近(jìn)两年(nián)火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆(lù)续迎来(lái)除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额(é)的(de)REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士(shì)对此表示，强(qiáng)制(zhì)分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳定分红体(tǐ)现出该(gāi)类产品长期投资价(jià)值(zhí)，通过观(guān)测经营活(huó)动(dòng)现金(jīn)流(liú)、可供分配现金(jīn)等指标，也是观(guān)察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也(yě)提(tí)醒普通投资(zī)者注意(yì)，与(yǔ)产权类项目(mù)相比，特许(xǔ)经营REITs项(xiàng)目在经(jīng)营权到期后(hòu)不再产生(shēng)现(xiàn)金(jīn)收益，特许经营权分红目前已包(bāo)含了利润(rùn)分配(pèi)和本金的归还(hái)，在(zài)选择投资标的时(shí)应了解资产类型(xíng)和分红(hóng)的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外(wài)尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情(qíng)况尚未公布(bù)。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了(le)高(gāo)比例的(de)稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可(kě)供分配(pèi)金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配(pèi)金额(é)占可供(gōng)分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责人对(duì)此表(biǎo)示(shì)，投资公募REITs的主要收(shōu)益来源为持有期分红收益，以及基金份额交易价格的(de)变化。基金份(fèn)额二级(jí)市场价格(gé)受到公(gōng)募(mù)REITs资产(chǎn)运营情况及市(shì)场因素的综合影响，较(jiào)易引起(qǐ)波(bō)动(dòng)。与此(cǐ)相比，基金分红预期则更(gèng)有规律可循。公(gōng)募REITs的(de)分红主要来自基础设施资产的(de)经营现(xiàn)金流，投资人通过基金募集材(cái)料和信息披露文件，结合行(xíng)业及市场情况，可以分(fēn)析基(jī)础设施项目的经(jīng)营(yíng)业绩，作(zuò)为(wèi)进行(xíng)投资决策的重要参考。

　　“相对于(yú)基(jī)金份额(é)二级市场价格(gé)变化导致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金份额(é)持有人实际(jì)获得的现金收益，对于长期投(tóu)资(zī)者更具参(cān)考(kǎo)价值。”中金基(jī)金相关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副(fù)总监李华平(píng)也表示(shì)，根据《公开募(mù)集基(jī)础(chǔ)设施证券投资基金(jīn)指引（试行）》及相关法规要(yào)求，基础设施基金(jīn)应当将90％以上合并(bìng)后基金年度可(kě)分配金额以现金形(xíng)式分配给投资者(zhě)，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主要特征之一(yī)，稳(wěn)定的分(fēn)红机制(zhì)体现出REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二级市场价(jià)格(gé)反(fǎn)映这类产品(pǐn)“股(gǔ)性”的(de)一(yī)面，分红(hóng)体现了这类(lèi)产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于(yú)债券派息，但(dàn)不等同于(yú)债券的固定利息回报，而是由可供(gōng)分配(pèi)现金(jīn)决定。

　　从机(jī)构投资者的(de)角度来看，一(yī)方面是公募REITs丰(fēng)富(fù)了机构(gòu)投资者的投资(zī)品类，为资产配置多元化提供(gōng)抓手，具有(yǒu)较(jiào)强的配置价(jià)值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构投资者稳定(dìng)收益(yì)。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过分红获取相(xiāng)对于投资债(zhài)券(quàn)相对高的收益性，在有效控(kòng)制风(fēng)险(xiǎn)的(de)前提下，增(zēng)厚资产包收益，起到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋(dài)为(wèi)安”外(wài)，市场对于(yú)未来(lái)分红(hóng)水平(píng)的预(yù)期，也是影响REITs基金二级(jí)市场价格走势的(de)关键因素之(zhī)一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二(èr)级(jí)市场表(biǎo)现(xiàn)看，截至(zhì)4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报(bào)，部分产品(pǐn)受(你在教我做事啊是什么意思，你在教我做事啊是什么意思shòu)宏(hóng)观经济的影响，可分配金额完成率不达预期(qī)，一定程(chéng)度上影响了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李(lǐ)华平称，公(gōng)募(mù)REITs二级市场的价格波动受多重因(yīn)素的影(yǐng)响(xiǎng)，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级(jí)市场价格的主要(yào)因素之一，而稳定的分红有利(lì)于吸引投资者参与公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责(zé)人也(yě)表示，近期经(jīng)济预期恢(huī)复，一方面市场热点呈现向股票(piào)和债券回归的过(guò)程；另一(yī)方(fāng)面(miàn)，基础设(shè)施项目的(de)经营业绩相对经济活力的改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权(quán)日，将对基(jī)金(jīn)份额的开盘指导价(jià)做(zuò)调减处(chù)理，调(diào)减(jiǎn)金额根据单位基金份额(é)的分红(hóng)金额进行(xíng)计算。除权操作是对分红前后基金份(fèn)额净值(zhí)变化的修正(zhèng)，使投资人(rén)在基金分红(hóng)前后均可(kě)以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可(kě)增(zēng)强投资者长期投(tóu)资的(de)信心(xīn)，同时(shí)需结合持有产品的特性，关注二你在教我做事啊是什么意思，你在教我做事啊是什么意思级市场扰动(dòng)对整(zhěng)体(tǐ)收益(yì)的影响程(chéng)度(dù)。”中航基(jī)金相关人(rén)士也称。

　　特许经营(yíng)权分红包括(kuò)利(lì)润(rùn)分配和本金归还

　　普通投资者应了解(jiě)底层资(zī)产情况

　　多位业内(nèi)人士还(hái)提醒，与现有(yǒu)公募基金(jīn)分(fēn)红前提是本金之上的增值(zhí)部分不同，特许经营权(quán)REITs基(jī)金(jīn)运(yùn)作(zuò)期间的(de)“分(fēn)红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分(fēn)派的是本金(jīn)与(yǔ)增值(zhí)两(liǎng)个部分，两个(gè)部分之间的比例是变动的，与现有公(gōng)募基金(jīn)分红差异很大，大(dà)多数普通投(tóu)资者可能把“分派(pài)”金额(é)误认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后基金价值面临极大不(bù)确定性(xìng)，这(zhè)是该类投资者应该注意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主要有特许经(jīng)营(yíng)权类和产权类(lèi)两大资产类型，持有产权类产品的收(shōu)益(yì)主要包括每(měi)年的现金分红及资产(chǎn)增值(zhí)的收益，而(ér)持有特许(xǔ)经营类(lèi)产品的收(shōu)益主要来自(zì)项目每年的现金分红。其中，特许经营权(quán)类资产(chǎn)的分红包(bāo)括(kuò)了利润(rùn)分配和本金(jīn)的(de)归还，两者(zhě)的比(bǐ)率也(yě)是变(biàn)动的，对特(tè)许(xǔ)经营权类资产的公募(mù)REITs可(kě)以内(nèi)部收益率（IRR）来(lái)衡量(liàng)投(tóu)资收益(yì)。普(pǔ)通投(tóu)资者在选择投(tóu)资标的时(shí)，应(yīng)了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产属性不同而(ér)形成(chéng)区别(bié)。特许经营权类的公募REITs产品(pǐn)因其分红相当(dāng)于包含(hán)“本金+收益”，分(fēn)红相(xiāng)对较(jiào)多，债性(xìng)偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重(zhòng)底层资产(chǎn)的价值增值，所以相对股性偏强。普(pǔ)通投资(zī)者在选择公募(mù)REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产品的(de)二级市场价格(gé)和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责人也(yě)认为，与(yǔ)产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营项目(mù)在经营权(quán)到期后不再能(néng)产生现(xiàn)金收益，因此将(jiāng)可供分配(pèi)金额(é)的分配理解为“分派(pài)”比“分红”更加(jiā)准确。基于(yú)这个特点，剩(shèng)余经(jīng)营期限较(jiào)短(duǎn)的特(tè)许经营项目，通常具备更高的(de)分(fēn)派率水平。对于(yú)剩余期限较(jiào)长的特许(xǔ)经(jīng)营权项目，即使分(fēn)派(pài)率相对较(jiào)低(dī)，也有足够年限收回本金并取得(dé)收益。

　　中(zhōng)金(jīn)基金该负责人提醒投资者注意，特(tè)许经(jīng)营权项目的(de)分派金额包含了投资本金，在不(bù)进行(xíng)扩募的情(qíng)况下，基金份额单(dān)价随着分派(pài)进度逐年下降是正常现象，投(tóu)资特许(xǔ)经营权REITs的(de)收益来自(zì)项(xiàng)目剩(shèng)余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权类项目(mù)的土(tǔ)地或建筑的剩余(yú)使用年限一般较长，再(zài)加上到期后通过对建筑的更(gèng)新改造或补缴土地出(chū)让金等追加投资，有(yǒu)机会进一步延长经营(yíng)期限(xiàn)。这(zhè)种类似永续(xù)经营的假设(shè)反(fǎn)映在基础资(zī)产的(de)估值上，使产权(quán)类REITs具备更显著的资(zī)产投资属性。”该负(fù)责(zé)人(rén)称。

　　观测内部收(shōu)益(yì)率等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金(jīn)分(fēn)红的时(shí)点，多位(wèi)业(yè)内人士还表示，在产品分红(hóng)期，投资者可以观测经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金(jīn)、内部(bù)收益(yì)率(lǜ)等指标，来观察和评估项目底层(céng)资产(chǎn)的运营情况(kuàng)。

　　中航基(jī)金(jīn)表示，年报指标中，跟现金相关的(de)指(zhǐ)标有两个：一是年报(bào)中披露的(de)经(jīng)营活动现金流，二(èr)是可(kě)供分配现金，二者存在本质性区(qū)别(bié)。经营活动产生的现金净流量是(shì)指企(qǐ)业经营、筹资(zī)、投(tóu)资产(chǎn)生的现(xiàn)金流，基于企(qǐ)业本身经营活动产生；可供分配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利润表(biǎo)的项目进行调整，加(jiā)期(qī)初现(xiàn)金，最终(zhōng)得到的(de)账面现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新选(xuǎn)择，投资价(jià)值体(tǐ)现在相对(duì)股债市场独立的资产配置功能(néng)，比较适合长期你在教我做事啊是什么意思，你在教我做事啊是什么意思持(chí)有(yǒu)。建议投资者对经(jīng)营权类的资(zī)产可以更多关注内部收益率的高低，对产权(quán)类的(de)资产(chǎn)更多关注分派率高低。因为公(gōng)募REITs可分配收益主要来(lái)自(zì)底层资产的(de)经营净现(xiàn)金流，所以底层资(zī)产运营情况直接影(yǐng)响投资(zī)回报，投资者可(kě)综合考虑原始权益人(rén)综合实力、运营管理机构实力、公(gōng)募基(jī)金管理人(rén)实力(lì)等多重因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信(xìn)证(zhèng)券(quàn)研报也显示，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由于分红交易带来(lái)的(de)短期博弈机会仍在(zài)，叠加此前市场(chǎng)接连(lián)回调(diào)，建议(yì)投资者(zhě)关注(zhù)有基本面支(zhī)撑、填权效应相对明显、同时(shí)分红规模较(jiào)为可(kě)观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招募(mù)说明(míng)书均会(huì)载明REITs在发(fā)行首(shǒu)年及(jí)次(cì)年的(de)可供(gōng)分配金额预测(cè)。投(tóu)资者可以(yǐ)将REITs的实际分(fēn)红金额与募集材(cái)料中披露预测进行(xíng)比较分析，结合经济及市(shì)场的(de)实际(jì)环境，对(duì)基础(chǔ)设(shè)施(shī)项目的运营业绩及(jí)REITs的管(guǎn)理能(néng)力进行(xíng)判断。”中金(jīn)基金(jīn)上述负(fù)责人也称。

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