5月以来，房(fáng)地(dì)产板块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信(xìn)房(fáng)地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。而以公(gōng)募基(jī)金为代表的机构对(duì)于这一板(bǎn)块(kuài)已经在悄然(r为什么球星都觉得梅西是最佳án)布局。数据显示，以南方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时(shí)所公布(bù)的总份额均(jūn)较4月28日时有小幅增长。根据基金一(yī)季报统计(jì)，龙头与地方国企央企获得增持，持(chí)仓数量(liàng)占流通股(gǔ)比重增幅(fú)五(wǔ)只(zhǐ)个股分(fēn)别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集(jí)团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或(huò)“底(dǐ)部回(huí)升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细作成(chéng)共(gòng)识

　　从(cóng)公募基(jī)金(jīn)对(duì)房(fáng)地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持(chí)有的房地产行业标的市(shì)值(zhí)约1188亿(yì)元，占其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市场表现出(chū)色，但(dàn)公(gōng)募(mù)所持(chí)房地(dì)产(chǎn)公司市值在股票(piào)资产中的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现(xiàn)了(le)三(sān)年来的首次回(huí)升，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业(yè)的持股比例也同步回(huí)升(shēng)，从2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提高到(dào)2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续(xù)。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓(cāng)持有(yǒu)房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)一季(jì)度市值TOP15门(mén)槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元，较2022年(nián)四季(jì)度提升6.71％。持(chí)仓市(shì)值前(qián)五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块比重合计(jì)达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不(bù)难(nán)发现，公(gōng)募对(duì)于房地产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公募基金一季(j为什么球星都觉得梅西是最佳ì)报汇总的重仓股中(zhōng)，房(fáng)地产板(bǎn)块排名最高的是(shì)保利发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第二(èr)的是招商蛇口(kǒu)，排(pái)在第78位。而老牌龙(lóng)头股万(wàn)科A排在第96位(wèi)。对比去年四季报，变(biàn)化之处首(shǒu)先在(zài)于几只房(fáng)地产龙头股从(cóng)排位上看均有退步，尤其是(shì)万科(kē)最为(wèi)明(míng)显；其次是(shì)金地集团(tuán)退(tuì)出(chū)百大之列。但(dàn)考虑到房地产是复(fù)苏链上(shàng)最后一环，且首季并非行业销售(shòu)旺(wàng)季，其传导到(dào)二级市场乃(nǎi)至机(jī)构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断(duàn)房(fáng)地产已经进(jìn)入大分(fēn)化时代，一二(èr)线城市(shì)好(hǎo)于三四线(xiàn)城(chéng)市。而映射到二(èr)级市(shì)场投资(zī)上，配置房地(dì)产(chǎn)行业(yè)轻松(sōng)收获行业贝塔的(de)红利期一去不返了。“如果按照产业周期来分(fēn)类，包括房地产等(děng)几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里(lǐ)属于成熟期或(huò)者衰退期(qī)的(de)行业，传(chuán)统(tǒng)认知上没(méi)有什么投资机会(huì)的。但在这几年特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电解铝等类似(shì)的行业也出现了(le)一些机会，背(bèi)后的逻辑是(shì)供给侧发(fā)生了更大的变(biàn)化。”一不(bù)愿具名(míng)的上海公募基金(jīn)经理指(zhǐ)出(chū)。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面(miàn)积(jī)很难再出现了，2022年光(guāng)是居民存款数量增加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿(yì)平方米建筑面积，考虑存量地(dì)产(chǎn)的更新，也有近10亿(yì)平方米。需求端还(hái)需(xū)要有一(yī)定的(de)政(zhèng)策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究(jiū)员吕(lǚ)功绩也(yě)指(zhǐ)出(chū)：“时至今日，无论从城镇化的进程(chéng)，还(hái)是人均(jūn)住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国(guó)均已告别(bié)住房短(duǎn)缺时代(dài)，而目前居民的杠杆(gān)率和房价收入也不支撑每年18万亿(yì)元的销售额，以及过快上行的房价，因而行业高增的时(shí)代已经过去，未来行业的(de)需求或将回落(luò)，在此过程中，伴(bàn)随着地产的高杠(gāng)杆属性，就很容易出现信(xìn)用(yòng)风险(xiǎn)问题(tí)（类似2022年的民营地产爆(bào)雷），行业进入(rù)到供给侧出清(qīng)的(de)过程。这个过程中(zhōng)，综合(hé)竞争力强的公司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升(shēng)。当行业需(xū)求见顶回落时，行业(yè)的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机(jī)会在于城市、位置、产品的阿尔法，而(ér)对应(yīng)到(dào)股票投资，就(jiù)是强竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于(yú)这样(yàng)的认识(shí)转变，精耕(gēng)细(xì)作个股成(chéng)为(wèi)公募乃至整(zhěng)体机构(gòu)的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红(hóng)周刊》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申(shēn)万(wàn)房地产板块个股(gǔ)，在(zài)纳入(rù)统计的(de)124只房地产类标(biāo)的股中，本(běn)月以来实现股(gǔ)价上涨(zhǎng)的达到了(le)81家(jiā)。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好(hǎo)排名(míng)前五(wǔ)的公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第(dì)一的上实发展，五一假期归来后日成(chéng)交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的主营(yíng)业务(wù)为(wèi)房地产开发与经(jīng)营(yíng)。公司的主要(yào)产品及服务为房地产销(xiāo)售、房地产(chǎn)租(zū)赁、物业管理(lǐ)服务(wù)、工程(chéng)项目、酒店(diàn)经(jīng)营。从业(yè)绩数据来(lái)看，2022年，其实(shí)现营(yíng)业收(shōu)入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大(dà)流通(tōng)股股东(dōng)来(lái)看(kàn)，各类机构都(dōu)有对其布局的(de)例子(zi)。以3月31日(rì)时的(de)首季十大流通股股东(dōng)来看， 具体包括公募(mù)的上银基金(jīn)、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇(huì)金、长(zhǎng)城资产管理公(gōng)司等(děng)都(dōu)跻(jī)身(shēn)前十(shí)的行(xíng)列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排(pái)名第(dì)二的(de)浦(pǔ)东金桥(qiáo)也是上海本地(dì)房企，其第一季度的收入(rù)利润(rùn)规模大幅度复苏。究其原(yuán)因，一方(fāng)面是(shì)该公司后疫(yì)情(qíng)时代出租率(lǜ)复苏至近(jìn)年来最高(gāo)，另一方面则是公司拿(ná)地结(jié)算持续性向好，从(cóng)数字上看(kàn)，一季(jì)度新增虹口135、138住(zhù)宅(zhái)地(dì)块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的(de)业绩(jì)势头向好背景下，自然(rán)也(yě)吸引(yǐn)了(le)知名机构在其中持(chí)续(xù)驻足。从(cóng)第(dì)一季度十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然(rán)在前十中(zhōng)，这也是连(lián)续第三个季度他有的两只产品杀入前十。同(tóng)时榜(bǎng)单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小(xiǎo)幅增加了(le)持股。

　　除去(qù)上述两(liǎng)家上海区域(yù)性地产公司(sī)外，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公司，一季报交出(chū)的也是一份报喜的成绩单：首季(jì)公司实现营业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指基(jī)首季新杀(shā)入十大流通(tōng)股股东行列。具体说(shuō)来， 南方中证全指(zhǐ)房地(dì)产ETF上榜排名第七(qī)位，富(fù)国中证(zhèng)指数1000增强则排名第九位，此外联(lián)袂出现的(de)机构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球(qiú)基金(jīn)相关人士(shì)分(fēn)析：“经历(lì)过(guò)行业洗牌和兼并重(zhòng)组(zǔ)后，龙头的价(jià)值(zhí)更为笃定突出(chū)；从拿地端(duān)看，2022年土地(dì)市(shì)场大幅(fú)降温，优质土(tǔ)地供给较多（券商测算对应(yīng)潜在毛利(lì)率在(zài)25％以上，目前(qián)房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于(yú)信用问题或(huò)者资金紧张没法拿(ná)地(dì)，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)趁机获(huò)取低成本土地，龙头房(fáng)企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销售金额(é)）基本在(zài)30％以上(shàng)；从融资(zī)上(shàng)看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基(jī)本在(zài)70％以下，而(ér)其他(tā)房(fáng)企(qǐ)的净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从融资成本看(kàn)，龙头(tóu)房企的(de)融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对(duì)应(yīng)到2023年的(de)销售，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额(é)增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的(de)是，在当前中特估的浪潮(cháo)下(xià)，央国企地产股(gǔ)或存在(zài)发展(zhǎn)的大好机会(huì)。中信证(zhèng)券指出(chū)：“房地产行业的结构(gòu)性机会依然存(cún)在，少部分公司(sī)尤其是央企占(zhàn)据显著优势，其(qí)主要又体现(xiàn)为库存(cún)的优势。央企地(dì)产公司，现阶段(duàn)表现出较低的融资成本，优质的开发(fā)资源和良好的不动产(chǎn)资产运(yùn)营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中(zhōng)特(tè)估，国(guó)央企相较于民营地产公司也是(shì)更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资(zī)源债(zhài)权(quán)债务关(guān)系等问题，市场(chǎng)对民营房开企(qǐ)业的资(zī)产会(huì)有更多(duō)担忧和质疑，所以在这一(yī)轮行业出清的过程中，央国(guó)企相较(jiào)于民企来说估值的修(xiū)复(fù)更(gèng)明显(xiǎn)。中特估的(de)角度从中长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑在于(yú)集(jí)中度提升(shēng)后，行业(yè)进入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶(jiē)段，具(jù)备较快(kuài)速发展阶段(duàn)更稳(wěn)定(dìng)且可预期的盈利和现金流创造能力，以此带来估值中枢的提(tí)升，应该关注(zhù)估值相对(duì)较低，企业自(zì)身资产(chǎn)的质量好、运营能力强、可以创造(zào)持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业内部将出(chū)现(xiàn)分化，要关注将受益于行业集中度提升的(de)头部公(gōng)司。”星(xīng)石投资首席研究(jiū)官方(fāng)磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资(zī)背景(jǐng)龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观地去持(chí)续观察(chá)国企央企在(zài)三个(gè)方面是(shì)否可(kě)以(yǐ)维持，首先是融资(zī)成本保持低位，其次是销售份额持续提升(shēng)，再(zài)次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需(xū)要多给(gěi)一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报(bào)梳(shū)理(lǐ)发现，对(duì)于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季(jì)度的业(yè)绩(jì)分化更趋明显(xiǎn)，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房(fáng)企营收、净(jìng)利(lì)均实现了业(yè)绩的回正，甚(shèn)至是较大增速的增长。而这些公司也是机构(gòu)的(de)重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩出现(xiàn)明显改(gǎi)善的房企，主(zhǔ)要是(shì)因为(wèi)过去两三年时间(jiān)，尤其(qí)是在2021年下半年民营房企不(bù)怎么投资拿地(dì)之后，国(guó)有企(qǐ)业仍在持续(xù)性地(dì)拿地，且主要集中在核心城市，投资(zī)力度较大。投资的驱动(dòng)能够推动房企销售业绩(jì)的增长，从(cóng)而在2023年一(yī)季度市场(chǎng)恢复但仍处于调整的过程中，能够保(bǎo)有一个正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏伟(wěi)同(tóng)时(shí)也提醒表示，在(zài)房地产的复苏过程中，还面临着一些不确定性。其实(shí)整个市场从四月份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都等极个别城(chéng)市四月环(huán)比三月相对表现较(jiào)好之外，包括北(běi)京(jīng)、上海在内(nèi)的(de)绝(jué)大(dà)多(duō)数城市都出现环(huán)比下(xià)滑(huá)的情(qíng)况。而现(xiàn)在五(wǔ)月的市(shì)场表(biǎo)现也(yě)不太乐观。按照(zhào)现在的经济状况、收入情况，以及市场的去库存(cún)压力(lì)、企业的资金面压(yā)力，可能会出现，到(dào)六月份房企(qǐ)为了半年报冲业绩出现市(shì)场的(de)短期反(fǎn)弹外的一个(gè)市场乏力现象。也(yě)就是说，第二季(jì)度(dù)、第三季度增(zēng)长不确定性的压(yā)力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出(chū)，现在整个房(fáng)地(dì)产以及其上下(xià)游产业(yè)链的(de)复苏速度(dù)都比想象的要慢很多，我们要多给一(yī)些(xiē)耐心，这(zhè)个时(shí)候(hòu)，在房地产以(yǐ)及上下游就(jiù)不(bù)是赚快钱的时候，只能(néng)赚他基(jī)本面的钱(qián)。但(dàn)这也意味(wèi)着，只有极为少数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个行业(yè)的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能(néng)耐心地去(为什么球星都觉得梅西是最佳qù)等待它的基本面不断地凸显出来，这(zhè)需要时(shí)间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举例分析(xī)，不(bù)做买卖推(tuī)荐。）

未经允许不得转载：IDC站长站，IDC站长，IDC资讯--IDC站长站 为什么球星都觉得梅西是最佳