近两年火爆的创新产品公募REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品，平均分(fēn)红(hóng)比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强制分红机制是公募REITs主要(yào)特(tè)征之(zhī)一，稳定分红体现(xiàn)出(chū)该类产(chǎn)品长期(qī)投资价(jià)值，通过观测经(jīng)营(yíng)活动现金流、可供分配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层(céng)资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通(tōng)投资者(zhě)注意(yì)，与产(chǎn)权(quán)类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不(bù)再(zài)产生现金收益(yì)，特许经(jīng)营权(quán)分红目前已包含了利润(rùn)分配和本(běn)金的归还，在选择投资标的时应(yīng)了(le)解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入密集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆(lù)续迎来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实(shí)际分配情(qíng)况尚未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现出了(le)高比例(lì)的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的(de)公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可(kě)供分配(pèi)金额比例平(píng)均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益(yì)来源为(wèi)持有期(qī)分红收益(yì)，以及基(jī)金份(fèn)额交易价格的(de)变化。基金份额二级市(shì)场价格受到公募REITs资产运营情况(kuàng)及(jí)市场(chǎng)因素的综(zōng)合(hé)影响，较易引起波(bō)动。与此(cǐ)相比，基金分(fēn)红预期则更(gèng)有规(guī)律可循(xún)。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设施资产的经营现金流，投资人通过基金(jīn)募集(jí)材(cái)料(liào)和(hé)信息披(pī)露文件(jiàn)，结合行业及市(shì)场情况(kuàng)，可以分(fēn)析基础设施项(xiàng)目的经(jīng)营业(yè)绩，作为进行投(tóu)资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对(duì)于(yú)基金份额二(èr)级市(shì)场价格(gé)变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得的现(xiàn)金收益(yì)，对于长期投资者更具(jù)参考价值。”中金基金(jīn)相关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级(jí)副总监李华平也表示，根(gēn)据《公(gōng)开募集基础设(shè)施证券投资基金(jīn)指引（试行(xíng)）》及(j世上真有孙悟空存在吗，世界上有没有孙悟空í)相(xiāng)关(guān)法规要(yào)求，基础设(shè)施基金应(yīng)当将90％以(yǐ)上合(hé)并后基金年度可(kě)分(fēn)配金额(é)以(yǐ)现(xiàn)金形(xíng)式分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的(de)主要(yào)特征之一(yī)，稳定的分红(hóng)机制(zhì)体现出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投(tóu)资角(jiǎo)度来看，基础设施公(gōng)募(mù)REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)反映这类(lèi)产品“股性(xìng)”的一面，分(fēn)红(hóng)体(tǐ)现(xiàn)了这类产(chǎn)品的(de)“债性(xìng)”特点(diǎn)。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息，但不等(děng)同于债(zhài)券的固定(dìng)利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构(gòu)投资(zī)者的(de)角度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰富了(le)机构投资者的(de)投资品类，为资产配置多元化提供(gōng)抓手，具有较强(qiáng)的配置价值。另一方面，公募REITs的(de)分红能够帮助机构投资者稳定收(shōu)益。机构投资(zī)者公募REITs能够(gòu)通过分红获(huò)取相对(duì)于投资(zī)债券相(xiāng)对(duì)高的(de)收益性，在有效控制风(fēng)险的前(qián)提下(xià)，增厚(hòu)资产包收益，起到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋为安(ān)”外，市场对于未来分红水(shuǐ)平的预期，也(yě)是影(yǐng)响REITs基金(jīn)二(èr)级市(shì)场价(jià)格走势(shì)的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要(yào)股(gǔ)票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日(rì)，有20只公募(mù)REITs发(fā)布了2022年(nián)年报，部分产品受宏(hóng)观经济(jì)的影响，可分配(pèi)金额完成率(lǜ)不达预期(qī)，一定程度上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的(de)价格。”李华平(píng)称，公募(mù)REITs二级市场的(de)价格波动受(shòu)多(duō)重因素的影响，投资收益(yì)是(shì)影响REITs二级市场价格(gé)的(de)主(zhǔ)要因素之一，而稳定的(de)分红有利于吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投资(zī)。

　　中金基金相关负责人也表(biǎo)示(shì)，近期经(jīng)济预(yù)期恢复，一(yī)方面市(shì)场热点(diǎn)呈现向股票和债券回归的过程；另(lìng)一方面，基础设施项目(mù)的经营业绩相对经济活力(lì)的(de)改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对(duì)基金份额的开盘(pán)指导价做调减处理，调减金额(é)根据单位(wèi)基金份额(é)的分红(hóng)金额进行计(jì)算。除权操作(zuò)是(shì)对分(fēn)红前后(hòu)基金份(fèn)额净值(zhí)变(biàn)化的(de)修(xiū)正，使投资(zī)人在基金分红前后均可以获得(dé)公(gōng)平的投资机会(huì)。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期投(tóu)资的信心，同时(shí)需(xū)结(jié)合持(chí)有产品(pǐn)的特性(xìng)，关注二(èr)级市(shì)场扰动对(duì)整体收益的影响程度。”中航基金相(xiāng)关人(rén)士(shì)也称。

　　特许经(jīng)营(yíng)权分(fēn)红包括利润分(fēn)配和本金(jīn)归还

　　普通(tōng)投(tóu)资者应了(le)解(jiě)底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人士还提(tí)醒，与现有公募基金(jīn)分(fēn)红前提是本金之上的增值部分不同，特许经营(yíng)权REITs基金(jīn)运(yùn)作期间的“分(fēn)红(hóng)”界定为“分派”更为准确，分派的是本(běn)金与(yǔ)增值两个(gè)部分，两个部分之(zhī)间的比例是变(biàn)动的，与现有公募基金(jīn)分红差(chà)异很大，大(dà)多数普通投资者可能把(bǎ)“分派”金额(é)误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等(děng)合同年限到期后基(jī)金(jīn)价(jià)值面临极大不确(què)定性，这是(shì)该类投资者(zhě)应该注意的(de)情况。

　　李华平表示(shì)，目(mù)前公募REITs主要有特许经营权(quán)类(lèi)和产权类两大资产类型，持(chí)有产权类产品的收益主(zhǔ)要包(bāo)括每年(nián)的现金分红(hóng)及资产(chǎn)增值的收益，而持有(yǒu)特(tè)许经营类产品的收(shōu)益主要来自项(xiàng)目每年的现金分红(hóng)。其中(zhōng)，特许经营(yíng)权(quán)类资产的(de)分红包括了利润分配和(hé)本金(jīn)的归还，两者的比率(lǜ)也(yě)是变动的，对(duì)特许经营权类(lèi)资产的公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投资者(zhě)在选择投资标的时(shí)，应了解公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也表示(shì)，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资(zī)产属性不同(tóng)而形成区别。特(tè)许经(jīng)营权类(lèi)的公募REITs产品因其分红相当(dāng)于(yú)包(bāo)含“本金+收益”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重底层资产的价值增值，所(suǒ)以相(xiāng)对(duì)股性偏强。普(pǔ)通投资者在(zài)选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所(suǒ)选择产品(pǐn)的二(èr)级市场价格和分红有合(hé)理预(yù)期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也认为，与(yǔ)产权(quán)类(lèi)项目相比，特许经营项目(mù)在经营权到期后不(bù)再能产(chǎn)生(shēng)现金收(shōu)益，因(yīn)此将可供分配金(jīn)额的分配理解为“分(fēn)派”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个(gè)特(tè)点，剩余经营期(qī)限(xiàn)较短的特许经(jīng)营(yíng)项目，通常具(jù)备更高(gāo)的(de)分派(pài)率水平。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即使分派率相对较低，也有足(zú)够年限(xiàn)收(shōu)回本金并取(qǔ)得收益(yì)。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒投资者(zhě)注(zhù)意，特许经营权项目的分派金额包含了投资本金，在不进(jìn)行扩募的情况下，基金份(fèn)额单(dān)价随着分派进度逐年下降是正常(cháng)现象，投资(zī)特许经营权REITs的收益来(lái)自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产权类项目(mù)的土地或建筑的剩余使用年(nián)限一般较(jiào)长，再加上到期后通过对(duì)建筑的更新改造或补缴土地出让金等追加投(tóu)资，有机会(huì)进(jìn)一步(bù)延长(zhǎng)经(jīng)营(yíng)期限。这种类似永续经营的(de)假设(shè)反映在基础资(zī)产的(de)估值上，使产权类(lèi)REITs具备更(gèng)显著的资(zī)产投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测(cè)内(nèi)部收益率(lǜ)等(děng)指(zhǐ)标

　　评估项目底层资(zī)产运营情(qíng)况

　　在(zài)基(jī)金分红的(de)时点，多位业内人(rén)士还表示，在产品分红(hóng)期，投资者可以观(guān)测经营活动(dòng)现金流、可供(gōng)分(fēn)配(pèi)现金(jīn)、内部收益率(lǜ)等指标，来观(guān)察(chá)和评估项目底层(céng)资产的运营情(qíng)况(kuàng)。

　　中航基金表(biǎo)示(shì)，年(nián)报指标(biāo)中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中(zhōng)披(pī)露(lù)的经营活动现(xiàn)金流，二是可供分配现金，二者(zhě)存(cún)在本质(zhì)性区别。经营活动(dòng)产生(shēng)的现金净流(liú)量是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于(yú)企(qǐ)业本身经营活(huó)动产生；可供(gōng)分配的现金实(shí)质(zhì)上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润表的(de)项目进行调整(zhěng)，加(jiā)期初现(xiàn)金，最(zuì)终得(dé)到(dào)的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相对(duì)股债市场独立的(de)资产配置功能，比较适(shì)合(hé)长(zhǎng)期持有(yǒu)。建议投资者(zhě)对经营权类的资产可以更多关注内部收益率(lǜ)的高(gāo)低，对产权类的资产(chǎn)更多关注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收(shōu)益主要(yào)来自底层资产世上真有孙悟空存在吗，世界上有没有孙悟空(chǎn)的(de)经(jīng)营(yíng)净现金(jīn)流，所以底层(céng)资(zī)产运营情(qíng)况直接影响(xiǎng)投资回(huí)报，投(tóu)资(zī)者可(kě)综合考虑原始权益(yì)人综合(hé)实力、运营管理机构(gòu)实力、公募基金管理人实力等多重因素来(lái)选择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显(xiǎn)示，公募(mù)REITs进入密集分红期，由于分红交(jiāo)易带来(lái)的短期(qī)博弈机会仍在，叠(dié)加此前市(shì)场接(jiē)连回调，建议投资者关注有基本面支(zhī)撑、填权(quán)效应相对明显、同时分(fēn)红规(guī)模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及(jí)次年的(de)可供分配金额预测。投资者可(kě)以将REITs的实际(jì)分红金额与募(mù)集材料中(zhōng)披(pī)露(lù)预测进(jìn)行比(bǐ)较分析，结合经济及(jí)市场(chǎng)的实际环境，对(duì)基础设施项(xiàng)目(mù)的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金基金(jīn)上述负责人也称。

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