近两年(nián)火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈现出高(gāo)比(bǐ)例(lì)稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分(fēn)红(hóng)比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定(dìng)分红体现出该类产(chǎn)品(pǐn)长期投资价(jià)值(zhí)，通(tōng)过观测经营活(huó)动现金流、可供分(fēn)配现金等指标，也是观(guān)察REITs项目底层资产运营情(qíng)况的“窗口(kǒu)”。他(tā)们也提醒(xǐng)普通(tōng)投资者注意，与产权类项目相比(bǐ)，特(tè)许经(jīng)营REITs项目(mù)在经营权到期后不再产生现金(jīn)收益(yì)，特许经营权分红目前已包(bāo)含了利润分配和本金(jīn)的归还(hái)，在选择投(tóu)资标的(de)时应了解资产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募REITs产(chǎn)品分红(hóng)

　　平(píng)均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续(xù)迎来(lái)除息(xī)日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分(fēn)配情况尚未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额(é)的公募(mù)REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年全年分(fēn)配金额占可供分配金额比(bǐ)例平(píng)均为(wèi)98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表(biǎo)示，投(tóu)资公募(mù)REITs的主要收益来源为持有期分红收(shōu)益，以及(jí)基金份(fèn)额交易价格的变化。基金份(fèn)额二级(jí)市场价格受(shòu)到公募REITs资产运营(yíng)情况及(jí)市场因素的(de)综(zōng)合影响，较易(yì)引(yǐn)起波动。与此相比，基(jī)金分红预期则更有(yǒu)规律可循(xún)。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础设(shè)施(shī)资产的经营现金流，投资人通过基(jī)金募集材料和信息披(pī)露(lù)文件，结合行业及市场情况，可以分析基础设(shè)施项目的经营(yíng)业绩，作(zuò)为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二(èr)级市场价(jià)格变化导致(zhì)的浮盈(yíng)或浮(fú)亏，分红作为基金份(fèn)额(é)持(chí)有人实际(jì)获(huò)得的(de)现(xiàn)金收益，对于长期投资者更具参考价值。”中金基金相关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运营高(gāo)级副总监李(lǐ)华平(píng)也表示，根(gēn)据《公开(kāi)募(mù)集基(jī)础(chǔ)设施证券(quàn)投资(zī)基金指引（试行）》及相关(guān)法(fǎ)规(guī)要求，基(jī)础设施基金应当将(jiāng)90％以上合并后(hòu)基(jī)金(jīn)年度可分配金(jīn)额(é)以(yǐ)现(xiàn)金形式(shì)分配给投资者，强制分(fēn)红(hóng)机(jī)制(zhì)是公募REITs的主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳定(dìng)的分(fēn)红机制体现出(chū)REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资(zī)角(jiǎo)度(dù)来看，基础设施(shī)公募REITs同(tóng)时具(jù)备“股性”和“债性”双重特点。二级(jí)市场价格反(fǎn)映(yìng)这类产品“股性(xìng)”的一面，分红体(tǐ)现了这类(lèi)产品(pǐn)的(de)“债性(xìng)”特点(diǎn)。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分(fēn)红类(lèi)似于债券派息，但不等同于债券(quàn)的(de)固定利息回报，而(ér)是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机构投资者(zhě)的投(tóu)资品(pǐn)类，为(wèi)资产配置(zhì)多元化提供抓(zhuā)手，具有较强的配(pèi)置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益。机构(gòu)投资(zī)者公募REITs能够通(tōng)过分红获取相对于投(tóu)资债券相对高的(de)收益性，在有效控制风(fēng)险(xiǎn)的前提下，增(zēng)厚资(zī)产(chǎn)包(bāo)收益，起到投(tóu)资“压舱(cāng)石”的作(zuò)用(yòng)。

　　分(fēn)红除了投资收益(yì)“落袋(dài)为(wèi)安(ān)”外，市场(chǎng)对于(yú)未(wèi)来(lái)分(fēn)红水(shuǐ)平的预期，也(yě)是影响REITs基(jī)金二级市场(chǎng)价格走势的(de)关键因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表现看，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘(pán)）指数(shù)收于975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债(zhài)券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分(fēn)产品受(shòu)宏观(guān)经济的影(yǐng)响，可分配金额(é)完成率不达预期，一定程度(dù)上影(yǐng)响了公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价(jià)格。”李华平(píng)称，公募REITs二(èr)级市场的价格波动受多重(zhòng)因(yīn)素的影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要因(yīn)素(sù)之(zhī)一，而稳定的分红有(yǒu)利(lì)于吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二级(jí)市(shì)场的投资。

　　中金基金相关(guān)负责人也表示(shì)，近期经济预(yù)期恢复(fù)，一方(fāng)面市场(chǎng)热点呈现(xiàn)向股票和债(zhài)券回归的过程；另一方(fāng)面(miàn)，基(jī)础设施项(xiàng)目的(de)经营(yín拉普拉斯分块矩阵公式例题，拉普拉斯分块矩阵公式副对角线g)业绩(jì)相(xiāng)对经(jīng)济活(huó)力的改善有(yǒu)一定的滞后(hòu)性(xìng)。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基金份额的(de)开盘指导(dǎo)价做调减(jiǎn)处理，调减金额根据单位(wèi)基金份额的分红金额进行计(jì)算。除(chú)权操作是对分红前后基金(jīn)份额净(jìng)值变化的修(xiū)正，使投资人在基(jī)金分红前后均可以获(huò)得公(gōng)平的投资机会(huì)。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投(tóu)资的信(xìn)心(xīn)，同(tóng)时需结合(hé)持(chí)有产(chǎn)品的特性，关注二级市(shì)场扰动对(duì)整体收益的影响程度。”中(zhōng)航基金相(xiāng)关(guān)人(rén)士也称。

　　特(tè)许经营(yíng)权分红(hóng)包括利润分配和本(běn)金归(guī)还

　　普通投(tóu)资者应了解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人(rén)士还提醒，与现有(yǒu)公(gōng)募基(jī)金分红前提是本金之(zhī)上的增值部分不同，特许经营权(quán)REITs基(jī)金(jīn)运作期间(jiān)的(de)“分红”界定(dìng)为(wèi)“分派”更(gèng)为准确，分派的是本金与增值(zhí)两个部分，两个部分之间的比例是变动的，与现有(yǒu)公募基金分红差异很大，大多数普通投资者可能把“分派(pài)”金额(é)误认为是(shì)持续分红。一(yī)旦(dàn)30年、40年、50年、60年等(děng)合(hé)同年(nián)限到(dào)期后基金价值面临(lín)极大不确定性，这是该类投资者应该注意的(de)情况(kuàng)。

　　李华(huá)平表示，目(mù)前(qián)公募REITs主要有特(tè)许经营权类(lèi)和产权类两(liǎng)大资(zī)产类型，持有产(chǎn)权(quán)类产品(pǐn)的收(shōu)益主要包括每年的(de)现(xiàn)金分红及(jí)资产增值的(de)收(shōu)益，而持有特许经营类产品的收(shōu)益主要来自(zì)项目每(měi)年的现金分(fēn)红(hóng)。其(qí)中，特许经营权类资产(chǎn)的分红包括(kuò)了利润分配和(hé)本金的归还，两者(zhě)的(de)比率也是变动的，对特(tè)许经营权(quán)类(lèi)资产的公募REITs可以内部(bù)收益率(lǜ)（IRR）来衡量投(tóu)资(zī)收益。普通投(tóu)资者(zhě)在选择投资标的时(shí)，应了解公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细(xì)分来看，各类(lèi)公募(mù)REITs分(fēn)红因(yīn)底层(céng)资产属性不(bù)同(tóng)而形成区别。特(tè)许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因其分红相当于包(bāo)含(hán)“本金+收益”，分红相对较多，债性偏(piān)强。而产权类的公(gōng)募REITs分红主要(yào)为“收益”，更看(kàn)重底(dǐ)层资产的(de)价值增值，所以相(xiāng)对股性偏强。普通投资者在(zài)选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层(céng)资产属性(xìng)，对所选择(zé)产品(pǐn)的二(èr)级市场价格(gé)和分(fēn)红有合(hé)理预期。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人也认(rèn)为，与产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经营项目在(zài)经营(yíng)权(quán)到期后不再能产生(shēng)现金收益，因此将可供分配(pèi)金(jīn)额的分(fēn)配(pèi)理解(jiě)为“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许经(jīng)营(yíng)项目，通(tōng)常具备更高的分派率水平。对于剩余(yú)期限(xiàn)较长的特许经(jīng)营权项目(mù)，即使分(fēn)派率相对(duì)较低，也有足够年(nián)限收回本金并(bìng)取得拉普拉斯分块矩阵公式例题，拉普拉斯分块矩阵公式副对角线收益。

　　中金基金(jīn)该负责(zé)人(rén)提醒投资者注意，特许经营权项目的分派金额包含了(le)投资本金，在不进行扩募的情况下，基(jī)金份额单价随着分派进度(dù)逐年下降是正(zhèng)常现象，投(tóu)资特许经营权REITs的收益来自项目(mù)剩余期限产生的(de)现金流。

　　“与(yǔ)特(tè)许经营项目相比(bǐ)，产权类(lèi)项目的(de)土地或建筑的剩余使(shǐ)用年限一般较长(zhǎng)，再加上到期后通过(guò)对建筑的更新改造或补缴土地出让金等追加(jiā)投资，有机会进一步延长经营期限。这(zhè)种类似永续经营的假设反映在基础资产的(de)估值上(shàng)，使产权类REITs具(jù)备更显著的资(zī)产投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评估项目底层(céng)资产(chǎn)运营情(qíng)况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示，在产(chǎn)品分红(hóng)期，投资者可以观测经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金、内部收益率等(děng)指标，来观察和(hé)评估(gū)项目(mù)底层(céng)资产的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金(jīn)相关(guān)的(de)指标有(yǒu)两个：一是年报中披(pī)露的(de)经(jīng)营活动现金流(liú)，二是可供分(fēn)配现金，二者存在本质(zhì)性区别。经(jīng)营活动产(chǎn)生(shēng)的现金(jīn)净(jìng)流量是指企业经营、筹资(zī)、投(tóu)资(zī)产生的现金(jīn)流(liú)，基于企(qǐ)业本身经营(yíng)活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进(jìn)行调整，加期初现金，最终得到的(de)账面现金。

　　李(lǐ)华平也(yě)表示，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择(zé)，投资价(jià)值体(tǐ)现在相对股(gǔ)债(zhài)市(shì)场独立的资(zī)产配置功能，比较(jiào)适合(hé)长期持有。建议投资者对经(jīng)营权类的(de)资产(chǎn)可以(yǐ)更(gèng)多关(guān)注(zhù)内部(bù)收益率的高低，对(duì)产权类的(de)资(zī)产更多关(guān)注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收(shōu)益(yì)主要来自底(dǐ)层资产的经营净现金(jīn)流，所(suǒ)以底层资产(chǎn)运营情况直接影响(xiǎng)投资(zī)回报，投资者可综(zōng)合考虑原始权(quán)益人(rén)综合实力、运营管理(lǐ)机构(gòu)实力、公(gōng)募基金(jīn)管理人(rén)实力等多重因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信(xìn)证(zhèng)券研报也显示(shì)，公(gōng)募REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期，由(yóu)于(yú)分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠(dié)加此前市场(chǎng)接连回(huí)调(diào)，建议投资者关注有(yǒu)基(jī)本面支撑(chēng)、填权效应相对明(míng)显、同时分红规模较(jiào)为可观的(de)个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会载明REITs在(zài)发行首年(nián)及次年的(de)可(kě)供分配金额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分(fēn)红金额与募集材料中披露预测进行比较分析(xī)，结合经济及市场的实(shí)际环境，对基础(chǔ)设(shè)施项目(mù)的运营业绩及REITs的(de)管理能(néng)力进(jìn)行判(pàn)断。”中(zhōng)金(jīn)基金上述负(fù)责人(rén)也称。

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