5月以来，房地(dì)产板块个股多出(chū)现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房地产指数本(běn)月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。而(ér)以公募(mù)基金为代(dài)表的机构对于这一板(bǎn)块已经在(zài)悄然布局。数(shù)据显示，以南方(fāng)和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日(rì)时有小(xiǎo)幅增长。根据(jù)基金一季(jì)报统(tǒng)计，龙头(tóu)与地(dì)方国企(qǐ)央(yāng)企获得增(zēng)持(chí)，持仓数量占流通股比重(zhòng)增幅五(wǔ)只个股(gǔ)分别(bié)为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或(huò)“底部回升”

　　行(xíng)业红(hóng)利时(shí)代已过(guò) 精耕(gēng)细(xì)作成(chéng)共识

　　从(cóng)公募基金对房地产的配置看，2019年(nián)末，公募所(suǒ)持有(yǒu)的房地产行业(yè)标的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色(sè)，但公(gōng)募所持(chí)房地产(chǎn)公司市值在股(gǔ)票(piào)资产中(zhōng)的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数(shù)值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年来的首次(cì)回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公(gōng)募(mù)对房地(dì)产行业(yè)的持股比例(lì)也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年一季度(dù)得以延(yán)续。数(shù)据统计显示，公募(mù)重仓(cāng)持有房地产板(bǎn)块(kuài)一季(jì)度市(shì)值TOP15门槛为(wèi)1.6亿(yì)元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇(shé)口、万(wàn)科A、华(huá)发股份、滨江集(jí)团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募(mù)对于房地产的投资愈发(fā)有集(jí)中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的(de)重仓股中，房地产(chǎn)板块(kuài)排(pái)名最高的(de)是(shì)保利发(fā)展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名第二(èr)的(de)是(shì)招商蛇口，排在(zài)第78位。而老(lǎo)牌(pái)龙头股万科A排在第96位(wèi)。对比(bǐ)去年四季报，变(biàn)化之(zhī)处首先在(zài)于几只房地产(chǎn)龙头(tóu)股从排位(wèi)上看均有退(tuì)步(bù)，尤(yóu)其是(shì)万科最为明显(xiǎn)；其次是(shì)金地集团(tuán)退出百(bǎi)大之(zhī)列(liè)。但考虑到(dào)房(fáng)地产是复(fù)苏链上(shàng)最后(hòu)一环，且(qiě)首季并非(fēi)行(xíng)业销(xiāo)售旺季，其传导到二(èr)级(jí)市场乃至(zhì)机构持仓上(shàng)还需(xū)要时间周期。

　　形成共识(shí)的(de)是，经济(jì)圈判断房地产已经进入大分化时代，一二线城市好于三四线城(chéng)市。而映射到二级(jí)市(shì)场投资上，配置房地产行业轻(qīng)松收获行业贝(bèi)塔(tǎ)的红利(lì)期(qī)一去不返了。“如果(guǒ)按照产业周期(qī)来(lái)分类，包括房地(dì)产等几类行业在(zài)盖特(tè)纳(nà)曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传(chuán)统认知上没有(yǒu)什么(me)投资机会的。但在这(zhè)几(jǐ)年(nián)特殊的(de)行情里包括煤(méi)炭(tàn)、电解铝(lǚ)等类似的行(xíng)业也出现了一些机会，背后的逻辑是(shì)供给侧发生了(le)更大的变化。”一不愿具名的上海公募基(jī)金经(jīng)理(lǐ)指(zhǐ)出(chū)。

　　不过也有公募人士持(chí)谨慎乐观态度(dù)：“行(xíng)业前(qián)几年(nián)17亿～18亿平(píng)方米的(de)年销售面积很难(nán)再(zài)出现了，2022年(nián)光是居民存款数量增加了(le)15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑存量地产的更新，也(yě)有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政(zhèng)策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金房地产研究(jiū)员吕功绩也(yě)指出：“时至(zhì)今日，无论从城(chéng)镇化的进程(chéng)，还是人均住房面积（接(jiē)近30平(píng)/人），我国(guó)均已(yǐ)告别住房短缺时代(dài)，而目前(qián)居民的杠杆率和房价收入(rù)也不支撑(chēng)每年18万亿元(yuán)的销售额，以及过快上行(xíng)的房价，因(yīn)而行业高(gāo)增(zēng)的时代已经过去，未来行业的(de)需求或将回落，在此(cǐ)过程中，伴随着地(dì)产的(de)高杠(gāng)杆属(shǔ)性(xìng)，就(jiù)很容易出现信用风险问题（类(lèi)似2022年的民营(yíng)地产爆(bào)雷），行业进(jìn)入到供给侧出清的过程。这个(gè)过程中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市占率的(de)提升。当(dāng)行业需求见顶回落时，行业(yè)的(de)贝塔已经过去了，但不代表没有(yǒu)投资(zī)机会，机会(huì)在于(yú)城市、位置、产品的(de)阿尔法，而对应到股票投资，就(jiù)是强竞争力公司的阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整(zhěng)体机构(gòu)的务(wù)实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企(qǐ)、优sand可数吗还是不可数，thousand可数吗质区域性标(biāo)的(de)成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具(jù)体的(de)个(gè)股来看(kàn)，《红周刊》利(lì)用Wind统(tǒng)计申万房地产板块个股(gǔ)，在纳(nà)入(rù)统(tǒng)计的124只房地产(chǎn)类标的(de)股中，本(běn)月以(yǐ)来实现股(gǔ)价上涨的达到了(le)81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排名(míng)前五的公(gōng)司月内涨(zhǎng)幅超(chāo)过(guò)了10％，它们分别是上(shàng)实发(fā)展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产(chǎn)。排名(míng)第一的(de)上实发展，五(wǔ)一假期归来后日(rì)成交量明显放大，4日、5日连续(xù)两个(gè)交易(yì)日(rì)收出涨停(tíng)。从(cóng)该股的基本(běn)面来看，上实发展的(de)主(zhǔ)营(yíng)业务(wù)为房地产开发(fā)与经营。公司的(de)主要产品及(jí)服务为房地产销售、房(fáng)地(dì)产租赁、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其实(shí)现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业(yè)总收入(rù)27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，各类机构都(dōu)有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流(liú)通股股东来(lái)看， 具体包括(kuò)公募的上银基金(jīn)、私(sī)募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理公司(sī)等(děng)都跻(jī)身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地房企，其第(dì)一(yī)季度的(de)收(shōu)入利(lì)润规模大幅度复苏。究(jiū)其(qí)原(yuán)因，一方面是该公司后疫情时代出租率复苏至近(jìn)年(nisand可数吗还是不可数，thousand可数吗án)来最高，另一方面则是公司拿(ná)地结算持续(xù)性向好(hǎo)，从数(shù)字上看，一季度新(xīn)增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万平(píng)方(fāng)米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背(bèi)景下，自然(rán)也吸引了知(zhī)名机构在其中(zhōng)持续驻(zhù)足。从第(dì)一季度十(shí)大流(liú)通股(gǔ)股东来看(kàn)，知名私募高毅(yì)邓晓峰的(de)两只产品依然(rán)在(zài)前十中，这也是连(lián)续第三个(gè)季(jì)度(dù)他有的两只产品杀入前十。同(tóng)时榜单中(zhōng)还有一支大(dà)名(míng)鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布扎比投资局(jú)，其(qí)当季还(hái)小幅(fú)增加(jiā)了持(chí)股(gǔ)。

　　除去上述两家(jiā)上海区(qū)域(yù)性地产(chǎn)公(gōng)司外，荣安(ān)地产则是主要布局在深圳(zhèn)的(de)地产(chǎn)公(gōng)司，一(yī)季报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周(zhōu)刊(kān)》注意到两只(zhǐ)公募(mù)指基首(shǒu)季新杀入十(shí)大流通股(gǔ)股东行列。具(jù)体(tǐ)说来， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中(zhōng)证指数1000增强则排(pái)名第九位，此外联袂(mèi)出现的机(jī)构还有QFII高(gāo)盛国(guó)际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时(shí)，兴证全球基金(jīn)相关人士分析：“经(jīng)历过行(xíng)业(yè)洗牌和(hé)兼并重组(zǔ)后(hòu)，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场(chǎng)大幅降温，优(yōu)质土地供给较多(duō)（券(quàn)商测算对应潜(qián)在(zài)毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企的利润率仅20％），绝大(dà)多数房企(qǐ)受(shòu)限于信(xìn)用问(wèn)题(tí)或者资金(jīn)紧张没(méi)法(fǎ)拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低成本(běn)土(tǔ)地，龙(lóng)头房企的拿地力(lì)度(dù)（拿(ná)地金额(é)/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆(gān)率较(jiào)低，净负债(zhài)率基本(běn)在70％以下，而其他房企的净负(fù)债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆(gān)空间有(yǒu)限，从融资成(chéng)本看，龙头房企的(de)融资(zī)成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的(de)销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售额(é)增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中特估的(de)浪潮(cháo)下，央国企地(dì)产股或存在发展的(de)大(dà)好机会。中信证券指出：“房地产行业的结构性机会(huì)依然存在(zài)，少部分公(gōng)司尤其是央企占(zhàn)据显著优势，其主要又体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低(dī)的融(róng)资(zī)成(chéng)本，优(yōu)质的(de)开(kāi)发资(zī)源和(hé)良好的不动(dòng)产(chǎn)资(zī)产运营能力的(de)多(duō)重竞争优(yōu)势(shì)。”

　　“即使没有(yǒu)中(zhōng)特估，国央企(qǐ)相(xiāng)较于民营(yíng)地产公司也是更有优(yōu)势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土地资(zī)源债权(quán)债(zhài)务关(guān)系等问题，市(shì)场对民营房开企业的资产(chǎn)会有更多担(dān)忧和质疑，所以在这(zhè)一轮(lún)行业出清的过程中(zhōng)，央国(guó)企相较于民企来(lái)说估值的修复更明显。中特估的角度从中长期的维度(dù)看，行业的逻辑在于(yú)集(jí)中(zhōng)度提升后，行业(yè)进入高质量发(fā)展阶(jiē)段，具备(bèi)较快(kuài)速发展阶段更(gèng)稳定且可(kě)预(yù)期的盈利和(hé)现金流创造能力(lì)，以此带来估值中枢的提升，应(yīng)该关注估(gū)值相对较(jiào)低，企业自身资产的(de)质(zhì)量好、运营(yíng)能力强、可(kě)以创(chuàng)造持续现金(jīn)流(liú)的企业。”

　　“存量时(shí)代(dài)中(zhōng)行业普涨(zhǎng)的概(gài)率(lǜ)比较低，行业(yè)内部将出现分化，要关(guān)注将受益于行业集中度提升(shēng)的头部公司。”星石投资首(shǒu)席研究(jiū)官方磊也(yě)表(biǎo)示(shì)。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是(shì)保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口(kǒu)等国资背景(jǐng)龙头前(qián)途(tú)更为光明。不(bù)过国(guó)投瑞银(yín)基(jī)金投资(zī)部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持(chí)续观察国(guó)企央企在三个方(fāng)面是否可以维持，首先(xiān)是(shì)融(róng)资(zī)成本保持低位，其次是(shì)销售份额(é)持续提升，再次是拿(ná)地份额持续提(tí)升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企(qǐ)一(yī)季报梳理发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的(de)整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发(fā)展、滨江集团等房企营(yíng)收、净利均实(shí)现了(le)业绩的回(huí)正，甚至是较(jiào)大增速的(de)增长。而这些(xiē)公司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企(qǐ)，主要是(shì)因为(wèi)过(guò)去(qù)两三年(nián)时(shí)间，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房(fáng)企不怎么(me)投资拿地之后(hòu)，国(guó)有(yǒu)企(qǐ)业仍在持续性地拿(ná)地，且主要集中在核(hé)心城市，投资(zī)力度较大。投资的驱动能够(gòu)推动(dòng)房企销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年(nián)一季度市场恢复但仍处于(yú)调整的过程中，能够保有一(yī)个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒(xǐng)表示，在(zài)房地产的复苏(sū)过程中，还面临着一些不确定性(xìng)。其实整(zhěng)个市场(chǎng)从四月份开始又在(zài)往下掉。除了杭州、成(chéng)都等极个别(bié)城市四(sì)月环(huán)比三月相(xiāng)对(duì)表现较好之外(wài)，包(bāo)括北(běi)京、上海在内的绝大(dà)多数城市(shì)都出现环比(bǐ)下滑的情(qíng)况。而(ér)现(xiàn)在(zài)五月的市场表现也不太乐观。按照现在的经济(jì)状况、收(shōu)入情况，以(yǐ)及市场的(de)去库存压(yā)力、企业(yè)的资(zī)金面压(yā)力，可能会出现，到六月份房企为(wèi)了半年报冲(chōng)业绩出现市场的短期反弹(dàn)外的(de)一个市(shì)场乏力现象。也(yě)就是说，第二(èr)季(jì)度、第三季度增长(zhǎng)不确定性的(de)压(yā)力(lì)仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产业链的复苏(sū)速(sù)度都比想(xiǎng)象的要慢很多(duō)，我们要多给一些(xiē)耐心，这(zhè)个时候，在房(fáng)地产以及(jí)上(shàng)下游就不(bù)是赚快钱的时候(hòu)，只(zhǐ)能赚他(tā)基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数的(de)、做(zuò)得比同行好得多的企(qǐ)业，会伴随整个(gè)行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体(tǐ)现出来。所(suǒ)以只(zhǐ)能耐心地去(qù)等(děng)待它(tā)的基本面不(bù)断地凸(tū)显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中(zhōng)提(tí)及(jí)个(gè)股仅为举(jǔ)例(lì)分析，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：IDC站长站，IDC站长，IDC资讯--IDC站长站 sand可数吗还是不可数，thousand可数吗