文：任泽(zé)平团(tuán)队　　

　　导读

　　是(shì)该取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制了。 1月(yuè)17日(rì)召开的全国住房和城(chéng)乡建设工(gōng)作会议提出“有条件(jiàn)的可以进(jìn)行现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)”，不足一(yī)个月时间，已有山东、安徽(huī)、河南(nán)、四川(chuān)、广(guǎng)东等地明确表态，试(shì)点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取(qǔ)消(xiāo)商品(pǐn)房预售制(zhì)了，用你的(de)钱，建(jiàn)你的房(fáng)子，还(hái)烂尾了(le)，这是对购房者的不(bù)公平(píng)。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的(de)别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社(shè)会，这是房地(dì)产(chǎn)从大开(kāi)发时代步入高质量发展阶段的(de)必然趋(qū)势(shì)，也是(shì)对购房老百(bǎi)姓的最(zuì)大保护(hù)。98年房改时(shí)，全国(guó)缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过(guò)1，从(cóng)大(dà)开发进入存量时(shí)代(dài)，对购房(fáng)民众不公平的预(yù)售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售。以(yǐ)后一手交钱，一(yī)手交房，天经地(dì)义。当然二(èr)次房改是(shì)个技(jì)术活(huó)，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心(xīn)以(yǐ)及(jí)长效机制，长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房(fáng)地产税。如果按照经济规律办事(shì)，中国一(yī)定能实现(xiàn)房地产软着陆和(hé)长期平稳健(jiàn)康(kāng)发展，跨(kuà)过这道(dào)关(guān)，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么(me)要取消预售(shòu)制、改为现房(fáng)销售？大家(jiā)想想，绝(jué)大部(bù)分商品(pǐn)是一手交钱(qián)一手交货，预(yù)售(shòu)制是对购买(mǎi)者的单(dān)方面不公(gōng)平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了(le)所有商品不能交付(fù)的风险(xiǎn)。从个人(rén)层面看，预(yù)售(shòu)制对购房者非常不公平，比如，交房等(děng)待期一般(bān)为两年，在(zài)此期(qī)间，购房(fáng)者(zhě)不(bù)仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交(jiāo)房(fáng)、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚(shèn)至不能(néng)交房的风险。从(cóng)行业(yè)层面看，预(yù)售制助(zhù)推部分房企过(guò)度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会(huì)引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险。取消预售制，改为现房销售，这(zhè)样有(yǒu)助于落实中央房住不炒精神、有助于(yú)保障(zhàng)购房老百(bǎi)姓权益、有(yǒu)助于房企稳(wěn)健发展，一举(jǔ)多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制度？预售制度(dù)怎么来的？国(guó)外什么(me)情况？简单科普一下：商品房预售最早源于(yú)中国香港，俗称卖(mài)楼花(huā)，卖期房，是(shì)一种开发(fā)商放杠杆(gān)的方(fāng)式。98年房改，由于(yú)商品房短缺(quē)，房(fáng)企(qǐ)缺资金，借鉴中(zhōng)国香港(gǎng)，引(yǐn)入了商品(pǐn)房(fáng)预售制度。其实，当前(qián)世界不少(shǎo)国家存在预售(shòu)制(zhì)。但是，重点来了！发达(dá)国家一般(bān)有严格的监管保(bǎo)障措施，开发商(shāng)在(zài)项(xiàng)目获得政(zhèng)府批(pī)准后才(cái)可以(yǐ)开始销(xiāo)售，买家在购买期房后并非像(xiàng)中国一样在支付完首付(fù)款后从银(yín)行一(yī)次性贷款支(zhī)付剩(shèng)余全部房款，而是(shì)根据开发商工程(chéng)进度在完全交房前进行(xíng)分期(qī)支付。所以，预售制度是需(xū)要严格(gé)的资(zī)金监管、分期(qī)支付(fù)以及(jí)违约处罚措施作(zuò)为(wèi)保(bǎo)障的，如果没有这些保障措施，一定会触发风险(xiǎn)，对购房(fáng)民众不公平，所以(yǐ)不(bù)如借(jiè)机(jī)取(qǔ)消预售制(zhì)度，以后改为现(xiàn)房销(xiāo)售。客观讲预售制度(dù)有一定历史阶段性(xìng)，现在中国住房(fáng)进入(rù)存量时代，取消预售制度有(yǒu)助于降(jiàng)负(fù)债降(jiàng)杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社会，当(dāng)然这需(xū)要配套(tào)房企债务重组、复工保交楼、恢(huī)复市(shì)场信心和房(fáng)地产(chǎn)长效(xiào)机制。这(zhè)是个技术(shù)活，只要坚持(chí)市(shì)场(chǎng)化改(gǎi)革，中国一(yī)定能化解这(zhè)个难题，让房地(dì)产回归实(shí)体经(jīng)济和(hé)居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼(pīn)的(de)不是五花八(bā)门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手段(duàn)，而是(shì)所(suǒ)见即所(suǒ)得(dé)的过硬(yìng)的产品质(zhì)量和诚信，这才是对(duì)购房民众的(de)最根本最实质的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的提升开(kāi)发商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱(qū)逐劣(liè)币。所有商(shāng)业(yè)的本质是向善，是以(yǐ)客户为中心(xīn)，房地产(chǎn)也不能例外(wài)，老百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售(shòu)是实现老百姓安居(jū)乐业(yè)、社会(huì)长(zhǎng)治久(jiǔ)安、行业企业健康(kāng)发展的重大措(cuò)施。在当(dāng)前的情况(kuàng)下(xià)，取消预售(shòu)制要结合(hé)稳楼市(shì)、房地产软着陆(lù)、打通金融支持当期(qī)三好生、新模式(shì)等综合施策。

　　作者十年(nián)前(qián)在国务院(yuàn)发展研究中心参与财税改革方案研究(jiū)时，对预售(shòu)制(zhì)、房地(dì)产税、人地(dì)挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等进(jìn)行过(guò)长期(qī)系统的专项研究。（参考后来形成的(de)专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地(dì)版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化(huà)进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售资金第三方(fāng)全(quán)程监管，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期(qī)房预(yù)付款保全措施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由银行监(jiān)管，享1年(nián)保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　二(èr)十世纪五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇出(chū)租(zū)是地(dì)产行(xíng)业盛行的(de)方(fāng)式，但(dàn)有着(zhe)转让(ràng)难、出租资(zī)金周(zhōu)转期(qī)长等问题，分层销售(shòu)孕育(yù)而生。20世纪50年(nián)代，中国香港还(hái)未推行(xíng)公共房屋制度(dù)，许多人栖身于木屋或者(zhě)其他临时住宅，住房的(de)需求是相当高，不(bù)过(guò)大多数居民的储蓄很(hěn)少。当时(shí)楼宇买卖(mài)多(duō)数以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄厚的资(zī)金实力才(cái)能购(gòu)买(mǎi)。虽然楼宇(yǔ)出租(zū)是中国香港地(dì)产(chǎn)行(xíng)业盛(shèng)行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题(tí)。针对(duì)这(zhè)一系列问题(tí)，不(bù)少地产商开始探求新的方式(shì)，如把楼(lóu)宇契约切(qiè)开，即“分契”，然(rán)后将(jiāng)楼(lóu)宇分层出售。这模式一(yī)经推行，购买楼宇的市民数量(liàng)有所增加，开发商资(zī)金周转(zhuǎn)加(jiā)快(kuài)。

　　在分层(céng)出售(shòu)的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地(dì)产销售(shòu)，霍英东(dōng)创(chuàng)造(zào)“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创办立信(xìn)置业有限公司，凭借商业直觉和多(duō)年(nián)经营(yíng)杂货(huò)铺、海上驳运业(yè)务的经验，对(duì)于(yú)商(shāng)品(pǐn)流通、资金(jīn)周转(zhuǎn)有(yǒu)着(zhe)独(dú)到(dào)的见(jiàn)解，在努力寻求方法加(jiā)快自身资金(jīn)周转。当时其在(zài)购(gòu)下九龙的一(yī)块地盘(pán)后(hòu)，除了分层出售、还印发售楼说明书(shū)，上有文(wén)字详尽说明楼宇(yǔ)的地(dì)势环(huán)境、建筑材料(liào)、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一(yī)个(gè)亮点，即先收取买家的订(dìng)金，采用(yòng)类(lèi)似(shì)租金的分期付款形式，等新楼落成时，收(shōu)齐(qí)买家(jiā)的钱，买家就拥有(yǒu)了自己的房(fáng)产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房(fáng)的(de)资金(jīn)压(yā)力，加速了房屋的建(jiàn)造和销售，也(yě)解决(jué)了制造商的资(zī)金问题，降低投资(zī)风险，在当(dāng)时(shí)可谓(wèi)是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销(xiāo)售模式成为当时中(zhōng)国香港房地产市(shì)场(chǎng)的(de)一(yī)大特色(sè)，纵(zòng)观(guān)中(zhōng)国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率(lǜ)地解决了(le)核心的住房(fáng)供不应求(qiú)的问(wèn)题，使(shǐ)房市发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中(zhōng)国香港楼市几十年繁荣(róng)，但期间也出(chū)现过“烂尾楼”的情(qíng)况(kuàng)，但监管部门不断完(wán)善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一(yī)个(gè)楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港(gǎng)管理部门提升了对于预(yù)售(shòu)楼花制度的监管，即要(yào)求开(kāi)发商在预售前，确保地(dì)价款已经全部支付(fù)，还要证明自身有资金等能力把项(xiàng)目完成，资(zī)金需(xū)放入(rù)律师所托管，支取时需律所和建筑师的核准。为了防(fáng)止开发(fā)商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国(guó)香港要求律师行(xíng)在银行(xíng)开设的信托账户（监管账(zhàng)户）、开发(fā)商操作(zuò)等采取全透明化(huà)机制，且银行的责任上升(shēng)，如(rú)出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大风险(xiǎn)方，后续需(xū)自身推动项(xiàng)目(mù)完工。随(suí)着(zhe)监管体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　二十(shí)世(shì)纪九(jiǔ)十(shí)年代(dài)，中国内地(dì)面临住房(fáng)需(xū)求大和(hé)供给量短(duǎn)缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优(yōu)先发展重工业(yè)，强调(diào)基础建设，这一导向使前期(qī)发展工业化的进程大于城市化进程，唯(wéi)有解决住(zhù)房基础等城市化配套问(wèn)题，才(cái)能进一(yī)步推(tuī)进(jìn)城市化。但当时(shí)推行(xíng)的是(shì)“统一管(guǎn)理，统(tǒng)一分配(pèi)，以租养房”的福利分(fēn)房制度，住房市场发展起步较(jiào)晚(wǎn)、增速(sù)较慢，福利分(fēn)房制度也出现(xiàn)了(le)分配不公、效率低、配套差等问题，因此(cǐ)福利分(fēn)房制度不再适用于(yú)当时的国情。叠加房地产市场面临商品房的需求(qiú)量大，而社会(huì)缺少大型房地产开发商，商品房供应量小的困境(jìng)，此时引入中国香港的(de)“卖楼花(huā)”模式无(wú)疑是(shì)对内地房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的(de)一针强心剂(jì)。从1994年起，中国(guó)内(nèi)地逐(zhú)步引进中(zhōng)国香港预(yù)售商(shāng)品房制度(dù)，先后出台(tái)多项文(wén)件，大力(lì)支持国内房地(dì)产(chǎn)市(shì)场(chǎng)改(gǎi)革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步深化城(chéng)镇住房(fáng)制(zhì)度(dù)改(gǎi)革(gé)，加快住房建设(shè)的(de)通知》文(wén)件(jiàn)，决定(dìng)停(tíng)止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步实行住(zhù)房分配(pèi)货币化、住房供给商品化、社会(huì)化的住房(fáng)新体制，从计划经济下的(de)福利分房转(zhuǎn)向市(shì)场经济(jì)的商品(pǐn)房。房地产市场采(cǎi)用预售制(zhì)，允许开发商卖期房，解(jiě)决了房企缺少资金和开发时间周期长的两大难(nán)题，开(kāi)发商以(yǐ)预(yù)售款撬动下一个(gè)项(xiàng)目的开发，形成(chéng)滚动(dòng)开发模式，住房供(gōng)应速(sù)度加快。自此中(zhōng)国内地开始房改(gǎi)货(huò)币化(huà)，中国人民银行(xíng)等多方迅速出台(tái)相关(guān)的信(xìn)贷政(zhèng)策，支持(chí)购房者，极(jí)大作用推(tuī)动了房地产市(shì)场的(de)发展。

　　引入中国(guó)香港“卖(mài)楼花”模式(shì)后，经调整形成契(qì)合中(zhōng)国内地(dì)的商品房预售制(zhì)度。预售(shòu)制的(de)初衷是为了缓解房(fáng)企资金压力，加快(kuài)城镇住房建设。具体来说，是(shì)指房地产开发企(qǐ)业将正在(zài)建设中的房屋预先出售(shòu)给购房者，由购房者(zhě)支付(fù)定金或(huò)房(fáng)款的行为。区别(bié)于中(zhōng)国香港，在中国内地(dì)实践过(guò)程(chéng)中，商(shāng)品(pǐn)房预售流程为：房地产开(kāi)发(fā)商(shāng)办(bàn)理预售(shòu)许(xǔ)可证-签订商品(pǐn)房(fáng)买卖合同-进行备(bèi)案(àn)登记和预告登记-交付房屋。在(zài)购房过(guò)程(chéng)中，购房者需(xū)要一次性付清首付款，并采(cǎi)用银(yín)行贷款(kuǎn)的形(xíng)式一次性(xìng)付(fù)清剩余(yú)房款，换言之，房屋未建成，开发(fā)商可能已(yǐ)拿到了全(quán)部购房款(kuǎn)，这点(diǎn)与中(zhōng)国香港的按(àn)照(zhào)工程进度付款有(yǒu)所不同(tóng)。对中国(guó)内地的开发商而言，预售(shòu)制(zhì)商(shāng)品房也(yě)开(kāi)启了高周转、高杠杆的运(yùn)作模式(shì)。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化(huà)进(jìn)程，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　作(zuò)为(wèi)中(zhōng)国内地商品房销(xiāo)售的最主(zhǔ)要方(fāng)式，预售(shòu)制极大缩(suō)短(duǎn)房(fáng)企现金(jīn)回笼周期，同时增(zēng)加市(shì)场商品房供应，推(tuī)动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国内(nèi)地房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)稳步发(fā)展起到了(le)重要作用(yòng)，不仅解决了房地产(chǎn)市(shì)场快速发展(zhǎn)阶段的资金需求，也(yě)提高了居民居住(zhù)水平，中国内(nèi)地城镇居民从筒子楼(lóu)住到(dào)住(zhù)宅小区，从全民蜗居到基本(běn)适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间(jiān)走(zǒu)完发达国家几百年城镇化(huà)路(lù)程。改革(gé)开放以来，城(chéng)镇化进程进(jìn)入快(kuài)速(sù)发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口(kǒu)由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成(chéng)区面积由(yóu)7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发(fā)布的(de)《中国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑(zhù)面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售(shòu)制(zhì)在当前已(yǐ)成为中国(guó)内地商品房销(xiāo)售最主要方式，2005年中国内地商(shāng)品住(zhù)宅期房(fáng)销售面积占总销售面(miàn)积的比(bǐ)重(zhòng)为63％，而2021年期(qī)房累计销售面(miàn)积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业的发展。中国(guó)内地房(fáng)地产历经(jīng)二十多年长周(zhōu)期(qī)繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年(nián)复合增速10.6％。房地产开(kāi)发(fā)投资完(wán)成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商(shāng)品房销售(shòu)面积和销售(shòu)金(jīn)额分别从(cóng)1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累(lèi)计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速(sù)发展，房地产企业(yè)从无到有(yǒu)、从国企先行到民(mín)企崛(jué)起(qǐ)，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成(chéng)为拉(lā)动中国内地经济(jì)高(gāo)增长的火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从经(jīng)济增(zēng)长渠道(dào)，房地产带动的上下游产业链特(tè)别(bié)长，高达50多个行业。2020年(nián)房地产及其产业链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)业(yè)增加值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动(dòng)产业(yè)链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献），其中房地产(chǎn)对金(jīn)融、批发、建(jiàn)材的带动(dòng)最为(wèi)明(míng)显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年(nián)房地产完全拉动的投资占全社会固定(dìng)资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固定资(zī)产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷款占(zhàn)银行各(gè)项贷款余额的(de)比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业务(wù)，占比超(chāo)过三分之一。从房地(dì)产融资存(cún)量(liàng)占社融存量比重看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将导致银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效(xiào)应(yīng)渠道，根据(jù)我们的《中国住房市值测算报告》，2020年(nián)中国住(zhù)房市(shì)值为(wèi)62.6万亿美元，大于(yú)美国(guó)的(de)33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市(shì)值(zhí)占(zhàn)股债房市(shì)值(zhí)的比例看(kàn)，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国(guó)的(de)56％、德(dé)国(guó)的64％。中国住房市值与股(gǔ)债房市值的比例较高，主要是因为住(zhù)房(fáng)市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接(jiē)融资比例较低，股(gǔ)票、债券市值(zhí)较低(dī)，居(jū)民投资渠(qú)道缺乏。

　　不(bù)可(kě)否认，预售制(zhì)背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确(què)实(shí)存(cún)在，当前的负面效应(yīng)愈(yù)发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分(fēn)商(shāng)品是一手交钱一手交货，预(yù)售制(zhì)是对购(gòu)买(mǎi)者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了(le)所有商(shāng)品(pǐn)不能交付的风险。比如，交(jiāo)房等待(dài)期(qī)一(yī)般(bān)为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银(yín)行利息，还要承担延(yán)迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至(zhì)不能交房等风险。另外，购(gòu)房者和开发商之间的购房合同(tóng)、购房者和银行的按揭贷(dài)款(kuǎn)合同(tóng)是两个独(dú)立的合(hé)同关系，如果开(kāi)发商发(fā)生违(wéi)约，购房(fáng)者只能根(gēn)据购(gòu)房合同向开发商主张权力，但依旧(jiù)需要根据按揭(jiē)贷款合同按(àn)时向银行(xíng)进行贷款(kuǎn)偿(cháng)还(hái)，因此购房者承(chéng)担(dān)的风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预(yù)售制助推部分(fēn)房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周(zhōu)期，会(huì)引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进行影响(xiǎng)自身信用和(hé)购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为(wèi)按揭贷款的发放(fàng)方，一旦房企因为(wèi)市(shì)场波动或经营(yíng)不善，出现资金(jīn)链断裂等一系(xì)列问题(tí)，导致“烂(làn)尾(wěi)”等情况，而房企通过与购房者签订的预售(shòu)合同(tóng)和按揭合同，已经从银行获得(dé)房(fáng)款，如果购(gòu)房者(zhě)丧失(shī)还款能力或短期不(bù)能(néng)还款等，则(zé)风险(xiǎn)完全由(yóu)银行承(chéng)担，银行(xíng)将面临(lín)较大的(de)坏(huài)账压力(lì)。

　　从监(jiān)管角(jiǎo)度看(kàn)，购(gòu)房者的(de)预售监管资金去哪(nǎ)了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那就是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的(de)《城市商品房预售管理(lǐ)办(bàn)法》中明确规定了开发企业预售(shòu)商品房所得款项应当用于有关的工程(chéng)建设(shè)，商品房预售(shòu)款监管的具体办法，由房地(dì)产(chǎn)管理部门(mén)制定。但多年以来全国并没(méi)有统一(yī)的预售(shòu)资金(jīn)监管规(guī)定，各地(dì)实行“一城一策(cè)”。例如，太(tài)原(yuán)、昆明(míng)、重庆、长沙等(děng)城市重点监(jiān)管资金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥(féi)等城(chéng)市则按照项目的建安成(chéng)本乘以(yǐ)建筑面积或者项目工程(chéng)总(zǒng)额报价计算(suàn)重点(diǎn)资金。而事实是，不少购(gòu)房款未进入监管(guǎn)账户(hù)、或进入监管(guǎn)账户(hù)后(hòu)被挪(nuó)用，导(dǎo)致楼盘没有资(zī)金继续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫继续还(hái)款(kuǎn)。那么，监(jiān)管账户资金如何被挪走的(de)？实际上，在(zài)过(guò)去房地产大开发时代的高(gāo)周转背景下(xià)，抽调预售(shòu)款监管账户资金，是行业“潜规(guī)则”。比(bǐ)如工(gōng)程总(zǒng)承包方，以工程(chéng)建设名义，获得(dé)监(jiān)管账户拨付资(zī)金，再由工程方(fāng)将(jiāng)资金转给房企，而拨付的工程(chéng)款(kuǎn)，远超工程进度所需(xū)。通过这些方式套取的资金，在房企(qǐ)各地项(xiàng)目间流动(dòng)，变(biàn)相加杠杆(gān)，这样做(zuò)提供了(le)资(zī)金流动性，房(fáng)企抽调资金统筹(chóu)拿地、还(hái)款和(hé)楼盘建设，形成一种资(zī)金循(xún)环高周(zhōu)转模(mó)式，但一定(dìng)程(chéng)度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于(yú)购房者(zhě)预付资金，一(yī)般设有定金或预付款保护机制(zhì)，如英国(guó)、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求(qiú)购房者支(zhī)付的(de)预付款比例(lì)相对较低，绝大(dà)部(bù)分房(fáng)款(kuǎn)在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款一(yī)般以定金方式支付，或按工(gōng)程进度分期支付，或(huò)二(èr)者(zhě)结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用两种方式发(fā)放按揭贷款，一是按工程进度付款，按(àn)揭(jiē)贷(dài)款按照工程进度逐渐发(fā)放，购房者开(kāi)始月供；二是房屋交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为(wèi)预售商品房提供期(qī)房烂尾(wěi)保险，在(zài)商品房出现重(zhòng)大(dà)延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质(zhì)量(liàng)的保障有(yǒu)两种方式，一是(shì)期房由政府或(huò)第三方验收合格并提供验(yàn)收凭证后(hòu)，开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得购房者支付的房(fáng)款。二是(shì)开发商为(wèi)购(gòu)房者(zhě)提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售资金第(dì)三方全程(chéng)监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　美国(guó)期房定金一定期限内无条(tiáo)件(jiàn)返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支(zhī)付首(shǒu)付，其余房款(kuǎn)交(jiāo)付(fù)后按揭还款，交付前资金由第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定(dìng)金及(jí)首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年(nián)美(měi)国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定(dìng)金(jīn)或(huò)首付外(wài)，购(gòu)房者(zhě)在房屋交(jiāo)付(fù)后通(tōng)过(guò)按揭贷款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，美(měi)国为(wèi)防止开发商挪用资金，购(gòu)房者的定金及(jí)首付(fù)款由(yóu)第三(sān)方(fāng)公证行或产权(quán)保险公司的(de)信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房(fáng)者资(zī)金可通(tōng)过申请(qǐng)仲裁取回，且不(bù)承担任何责任与损失。而(ér)开发商在房屋(wū)建设(shè)过程中的资金全部来自(zì)银行，银行根(gēn)据工程进度向开发(fā)商提(tí)供(gōng)一定比(bǐ)例的贷款，由(yóu)于开发商挪用资金直(zhí)接损害(hài)银行利益，银行(xíng)有充分动机监管开发商施工进度。开发商在(zài)房屋(wū)交(jiāo)付时(shí)需(xū)取(qǔ)得(dé)由政府相关(guān)部门经审查后发放(fàng)的验收凭(píng)证，通过验(yàn)收(shōu)凭证向银行得到购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零首付购房(fáng)，房款按建造工期进度支付，按(àn)揭按工期放款后还(hái)贷，房(fáng)贷利率采用固(gù)定利率，开发(fā)商或购房者可购(gòu)买期(qī)房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方(fāng)面，德国开发商在项目获批后即可预售(shòu)房(fáng)屋(wū)。签署购房合同前(qián)，购房者需支付约2000欧(ōu)的(de)定(dìng)金并进行预约(yuē)公(gōng)证，签订合同后定(dìng)金退(tuì)还。如(rú)由于任何(hé)原因不能购买(mǎi)，定金按照德(dé)国法(fǎ)律(lǜ)全部(bù)退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者需支付公(gōng)证费和土地交(jiāo)易税，分别为房屋售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不包含在(zài)购房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首(shǒu)付(fù)方面，德国没有规定最低(dī)首付(fù)比例(lì)，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国也(yě)采(cǎi)取按工期(qī)支付房(fáng)款的制度，一般(bān)分7笔进行支付，具体支付节点(diǎn)、比例因项目(mù)而异。一般来说，支(zhī)付(fù)节点(diǎn)可分为公证(zhèng)后、主(zhǔ)体完工、内部水暖(nuǎn)电路(lù)完工、窗(chuāng)户玻(b苏州园区三中又叫什么是四星高中，苏州园区三中又叫什么名字ō)璃(lí)完工、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地板(bǎn)完工、全部完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支付房款前申请(qǐng)房贷，房贷(dài)利(lì)率采用(yòng)固定利率，银行按(àn)施工节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷款给(gěi)予(yǔ)购(gòu)房者(zhě)一定使用期限，期限结束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)针对期房设(shè)计了(le)两种保险，保险的功能是当房屋(wū)出(chū)现重大延期或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保险(xiǎn)公司保证开发(fā)商赔偿或修复，开发商破产(chǎn)，由保险公司(sī)负责(zé)相应赔偿(cháng)。保险(xiǎn)由(yóu)开发(fā)商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，交房(fáng)前(qián)付款(kuǎn)比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严(yán)格监(jiān)管(guǎn)。

　　订立(lì)合同(tóng)前，买卖双方均有一名律(lǜ)师，负责沟通期房交易(yì)中的房产、资金(jīn)、合同等各(gè)个环节，各环节内(nèi)容确认无误(wù)后(hòu)签(qiān)订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面(miàn)，英国(guó)设置(zhì)了10％定金保险保护机制，当(dāng)开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定(dìng)金(jīn)由(yóu)保险(xiǎn)公司(sī)赔(péi)付(fù)，而超出10％的部(bù)分较(jiào)难追(zhuī)回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付环节，英国采取按(àn)工(gōng)程进度付款的方式，但是(shì)交房前付(fù)款比例相(xiāng)对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后(hòu)支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房(fáng)屋(wū)必须经过房产公证公司的检验验(yàn)收后才能(néng)交付，交付后(hòu)方可按(àn)揭还贷。

　　资金监(jiān)管(guǎn)环节，英国期房预售资金监管极为(wèi)严格，资金(jīn)也由律师监(jiān)管，在(zài)确认工(gōng)程进度、支付相关款(kuǎn)项过程中，由买房律(lǜ)师将资金转给卖方律师，卖(mài)方(fāng)律师转给开(kāi)发(fā)商，即资金在进(jìn)入开发商账(zhàng)户前经(jīng)过两道(dào)关(guān)口，有利于保(bǎo)障(zhàng)购房(fáng)者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预(yù)付款保(bǎo)全措施

　　日本期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须完成“预(yù)售房(fáng)定(dìng)金保全措施”，交房前(qián)付(fù)款比例不(bù)超房(fáng)款的20％，开发商违(wéi)约需(xū)返还定(dìng)价并赔偿约10％房(fáng)款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日(rì)本二(èr)战结束后由于(yú)房(fáng)屋供(gōng)给严重失衡(héng)，叠加法(fǎ)律(lǜ)空白，社(shè)会上“一房(fáng)二(èr)卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅(zhái)地建筑物交易法(fǎ)》，经多(duō)次修订，目前(qián)是唯一(yī)一(yī)部规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本《宅地建物(wù)取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完(wán)成定金(jīn)保全措施才可预售。什么(me)是(shì)定金(jīn)保全(quán)措施？即买卖(mài)双方签订购房(fáng)合同时，开发商向金(jīn)融机构或指定保证机构或保险机构(gòu)签订定金保证委托合(hé)同(tóng)，设置购房者定金(jīn)的(de)保证或(huò)保险，并(bìng)将相(xiāng)应的保证金证明书交付给购房者。除定(dìng)金外，其他预先支(zhī)付的(de)购房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房(fáng)者可(kě)凭保证金证(zhèng)明书向金融机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发(fā)商需向购(gòu)房者赔付违(wéi)约金，一(yī)般约为房(fáng)价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只需支(zhī)付最(zuì)多不超20％的定金，签订购(gòu)房合(hé)同后(hòu)，购房者即可向银行申请贷款，但交房后(hòu)才开(kāi)始按揭贷款，除定金(jīn)外的剩余房(fáng)款(kuǎn)在交房后开始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资(zī)金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款(kuǎn)的(de)订(dìng)金，首付(fù)比例(lì)20％，余款按工程进度(dù)支(zhī)付(fù)，所(suǒ)有资(zī)金进银行专门项(xiàng)目资金(jīn)账户，交(jiāo)房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金(jīn)支付环节，新加坡开发商有统一的选购(gòu)权合(hé)同(tóng)以(yǐ)及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则(zé)进(jìn)一步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比例方面，签(qiān)订购房合同后，购房者需支付(fù)15％的首(shǒu)付及印花(huā)税，同(tóng)时购房(fáng)者向银行申请(qǐng)按(àn)揭贷(dài)款。

　　余款支(zhī)付(fù)上(shàng)，新加坡期房同样采(cǎi)取按工(gōng)程进(jìn)度(dù)付款的方式，《发展商条例》对期房付款流(liú)程做(zuò)了统一详细规定，要求(qiú)所有开发商遵守(shǒu)，支(zhī)付(fù)节(jié)点(diǎn)一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管(guǎn)道(dào)门窗等完工等(děng)，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷(dài)款也(yě)依照工程进度放款，月(yuè)供在此过(guò)程中(zhōng)随着放出(chū)贷款的增加(jiā)而(ér)增加，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面(miàn)，购房者的订金与付款(kuǎn)会存(cún)入银行(xíng)专门的项目资金账(zhàng)户，账户资金(jīn)提取须与房屋(wū)建设(shè)有关。房(fáng)屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后(hòu)购房者(zhě)支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当(dāng)前房地产到了政策出(chū)手(shǒu)临界点，重点是(shì)保交楼(lóu)和房(fáng)企重(zhòng)组。一方面，加大对(duì)刚需(xū)和改善(shàn)型需求的支持(chí)力度，长短兼(jiān)顾妥善(shàn)应对局部停贷现象，重点是保交楼保(bǎo)复工保民生(shēng)，给(gěi)予强有力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常运(yùn)转的房企包括(kuò)民营企业，加大支持力度(dù)，由(yóu)优质房企(qǐ)牵头并购(gòu)重组整个(gè)行业(yè)，为每个(gè)房(fáng)企配套AMC和(hé)财团，给予金融(róng)工具配(pèi)套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估计形(xíng)势复杂性(xìng)和人(rén)性复杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼(lóu)、重(zhòng)组(zǔ)房企债(zhài)务(wù)、恢复市场信心以及长效机制。长效(xiào)机制(zhì)四大(dà)关键是(shì)推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定和房地产(chǎn)税。定(dìng)金环节，建立开发商违(wéi)约后定(dìng)金(jīn)保护机(jī)制(zhì)，如将已支付定金(jīn)冻结至房(fáng)屋交付阶段(duàn)，保障购房者定金安(ān)全。签订合(hé)同环(huán)节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房屋重大延期以(yǐ)及(jí)重大(dà)缺陷等情(qíng)况(kuàng)提供(gōng)充分的保(bǎo)障。余款支付环节，建立按工(gōng)程进度付款机制或(huò)交(jiāo)房后按揭贷(dài)款机(jī)制，充(chōng)分保护购房者的(de)权(quán)益。资金监(jiān)管(guǎn)环节，引入(rù)独立于(yú)开发商、银行的第三方资金(jīn)监管机构，或(huò)由(yóu)政府相关部门直(zhí)接监管，以此防止资金挪(nuó)用现象(xiàng)。交(jiāo)付环节(jié)，建(jiàn)立商品(pǐn)房保修期(qī)制度。保修(xiū)期内，开发商应对房屋质量问题全(quán)权负责、免(miǎn)费维修，购房者在(zài)保修(xiū)期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房预售制是大势所(suǒ)趋(qū)。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全国(guó)套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民(mín)众(zhòng)不(bù)公平的预(yù)售制已经过时了(le)，该取消了，改为现房销售。另一方(fāng)面，取消预(yù)售制，改为现房(fáng)销售，开(kāi)发商将拼的不是五花(huā)八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道能不能兑(duì)现的营销手段，而(ér)是所(suǒ)见即(jí)所(suǒ)得(dé)的过硬(yìng)的(de)产品(pǐn)质(zhì)量和诚(chéng)信(xìn)，这才是对购(gòu)房民(mín)众的最根(gēn)本(běn)最实(shí)质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极(jí)大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。

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