文(wén)：任(rèn)泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的(de)全国住房(fáng)和城乡建设工作会议提出(chū)“有条件的可以进行现房销售”，不足(zú)一个月时间(jiān)，已有山东、安徽(huī)、河南、四川、广东等(děng)地明确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了(le)，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱(qián)没实力的别建了，不(bù)能把包(bāo)袱甩给(gěi)老百姓和社(shè)会，这(zhè)是房地产从大开发(fā)时代步入(rù)高质量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是对购(gòu)房老百姓(xìng)的最大(dà)保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制(zhì)是权宜之(zhī)计，现在全国(guó)套户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代(dài)，对购房民(mín)众(zhòng)不公(gōng)平的预售制已(yǐ)经过时(shí)了，该取消了，改为现房(fáng)销售。以后(hòu)一手交钱，一(yī)手交房，天(tiān)经地(dì)义。当然二(èr)次房(fáng)改是个技术活，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机(jī)制，长效(xiào)机制四大关键(jiàn)是推动(dòng)城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按(àn)照经济规律(lǜ)办事，中(zhōng)国一(yī)定(dìng)能(néng)实现(数学集合符号大全图解，数学集合符号大全及意义xiàn)房(fáng)地产软着陆和长期平稳(wěn)健康发(fā)展，跨过这道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改为现房(fáng)销售(shòu)？大(dà)家想想(xiǎng)，绝大部分商(shāng)品是一手交(jiāo)钱(qián)一手(shǒu)交货，预(yù)售制是(shì)对(duì)购(gòu)买者的单方(fāng)面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担(dān)了所(suǒ)有商品(pǐn)不能(néng)交付的(de)风险。从(cóng)个人层面看，预售(shòu)制对购房者(zhě)非常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息，还(hái)要承担延(yán)迟交房、房屋质(zhì)量、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚至不能交房的风(fēng)险。从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目(mù)搁置等系列风(fēng)险。取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，这样有助(zhù)于落实(shí)中央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有(yǒu)助于(yú)房企稳健发展(zhǎn)，一举(jǔ)多得，谋(móu)划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制度？预售(shòu)制(zhì)度怎么来的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房(fáng)预售最早源于中国香港(gǎng)，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一种开发商(shāng)放杠杆的(de)方式。98年房改，由于商品(pǐn)房(fáng)短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商品(pǐn)房预售制度。其实，当前世界不少国家存在预售(shòu)制(zhì)。但是，重(zhòng)点来(lái)了！发达(dá)国家一般(bān)有严格(gé)的监(jiān)管保障措施(shī)，开发商在项目获得政府(fǔ)批准后(hòu)才可以开始销售，买家在购买期房后并(bìng)非像中国一样在(zài)支付完首付款后从银行一(yī)次性贷款支付剩(shèng)余全(quán)部房款，而(ér)是根据开发商工程进度在(zài)完(wán)全交房(fáng)前(qián)进(jìn)行(xíng)分期支(zhī)付。所以，预(yù)售制度是需(xū)要严格的资金监管、分期支付(fù)以(yǐ)及违约处(chù)罚措施作为保障(zhàng)的，如(rú)果没(méi)有(yǒu)这些保障措施，一定会(huì)触发(fā)风险(xiǎn)，对购房民众不公平(píng)，所(suǒ)以不如借机取消预售制度，以后(hòu)改为现房销(xiāo)售。客观讲预(yù)售制度有一定历史阶(jiē)段性，现在(zài)中国住房进(jìn)入(rù)存量时代，取(qǔ)消预售制度有助于降负(fù)债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社会，当然这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢(huī)复市场(chǎng)信心(xīn)和房地产长(zhǎng)效机制(zhì)。这是个(gè)技术活，只要(yào)坚持市场化改革，中国一定能(néng)化解这个难题(tí)，让房地产回归实体经济(jì)和(hé)居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的(de)不是五花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最根本最实质的(de)保(bǎo)障，这样将极(jí)大(dà)的提升(shēng)开(kāi)发商的建筑质(zhì)量，实现良(liáng)币驱逐劣币(bì)。所有商业的本质(zhì)是向善，是(shì)以客户为中心，房地产也不能例(lì)外，老百姓(xìng)买房子(zi)是天大的(de)事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一家(jiā)人。从这(zhè)个角(jiǎo)度，取消(xiāo)预售(shòu)制、实施(shī)现房销售是实现老百(bǎi)姓安(ān)居乐业、社会长治(zhì)久安(ān)、行业企业(yè)健康(kāng)发(fā)展的重大(dà)措施。在当前(qián)的(de)情(qíng)况下，取消预售(shòu)制要结合稳楼(lóu)市、房(fáng)地产(chǎn)软着陆、打通金融支(zhī)持(chí)当期(qī)三好生、新模式等综(zōng)合施(shī)策。

　　作者十年前在国(guó)务院发展研究(jiū)中心(xīn)参(cān)与财税改革(gé)方案研究时，对预售制(zhì)、房地(dì)产(chǎn)税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆(gān)率(lǜ)等进行过长期系统的专项研究。（参考后来形成(chéng)的(de)专(zhuān)著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预(yù)售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成“中国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推动(dòng)城市化(huà)进程，但背(bèi)后潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售资金第(dì)三方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房预付(fù)款保全措(cuò)施

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年(nián)保(bǎo)修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题(tí)，分层销售孕育而生(shēng)。20世(shì)纪50年代，中国香港还未推行公共房(fáng)屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的(de)需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很(hěn)少。当时(shí)楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼为单位，需(xū)要雄厚的资金(jīn)实力才(cái)能购买。虽然楼(lóu)宇(yǔ)出租是中国香港地产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租(zū)资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问(wèn)题(tí)。针(zhēn)对这一系(xì)列问(wèn)题，不少地产商开始探求(qiú)新的方(fāng)式，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层(céng)出(chū)售。这模式(shì)一经推行(xíng)，购买(mǎi)楼宇的市民数量(liàng)有所增加，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式。1953年(nián)底霍英东(dōng)创办立信置业(yè)有限公司，凭(píng)借商业直觉和(hé)多(duō)年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通(tōng)、资(zī)金(jīn)周转有着独到的见解，在努(nǔ)力(lì)寻求方法加快自身资金周转。当(dāng)时其在购下九龙的一块地盘后，除(chú)了分层出售、还印发售楼说明书，上有文字(zì)详(xiáng)尽(jǐn)说明楼宇(yǔ)的地(dì)势环境、建(jiàn)筑(zhù)材(cái)料、分层价格(gé)、订(dìng)购方(fāng)法等。此外，“卖(mài)楼花(huā)”是另外一个亮点，即先(xiān)收取买家的订金，采用类似(shì)租金(jīn)的分(fēn)期(qī)付款形式，等新楼落成时(shí)，收(shōu)齐买(mǎi)家的(de)钱，买家(jiā)就拥有了自己的房产。这种方(fāng)式减轻了(le)民(mín)众购房(fáng)的(de)资金压力，加速了房屋的建(jiàn)造和销售，也解决(jué)了制造(zào)商的资(zī)金问题，降低投资风险，在(zài)当时可(kě)谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国香(xiāng)港房地产市场的(de)一(yī)大(dà)特色，纵(zòng)观中国香(xiāng)港房(fáng)地产市(shì)场的改革，“卖楼花(huā)”模式高(gāo)效率(lǜ)地(dì)解决了核心(xīn)的住房供不(bù)应求的(de)问题，使房(fáng)市(shì)发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中国香港楼市(shì)几十年繁(fán)荣，但(dàn)期间(jiān)也(yě)出现(xiàn)过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健(jiàn)全(quán)的监(jiān)管(guǎn)机制(zhì)，促进市场健(jiàn)康发展(zhǎn)。例(lì)如，1960年，位(wèi)于大角咀的(de)一个楼盘因建筑费(fèi)用(yòng)超(chāo)支停工(gōng)，出现“烂尾(wěi)”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门(mén)提升了对于预售楼花制度的(de)监(jiān)管(guǎn)，即要求开发商在预(yù)售前，确保(bǎo)地价款已(yǐ)经全部支付，还要证明自身有资金等能力把项目完成，资金需放入律师(shī)所托管，支取时需律所和建筑师的(de)核准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑(zhù)师(shī)等造假(jiǎ)，套取监管(guǎn)账户资金，中(zhōng)国香(xiāng)港要求律(lǜ)师行在银行开设的信托账户（监管账户）、开(kāi)发商操作(zuò)等(děng)采取(qǔ)全透明化机制，且(qiě)银(yín)行的责任上升，如(rú)出现房屋(wū)“烂(làn)尾”情况(kuàng)，银行将成最大(dà)风险方，后续需(xū)自身推动项目完工。随着监(jiān)管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中(zhōng)国内地(dì)面临住房需(xū)求大和供(gōng)给量(liàng)短(duǎn)缺问题(tí)，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以来(lái)，中国内地优先发展重工业，强(qiáng)调基础建设，这一导向(xiàng)使(shǐ)前期发展工业化的进程大于城市(shì)化进程，唯(wéi)有解决住房基础等城市化配套问题，才能进一步推进城市化。但当时推(tuī)行的是“统一(yī)管理(lǐ)，统(tǒng)一(yī)分配，以(yǐ)租养(yǎng)房(fáng)”的福利(lì)分房制度，住(zhù)房市场发展(zhǎn)起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房(fáng)制度(dù)也出现了(le)分(fēn)配不公、效率低、配(pèi)套差等问题，因此福(fú)利(lì)分房制度不(bù)再(zài)适用于当(dāng)时的国(guó)情。叠(dié)加房地(dì)产市场面临商品(pǐn)房(fáng)的需求量(liàng)大(dà)，而社会缺少(shǎo)大型房(fáng)地产开发商(shāng)，商(shāng)品(pǐn)房供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼数学集合符号大全图解，数学集合符号大全及意义花”模式无疑是对(duì)内(nèi)地房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的一针强心剂。从(cóng)1994年起(qǐ)，中国内(nèi)地逐步引进中国(guó)香港预售商(shāng)品房制度，先后(hòu)出台多(duō)项文件，大力(lì)支持国内房地产市场改革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一步(bù)深化城镇住房(fáng)制度改(gǎi)革，加(jiā)快住房建(jiàn)设的(de)通知》文件，决定停止住房(fáng)无偿实物分配，逐步(bù)实行住房(fáng)分(fēn)配货币化、住(zhù)房(fáng)供给商品化(huà)、社会(huì)化(huà)的住(zhù)房新(xīn)体(tǐ)制(zhì)，从计划经济下的福(fú)利分(fēn)房(fáng)转向市(shì)场(chǎng)经济的(de)商品房(fáng)。房地产市场采用预售(shòu)制，允许开发(fā)商卖期房，解决了房企缺少资金(jīn)和开发(fā)时间周期长的两大(dà)难题(tí)，开发商(shāng)以预(yù)售款(kuǎn)撬动下一个项(xiàng)目的开发，形成滚动(dòng)开发模式，住(zhù)房(fáng)供应速(sù)度(dù)加(jiā)快。自(zì)此中国内地(dì)开始房改(gǎi)货币化(huà)，中国(guó)人民银行等多方迅速(sù)出台相关的信(xìn)贷政策(cè)，支持购房(fáng)者，极大作用推动了房地产市场的(de)发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模式(shì)后(hòu)，经调整(zhěng)形成契合中(zhōng)国内地的(de)商品(pǐn)房预售制(zhì)度。预售制的初衷是为了缓解(jiě)房企资金压力，加快(kuài)城镇住房建设。具体(tǐ)来说，是(shì)指房(fáng)地产开发企业(yè)将正(zhèng)在建设中的房屋预(yù)先(xiān)出售给购(gòu)房(fáng)者，由购房者支付定金或房款的行为。区(qū)别于中(zhōng)国香港，在中国(guó)内(nèi)地(dì)实(shí)践过程中，商(shāng)品房预售流(liú)程(chéng)为：房地(dì)产开发商办(bàn)理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行(xíng)备案登(dēng)记和(hé)预告登(dēng)记-交付房(fáng)屋。在购房过(guò)程中，购(gòu)房者需要一次性付清首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的形式一次(cì)性付清剩余房款，换言之，房屋(wū)未建成(chéng)，开发商(shāng)可(kě)能已拿到了全部购房款，这点与(yǔ)中国(guó)香港的按照工程进度付款有所不同。对(duì)中国(guó)内(nèi)地的(de)开发商而言，预售制商(shāng)品房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆(gān)的运作模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的(de)风险确(què)实存(cún)在(zài)

　　作为中(zhōng)国内地(dì)商品房销售的最(zuì)主要方式，预售制极大(dà)缩短(duǎn)房企现(xiàn)金回笼(lóng)周期，同时(shí)增(zēng)加市场商品(pǐn)房供应，推动了城(chéng)镇化发展进(jìn)程。预售制在过去20多年对中(zhōng)国内地房地产市场的稳步发展起到(dào)了重要作用(yòng)，不仅解决了房地(dì)产市场快速发展阶(jiē)段的资(zī)金需求，也提高了居(jū)民居住水平，中国内地城镇居(jū)民从筒子楼(lóu)住(zhù)到住(zhù)宅小区，从(cóng)全民(mín)蜗(wō)居到基(jī)本适居，住房事(shì)业取得巨大(dà)进步，数(shù)十(shí)年时间(jiān)走完发达国家几百年城镇化(huà)路(lù)程。改革开(kāi)放以(yǐ)来，城镇(zhèn)化进(jìn)程(chéng)进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国(guó)城市(shì)建成区面积由7438平方公里增长至(zhì)60721平(píng)方(fāng)公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住(zhù)房建(jiàn)筑面(miàn)积从(cóng)8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套数从约(yuē)3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户(hù)比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成(chéng)为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国(guó)内地商品住宅期房销售面积占(zhàn)总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内(nèi)地房地产行业的(de)发展(zhǎn)。中国(guó)内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各(gè)项指标(biāo)大(dà)幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新(xīn)开工面积从2.2亿平(píng)增(zēng)至19.9亿(yì)平(píng)，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房(fáng)地产开(kāi)发投(tóu)资完成额从0.4万亿(yì)元增(zēng)至14.8万亿(yì)元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速(sù)17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累(lèi)计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展(zhǎn)，房地产企(qǐ)业从无到有、从国企先(xiān)行(xíng)到民企崛(jué)起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成为拉动(dòng)中(zhōng)国内地经(jīng)济高增(zēng)长(zhǎng)的(de)火车头。

　　1）从经(jīng)济增长(zhǎng)渠道，房地(dì)产(chǎn)带动的上下(xià)游(yóu)产业链特别长，高(gāo)达50多(duō)个行(xíng)业。2020年(nián)房地产(chǎn)及其产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业增加(jiā)值(zhí)占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献(xiàn)），其中房(fáng)地产对金融、批发、建材的带动(dòng)最为(wèi)明显。

　　2）从投资(zī)渠(qú)道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投资占全社会固(gù)定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地(dì)产开发投资(zī)占固(gù)定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠(qú)道，从(cóng)房地产(chǎn)贷款(kuǎn)占银行(xíng)各项贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分之一。从房地产融资存量占社融(róng)存量比重看，2021年(nián)12月(yuè)占比为18.76％。如(rú)果房企大面(miàn)积违(wéi)约，将导致(zhì)银行不良率大(dà)幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居民财富(fù)效应(yīng)渠道(dào)，根(gēn)据我们(men)的《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美(měi)元(yuán)，大(dà)于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房(fáng)市值占股债房市(shì)值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与(yǔ)股(gǔ)债(zhài)房市(shì)值的比例较高，主(zhǔ)要是因为住房市值高(gāo)，以及中(zhōng)国资(zī)本市场发育尚不成熟，直接融资比例(lì)较低，股票、债券市值较(jiào)低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售(shòu)制背后潜藏的风(fēng)险确实存在，当前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分商品(pǐn)是一(yī)手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对(duì)购(gòu)买者的单方面不公平制度(dù)，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎(hū)承担了所有商(shāng)品不能交付(fù)的(de)风险。比如，交房等待期一般为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房者不(bù)仅(jǐn)承担(dān)银行利息，还要承担(dān)延迟交房、“一(yī)房二卖(mài)”、房(fáng)屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购(gòu)房者和开发商之间的购房合同、购(gòu)房者和银(yín)行的按揭贷(dài)款(kuǎn)合(hé)同是两个独立的合同(tóng)关系，如果开发商发(fā)生违约，购房者只能根据购房合同向开发商主(zhǔ)张权力，但(dàn)依旧(jiù)需要根据(jù)按揭(jiē)贷款合同按时(shí)向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因(yīn)此购(gòu)房者承担的风险较大(dà)。

　　从行业(yè)层(céng)面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到下(xià)行周(zhōu)期，会引发(fā)资金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置等系列风险，进行(xíng)影响(xiǎng)自身信用和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从(cóng)金融(róng)层(céng)面看，银行作(zuò)为按揭(jiē)贷款的发放方，一旦(dàn)房企因为市(shì)场波动或经营不善，出(chū)现(xiàn)资金(jīn)链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购(gòu)房者(zhě)签(qiān)订的预售合同和按(àn)揭合同(tóng)，已经从(cóng)银行获得房款(kuǎn)，如果购房(fáng)者丧失(shī)还款能力(lì)或短期不(bù)能还款等，则(zé)风险完(wán)全由银行承(chéng)担，银(yín)行将面临较大(dà)的坏账压力(lì)。

　　从(cóng)监管角度看，购(gòu)房(fáng)者的预(yù)售监管(guǎn)资金去哪了？楼(lóu)盘(pán)“烂(làn)尾”，归根结底两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预售管理办法(fǎ)》中(zhōng)明确规(guī)定了开发企业预售商(shāng)品房(fáng)所得款项应当用于(yú)有关(guān)的(de)工程建设，商品房预(yù)售(shòu)款监管的具体办法，由房地产管(guǎn)理部门制定(dìng)。但(dàn)多年以来全国并没有(yǒu)统一的预售资金监管规定(dìng)，各(gè)地(dì)实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资(zī)金(jīn)比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥(féi)等(děng)城市则(zé)按照项(xiàng)目的(de)建安(ān)成本(běn)乘以建筑(zhù)面(miàn)积(jī)或(huò)者(zhě)项目工程总额报价计算重点(diǎn)资金。而事实是，不少购(gòu)房款未进入(rù)监管账户、或进入监管账(zhàng)户(hù)后被挪用(yòng)，导致楼(lóu)盘没有资金(jīn)继(jì)续建(jiàn)设。收(shōu)楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫继续(xù)还款。那么，监管账户资金如(rú)何被挪走的(de)？实际上，在过去房地产大开发时代的高周转背景下，抽调预售款监管账户资金，是(shì)行(xíng)业“潜规则”。比如(rú)工(gōng)程(chéng)总承包方，以工(gōng)程建设名义，获得(dé)监管账户拨付资(zī)金，再(zài)由工程(chéng)方将(jiāng)资金转给房(fáng)企，而拨付的(de)工程款(kuǎn)，远超工程进度所需。通过(guò)这些方式套取的资金，在房企各地项(xiàng)目(mù)间(jiān)流动，变相加杠杆，这样做(zuò)提供了(le)资金流动性(xìng)，房(fáng)企抽调资金统筹拿(ná)地、还款(kuǎn)和(hé)楼(lóu)盘建设，形成一种资金循环高(gāo)周转模式(shì)，但一定(dìng)程(chéng)度上(shàng)把风(fēng)险(xiǎn)甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金(jīn)，一(yī)般设有定(dìng)金或(huò)预付(fù)款保护机(jī)制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者支付的预付款比例(lì)相对较(jiào)低，绝(jué)大部分房(fáng)款在(zài)房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付(fù)款一般以定(dìng)金(jīn)方式支(zhī)付，或按工(gōng)程进度分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用(yòng)两种方式发放(fàng)按揭贷(dài)款，一(yī)是按工程(chéng)进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发(fā)放，购房者开始月供；二是(shì)房屋(wū)交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾保护(hù)：为预售商品房提供(gōng)期房烂尾保险，在商品房出现(xiàn)重大延期(qī)或重大缺(quē)陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是期房由政府或(huò)第三(sān)方(fāng)验收(shōu)合(hé)格并提供验收凭(píng)证后，开(kāi)发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得购房(fáng)者支付的房款。二(èr)是开发商为(wèi)购房者提供一(yī)定的(de)保修期，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修(xiū)期(qī)满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期(qī)房(fáng)定金一(yī)定(dìng)期限(xiàn)内无条件返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其(qí)余房(fáng)款交(jiāo)付后按揭还款，交付前资(zī)金(jīn)由第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付(fù)环节，定金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或首(shǒu)付外，购房者在房屋交付(fù)后(hòu)通过按揭(jiē)贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用资(zī)金，购房者的定金及首付款由第三方公证行或产权保(bǎo)险公司的信托账户监管。如果开发商(shāng)倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通(tōng)过申请仲裁取回，且不承担任何(hé)责(zé)任与损失。而开发(fā)商在房屋建设过(guò)程中的资(zī)金全(quán)部来(lái)自(zì)银(yín)行，银(yín)行(xíng)根据工程(chéng)进度向(xiàng)开发商提(tí)供一定比例的贷款，由于开发商(shāng)挪用资金直接(jiē)损害银行(xíng)利益，银行有充分动(dòng)机(jī)监管开发商施工(gōng)进度(dù)。开发商(shāng)在房(fáng)屋(wū)交付时需(xū)取得(dé)由政府(fǔ)相关部门经审查后发放的验(yàn)收凭证，通过验收(shōu)凭证向银行得到(dào)购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国(guó)期房可零首付(fù)购房，房(fáng)款按(àn)建造工期进度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷(dài)利(lì)率采用(yòng)固定利率，开发商或(huò)购房者可购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门(mén)槛(kǎn)方面，德(dé)国(guó)开发商在项目获(huò)批后即可预售房屋。签署(shǔ)购(gòu)房合同(tóng)前，购房者需支(zhī)付约(yuē)2000欧的定金并进行预约公(gōng)证，签订合(hé)同后定(dìng)金退还(hái)。如由于任何(hé)原因(yīn)不能购买(mǎi)，定金按照德国法律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者需支付公证费和土地交易(yì)税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款中，属于购房附加(jiā)费(fèi)。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最低首付比例，可零首(shǒu)付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款(kuǎn)的制度，一般(bān)分7笔进行支付，具(jù)体支(zhī)付节点、比(bǐ)例(lì)因项(xiàng)目而异。一般来说，支付节点可分(fēn)为公证后(hòu)、主体完工、内部(bù)水暖电路完(wán)工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清洁(jié)及墙面完(wán)工、地板完工、全部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款(kuǎn)前申请房(fáng)贷，房贷利率采用固定利(lì)率，银行按施工节奏(zòu)分(fēn)多次发(fā)放贷款(kuǎn)，每(měi)笔贷款给予购房(fáng)者一(yī)定使用期限(xiàn)，期限(xiàn)结束后，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面(miàn)，德国保(bǎo)险公司针(zhēn)对期房设计了两(liǎng)种(zhǒng)保险，保(bǎo)险的功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保险(xiǎn)公司保证开发(fā)商赔偿(cháng)或修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔(péi)偿(cháng)。保险由开(kāi)发商(shāng)或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预售制设(shè)有10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，交房(fáng)前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由(yóu)买卖(mài)双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同(tóng)前，买(mǎi)卖双方均有一(yī)名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个(gè)环节(jié)，各环节内容确认无误后签(qiān)订首付交换合同(tóng)。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，当开发(fā)商出现财(cái)务、经营(yíng)问题时(shí)，购房(fáng)者10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而超出(chū)10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天(tiān)内支(zhī)付。

　　余(yú)款支付环节，英国(guó)采取按(àn)工程进度付款的方(fāng)式(shì)，但是交(jiāo)房前(qián)付(fù)款(kuǎn)比例相对较低，一般(bān)会(huì)在合(hé)同签订6-24个(gè)月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩(shèng)余(yú)款(kuǎn)项交房后支(zhī)付。

　　交(jiāo)付(fù)环节，英(yīng)国规定房(fáng)屋必须经过房产(chǎn)公证公司的检(jiǎn)验验(yàn)收后(hòu)才(cái)能交(jiāo)付，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预售资金(jīn)监管(guǎn)极为(wèi)严(yán)格，资金也由(yóu)律(lǜ)师监管，在确认工程进(jìn)度、支(zhī)付相关款(kuǎn)项过程中，由买房律师将资金(jīn)转(zhuǎn)给卖方律(lǜ)师，卖方律师转给(gěi)开发商，即资金在进入开发商账户前经过两道关口(kǒu)，有(yǒu)利(lì)于保障购房者(zhě)资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　日(rì)本期房交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元(yuán)时，开发商必须(xū)完成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房(fáng)前付款比例(lì)不超(chāo)房款(kuǎn)的20％，开发商(shāng)违约需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空(kōng)白(bái)，社会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为(wèi)此，日本政府1952年出(chū)台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目(mù)前是唯一一部规范期(qī)房交易的(de)法律。

　　定(dìng)金(jīn)保护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付(fù)定金超(chāo)过5％或(huò)超(chāo)1000万(wàn)日(rì)元的(de)部分，法律要求开发商(shāng)必须完成定金(jīn)保全措施才可预(yù)售。什(shén)么是(shì)定金保全措施？即买(mǎi)卖双方(fāng)签订购房(fáng)合同时，开发(fā)商向金融机构或(huò)指定保证机构或保(bǎo)险机构(gòu)签(qiān)订定金保证委(wěi)托合同，设置购房者定金的(de)保(bǎo)证或保险(xiǎn)，并将(jiāng)相应的保(bǎo)证金(jīn)证明书交付给购房(fáng)者。除定金外，其他预(yù)先支付(fù)的购房(fáng)款也受(shòu)该(gāi)措施保护。若开发商倒(dào)闭导致(zhì)期(qī)房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证明书向金(jīn)融机(jī)构或(huò)保证机构或保(bǎo)险(xiǎn)公司兑付，同时(shí)，开(kāi)发商需向购房者(zhě)赔付违约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付(fù)环节，交房前(qián)只需(xū)支(zhī)付最多不超(chāo)20％的定金(jīn)，签订购房(fáng)合同(tóng)后，购房(fáng)者即(jí)可向银行申请贷款，但(dàn)交房后才开始按(àn)揭贷款(kuǎn)，除定(dìng)金外的(de)剩余(yú)房款在交房(fáng)后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期(qī)房购房者违约可返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付(fù)比例(lì)20％，余款按工程进度(dù)支付，所有资金进银行(xíng)专门项目资金账户，交房后(hòu)满1年保修(xiū)期(qī)后(hòu)支付15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金(jīn)支付环(huán)节，新加坡开(kāi)发商有统一的选(xuǎn)购权合同以及订金返(fǎn)还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步(bù)签订(dìng)购买合同，不(bù)执(zhí)行OTP则(zé)退还3.75％的(de)房款。

　　首付(fù)比例方(fāng)面，签订购房合同后，购房者需支(zhī)付15％的首(shǒu)付及印(yìn)花(huā)税，同时购(gòu)房者向银行申请按揭(jiē)贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，《发(fā)展商条例》对期房(fáng)付款(kuǎn)流程(chéng)做了统一详细规定，要求所有开发商(shāng)遵(zūn)守，支付(fù)节点一般(bān)为合同签订后、地基完工、框架完工、管(guǎn)道(dào)门窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭(jiē)贷款也(yě)依(yī)照工程(chéng)进(jìn)度放款，月供在此过程中随着(zhe)放出贷款的增加而增(zēng)加(jiā)，未放款部分无(wú)需月供。

　　资金监管方面，购房者的订(dìng)金与付款(kuǎn)会存入(rù)银行(xíng)专门的项目资金(jīn)账户，账户资(zī)金提取须与房屋建设有关(guān)。房屋(wū)交付(fù)后(hòu)，购房者享受1年的房屋(wū)保修期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当(dāng)前房地(dì)产(chǎn)到了政策出手(shǒu)临界点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加(jiā)大对(duì)刚需和改善(shàn)型需求(qiú)的支(zhī)持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应(yīng)对局(jú)部(bù)停贷现象，重点(diǎn)是保交楼保复工保(bǎo)民生，给予强有力的金(jīn)融(róng)工具(jù)支持。另一方面，从现(xiàn)在起，对还在(zài)正常(cháng)运转的房企包括(kuò)民(mín)营企业，加(jiā)大支持(chí)力(lì)度，由优质房企(qǐ)牵头并购重组(zǔ)整个行业，为每个房企(qǐ)配(pèi)套(tào)AMC和财(cái)团，给予金融工具(jù)配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计(jì)形势(shì)复杂(zá)性(xìng)和人性复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及(jí)长效机制。长效机制四大关键是推(tuī)动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房(fáng)地产税。定金(jīn)环(huán)节，建立开发商违约(yuē)后定金保护机制，如将已支付定金冻结(jié)至房屋(wū)交付(fù)阶(jiē)段，保障购房(fáng)者定金安全(quán)。签订合同环节(jié)，鼓励保险公(gōng)司介(jiè)入，为房屋重大延(yán)期以及重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环节，建(jiàn)立按工(gōng)程进度付款机制或(huò)交房后按揭贷款机制(zhì)，充(chōng)分(fēn)保护购房者的权(quán)益(yì)。资金(jīn)监管(guǎn)环节，引入独立于(yú)开发商、银行(xíng)的(de)第三(sān)方资(zī)金监管机构，或(huò)由(yóu)政府相关部(bù)门直接(jiē)监管(guǎn)，以此防止资(zī)金挪用(yòng)现象。交(jiāo)付环节(jié)，建立商品房保修期制(zhì)度。保修期内，开发商应对(duì)房屋质(zhì)量问题全权负责、免费维修，购(gòu)房者在保修期结束(shù)后支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长期(qī)来看，取消商(shāng)品房预售制是大势所趋。一方面，98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺房子(zi)，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制是(shì)权宜(yí)之计，现在(zài)全国套户比超(chāo)过1，从大开发进(jìn)入(rù)存量时(shí)代，对(duì)购房民众(zhòng)不公平的(de)预售制已(yǐ)经过时(shí)了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。另一方面，取消预(yù)售制，改为现房(fáng)销售，开发商(shāng)将拼(pīn)的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的(de)营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本(běn)最实质(zhì)的保障，这(zhè)样(yàng)将极大的提(tí)升开发商(shāng)的建(jiàn)筑质(zhì)量，实(shí)现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币(bì)。

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