饱(bǎo)受(shòu)争议的二手房交易中介(jiè)费问题(tí)，正(zhèng)逐渐得到监管部(bù)门的重视。

　　5月8日，住建部、市(shì)场监管总局联合发布了关于规范房地产经(jīng)纪服务的(de)意见。意(yì)见提及，近年来(lái)，部分房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪机构存在利用房源客源优势收(shōu)取过高费用、未明码标(biāo)价、捆绑收费(fèi)、滥用客户个(gè)人(rén)信(xìn)息等问题，加重交易当事人负担、侵害其(qí)合(hé)法权益。

　　基(jī)于上述背景，两(liǎng)部门从(cóng)加强从(cóng)业(yè)主体管理、明确经(jīng)纪服务内容、合理确定经纪(jì)服(fú)务收费、严格实行明码(mǎ)标价等十方面(miàn)，提出了意见。

　　中原地产首(shǒu)席(xí)分析师张大伟(wěi)称，随(suí)着城市发展，一二线城市二手房交易占比逐渐增加。以北京、上海为例，二手(shǒu)房占(zhàn)市场(chǎng)成(chéng)交(jiāo)比例超过(guò)80％，大量二手房成交依赖中介(jiè)居间成交(jiāo)，房(fáng)地产(chǎn)调(diào)控(kòng)重心逐渐从开发商(shāng)过渡到中介公司。

　　广东省(shěng)城规院住(zhù)房政策研(yán)究中心(xīn)首席研究员(yuán)李宇嘉表示，买房对居民来说属于(yú)金额不低的大宗交易，由于(yú)二手房交易成本(běn)较高、交易周(zhōu)期较长，具有非(fēi)常强(qiáng)的(de)专(zhuān)业性，居民往往通(tōng)过中介来完(wán)成。但很多(duō)中介利用信息不对称等问题，将非必要的收费夹(jiā)带其中，如收取过桥融资(zī)、按揭费、担保费等，对居(jū)民造(zào)成额外(wài)的(de)负担，而且这些(xiē)服务事项并未明(míng)码标价(jià)。

　　对于(yú)二手房市场交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括(kuò)经纪(jì)服务在(zài)内的相(xiāng)关市(shì)场(chǎng)交易行为及其主(zhǔ)体进(jìn)行(xíng)规范(fàn)和(hé)秩序整顿，是房地产(chǎn)市(shì)场管理(lǐ)和调控的主(zhǔ)题。“当下，推进这(zhè)项(xiàng)工作的意义更大，也(yě)更急迫。”

　　中介收(shōu)费问题成监(jiān)管重(zhòng)点

　　二(èr)手房市场中(zhōng)，历来(lái)对房地产(chǎn)经纪(jì)服务行(xíng)业关注最(zuì)多的一个(gè)话(huà)题，便(biàn)是房地产经纪服务费的问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相关部门主要监管(guǎn)的重点，将是对房(fáng)地产经纪(jì)服务收(shōu)费及中介交(jiāo)易进行规范(fàn)。

　　在(zài)热点城市，二(èr)手房屋交易过程中(zhōng)，部分价值不菲(fēi)的房屋，往往要缴(jiǎo)纳一笔金额不低的中介费。以北(běi)京某房地产经纪(jì)服务机构2.7％的服(fú)务费率计(jì)算，一套1000万元(yuán)的房屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部门在此(cǐ)次意见中(zhōng)提及，房地产经纪机构要合理降低住房买卖和(hé)租(zū)赁经纪服(fú)务费用。鼓励按照(zhào)成交价(jià)格(gé)越高、服(fú)务费率越低的原(yuán)则(zé)实行分档定(dìng)价。引导由(yóu)交易双方共(gòng)同承(chéng)担(dān)经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前(qián)房地产经纪服务收(shōu)费标准的(de)最早依据(jù)是(shì)1995年国家计委(wěi)建设部下发的《关(guān)于房地产中介服务(wù)收费的通知》（971号文(wén)），其中第(dì)六条规(guī)定(dìng)：房屋买卖代理收费(fèi)，按成交价格总额的(de)0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例，目前(qián)北京市(shì)执(zhí)行的2014年更(gèng)新后的收(shōu)费标准，即根(gēn)据这样的规定：“少(shǎo)数特(tè)别复(fù)杂(zá)的住宅买(mǎi)卖经(jīng)纪(jì)服务，经交易各方协商(shāng)同意，可在规定的收费标准(zhǔn)基(jī)础(chǔ)上适当上浮，上浮幅度最(zuì)高不得超过10％。”这意味着，当(dāng)前北京二手房中介费上限为(wèi)：2％2197的立方根是多少，216的立方根是多少*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精神，北京2015年取消了房地产(chǎn)中介服务等57个政府定价，房(fáng)地产(chǎn)经纪服务收费多少由各中介机构自(zì)行决定。

　　“房(fáng)产中介机构在实际(jì)收(shōu)取费用过(guò)程中(zhōng)，相(xiāng)关监管部门当前并未明确具体的中(zhōng)介费率，中(zhōng)介(jiè)机构仅需在服务过程(chéng)中2197的立方根是多少，216的立方根是多少对(duì)收(shōu)费(fèi)标准进(jìn)行(xíng)明码标(biāo)价即可。而房(fáng)地产经纪服务机构在具体(tǐ)收(shōu)取(qǔ)过程(chéng)中(zhōng)，会结合房(fáng)屋价值及工资(zī)标(biāo)准，综合计(jì)算出合(hé)适的(de)中介费率。”张大(dà)伟补充道(dào)。

　　对于明码标(biāo)价问题，两部门在此次意(yì)见中提及，房地产(chǎn)经纪机构(gòu)应(yīng)当在经营门店、网站、客户端(duān)等(děng)场所或渠道，公(gōng)示服务项目、服务内(nèi)容和收费标准，不得混合标价和捆绑收费。房地产经(jīng)纪机构(gòu)提供的基本服务和(hé)延伸服(fú)务，应当分(fēn)别(bié)明确(què)服务项目和收费标准(zhǔn)。房(fáng)地(dì)产经纪(jì)机构收(shōu)费前应当向交易当事人出具(jù)收费清单，列明收费(fèi)标2197的立方根是多少，216的立方根是多少准、收费金(jīn)额，由(yóu)当(dāng)事人签字(zì)确认(rèn)。

　　另外，对(duì)收(shōu)费明显高于(yú)市(shì)场(chǎng)平均水平的房地产经纪(jì)机构，住房和城乡建设部门(mén)将会同市场监(jiān)管等部门采取约谈等综合措施进(jìn)行(xíng)重点监管。市场监管部门会(huì)同(tóng)有关部门依法查(chá)处不按规(guī)定明码标价(jià)、操纵经纪服务收费等违反价格和反垄断法律法规的行为。对房地产(chǎn)经纪机(jī)构相(xiāng)关违法违规信息，市场监管部(bù)门(mén)要依(yī)法依(yī)规纳入国家企业信用信息公示系统(tǒng)。

　　房屋(wū)中介(jiè)费要降了？

　　鼓励按(àn)照成交价(jià)格越高、服务费率(lǜ)越低的原则实行(xíng)分档定价，是否意味(wèi)着，未来(lái)豪宅的中(zhōng)介费有望大幅降低？

　　中原(yuán)地产华南区总裁兼深圳中原(yuán)总经理郑叔伦称，住建部发文鼓(gǔ)励按(àn)照成(chéng)交(jiāo)价格(gé)越高、服务(wù)费率越(yuè)低的原则实行(xíng)分档定价，合理降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪(jì)服务费用，主要还是规范行业，打击收(shōu)费过(guò)高的(de)经(jīng)纪机(jī)构(gòu)，但对(duì)市场影响有(yǒu)限，“以深(shēn)圳为例，深(shēn)圳市场豪宅(zhái)和普宅(zhái)本来收费就不同，各家收(shōu)费(fèi)普遍在合(hé)理范(fàn)围内，加上(shàng)经(jīng)纪服务费(fèi)用对市场的影(yǐng)响不大。”

　　张大(dà)伟(wěi)指出，由(yóu)于当前两部门提出的意见仅为鼓(gǔ)励性质，即(jí)只是纲领性文件而非规定(dìng)，未来如何具(jù)体认定其中的(de)细则，还需要看各城市落地执行情况。

　　不过，张大(dà)伟表示，“从目前市(shì)场看，经纪服务领域(yù)的调整改善、规(guī)范化(huà)，有利于行业健康发展。同时(shí)，由于(yú)二(èr)手房很多(duō)房源在产权方面有瑕(xiá)疵，如产权抵押、不同税费等(děng)都(dōu)可能(néng)对交(jiāo)易产生(shēng)影响(xiǎng)，这对(duì)房地产经纪服务(wù)行业的(de)专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总(zǒng)监(jiān)陆骑麟(lín)指出，在二手(shǒu)房(fáng)买(mǎi)卖过程中，原本应该由上(shàng)下家各支付一(yī)半的中(zhōng)介费，但在一些热点城市(shì)的二手房交易过程中，往往会(huì)有(yǒu)这样的情形(xíng)，因(yīn)部(bù)分购房者(zhě)处于弱势(shì)地位，从而会出现中(zhōng)介费及税(shuì)费均(jūn)由购房者(zhě)来(lái)承担。即使一些房东愿意(yì)承(chéng)担中介(jiè)费(fèi)，这部分(fēn)费用(yòng)也可能(néng)通过(guò)转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家(jiā)把中(zhōng)介费转(zhuǎn)嫁给下家，市场这种所谓‘约(yuē)定(dìng)俗(sú)成’的情况，一些(xiē)房(fáng)产中介公(gōng)司将其视(shì)为(wèi)向购(gòu)房者单(dān)边(biān)收费(fèi)的行(xíng)为。部(bù)分中介公(gōng)司(sī)可能会利用其(qí)支配地(dì)位(wèi)，在原先经纪服(fú)务(wù)收(shōu)费的基(jī)础(chǔ)上，再次向(xiàng)房东收取费用，而(ér)这(zhè)部分费用(yòng)，房东往往会将其(qí)转再(zài)次转嫁给购房者，这实际(jì)上(shàng)相当于变(biàn)相推(tuī)高了房价。两部(bù)门提出严禁(jìn)操纵经纪服务收费，不仅有利(lì)于(yú)提高交易中操作(zuò)的透明度，也(yě)有(yǒu)利于房价的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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