近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期(qī)，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎来(lái)除息(xī)日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的(de)REITs产品(pǐn)，平均分红(hóng)比例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示，强制分(fēn)红机制是公募REITs主要(yào)特征(zhēng)之一，稳(wěn)定分红体现出该(gāi)类产品长期投(tóu)资价值，通过观测(cè)经(jīng)营活动(dòng)现金流(liú)、可供分配现金等指标(biāo)，也是(shì)观察REITs项目底层资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们(men)也(yě)提醒普通(tōng)投(tóu)资(zī)者注(zhù)意，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权到期后(hòu)不再(zài)产生现金收益，特许经营(yíng)权分红(hóng)目前已包(bāo)含(hán)了利润分配和本金(jīn)的归还(hái)，在选择投资(zī)标的(de)时应(yīng)了解资产类型和(hé)分(fēn)红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品(pǐn)分红减肥期间能吃饺子吗午餐，10个饺子相当于几碗饭ng>

　　平均(jūn)分(fēn)红(hóng)比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密(mì)集分红(hóng)期(qī)，近日(rì)7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外(wài)尚有6只(zhǐ)REITs实际分配(pèi)情况(kuàng)尚未公布(bù)。整(zhěng)体(tǐ)来(lái)看，公募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配(pèi)金额(é)的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年全年分(fēn)配金额占(zhàn)可供分配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在96％以上(shàng)。

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　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源(yuán)为持有期分(fēn)红收(shōu)益，以及基(jī)金份(fèn)额交(jiāo)易(yì)价格的变化。基金份(fèn)额二(èr)级(jí)市场价格受(shòu)到公募REI减肥期间能吃饺子吗午餐，10个饺子相当于几碗饭Ts资产运(yùn)营情况及市场(chǎng)因素的(de)综合影(yǐng)响，较(jiào)易引起波动(dòng)。与此相比(bǐ)，基金分红(hóng)预(yù)期则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分(fēn)红主要(yào)来(lái)自(zì)基础设施资产的经营现(xiàn)金流，投资(zī)人通过基金(jīn)募集材料(liào)和信息披露文件，结合(hé)行业及市场情况，可以分析基(jī)础设施项目(mù)的(de)经营业绩，作(zuò)为进行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基金份额二级(jí)市(shì)场价格(gé)变化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红(hóng)作(zuò)为(wèi)基金份额持有人实际获(huò)得(dé)的现金(jīn)收(shōu)益，对于长(zhǎng)期投资者(zhě)更具参考价值。”中金基金相关(guān)负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资(zī)中心运营高级副总监李(lǐ)华平也(yě)表示，根(gēn)据《公(gōng)开募集(jí)基础(chǔ)设施证(zhèng)券投资基(jī)金指引（试行）》及相关法规要(yào)求，基础(chǔ)设施(shī)基金应当(dāng)将90％以上合(hé)并(bìng)后基金年度可(kě)分配(pèi)金(jīn)额以(yǐ)现金形式分配给投(tóu)资者，强制分红机制是公募REITs的主要特(tè)征(zhēng)之一(yī)，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投资角(jiǎo)度来(lái)看，基础设施公募REITs同(tóng)时具备“股性(xìng)”和(hé)“债性”双重特点。二级市场价格反(fǎn)映这类(lèi)产品“股性”的(de)一面，分红(hóng)体现了这类产品的“债性(xìng)”特(tè)点。公募(mù)REITs有强制分红要求，分红类似(shì)于(yú)债券派息(xī)，但不等同于债券的(de)固定利息回报，而是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构(gòu)投资(zī)者的角(jiǎo)度来看，一(yī)方面是(shì)公募REITs丰富了(le)机构投资者的投(tóu)资品类(lèi)，为资产配置多元(yuán)化提(tí)供抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机构投资者(zhě)稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分(fēn)红获(huò)取相对(duì)于(yú)投资债券相对高的收益性，在有效控(kòng)制风险的前提下(xià)，增厚资产包(bāo)收益，起到投资“压舱石(shí)”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落袋(dài)为(wèi)安(ān)”外(wài)，市场对于(yú)未(wèi)来分红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基金二(èr)级市(shì)场价格走势(shì)的关(guān)键因素(sù)之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主要股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部(bù)分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成率不达预期，一定(dìng)程度上(shàng)影响了公募REITs二级(jí)市场的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场的价格波(bō)动受(shòu)多重因素(sù)的影响，投资(zī)收益是(shì)影(yǐng)响REITs二级市场价(jià)格的主要因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者参(cān)与公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基金相关负(fù)责人也表示，近期经济预期恢复，一方面(miàn)市场(chǎng)热点呈(chéng)现(xiàn)向(xiàng)股票和债券回归的(de)过程；另一方面(miàn)，基础(chǔ)设(shè)施项目的(de)经营业绩相对经(jīng)济活(huó)力的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金(jīn)份额的开盘指导价做(zuò)调减(jiǎn)处理，调减金(jīn)额根据单(dān)位(wèi)基金份额的分红金额进行计算。除权操作(zuò)是(shì)对分红前(qián)后基金(jīn)份(fèn)额净值变化的(de)修正，使投资人在基金分红前后均可(kě)以获得公平的投资机(jī)会(huì)。

　　“分(fēn)红可增强投资者(zhě)长期投资的(de)信心(xīn)，同时(shí)需(xū)结合持有(yǒu)产品的特(tè)性，关注二级市场扰动对整体收益的影响程度。”中(zhōng)航(háng)基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包(bāo)括利(lì)润分配和本金归还

　　普通投资者(zhě)应了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与(yǔ)现有公募基金分红前提(tí)是本金(jīn)之上(shàng)的(de)增(zēng)值部分不同(tóng)，特(tè)许经营(yíng)权(quán)REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界(jiè)定为“分派”更为(wèi)准确，分派(pài)的(de)是本金与增值(zhí)两个(gè)部分，两个部分之间的比(bǐ)例是变(biàn)动的，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分红差异很大，大(dà)多数普通投(tóu)资者可(kě)能把(bǎ)“分(fēn)派”金(jīn)额误认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等合同年限(xiàn)到期后基金价值面临极大不确定性(xìng)，这是该(gāi)类投资(zī)者(zhě)应该注(zhù)意的情况。

　　李华平表示(shì)，目(mù)前公募REITs主要有特(tè)许经营权类和产权类两大资产类型，持有产权类产品的收益主要包(bāo)括每年的现金分红及资产(chǎn)增(zēng)值的收益，而持有特许经营类产(chǎn)品(pǐn)的收益(yì)主要来自项目每年(nián)的(de)现金分红。其(qí)中(zhōng)，特(tè)许经营权类资产的分红包括了利(lì)润分配和(hé)本金的归还(hái)，两者(zhě)的比率也(yě)是变动的(de)，对(duì)特许(xǔ)经营权(quán)类资(zī)产的公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收(shōu)益。普通投资者(zhě)在选择投资标(biāo)的时，应(yīng)了解公(gōng)募(mù)REITs底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红因(yīn)底层资产属性不同(tóng)而形成区别(bié)。特许经营权(quán)类的公募REITs产品因其(qí)分红相当于包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性(xìng)偏强。而产(chǎn)权(quán)类的公募REITs分(fēn)红(hóng)主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层资产的价值增值(zhí)，所以相对股性偏强。普通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所(suǒ)选择产品的二(èr)级市场价格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相关负责人(rén)也认为，与产权(quán)类项目相比，特(tè)许经营项目在(zài)经(jīng)营(yíng)权到期后不再能产生现(xiàn)金收益，因此将可供分配金额(é)的分(fēn)配理(lǐ)解(jiě)为“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩(shèng)余经(jīng)营期限(xiàn)较短的特许经营项(xiàng)目，通常(cháng)具备更高的分派率(lǜ)水平(píng)。对于剩(shèng)余(yú)期限较(jiào)长的特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)项目(mù)，即(jí)使(shǐ)分派率(lǜ)相对(duì)较低，也有(yǒu)足够年限收回本金并取得(dé)收益。

　　中金基金该负(fù)责人提醒投资者注意(yì)，特许经(jīng)营(yíng)权(quán)项目的分派(pài)金额包含了(le)投(tóu)资本(běn)金，在不进行扩募的情况下，基金(jīn)份额单价(jià)随着分派(pài)进度逐年下降(jiàng)是正常现象，投(tóu)资(zī)特许经营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期限(xiàn)产(chǎn)生(shēng)的现金流。

　　“与(yǔ)特许经(jīng)营(yíng)项目相比，产权类(lèi)项目的土地或建筑的剩(shèng)余使(shǐ)用(yòng)年限一般(bān)较长，再(zài)加上到期后通过对建筑的(de)更(gèng)新改造或补缴(jiǎo)土(tǔ)地(dì)出让(ràng)金等追(zhuī)加投资，有机会进一步延长经营期限。这种类似永(yǒng)续经营的假设反映在基础资(zī)产(chǎn)的估值上，使产权(quán)类REITs具备更显著的(de)资产投资属性。”该(gāi)负责人称(chēng)。

　　观测内部收益(yì)率等指标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营(yíng)情况

　　在基金(jīn)分红的(de)时点，多位业内人士(shì)还表示，在产(chǎn)品分红期(qī)，投资者(zhě)可以观测经营活动现金流(liú)、可供分配现金、内部(bù)收(shōu)益率等指标，来(lái)观察和评估项目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金表示，年(nián)报(bào)指标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披露的经(jīng)营活动现(xiàn)金流，二(èr)是可供分(fēn)配现金，二者存在(zài)本质性区(qū)别。经(jīng)营(yíng)活动产生(shēng)的现(xiàn)金净流(liú)量是指企业(yè)经(jīng)营、筹资、投资产生的现金流，基(jī)于企业本身(shēn)经(jīng)营活动(dòng)产(chǎn)生(shēng)；可(kě)供分(fēn)配的现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润(rùn)表(biǎo)的项目进行(xíng)调整，加期初现金，最终得到(dào)的(de)账面现(xiàn)金。

　　李华平也(yě)表示，公(gōng)募(mù)REITs作为资产配(pèi)置新选择，投(tóu)资价(jià)值体(tǐ)现(xiàn)在相对股债市(shì)场(chǎng)独立的资(zī)产配置功能(néng)，比较适合长期持有。建议投资者对经营权(quán)类的(de)资产可以更多关注内部(bù)收益率的高(gāo)低，对产(chǎn)权类的资(zī)产(chǎn)更(gèng)多关注分(fēn)派率高低。因为公募(mù)REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净(jìng)现(xiàn)金流(liú)，所以底层资产运(yùn)营情况(kuàng)直接影响投资(zī)回报(bào)，投资者可(kě)综合(hé)考虑原始权益人综(zōng)合(hé)实力、运营管理(lǐ)机构实力、公(gōng)募基金管理人实(shí)力等多(duō)重因素来选择投(tóu)资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显(xiǎn)示(shì)，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由于分红交易带(dài)来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注有基(jī)本面支撑、填权效应相对明(míng)显、同(tóng)时分红(hóng)规(guī)模较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招(zhāo)募说明书(shū)均会(huì)载明REITs在发行首年及(jí)次年的(de)可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红(hóng)金额与募集材料(liào)中披(pī)露预测进(jìn)行(xíng)比较(jiào)分析，结合(hé)经济及(jí)市(shì)场的实际环境，对(duì)基础(chǔ)设施项目的运营业绩及REITs的管理能(néng)力进行判(pàn)断。”中金基金上述负责人也称(chēng)。