近两年火爆的创新(xīn)产品(pǐn)公募(mù)REITs进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续(xù)迎来除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品，平均(jūn)分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强(qiáng)制分红(hóng)机(jī)制是公募(mù)REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红体现出该(gāi)类产(chǎn)品长(zhǎng)期投资(zī)价值(zhí)，通过观(guān)测(cè)经营活(huó)动现金(jīn)流、可(kě)供(gōng)分(fēn)配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产(chǎn)运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普(pǔ)通投资(zī)者注意，与产权类项目(mù)相比，特(tè)许经(jīng)营REITs项(xiàng)目在经营权到期后不(bù)再(zài)产生现金(jīn)收益，特许经营权(quán)分红目前已包含了利润分配和本金的归还，在选择投资标的时(shí)应了解资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产(chǎn)品分红

　　平(píng)均分红比例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚(shàng)未公布。整体(tǐ)来(lái)看，公募REITs呈现出了(le)高比例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年(nián)分配金(jīn)额占(zhàn)可(kě)供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金基金相(xiāng)关负责人(rén)对(duì)此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益(yì)，以及基(jī)金份(fèn)额交易价格(gé)的(de)变化。基(jī)金(jīn)份额(é)二级市场价格受到(dào)公募(mù)REITs资产运营情况及市(shì)场(chǎng)因素(sù)的综合影响(xiǎng)，较(jiào)易引起波动。与此相比(bǐ)，基金(jīn)分红(hóng)预期则(zé)更有规律可循。公募REITs的(de)分红主要来自基础设施资(zī)产(chǎn)的经营现金(jīn)流(liú)，投资人(rén)通过基金募集材料和信息(xī)披(pī)露文件，结合(hé)行业及(jí)市(shì)场情况，可以分析基础设施项目的经营业绩，作为进行(xíng)投资(zī)决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基金(jīn)份额(é)持有人实际(jì)获(huò)得的现金收(shōu)益，对(duì)于长期投资者(zhě)更具参考价值。”中金基金(jīn)相关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级(jí)副总监李华(huá)平也表(biǎo)示(shì)，根据《公开募集基础设施证券投(tóu)资基金指引(yǐn)（试(shì)行）》及相关法规要(yào)求，基础(chǔ)设施基金(jīn)应(yīng)当将90％以上合并(bìng)后(hòu)基金年(nián)度(dù)可(kě)分配(pèi)金额以现金(jīn)形(xíng)式分配给投资者，强制分红机制(zhì)是(shì)公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产(chǎn)品(pǐn)长期投资价(jià)值。

　　中航(háng)基(jī)金也认为，从投资角度(dù)来看，基(jī)础设施(shī)公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二(èr)级市场价格反映这类产品“股(gǔ)性”的一面，分红(hóng)体现了这类(lèi)产品的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制(zhì)分红要求，分红类似于债券派息(xī)，但(dàn)不等同于债券(quàn)的固(gù)定(dìng)利息回报，而(ér)是(shì)由可(kě)供(gōng)分配现金决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度来看(kàn)，一方面是(shì)公募REITs丰富(fù)了机构投(tóu)资者(zhě)的投(tóu)资(zī)品(pǐn)类，为(wèi)资(zī)产(chǎn)配置多元化(huà)提供抓手，具(jù)有较强的配置价值。另一方面，公募(mù)REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益(yì)。机构投资者公募REITs能(néng)够通过分红获取相对于投资债券相对高的收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产(chǎn)包收益(yì)，起到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋(dài)为安”外(wài)，市场(chǎng)对于(yú)未(wèi)来分红水平(píng)的预期，也是(shì)影(yǐng)响REITs基金(jīn)二级(jí)市场价(jià)格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看(kàn)，截至4月(yuè)21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股(gǔ)票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布(bù)了2022年年报，部分产品(pǐn)受(shòu)宏(hóng)观经济的影响(xiǎng)，可分配金额完成率不达预期，一定(dìng)程度上影响了公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格。”李(lǐ)华(huá)平称，公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格波动受多重因素的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场价格的主要因(yīn)素之一，而稳定的分(fēn)红有利于吸引投资者参(cān)与(yǔ)公募(mù)REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金相(xiāng)关负责人(rén)也表示，近(jìn)期经(jīng)济预期恢(huī)复，一方面市场热点(diǎn)呈现向股票和债券回(huí)归的过程；另一方(fāng)面(miàn)，基础设施(shī)项目的经(jīng)营(yíng)业绩相对经(jīng)济活力的(de)改善有一定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金份额的开盘指(zhǐ)导价(jià)做调减处理(lǐ)，调(diào)减(jiǎn)金(jīn)额根据单位基金份额的分(fēn)红金(jīn)额进行(xíng)计算。除权操作是对分(fēn)红(hóng)前后基(jī)金份额净值变化的修正(zhèng)，使投资人(rén)在基金分红(hóng)前后(hòu)均可以获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红(hóng)可增强投(tóu)资者长期投资(zī)的信(xìn)心(xīn)，同时需结(jié)合持(chí)有产(chǎn)品的特性，关注二级市场(chǎng)扰动对整体收(shōu)益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括(kuò)利润分配和本金归(guī)还

　　普通(tōng)投资者应了解底层资产情况

　　多(duō)位业内人士还提醒(xǐng)，与现有公募基金分红前提是本金(jīn)之上的增值(zhí)部分不同，特(tè)许(xǔ)经营权REITs基(jī)金运作(zuò)期间的“分红”界定为(wèi)“分派(pài)”更为准确，分派(pài)的是本(běn)金(jīn)与增值两个部分(fēn)，两个(gè)部分(fēn)之间(jiān)的比例是(shì)变动的，与(yǔ)现有公募(mù)基金(jīn)分红(hóng)差异很(hěn)大(dà)，大(dà)多数普(pǔ)通投资者可(kě)能把“分派”金额(é)误认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限(xiàn)到期后基金价值面临极大不确定性，这是(shì)该类(lèi)投资者(zhě)应(yīng)该(gāi)注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经(jīng)营权类和产(chǎn)权类两大资产类型(xíng)，持有产权(quán)类产品(pǐn)的(de)收益主要包括每年的现(xiàn)金分红及资产(chǎn)增值的收益(yì)，而持有特许经(jīng)营(yíng)类产品的收益主要来自(zì)项(xiàng)目每年(nián)的(de)现金分红。其中(zhōng)，特许(xǔ)经营权类资(zī)产的分红包括了利(lì)润分配和本金(jīn)的(de)归还，两者的比率也是变(biàn)动的，对特(tè)许经营权类资产(chǎn)的公募REITs可以(yǐ五指毛桃土茯苓牛大力汤功效与作用，四种人不能吃牛大力)内部收(shōu)益率（IRR）来衡(héng)量投资收(shōu)益(yì)。普通投资者(zhě)在选择投(tóu)资(zī)标的时，应(yīng)了解公募REITs底(dǐ)层资(zī)产的类型(xíng)。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来看，各类(lèi)公募REITs分(fēn)红因(yīn)底层(céng)资产属(shǔ)性不同而形成区别(bié)。特许经营权类(lèi)的公募REITs产品因其分(fēn)红(hóng)相当(dāng)于包含“本金(jīn)+收益(yì)”，分红相对较多(duō)，债性偏强。而(ér)产权类(lèi)的(de)公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所(suǒ)以相对(duì)股性偏强(qiáng)。普通投资者(zhě)在(zài)选择公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性，对(duì)所选择产品的二级市场(chǎng)价格和分(fēn)红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人也(yě)认为，与(yǔ)产权(quán)类项目相比，特许(xǔ)经营项目在经(jīng)营权到期后(hòu)不再(zài)能产生现金(jīn)收益，因此将可供(gōng)分配金额的分配(pèi)理解为“分派”比(bǐ)“分红(hóng)”更加准(zhǔn)确(què)。基于这(zhè)个特点，剩余(yú)经营(yíng)期限较短的(de)特许经营项目，通(tōng)常具备更高的分派(pài)率水平。对于剩(shèng)余期限较长的特许经营权项目，即使分(fēn)派率相对较低，也(yě)有(yǒu)足够(gòu)年(nián)限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提(tí)醒投资者注意，特许经营权项(xiàng)目的分派金额包含(hán)了投资本(běn)金，在不(bù)进行扩募的情况下，基金份额(é)单(dān)价随着分(fēn)派进度逐年下降是(shì)正常现象，投资特许经营权REITs的收(shōu)益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相(xiāng)比，产权类项目的土地或建(jiàn)筑的剩余使(shǐ)用年(nián)限(xiàn)一般较长(zhǎng)，再加上到期后通过对建筑的更(gèng)新改造或补缴(jiǎo)土地出(chū)让(ràng)金等(děng)追加(jiā)投资，有机会进一步延长经营期限(xiàn)。这(z五指毛桃土茯苓牛大力汤功效与作用，四种人不能吃牛大力hè)种类似永续经(jīng)营的假设反映在基(jī)础(chǔ)资产的估值上(shàng)，使产权(quán)类REITs具备更显著的(de)资产投资属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收(shōu)益率等指标(biāo)

　　评估项目(mù)底层(céng)资产运营情况

　　在(zài)基金分红的时点，多位业(yè)内人士(shì)还表(biǎo)示，在(zài)产(chǎn)品分红期，投资(zī)者可(kě)以观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金、内(nèi)部收益率等指标，来(lái)观察(chá)和(hé)评估(gū)项目底层资产的运(yùn)营情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标(biāo)中，跟(gēn)现金相关的指(zhǐ)标有两(liǎng)个(gè)：一是年报中披(pī)露的经(jīng)营活动(dòng)现金流，二是(shì)可供分配现(xiàn)金，二者(zhě)存在本质性区别。经营活动产生的现金净流量是指企业经营、筹资、投(tóu)资(zī)产生的(de)现金(jīn)流，基于企业本身(shēn)经营活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润表的项目进行(xíng)调(diào)整，加(jiā)期初现金，最终(zhōng)得到的账面现(xiàn)金。

　　李华(huá)平也表示(shì)，公募REITs作为(wèi)资(zī)产配(pèi)置新选择，投(tóu)资价值体现在(zài)相(xiāng)对股债市场独立的资产(chǎn)配置功能，比较适合(hé)长期持有。建议投资者对经营权类的资(zī)产(chǎn)可以更多关注(zhù)内部收益率的高低，对产权类的资产更多关(guān)注分派率高低。因为公(gōng)募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)的经(jīng)营净现金流，所以底层资(zī)产运(yùn)营情(qíng)况直接影响(xiǎng)投资(zī)回报，投资者(zhě)可综合考虑原始权益人(rén)综合实力(lì)、运营管理机构实力、公募(mù)基金(jīn)管理人(rén)实(shí)力等多重因素(sù)来选择投资标(biāo)的。

　　中信证(zhèng)券研报(bào)也显示，公募REITs进入密集(jí)分红期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前(qián)市(shì)场接连(lián)回调，建议投资者关注有基本(běn)面支撑、填权效应相对明(míng)显、同时分红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供分配金额预(yù)测。投(tóu)资(zī)者(zhě)可以将REITs的实际分(fēn)红金额与募(mù)集材料中披露预(yù)测进行比(bǐ)较分析(xī)，结合经济(jì)及(jí)市场的实(shí)际环(huán)境，对基(jī)础设施(shī)项目(mù)的运营业绩(jì)及REITs的管理(lǐ)能力(lì)进行判断(duàn)。”中金基金(jīn)上述(shù)负责人也称。

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