5月以来，房地(dì)产板块个股多出(chū)现小幅上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地(dì)产指数本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机(jī)构对于这一板块已经(jīng)在悄(qiāo)然布局。数据显示，以(yǐ)南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金(jīn)为例，5月(yuè)9日时所公布的总份(fèn)额均较4月28日时(shí)有小(xiǎo)幅增长。根据基金(jīn)一季报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持(chí)仓数量(liàng)占流(liú)通(tōng)股比重增(zēng)幅五(wǔ)只个股分别(bié)为(wèi)华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置(zhì)房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过(guò) 精耕(gēng)细作成(chéng)共识

　　从(cóng)公募基金对房地产的配置看，2019年末，公(gōng)募所持有的(de)房地产行业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但公(gōng)募所持房地产(chǎn)公司市(shì)值(zhí)在股(gǔ)票资产中的占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来(lái)的首次回升(shēng)，年(nián)底(dǐ)这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公募对房(fáng)地产行业的持(chí)股比例也同(tóng)步回升，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提(tí)高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样的势头(tóu)似乎在今(jīn)年一季度得以延续。数据(jù)统计(jì)显示，公募重仓持有房(fáng)地产板(bǎn)块一季度(dù)市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四(sì)季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难(nán)发现，公(gōng)募对于房地产的投(tóu)资愈发(fā)有集中于龙头的(de)趋势(shì)。Wind显示，在公募(mù)基金一(yī)季报汇总的重仓股中，房地产(chǎn)板块排名最高的(de)是保利发展，在基(jī)金重(zhòng)仓第(dì)33位(wèi)。排名第(dì)二的是招商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)，排在第(dì)78位。而老(lǎo)牌龙头(tóu)股万科A排在第(dì)96位。对比去(qù)年四季报(bào)，变化之处(chù)首(shǒu)先在于几只房地产龙头(tóu)股(gǔ)从(cóng)排(pái)位上看均(jūn)有退步，尤(yóu)其是万科最(zuì)为明显；其(qí)次是金地(dì)集团(tuán)退出百大之列(liè)。但考(kǎo)虑到房地产是复苏(sū)链上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级市(shì)场(chǎng)乃至(zhì)机构持仓上还(hái)需要时(shí)间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济(jì)圈判断房地(dì)产已经进入大分化(huà)时代，一二线城市好于三(sān)四线城市。而映射到二级市场投资上，配置房地产行(xíng)业轻松(sōng)收获行业贝塔的(de)红利(lì)期一(yī)去不(bù)返了。“如果按照产业周期(qī)来(lái)分类，包(bāo)括(kuò)房地产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲(qū)线里(lǐ)属于成熟期或者衰(shuāi)退期(qī)的(de)行业，传统认知上(shàng)没有什么投资机会的。但(dàn)在这几年(nián)特殊的行(xíng)情里包(bāo)括煤(méi)炭、电解铝等类似的行(xíng)业(yè)也出(chū)现了一些机会，背(bèi)后的(de)逻辑是供给(gěi)侧发(fā)生了(le)更大(dà)的变(biàn)化。”一不愿(yuàn)具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也(yě)有公(gōng)募(mù)人(rén)士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年(nián)销售面(miàn)积(jī)很难再出现了，2022年光是居民存款数量(liàng)增加了(le)15万亿(yì)元。中国存量(liàng)有(yǒu)400亿平方(fāng)米(mǐ)建筑(zhù)面积，考虑存量地产的更新，也有(yǒu)近10亿(yì)平方(fāng)米。需求端(duān)还需要有(yǒu)一(yī)定的(de)政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产(chǎn)研究(jiū)员吕功绩也指出：“时至今日(rì)，无论从城镇化的进程，还是(shì)人均(jūn)住房面积（接(jiē)近30平/人），我国(guó)均(jūn)已(yǐ)告别住房短缺时代(dài)，而目前(qián)居民(mín)的杠杆率和房(fáng)价(jià)收入也(yě)不支撑每年18万亿元(yuán)的销售额，以及过快上行的房价，因而行业高(gāo)增的时代已经过去(qù)，未来(lái)行(xíng)业的需求(qiú)或(huò)将(jiāng)回落，在此过程中，伴(bàn)随着地产的(de)高杠杆(gān)属性，就很容易出现信用(yòng)风险问题（类似2022年的(de)民营地产爆雷），行业进入到(dào)供给侧出清的过程(chéng)。这个过程中，综合(hé)竞争力强的公司就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的(de)方式(shì)，获得市占率的提升(shēng)。当行业需求见顶回(huí)落(luò)时，行业(yè)的(de)贝(bèi)塔已(yǐ)经过(guò)去了(le)，但不代表没有投资机(jī)会(huì)，机会(huì)在于(yú)城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资，就是强竞争力(lì)公司(sī)的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识转变，精耕细作个(gè)股成(chéng)为(wèi)公募乃至(zhì)整体机(jī)构的务实之举(jǔ)。

　　机构(gòu)配置房地(dì)产(chǎn)“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央国企、优(yōu)质区域性标的成(chéng)香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股(gǔ)多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房(fáng)地产(chǎn)指(zhǐ)数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的(de)个股(gǔ)来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板块个股(gǔ)，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类标(biāo)的股(gǔ)中，本月以来(lái)实现股(gǔ)价上涨(zhǎng)的达到了(le)81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰(qià)好排(pái)名前五(wǔ)的公司月内涨(zhǎng)幅(fú)超过了(le)10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华夏(xià)幸福、荣安(ān)地产。排名第一的上实发(fā)展，五一假期(qī)归来后日成交量明显放大，4日、5日连续(xù)两个交易日收出涨停。从(cóng)该(gāi)股的基本面来看，上实发展的(de)主(zhǔ)营(yíng)业务为房(fáng)地产开发与(yǔ)经营(yíng)。公司的主要产品及(jí)服务(wù)为房地产(chǎn)销售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩(jì)数据来(lái)看，2022年，其实现(xiàn)营业收入(rù)52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净利(lì)润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不(bù)过从(cóng)十大(dà)流通股股东来(lái)看(kàn)，各(gè)类机构都有(yǒu)对其(qí)布(bù)局的例(lì)子。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具体包括公募的(de)上银基金、私(sī)募(mù)的(de)迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城(chéng)资产(chǎn)管理公(gōng)司等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的是(shì)，涨幅(fú)暂时排(pái)名(míng)第二的浦东金桥也是上海本(běn)地(dì)房企(qǐ)，其第一季度(dù)的收入(rù)利(lì)润规模大(dà)幅(fú)度复(fù)苏(sū)。究其原因，一(yī)方面是该公司后疫情(qíng)时(shí)代(dài)出租(zū)率(lǜ)复苏至近(jìn)年来最高(gāo)，另一方面(miàn)则是公(gōng)司(sī)拿(ná)地(dì)结算持续(xù)性向好，从数字上(shàng)看，一季度新增(zēng)虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背景(jǐng)下，自然也吸引了知(zhī)名机构(gòu)在(zài)其中持(chí)续驻足。从第一季度十大流通股股东(dōng)来看，知(zhī)名私(sī)募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也(yě)是连续第三个季度他有的两只产品杀入前十。同时(shí)榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投(tóu)资(zī)局，其当季还小(xiǎo)幅增(zēng)加了持股(gǔ)。

　　除去上述两(liǎng)家上海区(qū)域性地产公司(sī)外，荣安地产则(zé)是主(zhǔ)要布局(jú)在深圳的地产公(gōng)司(sī)，一季报交出的也(yě)是(shì)一份报喜的成绩(jì)单：首季公司实现营业(yè)收入(rù)51.85亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态(tài)度来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募指基首季新杀六加一等于几是什么梗，抖音六加一是什么意思(shā)入(rù)十大流通(tōng)股股(gǔ)东行列。具体说来， 南(nán)方中证全指房地(dì)产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中(zhōng)证指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此外联袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基(jī)金相关人士分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼(jiān)并重(zhòng)组后，龙头的(de)价值更(gèng)为笃定(dìng)突出；从(cóng)拿地端看，2022年(nián)土地市场(chǎng)大(dà)幅(fú)降温，优质土地供(gōng)给较多（券商测(cè)算(suàn)对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房(fáng)企(qǐ)的(de)利润率仅20％），绝大(dà)多数房企受限于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本(běn)土地，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)的(de)拿地(dì)力度(dù)（拿地金(jīn)额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融(róng)资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净(jìng)负债率基本在70％以(yǐ)下，而其他房企的净负债(zhài)率(lǜ)普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融(róng)资成(chéng)本看，龙头房企(qǐ)的融资成(chéng)本不断下(xià)滑，基本在(zài)3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强调(diào)的是，在当(dāng)前中特估的浪潮下，央(yāng)国(guó)企地产股或(huò)存在发展(zhǎn)的大好机会。中信证券指出：“房(fáng)地产行业(yè)的结(jié)构性机会依然存在，少部分(fēn)公司(sī)尤(yóu)其是(shì)央企(qǐ)占据显著(zhù)优势(shì)，其主要又体现为库存的优势。央企地(dì)产(chǎn)公司，现阶段表现出较低的融资(zī)成本，优质(zhì)的开发资源和良(liáng)好的(de)不动(dòng)产资(zī)产运营(yíng)能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国(guó)央企相较(jiào)于民(mín)营地产(chǎn)公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权债务关系(xì)等(děng)问题，市场对民(mín)营房开企业的资产会(huì)有更多担(dān)忧和质(zhì)疑，所以(yǐ)在这一轮行(xíng)业出(chū)清的过程中，央国(guó)企相较于民(mín)企来(lái)说(shuō)估值的修(xiū)复更(gèng)明显。中特估的角度(dù)从中(zhōng)长(zhǎng)期(qī)的维度(dù)看，行业的逻辑在于集(jí)中度提升后(hòu)，行业进(jìn)入高质(zhì)量发展阶段(duàn)，具备较快(kuài)速(sù)发展阶段更稳定(dìng)且可(kě)预期的盈利和(hé)现金(jīn)流创造能力，以此带来(lái)估值(zhí)中(zhōng)枢的提升，应该关注估(gū)值(zhí)相(xiāng)对较低，企业自身(shēn)资产(chǎn)的质(zhì)量(liàng)好、运营能力强、可(kě)以(yǐ)创造持续现(xiàn)金流(liú)的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的概率比(bǐ)较低，行(xíng)业内部将(jiāng)出(chū)现分(fēn)化(huà)，要关注将(jiāng)受益于行业集中度提(tí)升的头部公司。”星石投资首席(xí)研究(jiū)官方(fāng)磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一(yī)思路的话(huà)，或许还(hái)是保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口等国资背景龙头前(qián)途更(gèng)为光明。不(bù)过国投瑞银(yín)基金投资部副总监(jiān)綦(qí)傅(fù)鹏表示(shì)：“需要客观地去持续观察国企央(yāng)企在三(sān)个方面是否可以维持(chí)，首先是融资成(chéng)本保持低位，其次是(shì)销售份额持续提升，再次是六加一等于几是什么梗，抖音六加一是什么意思拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏(sū)速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩(jì)出现的(de)整体(tǐ)下滑，2023年一(yī)季度的业(yè)绩(jì)分化(huà)更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江(jiāng)集团等房企营收、净(jìng)利均实现了业绩的回(huí)正，甚(shèn)至是较大增速的增长(zhǎng)。而这些公(gōng)司也是机构的(de)重(zhòng)仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产(chǎn)业内人士张宏伟向(xiàng)《红周(zhōu)刊》分析(xī)表示，业绩出(chū)现明(míng)显改善的(de)房企(qǐ)，主要是因为(wèi)过去两三年(nián)时间(jiān)，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房企不怎(zěn)么(me)投资拿地之后(hòu)，国有企业仍在持续性地拿地，且(qiě)主要集(jí)中在(zài)核心(xīn)城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企销(xiāo)售业绩的(de)增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调(diào)整的过程(chéng)中，能够保有一个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不(bù)过张宏伟(wěi)同时也提醒表示，在房地产的复苏过程(chéng)中，还面临(lín)着一些(xiē)不确定性。其实整个市场从四月(yuè)份开始(shǐ)又在往下掉(diào)。除了杭(háng)州、成都等极(jí)个(gè)别城(chéng)市(shì)四(sì)月(yuè)环(huán)比三月相对表现较(jiào)好之(zhī)外，包括(kuò)北京、上(shàng)海在内的绝大(dà)多数(shù)城市都(dōu)出现环(huán)比下(xià)滑的情况。而现(xiàn)在五月的市场表现也不太乐观。按照(zhào)现在的经济状况、收入(rù)情况，以及市场(chǎng)的去(qù)库存压力、企业的(de)资金面压(yā)力，可能会出现，到六月份(fèn)房(fáng)企为(wèi)了半(bàn)年报冲业绩出(chū)现市场的短期反弹外的一个(gè)市(shì)场乏力现象。也(yě)就是说，第二(èr)季(jì)度、第(dì)三季(jì)度增长(zhǎng)不确定性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀(tán)投资董事(shì)长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现在整个房地(dì)产(chǎn)以(yǐ)及其上下(xià)游产业链的复苏速(sù)度都比想象(xiàng)的要(yào)慢很多(duō)，我们要多给一(yī)些(xiē)耐心，这个时候，在房(fáng)地产以(yǐ)及(jí)上(shàng)下游就不是赚快钱的时候(hòu)，只能(néng)赚他基本(běn)面(miàn)的钱。但这也(yě)意味着，只有极(jí)为少数的、做得比同行好得多的(de)企(qǐ)业，会伴随整个行(xíng)业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现(xiàn)出(chū)来。所以只(zhǐ)能耐(nài)心地去等待它(tā)的基本面不断(duàn)地(dì)凸显(xiǎn)出来，这需要时间(jiān)。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊(kān)发(fā)于5月13日《红周刊》，文(wén)中(zhōng)提及(jí)个股仅为举例(lì)分析，不做买卖(mài)推荐。）

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