近两年火爆的创(chuàng)新(xīn)产品公募(mù)REITs进入密(mì)集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除(chú)息(xī)日(rì)，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分配(pèi)金额(é)的REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分红比例接近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业内人士(shì)对此表示，强制分(fēn)红(hóng)机制是公募REITs主要(yào)特征之(zhī)一(yī)，稳定(dìng)分红(hóng)体现出该类(lèi)产品长期投(tóu)资价值，通过观测经(jīng)营活动(dòng)现金流、可供分配(pèi)现金等指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投资者注意，与产权(quán)类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生(shēng)现(xiàn)金收(shōu)益，特许(xǔ)经营权分(fēn)红(hóng)目(mù)前已包(bāo)含了(le)利(lì)润分配和本(běn)金的(de)归还，在选(xuǎn)择投(tóu)资标的时应了解(jiě)资产类(lèi)型(xíng)和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆(lù)续迎来除(chú)息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际(jì)分配情况尚(shàng)未公布。整体来(lái)看(kàn)，公募REITs呈现出(chū)了高(gāo)比例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额的(de)公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分(fēn)配(pè纸张是16k大还是32k大 16k纸和32k纸有什么区别i)金额占(zhàn)可供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人对(duì)此表示，投(tóu)资公募REITs的主要收益(yì)来源为持(chí)有期分红收益，以及基金份(fèn)额(é)交易价(jià)格的变(biàn)化。基金份额二级市场价格受(shòu)到公募REITs资(zī)产运营情况及市场(chǎng)因(yīn)素(sù)的(de)综合(hé)影响(xiǎng)，较易引起波动。与(yǔ)此相(xiāng)比(bǐ)，基金分红(hóng)预期(qī)则更有规律可循。公募REITs的分红主要(yào)来自基础(chǔ)设(shè)施资(zī)产的经营(yíng)现金流，投资人通过(guò)基金募集材料(liào)和信(xìn)息披露(lù)文件，结(jié)合行业及市场情(qíng)况，可以(yǐ)分析基(jī)础设(shè)施项目(mù)的经营业绩，作为(wèi)进行投资(zī)决(jué)策的重要(yào)参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级(jí)市(shì)场价(jià)格变化(huà)导纸张是16k大还是32k大 16k纸和32k纸有什么区别致的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金(jīn)份额持(chí)有(yǒu)人(rén)实际获得(dé)的(de)现(xiàn)金(jīn)收益，对于(yú)长期(qī)投资者更具参考价(jià)值。”中金(jīn)基(jī)金相关负(fù)责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资(zī)中心运营高级副总监李华(huá)平也(yě)表示，根(gēn)据《公开募(mù)集(jí)基础设施证券投资基(jī)金指引（试行）》及(jí)相关法规要求，基础设施基金应(yīng)当将90％以上合(hé)并后基金(jīn)年度可分配金额以(yǐ)现金形式(shì)分(fēn)配给投资者，强制分红机制是公募(mù)REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分(fēn)红机制体现出(chū)REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金也认为，从(cóng)投资(zī)角度来看，基础设施(shī)公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市(shì)场价格反(fǎn)映这类产品“股(gǔ)性(xìng)”的一面，分红体(tǐ)现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似(shì)于(yú)债券派息，但不(bù)等(děng)同于债券的固定利(lì)息(xī)回(huí)报，而(ér)是(shì)由可供分配现金决(jué)定(dìng)。

　　从(cóng)机构投(tóu)资者的角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构投资者(zhě)的投(tóu)资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有(yǒu)较(jiào)强(qiáng)的(de)配置价值。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮(bāng)助机构投资者稳定(dìng)收益。机构投资者公募REITs能够通过(guò)分(fēn)红获取相对于(yú)投资债(zhài)券相对高的收益(yì)性，在有效控制风险的(de)前提下，增厚(hòu)资产(chǎn)包收益，起到投资“压(yā)舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为(wèi)安”外(wài)，市场对(duì)于未来分(fēn)红水平(píng)的预期，也是影响REITs基金二级(jí)市场价格走势的关键因素之(zhī)一(yī)。

　　从近期公募(mù)REITs的二级(jí)市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主要(yào)股(gǔ)票和(hé)债券宽(kuān)基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公(gōng)募(mù)REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品(pǐn)受(shòu)宏观经济的影响，可分配金(jīn)额完(wán)成率不(bù)达预期，一定程度(dù)上(shàng)影(yǐng)响了公(gōng)募(mù)REITs二级市场的(de)价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级(jí)市场的价格波动受(shòu)多重因素的影(yǐng)响(xiǎng)，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因素(sù)之一，而稳定的分红有利于吸(xī)引投资者参与公募REITs二级市(shì)场的(de)投资(zī)。

　　中金基金相关负(fù)责人也表示，近期经济预期(qī)恢复(fù)，一(yī)方面(miàn)市(shì)场热点呈现向股票(piào)和债(zhài)券回(huí)归(guī)的过程；另一方面，基础设施(shī)项目的经营业绩相对经济(jì)活力的改善有(yǒu)一(yī)定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导价做调减处理，调减金(jīn)额根据(jù)单位(wèi)基(jī)金份额的分(fēn)红金额进(jìn)行计(jì)算(suàn)。除权操作是(shì)对分红前后(hòu)基金份额净值变化的修正，使投资人(rén)在基(jī)金(jīn)分红前后均可以获得(dé)公平的投资机(jī)会(huì)。

　　“分红可(kě)增强投资者长期投资的(de)信心，同时需(xū)结合持(chí)有产(chǎn)品的(de)特性，关(guān)注(zhù)二级(jí)市场扰动对整体(tǐ)收益的影响程度。”中航基(jī)金相关人(rén)士也(yě)称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润分配(pèi)和(hé)本金(jīn)归还

　　普(pǔ)通投资者应了(le)解底层(céng)资产情(qíng)况

　　多位业(yè)内人士还提(tí)醒，与现有公(gōng)募(mù)基金分红前提是本金之(zhī)上的增值部分不同，特(tè)许经营权(quán)REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派的是(shì)本金与增值两个部分，两个(gè)部分之间的比(bǐ)例是(shì)变(biàn)动的，与现有(yǒu)公募基金分红(hóng)差异很大，大多数普通(tōng)投资者可能把“分派”金(jīn)额误(wù)认(rèn)为是(shì)持(chí)续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年(nián)限到期后基金价(jià)值面临极大不(bù)确(què)定性，这是(shì)该类投(tóu)资者(zhě)应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主要有特许(xǔ)经营权类和(hé)产权类(lèi)两大资(zī)产类型，持有(yǒu)产权类产(chǎn)品的(de)收(shōu)益主(zhǔ)要包括每年的现金(jīn)分(fēn)红(hóng)及资产增值的收(shōu)益，而持有特许经营类产品(pǐn)的收(shōu)益主(zhǔ)要来自(zì)项(xiàng)目每年(nián)的(de)现(xiàn)金分(fēn)红。其中，特许(xǔ)经(jīng)营权类资产的分红(hóng)包(bāo)括了(le)利润分(fēn)配和本金的归还，两者的比率也是变动的，对特(tè)许经营权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部收益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量(liàng)投(tóu)资收益。普通投资者在选择投资(zī)标的时，应了(le)解公募REITs底层资产(chǎn)的(de)类型。

　　中航基金也表示(shì)，从细(xì)分来看，各类公募(mù)REITs分(fēn)红因底层(céng)资(zī)产属性不同而形成区(qū)别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产品因(yīn)其分红相(xiāng)当于包(bāo)含“本金(jīn)+收(shōu)益”，分红相(xiāng)对较多(duō)，债性(xìng)偏(piān)强。而产权(quán)类的公募REITs分红(hóng)主要(yào)为“收益”，更(gèng)看重底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)的价值(zhí)增值(zhí)，所以相对股性偏强。普(pǔ)通投资者(zhě)在选择(zé)公募REIT时，需要(yào)考虑底(dǐ)层资产属性，对(duì)所选择产(chǎn)品的二级市场价格和分红有合理预(yù)期。

　　中金基金相关负责(zé)人(rén)也(yě)认为，与产权类项目相比，特许经营项目在经(jīng)营权到期后不再能产生(shēng)现金(jīn)收益，因此(cǐ)将可供分配金额的分配理解为(wèi)“分派”比(bǐ)“分红”更加准确(què)。基于(yú)这个特点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通(tōng)常具备更高(gāo)的分派率(lǜ)水平。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即使(shǐ)分派率相对(duì)较低，也有足(zú)够年限收回本金并(bìng)取得(dé)收(shōu)益(yì)。

　　中金基金该负责人提(tí)醒投资者注意，特许经营权项目(mù)的分派金额包含了投资本金，在不进行扩募的情(qíng)况(kuàng)下，基金份额单价随着分派进(jìn)度逐年下(xià)降是正常现象，投(tóu)资(zī)特许经营权(quán)REITs的收益来(lái)自项目剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产权类项目(mù)的土地(dì)或建筑的剩(shèng)余(yú)使(shǐ)用年限一(yī)般较长，再(zài)加上(shàng)到(dào)期后通过对建筑的更新改造或补缴土地出让金等(děng)追加(jiā)投资(zī)，有机(jī)会进一步延长经(jīng)营期限。这(zhè)种类似永续经营的假设反映在基础(chǔ)资产的(de)估值上，使(shǐ)产权类REITs具(jù)备(bèi)更显著的资产投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观(guān)测内(nèi)部收益率等指标(biāo)

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金(jīn)分(fēn)红的时点(diǎn)，多(duō)位业内人士还表示，在(zài)产品分红(hóng)期，投资者可以观测经(jīng)营活动现金(jīn)流、可(kě)供分配现金、内部收益(yì)率等指标，来观察和评估(gū)项目底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航(háng)基金表示，年报指标(biāo)中，跟现金相(xiāng)关的指标有两个：一(yī)是(shì)年报中(zhōng)披(pī)露的经营活(huó)动现金流，二是(shì)可(kě)供分(fēn)配(pèi)现金，二(èr)者存在本(běn)质性区别(bié)。经营(yíng)活动(dòng)产生(shēng)的现(xiàn)金净流量(liàng)是指企(qǐ)业经营、筹(chóu)资、投资(zī)产生的现金流，基于企业本身经营(yíng)活动产(chǎn)生；可供分配(pèi)的(de)现金实质上(shàng)是从EBITDA出(chū)发(fā)，对(duì)非现(xiàn)金(jīn)影响(xiǎng)利润表的项目进(jìn)行(xíng)调整，加期初(chū)现金，最终得到(dào)的(de纸张是16k大还是32k大 16k纸和32k纸有什么区别)账面现(xiàn)金(jīn)。

　　李(lǐ)华(huá)平(píng)也(yě)表(biǎo)示，公募REITs作(zuò)为资产配置新选(xuǎn)择，投资价值体(tǐ)现在(zài)相(xiāng)对股债(zhài)市场独立的资产配置(zhì)功能，比(bǐ)较适合长期持有。建(jiàn)议投(tóu)资者对(duì)经营权类的(de)资产可以更(gèng)多关注内部收益(yì)率的高低(dī)，对产(chǎn)权(quán)类的(de)资产更多(duō)关注分(fēn)派率高(gāo)低(dī)。因为公募REITs可分(fēn)配收(shōu)益主要来(lái)自底(dǐ)层(céng)资产的经营净现(xiàn)金流，所(suǒ)以底层资产运营(yíng)情况直接影响投资回报，投资者可综合(hé)考虑原始权(quán)益人综合实力、运营管(guǎn)理机构实力(lì)、公募基金管理人实力等多重因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研报也显示(shì)，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于分红(hóng)交易带来的短期博弈(yì)机会仍在，叠加(jiā)此前市场接连回调，建议(yì)投资者关注有基本面支撑、填权(quán)效应相对明显、同(tóng)时分(fēn)红规模(mó)较为可观的(de)个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会载明REITs在发(fā)行首(shǒu)年及次年(nián)的可供分配金额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实(shí)际分红金额与募(mù)集(jí)材(cái)料中披露预测(cè)进(jìn)行比较分(fēn)析，结合(hé)经济及市场的实际环境，对基础设施(shī)项目的运营业绩及REITs的(de)管(guǎn)理(lǐ)能力进(jìn)行判断。”中金(jīn)基金上述负责(zé)人也(yě)称。

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