文(wén)：任(rèn)泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预(yù)售制(zhì)了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城乡(xiāng)建设工(gōng)作会(huì)议提出“有条(tiáo)件的可以进(jìn)行现房(fáng)销售”，不足一个月时(shí)间，已有山东、安徽、河(hé)南、四(sì)川、广东等地(dì)明确表(biǎo)态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品(pǐn)房预售制(zhì)了(le)，用(yòng)你的钱，建你(nǐ)的(de)房子，还烂尾了，这(zhè)是对购(gòu)房者的(de)不公(gōng)平。以(yǐ)后谁有钱谁(shuí)建房，没(méi)钱没(méi)实力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给(gěi)老(lǎo)百姓和(hé)社(shè)会，这(zhè)是房地产(chǎn)从大开(kāi)发时代步入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段的必然(rán)趋势，也是对(duì)购房老百姓(xìng)的最大(dà)保(bǎo)护。98年房(fáng)改时，全(quán)国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权(quán)宜之(zhī)计(jì)，现在全(quán)国套户(hù)比超过1，从(cóng)大开发进(jìn)入(rù)存量时代，对购房(fáng)民众不公(gōng)平(píng)的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销(xiāo)售。以后一手交钱(qián)，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技(jì)术(shù)活，兼顾化解皖d是哪里的车牌号，皖d是哪里的车牌号码停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债务、恢复(fù)市场(chǎng)信(xìn)心以(yǐ)及(jí)长效机制(zhì)，长(zhǎng)效(xiào)机制四大关键是(shì)推动(dòng)城市群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性(xìng)稳定和(hé)房地产(chǎn)税。如果按(àn)照经济规律办(bàn)事，中(zhōng)国(guó)一定能实现房地产软着陆和(hé)长期(qī)平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么(me)要取消预售(shòu)制、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝大部分(fēn)商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者(zhě)的单方面不公平(píng)制度(dù)，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的风险。从个人层面看，预售制对(duì)购房者非(fēi)常不公平，比(bǐ)如(rú)，交房(fáng)等待期一(yī)般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从行业层面(miàn)看(kàn)，预售(shòu)制(zhì)助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到(dào)下行周期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系(xì)列风险。取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，这样有助于(yú)落实中央房住不炒精神、有(yǒu)助于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制度？预(yù)售制(zhì)度怎么来的(de)？国外什么情况？简单科普(pǔ)一下：商品房(fáng)预售最早(zǎo)源于(yú)中国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是(shì)一种开发商放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于(yú)商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国(guó)香港，引入了商(shāng)品房预售制度。其实(shí)，当前(qián)世界不少国(guó)家存在预售制。但(dàn)是，重点来了(le)！发达国家一般有(yǒu)严(yán)格的(de)监(jiān)管保障措施，开发商在项目获得(dé)政府批准后才可(kě)以开始销(xiāo)售(shòu)，买家在(zài)购买(mǎi)期(qī)房后并非像中国一样在支付(fù)完首付(fù)款(kuǎn)后从银行一(yī)次性贷款支付剩(shèng)余全部房款，而是(shì)根据开发(fā)商工程进度(dù)在完全交房(fáng)前进行分期(qī)支付。所以，预售制度是需要严格的资(zī)金(jīn)监管(guǎn)、分期支付以(yǐ)及(jí)违约处罚措施作为保障(zhàng)的，如果(guǒ)没有这(zhè)些保障措(cuò)施，一(yī)定会触发风险，对(duì)购(gòu)房民众(zhòng)不(bù)公(gōng)平(píng)，所以不(bù)如借(jiè)机取消预售制(zhì)度，以后改为现(xiàn)房销售。客观讲预(yù)售(shòu)制(zhì)度有一定历史阶段性(xìng)，现在中(zhōng)国住(zhù)房进入存量时(shí)代(dài)，取消预售制(zhì)度有(yǒu)助于降负债(zhài)降杠杆，不再把(bǎ)烂(làn)尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会(huì)，当然(rán)这需要配套房企债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市(shì)场信心和房地产长效机制。这是个(gè)技(jì)术活，只要(yào)坚(jiān)持市场(chǎng)化改革，中国一定能化解这个难题，让房地产(chǎn)回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的(de)不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购房民众(zhòng)的(de)最根本最实质的保障，这样将极大的(de)提升(shēng)开发商的建筑(zhù)质(zhì)量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有商业的本(běn)质是向善，是(shì)以客户为中(zhōng)心，房地产也不(bù)能(néng)例外，老(lǎo)百姓(xìng)买(mǎi)房子是天大(dà)的事，烂(làn)尾(wěi)毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从这个(gè)角(jiǎo)度，取(qǔ)消预售制、实(shí)施现房销售是实现老百(bǎi)姓(xìng)安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企业健康(kāng)发(fā)展的(de)重(zhòng)大措(cuò)施。在当前的情况(kuàng)下，取消预(yù)售制要结合(hé)稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打通金融支(zhī)持当期三好(hǎo)生、新模式等综合(hé)施策。

　　作者十年(nián)前(qián)在国务院(yuàn)发展研究(jiū)中心参与财税改(gǎi)革方案研(yán)究(jiū)时，对(duì)预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等进行过长期(qī)系统的(de)专(zhuān)项研究。（参考后来形成(chéng)的专(zhuān)著《房(fáng)地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交(jiāo)付(fù)前预售资(zī)金(jīn)第三方全(quán)程(chéng)监管(guǎn)，交付(fù)时(shí)开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房(fáng)，提(tí)供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预付(fù)款保(bǎo)全措施(shī)

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式皖d是哪里的车牌号，皖d是哪里的车牌号码

　　二十世纪五十年代(dài)在(zài)中国香港(gǎng)，楼宇(yǔ)出租是(shì)地(dì)产行业盛行的(de)方式，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长等问题(tí)，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推行(xíng)公共房屋制(zhì)度，许多(duō)人(rén)栖身于木屋或者其他临时(shí)住宅，住房的需求(qiú)是(shì)相当(dāng)高，不过大多数居(jū)民的(de)储(chǔ)蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多数(shù)以一整(zhěng)栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资金实力(lì)才(cái)能购买。虽(suī)然(rán)楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金(jīn)周(zhōu)转期长等问题。针对这一系列问题，不少(shǎo)地产(chǎn)商开始(shǐ)探求新的方式(shì)，如把(bǎ)楼宇契约切(qiè)开，即“分(fēn)契”，然后将(jiāng)楼宇分(fēn)层出(chū)售。这模式一经推行(xíng)，购(gòu)买楼(lóu)宇的市(shì)民数(shù)量有所(suǒ)增加(jiā)，开发商资(zī)金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引(yǐn)入房(fáng)地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花(huā)”模式。1953年(nián)底霍英(yīng)东创办(bàn)立信置业有(yǒu)限公司(sī)，凭借商(shāng)业直觉和多(duō)年(nián)经(jīng)营杂货铺、海(hǎi)上驳(bó)运业务的经(jīng)验，对于商品(pǐn)流通、资金周转(zhuǎn)有(yǒu)着独到(dào)的见解，在(zài)努(nǔ)力寻求方(fāng)法加快自身资金周转。当时(shí)其在购(gòu)下九龙的一块地盘(pán)后，除了分层出售、还印发售楼(lóu)说(shuō)明书，上有文(wén)字详(xiáng)尽说明楼(lóu)宇的地势(shì)环(huán)境、建(jiàn)筑(zhù)材料、分(fēn)层(céng)价格、订购方法(fǎ)等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买(mǎi)家的订金，采用类似租金的分期付(fù)款(kuǎn)形式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了自己的房产(chǎn)。这种方式(shì)减轻了民众购房的资金压(yā)力，加速(sù)了(le)房屋的建(jiàn)造和销售，也(yě)解决了制(zhì)造商的(de)资金问题，降低投资风险，在当时可谓是(shì)“双(shuāng)赢”的(de)举措。“预售楼花(huā)+分期付款”的(de)销售(shòu)模式成为当时中国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的一大特色，纵观中国香港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决了核心的住房供不应(yīng)求的问题，使房市发展进入(rù)新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式(shì)推(tuī)动了中国香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但期间也(yě)出现过“烂(làn)尾楼(lóu)”的情(qíng)况(kuàng)，但监管部(bù)门不断完善、规范化，建立(lì)健全的监管机制，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼盘(pán)因建筑(zhù)费用超(chāo)支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港(gǎng)管理部门提升了对于预售楼花制度的监管，即(jí)要(yào)求开(kāi)发商在预售前，确保地(dì)价款已(yǐ)经全部支付，还要(yào)证(zhèng)明自身有资金等能力把(bǎ)项目完成，资金需放入律师所托管，支取时需律所和建筑师的核准(zhǔn)。为(wèi)了(le)防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监管账户资金(jīn)，中国香港要求(qiú)律师行在银行开设的信托账户（监管(guǎn)账户(hù)）、开发商操(cāo)作(zuò)等采取全透明化(huà)机制，且银(yín)行的责任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况(kuàng)，银行(xíng)将成最(zuì)大(dà)风险方，后(hòu)续需自(zì)身推动项目(mù)完工。随着监管体系逐步(bù)完善，出现(xiàn)“烂尾”的现(xiàn)象较(jiào)少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国内(nèi)地面(miàn)临住房需求(qiú)大和供(gōng)给(gěi)量短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制(zhì)度。建国以来，中(zhōng)国内地优(yōu)先发展重工业，强(qiáng)调基(jī)础(chǔ)建(jiàn)设，这(zhè)一(yī)导(dǎo)向使前(qián)期发展工业化(huà)的进(jìn)程大于城市化进程，唯有解决住(zhù)房(fáng)基础等城市(shì)化配(pèi)套问题，才能(néng)进(jìn)一(yī)步推进城(chéng)市化。但当时(shí)推(tuī)行的是“统一管(guǎn)理(lǐ)，统(tǒng)一分配，以租养房”的福利(lì)分房制度，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增(zēng)速较慢，福利分房制度(dù)也出现了(le)分配(pèi)不公、效率(lǜ)低、配套差等问题，因此(cǐ)福(fú)利分(fēn)房制度不再适用于当时的国(guó)情。叠加房地产市场面临商(shāng)品房的需(xū)求量大，而社会(huì)缺少大(dà)型房地产(chǎn)开发商(shāng)，商品房(fáng)供(gōng)应量(liàng)小(xiǎo)的(de)困境，此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是(shì)对内地房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步引(yǐn)进(jìn)中(zhōng)国(guó)香港预售商(shāng)品房制(zhì)度，先后出(chū)台多项文件，大力(lì)支持国内房地产市场改革。例如(rú)，1998年(nián)，国(guó)务院(yuàn)出台《关(guān)于(yú)进一步深化城(chéng)镇住房制度改(gǎi)革，加快住房建设的通(tōng)知》文件(jiàn)，决定停止住房(fáng)无偿实物分配，逐(zhú)步(bù)实行住房分配(pèi)货(huò)币化(huà)、住房供给(gěi)商(shāng)品化、社会化的(de)住(zhù)房新体制(zhì)，从计划经济下的福利分房转向市场经济的(de)商品房。房地产市场采用预售制(zhì)，允许开(kāi)发商卖(mài)期房，解决了房企(qǐ)缺(quē)少资金和开(kāi)发时间周期长的(de)两(liǎng)大(dà)难题(tí)，开发商(shāng)以(yǐ)预(yù)售款撬动下一个(gè)项(xiàng)目的开发，形(xíng)成(chéng)滚动开发模式，住房供应速度加(jiā)快(kuài)。自此中国内地开始(shǐ)房改货币化，中国人民银行(xíng)等多(duō)方迅(xùn)速(sù)出台(tái)相关的信贷(dài)政(zhèng)策，支持购房者，极大作用推动了(le)房地产市(shì)场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花(huā)”模(mó)式后(hòu)，经(jīng)调整(zhěng)形(xíng)成(chéng)契合(hé)中国内地的商品房预(yù)售(shòu)制度。预售制(zhì)的初衷(zhōng)是为(wèi)了缓解房企资金压(yā)力，加快城镇(zhèn)住房建设(shè)。具体来说，是指房地产开(kāi)发企业将正在建设中的房屋预先出售给购房(fáng)者，由购房者支付定金或房(fáng)款的行为(wèi)。区(qū)别于中(zhōng)国香港，在中国内(nèi)地实践过程中，商品房(fáng)预售流(liú)程为：房地产开发商(shāng)办理预(yù)售许(xǔ)可证-签订商品房(fáng)买卖合同-进行(xíng)备案登记和预告登记-交(jiāo)付房屋。在购(gòu)房过程中，购房者需(xū)要一次性付(fù)清(qīng)首付(fù)款，并(bìng)采用银行贷款的形(xíng)式一次性付(fù)清剩余房款，换(huàn)言之，房屋未建(jiàn)成，开发商(shāng)可能已拿到了全部购房(fáng)款，这点与(yǔ)中国香港的按(àn)照工(gōng)程进度付款有所不同。对中国内(nèi)地的开发商而言，预售制商品房也开启了高(gāo)周(zhōu)转、高杠杆的(de)运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜(qián)藏的风(fēng)险(xiǎn)确实(shí)存在

　　作为中(zhōng)国内(nèi)地商品房销售的最主要方式，预(yù)售制极大缩短房企(qǐ)现金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动(dòng)了城镇化发展进程(chéng)。预售制在过去20多(duō)年对中国内(nèi)地房(fáng)地产市场(chǎng)的稳步发展起到了重要(yào)作用，不仅解决(jué)了房地产市场快(kuài)速发展(zhǎn)阶段的资金需(xū)求，也提高了居民居住水平，中(zhōng)国内地城镇居(jū)民从筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到基(jī)本适居，住房事业(yè)取得巨大进步，数十(shí)年时间走完发达国家(jiā)几百(bǎi)年城镇(zhèn)化(huà)路程。改革开放以来，城镇化进(jìn)程进入快速发(fā)展时(shí)期。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年(nián)间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城(chéng)市建(jiàn)成区面(miàn)积由(yóu)7438平方(fāng)公里(lǐ)增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的(de)《中(zhōng)国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地(dì)城镇住宅存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售(shòu)制在(zài)当前已成为中(zhōng)国内地商品房销售最主(zhǔ)要方式(shì)，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期房销售(shòu)面积占总销(xiāo)售面积的(de)比重为63％，而2021年(nián)期房(fáng)累计(jì)销售面积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预(yù)售制也推动(dòng)了(le)中国内地房地(dì)产行(xíng)业(yè)的发展。中国内地房地产历(lì)经二十多年长周期繁荣(róng)，行业(yè)各项指标(biāo)大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面(miàn)积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复(fù)合增(zēng)速10.6％。房地产开(kāi)发投资(zī)完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万(wàn)亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售面积和(hé)销售金额(é)分(fēn)别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万亿(yì)元增至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的(de)快速发(fā)展，房地产企业从无到(dào)有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉(lā)动中国(guó)内地经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长渠道，房(fáng)地产带(dài)动的上下游产业链特别(bié)长，高达50多(duō)个行(xíng)业。2020年房地产(chǎn)及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡献），其中房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对(duì)金融(róng)、批发、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的投资占全(quán)社会固定(dìng)资产投资(zī)的51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地(dì)产开发投资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地(dì)产(chǎn)贷款占(zhàn)银行(xíng)各项(xiàng)贷款余额(é)的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上(shàng)信(xìn)托(tuō)等通道业(yè)务，占比超过三分之一。从(cóng)房地产(chǎn)融资(zī)存量(liàng)占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面积(jī)违约，将导致银行不(bù)良(liáng)率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民(mín)财富效应渠道，根(gēn)据我们(men)的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿(yì)美(měi)元，大(dà)于美(měi)国的(de)33.6万(wàn)亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英(yīng)法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市(shì)值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于(yú)美国的27％、日本的37％、英国(guó)的(de)49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股债房(fáng)市值的比(bǐ)例较高，主要(yào)是因为住房市值高，以及(jí)中国资本市场发(fā)育尚(shàng)不成熟(shú)，直接融资比例较低，股票、债券市值较(jiào)低，居民投资渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜藏的风(fēng)险确(què)实存在(zài)，当(dāng)前的(de)负面(miàn)效应愈发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从个人层(céng)面看，绝(jué)大部分商(shāng)品(pǐn)是(shì)一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是(shì)对(duì)购买(mǎi)者的单方面不(bù)公平制度(dù)，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承担(dān)了(le)所有商品不能交(jiāo)付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承(chéng)担(dān)银行利息，还(hái)要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延(yán)期办(bàn)理甚至不(bù)能交房等(děng)风险。另外(wài)，购房者和开发商(shāng)之(zhī)间的购房(fáng)合同、购房者和银行的按(àn)揭贷款合(hé)同是两个独立(lì)的合同关(guān)系，如果(guǒ)开(kāi)发商(shāng)发生违约，购房者只能根(gēn)据(jù)购房合同向(xiàng)开发商(shāng)主张权力，但依(yī)旧需要根据(jù)按揭贷款合同按时(shí)向银行进行贷款偿还，因(yīn)此购房(fáng)者承担(dān)的风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预售制(zhì)助推部(bù)分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金(jīn)若遇到下(xià)行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系(xì)列风险，进行影响自身信用和购房者对行业(yè)的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银(yín)行作为按揭贷(dài)款(kuǎn)的(de)发放方，一旦房企因为市(shì)场波动或经营不善，出现资(zī)金(jīn)链断(duàn)裂等一系列问题(tí)，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过与购房者签订的(de)预售合(hé)同和按揭合同(tóng)，已经从(cóng)银行获得房款，如(rú)果购房者丧失还款能力或短期不能还款等，则(zé)风险(xiǎn)完(wán)全(quán)由银行承担(dān)，银(yín)行将面临较(jiào)大的坏账(zhàng)压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者(zhě)的预售监管资(zī)金去哪(nǎ)了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个字(zì)那就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程(chéng)款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管理(lǐ)办法(fǎ)》中明(míng)确规定了开发企业(yè)预售商品房(fáng)所(suǒ)得款(kuǎn)项应当(dāng)用于有关的工程建设(shè)，商品房预(yù)售款监管(guǎn)的具(jù)体办法(fǎ)，由房地产管(guǎn)理部门制定。但多年以来全国并没有统一的(de)预(yù)售资金监管规定(dìng)，各地(dì)实行“一(yī)城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重(zhòng)庆(qìng)、长(zhǎng)沙等城(chéng)市重点监(jiān)管(guǎn)资金比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘以建(jiàn)筑面(miàn)积或者项目工程总额(é)报价计算重(zhòng)点资金(jīn)。而事实是，不少购房(fáng)款(kuǎn)未进入监管(guǎn)账户、或进入监管账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘(pán)没有资金继(jì)续(xù)建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫继续(xù)还款。那么，监(jiān)管账(zhàng)户资(zī)金(jīn)如何被(bèi)挪走(zǒu)的？实际上，在过去(qù)房地产大开发时代的高周转背景下，抽调预售款监管账户(hù)资(zī)金(jīn)，是(shì)行业“潜(qián)规则(zé)”。比如工程(chéng)总(zǒng)承(chéng)包方，以工程建设名(míng)义，获得监管账户拨付资金，再由工(gōng)程方将资金转给房企(qǐ)，而拨付的(de)工程款，远(yuǎn)超(chāo)工程进度(dù)所(suǒ)需。通(tōng)过这(zhè)些方式(shì)套取的资金，在房企各地项目间流动，变(biàn)相加杠杆，这样(yàng)做提(tí)供了(le)资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成一(yī)种资金循环高周转模式，但(dàn)一定程度上把风险甩(shuǎi)给了购房者(zhě)。

　　2 国(guó)际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房(fáng)者预付资金，一般(bān)设有定金(jīn)或预付(fù)款保护机制，如(rú)英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支(zhī)付的预付款比例(lì)相对(duì)较低，绝大部分房(fáng)款在房屋交付(fù)后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方(fāng)式：预付款(kuǎn)一般以定金方式支付(fù)，或按工程进度分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭(jiē)贷款(kuǎn)按(àn)照工程进度逐渐发放(fàng)，购房者开始月供；二(èr)是房屋交(jiāo)付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾(wěi)保(bǎo)护：为预售商品房提供(gōng)期房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付保护：房屋交付质(zhì)量的保障有两种方(fāng)式，一是期(qī)房由(yóu)政府或第(dì)三方(fāng)验收(shōu)合格并提(tí)供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得购房者(zhě)支付(fù)的(de)房款。二是开发商为购房者提供一定的保修(xiū)期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购(gòu)房者(zhě)支付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售(shòu)资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房定金一定(dìng)期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由(yóu)第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方(fāng)面，除定金(jīn)或首(shǒu)付外，购房者在房屋交付后通过(guò)按揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防(fáng)止开发商挪(nuó)用资(zī)金(jīn)，购(gòu)房者(zhě)的定金(jīn)及(jí)首付款由第三方公证行或产(chǎn)权保险公司的信托账户(hù)监(jiān)管。如(rú)果开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者(zhě)资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而(ér)开(kāi)发(fā)商(shāng)在房屋(wū)建设过程中(zhōng)的资金全(quán)部来自银行，银行根据工程进(jìn)度向开(kāi)发(fā)商提供一定比例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用(yòng)资金直接损害银(yín)行利益，银行有充分动机监管开发商施(shī)工进度。开发商在房屋交(jiāo)付时需取得由政府(fǔ)相关(guān)部门(mén)经审查后(hòu)发放的验收凭证，通过验(yàn)收凭(píng)证向(xiàng)银行得到购房(fáng)者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可(kě)零首(shǒu)付购房，房款按(àn)建造工期进度支付，按揭(jiē)按(àn)工(gōng)期放(fàng)款后还贷，房贷利率采用固(gù)定利率(lǜ)，开发商或购(gòu)房者可购(gòu)买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面(miàn)，德(dé)国开发商(shāng)在项(xiàng)目(mù)获批后即可预售(shòu)房屋。签署购房(fáng)合同前，购房(fáng)者(zhě)需支付(fù)约2000欧(ōu)的定(dìng)金(jīn)并进行预约(yuē)公证，签订合同后定金退还(hái)。如由于任何原因不能购(gòu)买，定金按照德国法律全部退(tuì)还。

　　签署(shǔ)购房合同(tóng)后，购(gòu)房者需支付公证费(fèi)和(hé)土地交易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款(kuǎn)中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比(bǐ)例，可(kě)零首付购房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德(dé)国也(yě)采取按工(gōng)期(qī)支付房款的(de)制度，一般分7笔进行(xíng)支付(fù)，具体支(zhī)付节点(diǎn)、比例因(yīn)项目而异。一般来(lái)说，支付(fù)节点(diǎn)可分为公证后(hòu)、主体完(wán)工(gōng)、内(nèi)部(bù)水暖电路(lù)完工(gōng)、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及(jí)墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者(zhě)可在支付房款前(qián)申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银(yín)行按施工(gōng)节奏(zòu)分(fēn)多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给(gěi)予购房者一定(dìng)使用期限，期(qī)限(xiàn)结(jié)束后，购房者(zhě)开始(shǐ)还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公(gōng)司(sī)针(zhēn)对(duì)期房设(shè)计(jì)了两种(zhǒng)保(bǎo)险，保险的功能是当房(fáng)屋出现重大延期(qī)或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)险公司保证开发商赔(péi)偿或修复，开发(fā)商破产(chǎn)，由保险公司负责相(xiāng)应赔(péi)偿。保险由(yóu)开发商(shāng)或(huò)购房者购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前付款比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订立(lì)合(hé)同前，买卖双方均有(yǒu)一名(míng)律(lǜ)师，负责(zé)沟通期房交易中(zhōng)的房产(chǎn)、资金(jīn)、合同等各个环节，各环节内(nèi)容确认无误后签订首付(fù)交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定(dìng)金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，当开发(fā)商出现财(cái)务、经营问(wèn)题(tí)时，购房(fáng)者10％的定(dìng)金(jīn)由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的部分(fēn)较难追回(huí)。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节(jié)，英国采取按工程进(jìn)度(dù)付款的方式，但(dàn)是交(jiāo)房前(qián)付款比例(lì)相对较低，一(yī)般会在合同(tóng)签订(dìng)6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英国规定房屋(wū)必须经过房产(chǎn)公证(zhèng)公司(sī)的检验验收(shōu)后才能交(jiāo)付(fù)，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预售资金监管极为严(yán)格，资金也由(yóu)律师监管，在确认工(gōng)程进(jìn)度、支付相关款项过程中，由买房(fáng)律(lǜ)师将资金(jīn)转(zhuǎn)给卖方律师(shī)，卖(mài)方律(lǜ)师转(zhuǎn)给开发(fā)商，即资金(jīn)在进入开发(fā)商账(zhàng)户前经过(guò)两道关口，有利(lì)于(yú)保障购房者资金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保(bǎo)全措施(shī)

　　日本期(qī)房(fáng)交易立法(fǎ)，定(dìng)金(jīn)超(chāo)5％或1000万(wàn)日元时，开发商必须完成“预售房定(dìng)金保全措(cuò)施”，交房前付款比例(lì)不超房款(kuǎn)的20％，开发商违(wéi)约需返还(hái)定价并(bìng)赔偿约(yuē)10％房(fáng)款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后由于房屋供给(gěi)严重失衡，叠加(jiā)法律空白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经(jīng)多次修订，目前是唯一一部规(guī)范期房交易(yì)的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根(gēn)据日本《宅(zhái)地建物(wù)取引业(yè)法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万(wàn)日元的部(bù)分(fēn)，法律要求开发商必须(xū)完成(chéng)定金(jīn)保全措施才可(kě)预售。什么是(shì)定(dìng)金(jīn)保(bǎo)全措施(shī)？即买卖双方签订(dìng)购房合同时，开发商向金(jīn)融机构或(huò)指定保(bǎo)证机构(gòu)或(huò)保险机构签订定金保(bǎo)证委托合同，设(shè)置购房(fáng)者定(dìng)金的保证或保险，并将相应(yīng)的(de)保证(zhèng)金(jīn)证明书交(jiāo)付给购房(fáng)者。除定金外，其他预先(xiān)支付的购房(fáng)款也受该措施(shī)保护。若开(kāi)发商倒闭导致期(qī)房(fáng)烂尾，购(gòu)房(fáng)者可(kě)凭保证金证明书向金融机构或保证机(jī)构或保险(xiǎn)公司(sī)兑付(fù)，同时，开发商需(xū)向购房(fáng)者赔付违约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只需(xū)支付最多不(bù)超(chāo)20％的定(dìng)金(jīn)，签订(dìng)购房合同后，购房者即(jí)可向银行申请贷款(kuǎn)，但交(jiāo)房后(hòu)才开(kāi)始按揭贷(dài)款，除(chú)定金外的剩(shèng)余房款在交房后(hòu)开(kāi)始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金由(yóu)银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡期房购房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余(yú)款按工程进度支付，所有资金进(jìn)银行专门项目资金账户，交房后满1年保修期后支付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的(de)选购权合(hé)同以及订金(jīn)返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步(bù)签(qiān)订购买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比(bǐ)例(lì)方(fāng)面，签订购(gòu)房合同(tóng)后，购房者需支付(fù)15％的首(shǒu)付(fù)及印花税，同时购房(fáng)者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房同样(yàng)采取按工程进度付款(kuǎn)的(de)方式，《发(fā)展商(shāng)条例(lì)》对期房(fáng)付款流程做了统一(yī)详细规定，要(yào)求所有开(kāi)发商遵守，支付节点一般为合同签订(dìng)后(hòu)、地基(jī)完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比(bǐ)例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工(gōng)程进度放(fàng)款(kuǎn)，月(yuè)供在此(cǐ)过程中随着放(fàng)出贷(dài)款的增加而增加(jiā)，未放款部分无(wú)需(xū)月供。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，购房者的订金(jīn)与付(fù)款会存(cún)入银行专(zhuān)门的项目资(zī)金账户(hù)，账户(hù)资(zī)金提取须(xū)与房屋(wū)建设有关(guān)。房屋(wū)交付后，购房者享受1年的房屋保修期(qī)，此(cǐ)后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房(fáng)地产到了政策(cè)出手临(lín)界点，重点是保(bǎo)交楼(lóu)和房企重组。一方面，加大对刚需和改善(shàn)型需求的(de)支持力度，长短兼顾妥善应对局部停(tíng)贷现(xiàn)象，重点(diǎn)是保(bǎo)交(jiāo)楼保复工保(bǎo)民生，给(gěi)予强有力的金(jīn)融工具支持。另一方(fāng)面(miàn)，从(cóng)现(xiàn)在起，对还在正常运转的房(fáng)企包括民营企业，加大(dà)支持(chí)力度，由优(yōu)质房企牵头并购(gòu)重组整(zhěng)个行业，为每个(gè)房企(qǐ)配套AMC和财团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势(shì)复杂性和人(rén)性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组(zǔ)房(fáng)企债务(wù)、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制。长效机制(zhì)四(sì)大关键是推(tuī)动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和(hé)房(fáng)地产税。定金环节，建立开发商(shāng)违约后定金保护机(jī)制，如将已支付定金冻结至房屋(wū)交付阶(jiē)段，保障(zhàng)购(gòu)房者定金安全(quán)。签订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公(gōng)司介入，为房(fáng)屋重大(dà)延(yán)期(qī)以及重大(dà)缺陷等(děng)情况提供充(chōng)分的保障。余款支(zhī)付环节(jié)，建立(lì)按工程(chéng)进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分(fēn)保护购房者(zhě)的权(quán)益。资金监管环节，引入(rù)独立于开发商、银行(xíng)的第三方资(zī)金监管机构(gòu)，或由政府相关部门(mén)直接监管，以此防止资金挪用(yòng)现象。交付(fù)环(huán)节，建立商品(pǐn)房保修(xiū)期(qī)制度。保修期内，开发商应对房屋质量(liàng)问(wèn)题全权负(fù)责(zé)、免费维修(xiū)，购房者在保修期结束(shù)后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商(shāng)品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时(shí)，全国缺房(fáng)子(zi)，开发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜(yí)之(zhī)计，现在全国(guó)套(tào)户比超过1，从大(dà)开(kāi)发(fā)进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预(yù)售(shòu)制已经过时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售。另一方面，取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发商(shāng)将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段(duàn)，而(ér)是所见(jiàn)即所得(dé)的过硬的(de)产品质量和诚信(xìn)，这才是(shì)对购房民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样(yàng)将极大的提升开发商的(de)建(jiàn)筑(zhù)质(zhì)量，实现(xiàn)良币(bì)驱(qū)逐(zhú)劣(liè)币。

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