文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日召(zhào)开的全国住房和城乡建设工(gōng)作会议提出“有(yǒu)条件(jiàn)的可以进行现房销售”，不足一个月时间(jiān)，已有(yǒu)山东、安(ān)徽(huī)、河(hé)南、四川、广东等(děng)地(dì)明确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预(yù)售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者(zhě)的不公平(píng)。以后谁(shuí)有钱(qián)谁建房，没钱没实力的别建了，不能(néng)把包袱甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和(hé)社会，这是房地产从大开(kāi)发时代步入(rù)高质(zhì)量(liàng)发展阶段(duàn)的必(bì)然趋(qū)势，也是(shì)对(duì)购房老百(bǎi)姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺(quē)钱(qián)，预(yù)售制是(shì)权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存(cún)量时代，对购(gòu)房(fáng)民众不(bù)公平的预售制已经过(guò)时了，该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房销(xiāo)售。以后一手(shǒu)交(jiāo)钱(qián)，一手(shǒu)交(jiāo)房，天(tiān)经地义。当然(rán)二次房改是个(gè)技(jì)术活(huó)，兼顾(gù)化解停贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以及长效机制，长效机(jī)制四大关键是(shì)推动(dòng)城市群战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金(jīn)融(róng)中性稳(wěn)定和(hé)房地(dì)产(chǎn)税。如果按(àn)照(zhào)经济规律(lǜ)办事，中国一定(dìng)能实现房地产(chǎn)软(ruǎn)着(zhe)陆和(hé)长期平稳健(jiàn)康发展，跨过(guò)这(zhè)道关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是(shì)对购买(mǎi)者(zhě)的(de)单(dān)方面(miàn)不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商(shāng)品不能(néng)交(jiāo)付(fù)的风险。从个人层面看，预(yù)售(shòu)制对(duì)购房(fáng)者非常不公平(píng)，比如，交(jiāo)房等待(dài)期一(yī)般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、房屋(wū)质(zhì)量、房产(chǎn)证延期(qī)办(bàn)理(lǐ)甚至(zhì)不能交(jiāo)房的(de)风(fēng)险。从行业层(céng)面看，预(yù)售(shòu)制助推部(bù)分(fēn)房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，若遇到(dào)下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销售，这样有(yǒu)助于落实中央(yāng)房住不炒精神、有助于保障(zhàng)购房老百姓权益、有助(zhù)于房企稳(wěn)健(jiàn)发展，一举多(duō)得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议(yì)取消(xiāo)预售制度？预售(shòu)制度怎么(me)来的？国外什么(me)情况(kuàng)？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售最早源于中国香(xiāng)港(gǎng)，俗(sú)称卖楼花，卖(mài)期(qī)房，是一种开发商(shāng)放(fàng)杠(gāng)杆的方(fāng)式。98年房(fáng)改，由于商品(pǐn)房短(duǎn)缺，房(fáng)企(qǐ)缺(quē)资金，借鉴中(zhōng)国香(xiāng)港，引入了商品房预(yù)售制度。其(qí)实，当前世界不少国家存在预售制。但(dàn)是，重点来了！发达国家一(yī)般有严格(gé)的监(jiān)管保(bǎo)障措施，开发商在项目获得政(zhèng)府批准后才(cái)可(kě)以开始销(xiāo)售，买家在购买期房后(hòu)并(bìng)非像中国一样在支付(fù)完首(shǒu)付款后从银行一次性贷款支(zhī)付剩余全部房款，而是根据开发商(shāng)工程进度在(zài)完(wán)全交房前(qián)进行(xíng)分期(qī)支付。所(suǒ)以，预售制度是需要严格(gé)的资金监管、分期支付以(yǐ)及违约处罚(fá)措(cuò)施作为保障的，如果没有这些保(bǎo)障措施(shī)，一定会触发风险，对购房民众不公(gōng)平，所以不如借机取消预(yù)售制度，以后改为现(xiàn)房销售(shòu)。客观(guān)讲(jiǎng)预(yù)售(shòu)制度(dù)有一定历史(shǐ)阶段性(xìng)，现在中国住房进入存量时代，取消(xiāo)预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给老(lǎo)百姓和社会，当然这需要配套房企债务重组、复工(gōng)保交楼、恢(huī)复(fù)市场信心和房(fáng)地产(chǎn)长效机制。这是个技(jì)术活，只要坚持市(shì)场化改革，中国一定能化解这个难题，让房地产回(huí)归实体经济和居(jū)住属性，安居(jū)乐业(yè)。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，开(kāi)发(fā)商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道能不能兑现的(de)营销(xiāo)手段，而是(shì)所见即(jí)所得的过(guò)硬(yìng)的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信，这(zhè)才(cái)是对购房民(mín)众的最根本最实质的保障，这样将极(jí)大的(de)提(tí)升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣币。所(suǒ)有商业的(de)本质是向善，是以客(kè)户为(wèi)中(zhōng)心(xīn)，房地(dì)产也不能例(lì)外，老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)买房(fáng)子是(shì)天大的事，烂尾毁三代(dài)，好房(fáng)幸福一(yī)家人。从(cóng)这个(gè)角度，取消预售制、实施现(xiàn)房销售是(shì)实(shí)现老百姓(xìng)安居乐业(yè)、社(shè)会(huì)长治久安、行业企业健康发展的重大措(cuò)施。在当前的情况下，取消预(yù)售制要结(jié)合稳楼市、房地(dì)产(chǎn)软着陆(lù)、打通金融支持当期三好生、新模式(shì)等(děng)综(zōng)合(hé)施策。

　　作者十(shí)年前在国务院发展研(yán)究中心参(cān)与财税改(gǎi)革方案研究时，对预(yù)售制、房地(dì)产税、人(rén)地挂钩、金融(róng)稳(wěn)定、房(fáng)企杠杆率等进(jìn)行过(guò)长(zhǎng)期系统的专项研究。（参(cān)考后(hòu)来形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国(guó)内地商品房预售(shòu)制的(de)前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验(yàn)收凭证(zhèng)取(qǔ)得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼(lóu)宇(yǔ)出租是地产行业(yè)盛行的方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难(nán)、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销售(shòu)孕(yùn)育(yù)而生。20世纪50年代(dài)，中(zhōng)国香港还未推(tuī)行公共房屋制(zhì)度，许(xǔ)多人栖身于木屋或(huò)者其他临时住宅，住房(fáng)的(de)需求是相当高，不(bù)过大多(duō)数居(jū)民(mín)的储蓄很(hěn)少。当时楼宇(yǔ)买卖(mài)多数以一(yī)整栋(dòng)楼(lóu)为(wèi)单位(wèi)，需要(yào)雄(xióng)厚的资(zī)金(jīn)实力才能购买。虽(suī)然楼宇(yǔ)出租是中国香港地(dì)产行业盛行的方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金(jīn)周转期长等问题。针(zhēn)对这一系列问(wèn)题，不少(shǎo)地产(chǎn)商开(kāi)始探(tàn)求(qiú)新的(de)方式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售(shòu)。这模式一经推(tuī)行，购买楼宇(yǔ)的市民(mín)数量有所增加(jiā)，开发商(shāng)资金(jīn)周转加快(kuài)。

　　在分层出(chū)售的(de)基础上(shàng)，将“按(àn)揭”模式引(yǐn)入(rù)房地产(chǎn)销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花(huā)”模式。1953年(nián)底霍(huò)英东创办(bàn)立信置(zhì)业有限公司，凭借商业直觉和多(duō)年经(jīng)营杂货铺、海(hǎi)上驳运业(yè)务(wù)的经验(yàn)，对于商(shāng)品流通、资(zī)金周转有着独到的(de)见(jiàn)解，在努力寻求方(fāng)法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时其在购(gòu)下(xià)九龙(lóng)的(de)一块地盘后，除(chú)了分层(céng)出(chū)售、还印发售楼(lóu)说明书，上有文(wén)字详尽说明楼宇(yǔ)的地(dì)势(shì)环境(jìng)、建(jiàn)筑材(cái)料、分层价格、订(dìng)购方法等。此外(wài)，“卖楼花(huā)”是另外(wài)一个亮点，即先收取(qǔ)买家的订金，采用类似租金的分期付款(kuǎn)形(xíng)式，等新楼落成时，收齐(qí)买家的钱，买家就(jiù)拥有了自己的房产。这种方式减(jiǎn)轻了(le)民众(zhòng)购房的(de)资金(jīn)压力，加速了房屋(wū)的(de)建(jiàn)造和(hé)销售，也解决了(le)制造商的资(zī)金问题(tí)，降(jiàng)低(dī)投资风险(xiǎn)，在当时可谓是(shì)“双赢”的(de)举措。“预(yù)售楼花(huā)+分期付款”的销(xiāo)售模(mó)式成为当(dāng)时中国香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的一大特色，纵观中(zhōng)国香港房地(dì)产市场的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率(lǜ)地解决了核心的住房(fáng)供不应(yīng)求(qiú)的问题(tí)，使(shǐ)房市发(fā)展进入(rù)新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期间也出(chū)现过“烂尾楼”的(de)情(qíng)况，但(dàn)监管部门不断完善、规范化，建立(lì)健全的(de)监管机制，促进(jìn)市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个(gè)楼盘因建筑费用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情(qíng)况(kuàng)。在1961年后，中国香(xiāng)港管(guǎn)理(lǐ)部门提升(shēng)了对于(yú)预售楼花制度(dù)的(de)监管(guǎn)，即(jí)要求开(kāi)发商在(zài)预(yù)售前，确保地价(jià)款已经全部支(zhī)付，还要证(zhèng)明(míng)自(zì)身有资(zī)金等能力把项目完成，资金需放入律(lǜ)师(shī)所托管，支(zhī)取时需律所(suǒ)和建筑师的核准。为(wèi)了防(fáng)止开发商、律所(suǒ)、建(jiàn)筑师等造假，套取(qǔ)监(jiān)管账户资金，中国香港要求律(lǜ)师(shī)行在(zài)银行开设的信托(tuō)账户(hù)（监管账户）、开发商操作等(děng)采取全(quán)透明化(huà)机制，且银行的责任(rèn)上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最大(dà)风(fēng)险方(fāng)，后续需自身推动项目完工。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂(làn)尾(wěi)”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国内地面临住房需(xū)求(qiú)大和供给量(liàng)短缺问题，引入“卖(mài)楼(lóu)花”制度(dù)。建国以来(lái)，中国内(nèi)地优先发展重工业，强(qiáng)调基础建设，这(zhè)一导(dǎo)向使前期发展(zhǎn)工业化的(de)进程大(dà)于城市(shì)化进程，唯有解(jiě)决住房(fáng)基础等城市化配套问题，才能进一步推进城(chéng)市化。但当时推行(xíng)的是“统(tǒng)一管理，统(tǒng)一分配(pèi)，以租养(yǎng)房”的福(fú)利(lì)分房制(zhì)度，住(zhù)房市场发(fā)展起步较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制度也(yě)出现了分配不公、效率低、配套(tào)差等问题(tí)，因此福利分房制度不(bù)再适用于(yú)当(dāng)时的国情。叠加房地产市场面临商品房的需求(qiú)量大，而社会缺少大型房地产开发(fā)商(shāng)，商品房供应量小(xiǎo)的(de)困境，此时引入中(zhōng)国香(xiāng)港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对内地房地产市场的(de)一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国(guó)内地逐(zhú)步引进中国香港预售商品房制度(dù)，先后出台多项文件(jiàn)，大力支持国内房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场改(gǎi)革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于进(jìn)一步深化城镇住(zhù)房制度(dù)改革，加快住房建设的通知》文(wén)件，决定停(tíng)止住(zhù)房(fáng)无偿实物分(fēn)配，逐(zhú)步实行住(zhù)房分(fēn)配货币化、住房供给商品化(huà)、社会化的(de)住房(fáng)新体制，从(cóng)计划经(jīng)济下的福利分房转(zhuǎn)向市场经济的商品房。房地产市场(chǎng)采用预售制，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了房(fáng)企缺(quē)少资金和(hé)开(kāi)发(fā)时间周期长(zhǎng)的两大难题，开(kāi)发商(shāng)以预售款(kuǎn)撬(qiào)动下(xià)一个项(xiàng)目(mù)的开发，形成(chéng)滚(gǔn)动开发模式，住房供应速度加快。自此中国(guó)内地(dì)开(kāi)始(shǐ)房(fáng)改货币化，中国(guó)人民银行等多(duō)方迅速出台相关(guān)的信贷政策，支(zhī)持购(gòu)房(fáng)者(zhě)，极大作用推动了房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的发(fā)展。

　　引入中国香(xiāng)港(gǎng)“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形成契合(hé)中国内(nèi)地的商品(pǐn)房预售制度。预售制(zhì)的初衷是为了缓(huǎn)解房(fáng)企资金压(yā)力，加快城镇(zhèn)住房建设。具体来(lái)说，是指房地产(chǎn)开发(fā)企业将正在建设中的房屋预先(xiān)出售给购房者(zhě)，由购房者支付(fù)定金或房款的行为(wèi)。区别(bié)于中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)，在中国内地实践过程中，商(shāng)品房预售流程(chéng)为(wèi)：房地产开发商(shāng)办理预售许可证-签(qiān)订商品房(fáng)买卖合(hé)同(tóng)-进行备案登记和(hé)预告登记-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购房者需(xū)要一(yī)次性付清(qīng)首付款，并采用银行(xíng)贷款(kuǎn)的形式一次(cì)性付清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未建成(chéng)，开发商(shāng)可能(néng)已拿到了全部(bù)购(gòu)房(fáng)款，这点(diǎn)与中国香港的按照工程进度付款有所不同(tóng)。对中国内地的开发商而言(yán)，预售制商品房也开启了高(gāo)周转、高杠杆(gān)的(de)运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)

　　作为中国(guó)内地商品房销售(shòu)的最主要方式，预售制极大缩短房(fáng)企现金回笼(lóng)周期，同时增加市场商(shāng)品房供应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程(chéng)。预售制在过去20多(duō)年对中国内地房地产市场的稳步发展(zhǎn)起到了重(zhòng)要作用(yòng)，不(bù)仅解决(jué)了(le)房地产市场(chǎng)快速发展阶段的资金需求，也提高了(le)居民居(jū)住(zhù)水平(píng)，中(zhōng)国内地(dì)城镇居民从筒子楼住到住宅小区(qū)，从全民(mín)蜗居到(dào)基本适(shì)居，住房事业取(qǔ)得巨大进步，数十年时间走完(wán)发(fā)达国家几百年城(chéng)镇化路(lù)程。改革(gé)开放以来，城镇化进(jìn)程进入(rù)快(kuài)速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增长(zhǎng)至(zhì)60721平方公(gōng)里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发(fā)布的《中(zhōng)国住(zhù)房存量(liàng)报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地(dì)城(chéng)镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均(jūn)住房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中(zhōng)国内地商(shāng)品房销售最主要方式，2005年中国(guó)内地商品住宅期(qī)房(fáng)销售面(miàn)积占总(zǒng)销售(shòu)面积的(de)比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售(shòu)面(miàn)积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内地房地(dì)产行(xíng)业的(de)发展(zhǎn)。中国内地房地产历经二十(shí)多年长周期繁荣，行(xíng)业(yè)各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发(fā)投(tóu)资完成额从0.4万亿(yì)元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售(shòu)金(jīn)额分别(bié)从1.5亿平(píng)增至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业(yè)的(de)快速发展，房地产企业从无到(dào)有、从(cóng)国企(qǐ)先行到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地(dì)产企(qǐ)业数量达9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年的2.4万(wàn)个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十(shí)年来房地(dì)产也成为拉动中国内地(dì)经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产(chǎn)带(dài)动(dòng)的上下游(yóu)产业链特别长，高达50多个(gè)行业(yè)。2020年房地产及(jí)其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献），房地产带动产业(yè)链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对金融(róng)、批发(fā)、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房(fáng)地产(chǎn)完全拉动的投资占(zhàn)全社会固定(dìng)资(zī)产投资的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房(fáng)地产开(kāi)发投资(zī)占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房(fáng)地产贷款占银行(xíng)各项贷款余(yú)额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务，占比超过三分之一。从房地产(chǎn)融资存(cún)量(liàng)占社融存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据我(wǒ)们的《中国住(zhù)房市(shì)值测算报告(gào)》，2020年中(zhōng)国住房(fáng)市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的(de)10.8万(wàn)亿美(měi)元(yuán)、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美元(yuán)。从住(zhù)房市值占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本(běn)的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的(de)比例(lì)较高(gāo)，主要是因为住房市值高，以及中国(guó)资本市场发(fā)育(yù)尚不成熟，直接融(róng)资(zī)比例(lì)较低，股票、债券(quàn)市(shì)值较低，居(jū)民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部(bù)分商品是一手交钱一手交(莫问前程上一句是啥 莫问前程的意思jiāo)货(huò)，预(yù)售(shòu)制是(shì)对购买者(zhě)的(de)单方面不(bù)公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不(bù)能交付的风险。比如，交房等(děng)待期一(yī)般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行(xíng)利息，还(hái)要承担(dān)延迟(chí)交房、“一(yī)房(fáng)二(èr)卖”、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证延期办理甚至不能(néng)交房等风险。另外，购房者和开发商之间的购房合(hé)同、购(gòu)房者和银行的按揭贷(dài)款合同是两个独立的合同关(guān)系，如(rú)果开发商发生违(wéi)约(yuē)，购房者只能根据(jù)购房合同(tóng)向(xiàng)开发(fā)商主张(zhāng)权(quán)力，但(dàn)依旧(jiù)需要根据按揭贷(dài)款合同(tóng)按时向银(yín)行进行(xíng)贷(dài)款偿还，因此购房者承(chéng)担的(de)风险较大。

　　从行业层(céng)面看(kàn)，预售(shòu)制助推部(bù)分(fēn)房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到(dào)下行周期，会(huì)引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进行影响自身(shēn)信用和购房者对行业的信心。

　　从(cóng)金融(róng)层面(miàn)看，银(yín)行作(zuò)为按(àn)揭(jiē)贷(dài)款的发放方，一旦(dàn)房企因为市场波(bō)动或经营不善，出现资金链断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与购房者(zhě)签订的预售(shòu)合同和按(àn)揭(jiē)合同，已(yǐ)经从(cóng)银行获得房款，如果购房(fáng)者丧失还款能力(lì)或短期不能还款(kuǎn)等(děng)，则风险(xiǎn)完全由(yóu)银行(xíng)承(chéng)担，银行将面临较大(dà)的(de)坏(huài)账压(yā)力。

　　从监(jiān)管角(jiǎo)度看，购房者的预(yù)售监管资金去(qù)哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没(méi)钱(qián)付工程款。在2004版(bǎn)的(de)《城市(shì)商品房预售管理办法》中明确规定了开发企业预售商品房所(suǒ)得款项应当用(yòng)于有关的工(gōng)程建设(shè)，商品房预售款监管的具体办法，由房(fáng)地(dì)产管理部门制定(dìng)。但(dàn)多年以来(lái)全国并(bìng)没有统一的(de)预售资金监管规定，各地(dì)实行(xíng)“一城一(yī)策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城(chéng)市重点监(jiān)管资金比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合(hé)肥等(děng)城市则按照项目的建安成本(běn)乘以建筑面积或者项目工程总额报价计算重点资金。而事实(shí)是，不少购(gòu)房(fáng)款未进入(rù)监管账户、或进入(rù)监管账户(hù)后被(bèi)挪用，导(dǎo)致楼盘(pán)没有资金继(jì)续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账(zhàng)户(hù)资金(jīn)如何(hé)被挪走的(de)？实际上，在过去房(fáng)地产大开发时代的(de)高周(zhōu)转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管账户资(zī)金，是行(xíng)业“潜规则(zé)”。比(bǐ)如(rú)工程总承(chéng)包方，以(yǐ)工程建设名义，获得(dé)监管账户拨付资金，再由(yóu)工程方将资金转(zhuǎn)给房企，而(ér)拨付的工程款，远超工(gōng)程进度所需。通过这些方式套取的(de)资(zī)金，在房企各(gè)地项(xiàng)目间流动，变相加(jiā)杠杆，这样做提供(gōng)了资(zī)金流(liú)动性，房(fáng)企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘(pán)建设，形成一种资金(jīn)循环高(gāo)周转模(mó)式，但一定程度上把风险甩给(gěi)了购(gòu)房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外商品房预(yù)售制(zhì)度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者预付资金(jīn)，一般设有定(dìng)金或预付款保(bǎo)护机制(zhì)，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者支(zhī)付的预付(fù)款比例相对较(jiào)低，绝大部分房款在房屋交付后(hòu)开(kāi)始支付(fù)；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一般以定金方式支付，或按工程进度(dù)分期(qī)支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方(fāng)式：一般(bān)采用(yòng)两种方(fāng)式发放(fàng)按(àn)揭贷款，一是按工程进度付款，按揭(jiē)贷款按(àn)照工(gōng)程(chéng)进度逐渐发放(fàng)，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预(yù)售(shòu)商品(pǐn)房提供(gōng)期房烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重大(dà)延期或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保障购房(fáng)者(zhě)权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种(zhǒng)方式，一是期房由政府或第三方验收(shōu)合格并提供验收凭证后(hòu)，开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取(qǔ)得购房者支付的房款。二(èr)是(shì)开发商(shāng)为购房者提供(gōng)一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资金第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国(guó)期房(fáng)定金一定期限内(nèi)无(wú)条(tiáo)件返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首(shǒu)付，其余房款交(jiāo)付后按揭还款，交付前(qián)资金由第三(sān)方全(quán)程监管，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环(huán)节(jié)，定(dìng)金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国(guó)平均首(shǒu)付比例(lì)为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方面，除定金或首付外，购房者在房(fáng)屋交(jiāo)付后通过按揭贷(dài)款支(zhī)付(fù)剩余房款。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，美国为防止开(kāi)发商挪用资金(jīn)，购房者(zhě)的定金及首付款由第(dì)三方(fāng)公证行或产权保险(xiǎn)公司的信托账户(hù)监管。如(rú)果开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可通过申请仲(zhòng)裁取回，且(qiě)不承担任(rèn)何责任(rèn)与损失。而开发商在房屋建设过程中的资金全部(bù)来(lái)自银行，银行根(gēn)据工程进度向(xiàng)开发(fā)商提(tí)供一定比例的贷(dài)款，由于开发(fā)商挪(nuó)用资(zī)金直(zhí)接损害银(yín)行利益，银行有充分动机(jī)监管开发(fā)商(shāng)施工进度。开(kāi)发(fā)商在房屋交付时需取得(dé)由政府相关部门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭(píng)证向(xiàng)银行得(dé)到购房者支付(fù)的(de)房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房(fáng)可零(líng)首(shǒu)付购房(fáng)，房款(kuǎn)按建造工(gōng)期进度支付，按揭(jiē)按(àn)工期放款(kuǎn)后还贷，房(fáng)贷利(lì)率采用固定(dìng)利率，开发(fā)商或购房者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德(dé)国开发(fā)商在项目获批后即(jí)可预售房屋。签(qiān)署(shǔ)购(gòu)房合(hé)同前(qián)，购(gòu)房者需支付约2000欧(ōu)的定金(jīn)并进行预(yù)约公证，签订合同后定(dìng)金退还(hái)。如由(yóu)于任(rèn)何原(yuán)因(yīn)不能购买，定金按照德国(guó)法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购(gòu)房者需(xū)支(zhī)付公证费和土地交易(yì)税，分(fēn)别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没有规(guī)定最低首付比(bǐ)例，可(kě)零首(shǒu)付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也(yě)采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付(fù)节点(diǎn)、比例因项(xiàng)目而异(yì)。一般来说，支付(fù)节点可(kě)分为(wèi)公证后、主体完工、内部水暖(nuǎn)电(diàn)路完(wán)工、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工(gōng)，支付比(bǐ)例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利(lì)率采用固定(dìng)利(lì)率，银行按施工(gōng)节奏分(fēn)多(duō)次发放(fàng)贷款(kuǎn)，每笔贷款(kuǎn)给(gěi)予购房者一定使用期限，期限结束后，购房(fáng)者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针对期(qī)房设计(jì)了两种保(bǎo)险，保险的(de)功能是当房(fáng)屋(wū)出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司(sī)保证开发商赔(péi)偿(cháng)或修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公(gōng)司负(fù)责相应赔偿。保(bǎo)险由(yóu)开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国(guó)预售制设有10％定金(jīn)保险保护机(jī)制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由(yóu)买卖双方律(lǜ)师严(yán)格监管。

　　订立合(hé)同前，买(mǎi)卖双方均有一(yī)名律(lǜ)师，负责沟通期(qī)房交易中(zhōng)的房产、资金、合同(tóng)等各个环节，各环节内(nèi)容确认(rèn)无误后签(qiān)订首(shǒu)付(fù)交换(huàn)合同。

　　定金(jīn)方面，英(yīng)国设置(zhì)了(le)10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的(de)定金由保险公(gōng)司赔付，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首付(fù)比例(lì)通常为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在合同(tóng)签订21天内(nèi)支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采(cǎi)取按工程(chéng)进度(dù)付款的(de)方式，但是(shì)交房前付款比(bǐ)例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前(qián)付(fù)款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交付环节，英国(guó)规定(dìng)房屋必(bì)须经过房产公证公(gōng)司的检验验(yàn)收(shōu)后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预售资金监管极为严格(gé)，资金也由(yóu)律师监(jiān)管，在(zài莫问前程上一句是啥 莫问前程的意思)确(què)认工(gōng)程进度、支付(fù)相(xiāng)关款项(xiàng)过程中，由买(mǎi)房律师将资金(jīn)转给卖方律师，卖(mài)方律师转给开发(fā)商，即资金在进(jìn)入开(kāi)发商(shāng)账户前经过两道关口，有(yǒu)利于(yú)保(bǎo)障购房者(zhě)资金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期(qī)房交易立法，设置期房(fáng)预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期(qī)房交易立法，定(dìng)金(jīn)超5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完成“预售房定金保(bǎo)全措(cuò)施”，交房前付(fù)款比例不超房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商违约需返还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭(jiē)还(hái)款。

　　立(lì)法方(fāng)面，日本二战结束后由于房(fáng)屋供给严重失(shī)衡，叠加(jiā)法律空白，社会上“一房二卖(mài)”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次(cì)修订，目前是唯一一(yī)部规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日(rì)本《宅(zhái)地建物(wù)取(qǔ)引业法》，对(duì)购房(fáng)者支(zhī)付定金(jīn)超过5％或超(chāo)1000万日元的部(bù)分，法律要(yào)求开发(fā)商必须完成定(dìng)金保(bǎo)全措施才可预售。什么(me)是(shì)定金保全措施(shī)？即买(mǎi)卖双(shuāng)方签订购房合同时，开发商向金融机构(gòu)或指定保证(zhèng)机构或(huò)保险机构签订定金保证委托合同(tóng)，设置购房者定金的保(bǎo)证或保(bǎo)险，并将(jiāng)相应的保证金证明书交付(fù)给购房者(zhě)。除(chú)定金外，其他预先支付的(de)购房(fáng)款(kuǎn)也受该措施保护。若开发商倒闭(bì)导(dǎo)致期房烂(làn)尾，购房(fáng)者可凭保证金证明书(shū)向(xiàng)金融机(jī)构或保证机构或保险(xiǎn)公司(sī)兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定金，签订购(gòu)房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后(hòu)才开始按(àn)揭贷款，除(chú)定金外的剩余房款在交房(fáng)后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期(qī)后(hòu)付尾款

　　新(xīn)加坡(pō)期房(fáng)购房者(zhě)违约可(kě)返还(hái)相当于3.75％房(fáng)款的订金(jīn)，首付比例20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有(yǒu)资金进银行专(zhuān)门项目资金账户(hù)，交房后满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加(jiā)坡(pō)开发商有统一的选(xuǎn)购权合同以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后(hòu)需支(zhī)付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购(gòu)买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例(lì)方面(miàn)，签订(dìng)购房(fáng)合同后，购房者(zhě)需支(zhī)付15％的首付及印花税(shuì)，同时购(gòu)房者向(xiàng)银行申请(qǐng)按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房同样采(cǎi)取按工程进(jìn)度付款的方(fāng)式，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流程做了统(tǒng)一详细(xì)规定(dìng)，要(yào)求所有开发(fā)商遵守(shǒu)，支付节点一般为合同签订(dìng)后、地基完工、框架完工(gōng)、管道门窗(chuāng)等完工等(děng)，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工程进度放款，月供在此过程中随着(zhe)放出贷款(kuǎn)的(de)增加而(ér)增加，未放款部分无(wú)需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购(gòu)房(fáng)者的订金与(yǔ)付(fù)款会存入银(yín)行专门的项(xiàng)目资金账户，账户资金(jīn)提(tí)取(qǔ)须与房屋(wū)建设有关。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年的房屋保修(xiū)期(qī)，此后购房者支(zhī)付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产(chǎn)到了(le)政(zhèng)策出手临界点，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼和(hé)房(fáng)企重组。一方(fāng)面，加大对刚需和改善型(xíng)需求的支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部停贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复工保(bǎo)民生，给(gěi)予强有力的金(jīn)融工(gōng)具支持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的(de)房企包(bāo)括民营企业，加(jiā)大支持力度，由(yóu)优质房企牵头并(bìng)购重组整个(gè)行业，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给予(yǔ)金融(róng)工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应(yīng)充分(fēn)估计形(xíng)势(shì)复(fù)杂性和(hé)人(rén)性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制(zhì)。长效(xiào)机制四大关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地(dì)产税。定金环节，建(jiàn)立开发商违约后定(dìng)金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶(jiē)段，保障购房者定金安全。签订合同(tóng)环(huán)节，鼓励保险(xiǎn)公司介(jiè)入，为房屋重大延期以及重(zhòng)大(dà)缺陷(xiàn)等情况(kuàng)提(tí)供充分(fēn)的保障。余款支付环(huán)节，建(jiàn)立按工程(chéng)进度(dù)付(fù)款(kuǎn)机制或交房(fáng)后按揭贷(dài)款机制，充(chōng)分保护购房者的权益。资金监管环节，引(yǐn)入独(dú)立于开(kāi)发商、银行的第(dì)三方资金监管机(jī)构(gòu)，或由政府相关部(bù)门直(zhí)接监管(guǎn)，以(yǐ)此防止资(zī)金挪用现象。交付环(huán)节，建立商品房(fáng)保修期制度。保修(xiū)期内(nèi)，开(kāi)发商(shāng)应(yīng)对(duì)房屋质量问(wèn)题全权负责、免费维修，购房者(zhě)在(zài)保修(xiū)期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势(shì)所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在(zài)全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房民(mín)众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现(xiàn)房销售(shòu)。另(lìng)一方面，取(qǔ)消预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，开发(fā)商将(jiāng)拼的(de)不(bù)是(shì)五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过(guò)硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和(hé)诚(chéng)信，这才是(shì)对购房民众的(de)最根本(běn)最实质的保障，这(zhè)样(yàng)将极(jí)大(dà)的提升(shēng)开发(fā)商的建筑质(zhì)量，实现良币驱(qū)逐劣(liè)币。

未经允许不得转载：IDC站长站，IDC站长，IDC资讯--IDC站长站 莫问前程上一句是啥 莫问前程的意思