(quàn)的(de)固定利息(xī)回报(bào)，而是由可供分配(pèi)现金决定。

　　从机构(gòu)投资者的(de)角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投(tóu)资品类，为(wèi)资(zī)产(chǎn)配置多元化(huà)提供(gōng)抓手，具有较强的配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机构投资者稳定收益。机构(gòu)投(tóu)资者(zhě)公募REITs能(néng)够通过分(fēn)红获(huò)取相对于投(tóu)资(zī)债券(quàn)相对(duì)高(gāo)的收益性，在(zài)有效控(kòng)制风险的前提下，增厚资产包收益(yì)，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红(hóng)除了投资收(shōu)益“落(luò)袋(dài)为安”外(wài)，市场对于未来分红水(shuǐ)平的预(yù)期，也(yě)是影(yǐng)响REITs基金二级市场价格走势的(de)关(guān)键(jiàn)因素之一(yī)。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市(shì)场表现(xiàn)看，截至4月(yuè)21日，今年(nián)以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券(quàn)宽基(jī)指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布(bù)了2022年年(nián)报，部(bù)分产品受宏观经济的影响，可分配金额完(wán)成率不达预期，一定程度上(shàng)影(yǐng)响了公募REITs二级(jí)市场的(de)价格(gé)。”李华平称，公(gōng)募REITs二(èr)级市场的价格波动受多重(zhòng)因素(sù)的影响，投资收益(yì)是影响REITs二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)的主要因素之(zhī)一，而稳定的分红(hóng)有(yǒu)利于吸(xī)引投资者参与公(gōng)募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金(jīn)基金相关负责人(rén)也表示，近期经济(jì)预期恢(huī)复，一方面(miàn)市场热点呈现向股票和债券回(huí)归的(de)过程；另一方面，基础(chǔ)设施项目的经营(yíng)业绩(jì)相对经济活力的改善有一(yī)定的滞后性。

　　此外(wài)，公(gōng)募REITs在(zài)分(fēn)红除权日，将对基金份额的开盘指导价做调减(jiǎn)处理，调(diào)减金额根(gēn)据(jù)单位基(jī)金份额的分红金额进行计算。除权操作是对(duì)分红前后(hòu)基金(jīn)份额净值变(biàn)化(huà)的(de)修正(zhèng)，使投资人在(zài)基金(jīn)分(fēn)红前(qián)后均可以(yǐ)获得公平的投资机(jī)会(huì)。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同(tóng)时(shí)需结合持有产(chǎn)品(pǐn)的特性，关注(zhù)二级市(shì)场扰动(dòng)对整体收益的影响程度。”中航(háng)基金(jīn)相关人(rén)士也称。

　　特许(xǔ)经营(yíng)权分红包括利润分配和本金(jīn)归(guī)还

　　普(pǔ)通投资(zī)者应了解底(dǐ)层资产情况

　　多位业(yè)内人士还提(tí)醒，与现有公募基(jī)金分红前提(tí)是本金之上(shàng)的增值(zhí)部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期(qī)间的“分(fēn)红”界(jiè)定为(wèi)“分派”更为准(zhǔn)确(què)，分派(pài)的(de)是本金与增值两个部分，两个部分之间的(de)比例是变动的，与现有(yǒu)公募基金分红差异很大，大(dà)多数普(pǔ)通投资者可能把“分派”金额误(wù)认为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期后基金(jīn)价值面临极(jí)大(dà)不确定(dìng)性(xìng)，这是(shì)该类投资者应(yīng)该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目(mù)前(qián)公募REITs主要有特许(xǔ)经营权类和兴致缺缺的意思是什么意思，兴致缺缺是一个成语吗产(chǎn)权类两大资产类型，持有产权类产品的收益主要包括每(měi)年的现金分(fēn)红及资产增(zēng)值的收益，而持有特(tè)许(xǔ)经营类产品的收(shōu)益主要来(lái)自项目每年的(de)现(xiàn)金分红。其中，特许经营权类资产的(de)分红包(bāo)括了利润分配和(hé)本金(jīn)的归(guī)还，两者(zhě)的比(bǐ)率也是变动的(de)，对特(tè)许经营权(quán)类资产的公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投(tóu)资者在选择投(tóu)资(zī)标的时，应了解公(gōng)募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分来(lái)看，各(gè)类公募REITs分红因底层(céng)资产属性不(bù)同而形(xíng)成(chéng)区别。特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)类的公募REITs产品因其(qí)分红相当于包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对(duì)较多，债性偏强。而产权(quán)类的(de)公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重底层(céng)资产(chǎn)的(de)价值增值(zhí)，所以相对股性(xìng)偏强(qiáng)。普兴致缺缺的意思是什么意思，兴致缺缺是一个成语吗通投(tóu)资(zī)者在选择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属性，对所选择(zé)产品(pǐn)的二级市场(chǎng)价(jià)格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负(fù)责人也认为，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相比，特许经营项目(mù)在经营权到期后不(bù)再能产生(shēng)现金收(shōu)益，因此将可供分配金额的(de)分配(pèi)理解为“分派”比“分红(hóng)”更(gèng)加准(zhǔn)确(què)。基于这个特点，剩(shèng)余经营(yíng)期(qī)限较短的特许经营(yíng)项目(mù)，通常(cháng)具备更高(gāo)的分派率水(shuǐ)平。对于剩余期限较长的特许经营权(quán)项目(mù)，即使分派率(lǜ)相对较(jiào)低，也有足够年限收(shōu)回本(běn)金并取(qǔ)得收益(yì)。

　　中金基金该负(fù)责人(rén)提醒投资(zī)者注意，特许经营(yíng)权项目的分派(pài)金额包含(hán)了投资本金，在不(bù)进(jìn)行扩募的(de)情况下，基金(jīn)份额(é)单价(jià)随着分派进度逐年下降是正(zhèng)常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产(chǎn)生的(de)现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项(xiàng)目相比，产权(quán)类项目的土地或建筑的剩余使用年限(xiàn)一般较长(zhǎng)，再加上(shàng)到期后(hòu)通过对建筑的更新改(gǎi)造或补缴土地出让金等(děng)追(zhuī)加(jiā)投资，有机会(huì)进一(yī)步(bù)延长经营期限。这种(zhǒng)类(lèi)似永续经营(yíng)的假(jiǎ)设反映(yìng)在基(jī)础资产的估值上(shàng)，使产(chǎn)权(quán)类REITs具备更显著的资产(chǎn)投(tóu)资(zī)属性。”该(gāi)负(fù)责人称。

　　观测内(nèi)部收益率(lǜ)等指标(biāo)

　　评(píng)估项(xiàng)目底层资产运(yùn)营情况

　　在(zài)基(jī)金分红的时点，多(duō)位(wèi)业内(nèi)人士(shì)还(hái)表示，在产品(pǐn)分(fēn)红期，投资(zī)者(zhě)可(kě)以观测经营活(huó)动现金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察(chá)和评估项目底层(céng)资产的运营(yíng)情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟(gēn)现金相关的指(zhǐ)标有两个：一是(shì)年报中披露的经(jīng)营活动现(xiàn)金流，二是可(kě)供(gōng)分配(pèi)现金，二者存在本质(zhì)性区(qū)别。经营活(huó)动产生的现金净流量(liàng)是(shì)指企业经营、筹资、投(tóu)资(zī)产生(shēng)的现金(jīn)流，基(jī)于企业本(běn)身经营活动(dòng)产生；可(kě)供分配(pèi)的现金(jīn)实质(zhì)上是(shì)从EBITDA出(chū)发，对(duì)非现金(jīn)影响利润表的项目进行调整，加(jiā)期初(chū)现(xiàn)金，最终(zhōng)得到(dào)的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公(gōng)募REITs作为(wèi)资(zī)产配置新选择，投资价值体现在(zài)相(xiāng)对股债市场(chǎng)独立的资产配置功能，比较(jiào)适合长期(qī)持(chí)有。建议投资者对经(jīng)营权类的资产可以(yǐ)更多关注内部收益率的高低，对产权类(lèi)的资(zī)产更多关注(zhù)分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配(pèi)收益主要来自底层资产的经营(yíng)净现金流，所以底层资(zī)产运营(yíng)情况直(zhí)接影响投(tóu)资回(huí)报，投资者(zhě)可综(zōng)合考虑原始权(quán)益人(rén)综合实力(lì)、运营(yíng)管理机构实力、公(gōng)募(mù)基金(jīn)管理(lǐ)人实(shí)力等多重因素来选择投(tóu)资标(biāo)的(de)。

　　中信证券研报也(yě)显(xiǎn)示(shì)，公募REITs进(jìn)入密(mì)集分(fēn)红期，由于分红交易带来的短期(qī)博弈机会仍在(zài)，叠(dié)加此前市场接连回调，建(jiàn)议投(tóu)资者(zhě)关(guān)注有基本面支(zhī)撑(chēng)、填权效(xiào)应相对明显、同(tóng)时分(fēn)红规(guī)模较为可观(guān)的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会(huì)载明(míng)REITs在发行首年及次年(nián)的(de)可(kě)供分配金额预测。投资者可以将REITs的(de)实际分红金额与募集材料中披露预(yù)测进(jìn)行比较分析，结合经济及市场的实际环境，对(duì)基础(chǔ)设施项目的运营业绩及(jí)REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金基(jī)金上述负(fù)责人也称。

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