近(jìn)两年火(huǒ)爆(bào)的创新产品公募REITs进(jìn)入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业(yè)内人(rén)士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之(zhī)一(yī)，稳定分(fēn)红体现出(chū)该类(lèi)产品长期投资(zī)价值，通过(guò)观测经营活动现金流、可(kě)供分(fēn)配现(xiàn)金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目(mù)底层资产运营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通(tōng)投资(zī)者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经(jīng)营权到期后不再产生现金(jīn)收益，特许经(jīng)营权分红目(mù)前已包(bāo)含了利润分配(pèi)和本金的归还，在(zài)选择投资标的时应了解资(zī)产类(lèi)型和分红的(de)特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此外尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚(shàng)未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈现出了(le)高比例的稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公(gōng)告(gào)2022 年可供分配金额的公募(mù)REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金(jīn)额(é)占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大(dà)部分分配比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人对此表(biǎo)示，投资公(gōng)募REITs的主要收益来(lái)源为持(chí)有期分红收益，以及基(jī)金份额交易价格的变化。基金份额二级(jí)市场价格受(shòu)到(dào)公募(mù)REITs资(zī)产运营情况(kuàng)及市场因素的综合(hé)影响，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基金分红预期则更有(yǒu)规律可(kě)循。公募REITs的(de)分红主要来自基础设(shè)施资产的经(jīng)营现金流，投资人通过基(jī)金(jīn)募集(jí)材(cái)料和信息披露文件，结合行(xíng)业及市场情况(kuàng)，可以(yǐ)分(fēn)析基础(chǔ)设施项目的经营业绩，作(zuò)为进行投资(zī)决(jué)策的重要参考。

　　“相对于(yú)基(jī)金(jīn)份额(é)二级市场价格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏(kuī)，分红作为(wèi)基金份(fèn)额(é)持有人(rén)实(shí)际获(huò)得的现金收益，对于长期(qī)投资者更(gèng)具参考价值。”中金(jīn)基金相(xiāng)关负责(zé)人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营高级(jí)副总监李(lǐ)华平也表示，根据《公开募集基础设施证(zhèng)券(quàn)投资(zī)基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要求，基础设施(shī)基(jī)金应当将90％以上合(hé)并后(hòu)基(jī)金(jīn)年度可分配金额以现金形式分(fēn)配给投资者，强制(zhì)分红机制是公(gōng)募REITs的(de)主要(yào)特征之一，稳定的分(fēn)红机制体现(xiàn)出REITs产品长期投(tóu)资价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具(jù)备“股(gǔ)性”和(hé)“债性”双重特点。二级市场价格(gé)反映(yìng)这类(lèi)产(chǎn)品“股性”的一面，分(fēn)红(hóng)体现了这类产品的“债(zhài)性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求，分(fēn)红类似于债(zhài)券(quàn)派(pài)息，但(dàn)不等同(tóng)于债券(quàn)的固(gù)定(dìng)利息回(huí)报(bào)，而(ér)是(shì)由可供(gōng)分(fēn)配现(xiàn)金决定。

　　从机(jī)构(gòu)投资者的角(jiǎo)度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机构投(tóu)资者的投资品类，为资产配置多元化提供(gōng)抓(zhuā)手(shǒu)，具有较(jiào)强的配置价值。另一(yī)方(fāng)面，公募(mù)REITs的分(fēn)红能够帮助(zhù)机构投资(zī)者稳定收益。机构(gòu)投资者公(gōng)募REITs能(néng)够通过分红获取相(xiāng)对(duì)于(yú)投资(zī)债券相对高(gāo)的收益性(xìng)，在有(yǒu)效(xiào)控制(zhì)风险的前(qián)提下，增(zēng)厚资产包收(shōu)益，起到投资(zī)“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋为安”外，市场对于未(wèi)来分红水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基金二级市(shì)场价(jià)格走势(shì)的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数收于975.99 点(diǎn)，年(nián)内(nèi)下(xià)跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股(gǔ)票和(hé宁缺毋滥愿遇良人什么意思，各位看官 皆遇良人什么意思)债券(quàn)宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了(le)2022年年报(bào)，部分(fēn)产品受宏观经济的(de)影(yǐng)响，可(kě)分配金(jīn)额完成率(lǜ)不达预(yù)期，一(yī)定(dìng)程度(dù)上影响了公募(mù)REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)的价格。”李华(huá)平称，公募宁缺毋滥愿遇良人什么意思，各位看官 皆遇良人什么意思(mù)REITs二级市场的价(jià)格波动受(shòu)多(duō)重(zhòng)因素的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二(èr)级市场(chǎng)价格的主要因素(sù)之(zhī)一(yī)，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公募(mù)REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基(jī)金相关负责人(rén)也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈(chéng)现向股票和债券回(huí)归的过程(chéng)；另一方面(miàn)，基础设施(shī)项目(mù)的(de)经(jīng)营业绩相对经济活力的改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日(rì)，将对基(jī)金份额的开盘指导价(jià)做(zuò)调(diào)减处(chù)理(lǐ)，调减金额(é)根据单(dān)位基(jī)金份额的(de)分红金额进行计算。除(chú)权操作是对分红前后基金份(fèn)额(é)净值(zhí)变化(huà)的修正(zhèng)，使投资人(rén)在基金(jīn)分红前后(hòu)均可以获得(dé)公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资者(zhě)长期投(tóu)资(zī)的信心(xīn)，同时需结合持有(yǒu)产(chǎn)品的(de)特性(xìng)，关注二级市(shì)场(chǎng)扰动对整体收益(yì)的影(yǐng)响程度。”中航基金相关(guān)人(rén)士也(yě)称。

　　特许经营权分红包括利润分配(pèi)和(hé)本金归(guī)还

　　普(pǔ)通(tōng)投资者(zhě)应了解底层(céng)资(zī)产情况

　　多位(wèi)业内人(rén)士还提(tí)醒，与现有公募(mù)基(jī)金分(fēn)红前(qián)提(tí)是(shì)本金之上的增值部分(fēn)不同(tóng)，特许经营权(quán)REITs基金运作期间的“分红”界定为(wèi)“分派”更为准确，分派(pài)的是本金与(yǔ)增值两个部分，两个部分之间的(de)比(bǐ)例是变动(dòng)的(de)，与现有(yǒu)公(gōng)募(mù)基金分红差(chà)异(yì)很(hěn)大(dà)，大多数普(pǔ)通投资者可(kě)能(néng)把“分派”金额误(wù)认为是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等(děng)合同年(nián)限(xiàn)到期后基金价值面临极(jí)大不确定性，这是(shì)该类投资者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华(huá)平表示，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经营(yíng)权类和产权类两大资产(chǎn)类型，持(chí)有(yǒu)产权类产品的收益主(zhǔ)要包括每年(nián)的(de)现金(jīn)分红(hóng)及资(zī)产增值的(de)收益(yì)，而持有特许经(jīng)营(yíng)类产品的收益(yì)主要来自项目每年的现金(jīn)分红。其中，特许经营权类资产的分(fēn)红(hóng)包(bāo)括了利润分配和本金的归还，两者的比(bǐ)率也是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可(kě)以内(nèi)部(bù)收益(yì)率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投(tóu)资者在选择(zé)投(tóu)资标的(de)时(shí)，应了(le)解公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金也表(biǎo)示，从细分来看(kàn)，各类公募(mù)REITs分红(hóng)因底层资(zī)产属性(xìng)不(bù)同而形成区别。特许经营(yíng)权类(lèi)的公募REITs产品因其分红(hóng)相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分红相对较(jiào)多，债性(xìng)偏(piān)强。而(ér)产权(quán)类的公募REITs分(fēn)红主(zhǔ)要为“收(shōu)益”，更看重底层资产的价(jià)值增(zēng)值，所(suǒ)以相对股性偏(piān)强。普通投资者(zhě)在选择公募(mù)REIT时，需要考虑底层资产属(shǔ)性(xìng)，对(duì)所选(xuǎn)择产品(pǐn)的二级市场价格(gé)和分红有合理预期(qī)。

　　中金基金相关负责(zé)人也认为，与(yǔ)产(chǎn)权(quán)类项目相(xiāng)比，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)项目在(zài)经(jīng)营(yíng)权到期后不再能产生现金收(shōu)益，因此(cǐ)将可供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额的分配理解为(wèi)“分派(pài)”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个(gè)特点(diǎn)，剩余经营期限较(jiào)短的特许经营项目，通常(cháng)具(jù)备更(gèng)高的分派率水平(píng)。对(duì)于剩余期(qī)限较长的特许(xǔ)经营权项(xiàng)目，即使分派率(lǜ)相对(duì)较(jiào)低，也有足够年(nián)限(xiàn)收回(huí)本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意(yì)，特许(xǔ)经营权(quán)项目(mù)的分派金额包含了投资本金(jīn)，在不进(jìn)行(xíng)扩募的(de)情况下，基(jī)金份额(é)单价随着(zhe)分派进度(dù)逐年下降是(shì)正(zhèng)常现(xiàn)象(xiàng)，投资特许(xǔ)经营权REITs的收(shōu)益来自(zì)项(xiàng)目剩余(yú)期限(xiàn)产生的(de)现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产权(quán)类项目的(de)土地(dì)或建(jiàn)筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期后通过(guò)对建筑的更新改造或补(bǔ)缴(jiǎo)土地(dì)出让金(jīn)等追加投资，有机会进一(yī)步延长经营(yíng)期限。这种类(lèi)似永续经营(yíng)的假设反(fǎn)映在基础资产的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著的资产投资(zī)属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收(shōu)益率等指(zhǐ)标

　　评估(gū)项目底层资产运营情况

　　在基金(jīn)分红的(de)时点，多(duō)位(wèi)业(yè)内人士还表示，在(zài)产品分(fēn)红期，投资者可以观测经营活(huó)动现金流、可供分(fēn)配现(xiàn)金(jīn)、内部收益率等指标，来观(guān)察和评估项目底层资(zī)产的运营(yíng)情况(kuàng)。

　　中航基(jī)金表示，年报指标中，跟现(xiàn)金(jīn)相(xiāng)关的指标(biāo)有(yǒu)两个：一是年报中披露的经营活动现金流，二是可供(gōng)分(fēn)配现金，二者存在本质性区别。经营活动产(chǎn)生的(de)现金净流(liú)量是指企业经(jīng)营、筹(chóu)资、投(tóu)资产(chǎn)生的现金流，基于企业本身经营活动产生；可供分(fēn)配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出(chū)发(fā)，对(duì)非现金影响利润表的项目进(jìn)行调整，加期初现金，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为资产配置(zhì)新选(xuǎn)择，投资价值(zhí)体现(xiàn)在(zài)相对股债市场独(dú)立的资产配置功(gōng)能，比较(jiào)适(shì)合长期持有。建议投资者对经营(yíng)权类的资(zī)产可以更多关(guān)注(zhù)内(nèi)部收益率的高低，对产权(quán)类的(de)资产更(gèng)多关注分(fēn)派(pài)率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收(shōu)益(yì)主(zhǔ)要来自底(dǐ)层资(zī)产的(de)经营净现金流，所以(yǐ)底(dǐ)层资产运(yùn)营情况(kuàng)直接影响(xiǎng)投资回(huí)报(bào)，投资(zī)者可(kě)综合考(kǎo)虑(lǜ)原始权益人(rén)综合(hé)实力(lì)、运(yùn)营管理机构实(shí)力(lì)、公募基金管(guǎn)理人实(shí)力等多重因(yīn)素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研报也(yě)显示，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠(dié)加此前(qián)市场接连回调(diào)，建(jiàn)议投资者关注有基本(běn)面(miàn)支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同(tóng)时(shí)分红(hóng)规模(mó)较为可(kě)观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会载明REITs在发行首(shǒu)年及次(cì)年的可供(gōng)分配金(jīn)额预测。投(tóu)资者可以将(jiāng)REITs的实际分红金(jīn)额与募(mù)集材(cái)料中披(pī)露预(yù)测进行比较分(fēn)析，结合经济及市场(chǎng)的(de)实(shí)际环境，对基础设施项目的运营业(yè)绩及REITs的(de)管(guǎn)理能力(lì)进行(xíng)判断。”中(zhōng)金基(jī)金上述负责人也(yě)称。

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