5月以来，房地产(chǎn)板块(kuài)个股多(duō)出现小(xiǎo)幅(fú)上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公募(mù)基(jī)金为代表的机(jī)构对(duì)于这一板块(kuài)已(yǐ)经在悄然(rán)布局。数据显示，以南方和华夏的两(liǎng)只(zhǐ)老牌ETF基(jī)金(jīn)为(wèi)例，5月9日时所公布的总(zǒng)份额均较(jiào)4月(yuè)28日时有小(xiǎo)幅增长(zhǎng)。根据基金(jīn)一季报(bào)统计，龙(lóng)头与地方(fāng)国(guó)企央企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只(zhǐ)个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置(zhì)房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识(shí)

　　从(cóng)公募基(jī)金对(duì)房地(dì)产的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有(yǒu)的(de)房(fáng)地产行业(yè)标(biāo)的市值约(yuē)1188亿元(yuán)，占其所(suǒ)持股票(piào)市值(zhí)的4.66％左右；2020年(nián)市(shì)场表现(xiàn)出色，但(dàn)公募所持房地产(chǎn)公司市(shì)值(zhí)在(zài)股票(piào)资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于(yú)出现(xiàn)了三年来(lái)的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公(gōng)募对房地产行业(yè)的持股比例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在(zài)今(jīn)年一(yī)季度得(dé)以延续。数据统计显示，公募重仓持(chí)有(yǒu)房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块一季(jì)度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别为保利发(fā)展、招商蛇(shé)口、万科(kē)A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓(cāng)市值(zhí)占板块比重合计(jì)达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难发现，公募对(duì)于房地产的投资愈(yù)发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募(mù)基金一季报汇总的(de)重仓股(gǔ)中，房地产板块排名最高的是保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)，在基金重仓第(dì)33位(wèi)。排(pái)名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科(kē)A排在第(dì)96位。对比去年(nián)四季报，变化(huà)之(zhī)处首先在于几只房(fáng)地产龙头(tóu)股从(cóng)排位上看(kàn)均有退步(bù)，尤其(qí)是(shì)万科最为明(míng)显；其次是金地集团退出百大(dà)之列(liè)。但(dàn)考(kǎo)虑到房地产(chǎn)是复(fù)苏(sū)链上最后一环，且(qiě)首季并非行(xíng)业(yè)销售(shòu)旺季，其传导到二级市场乃(nǎi)至机构(gòu)持仓(cāng)上还需要时(shí)间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈(quān)判断房地(dì)产已经进(jìn)入大分化时代，一(yī)二线城市好于三(sān)四线城(chéng)市。而映射到(dào)二级市场投资(zī)上，配置房地产行业轻(qīng)松收获行业贝塔的红利期一去不(bù)返了。“如果按照产业周(zhōu)期来分类(lèi)，包括房地(dì)产等几类行业在盖(gài)特纳曲线里属于(yú)成熟期或者衰退期的行(xíng)业，传统认(rèn)知上没有什么投资机会(huì)的。但在(zài)这几(jǐ)年特(tè)殊(shū)的(de)行(xíng)情里(lǐ)包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的行业也出现(xiàn)了一些机(jī)会，背(bèi)后的逻辑是(shì)供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上海(hǎi)公(gōng)募基(jī)金经理指出。

　　不过也有公募人(rén)士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年销售面(miàn)积(jī)很难(nán)再出现了，2022年光(guāng)是居民存款数量增加了15万亿(yì)元。中国存量(liàng)有400亿(yì)平方(fāng)米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求端(duān)还需要有(yǒu)一定(dìng)的政策出来(lái)去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研(yán)究员(yuán)吕功绩(jì)也指(zhǐ)出：“时(shí)至今日，无论从城镇(zhèn)化(huà)的(de)进程(chéng)，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均(jūn)已告别住房短缺时代，而目前(qián)居民(mín)的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上(shàng)行的(de)房价，因而(ér)行业(yè)高增的时(shí)代已经过去，未(wèi)来行(xíng)业的需求或(huò)将回(huí)落，在此过程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性(xìng)，就很容易出现信用风险问(wèn)题（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行(xíng)业进入到供给侧(cè)出清的过程。这(zhè)个过程中，综合竞(jìng)争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市(shì)占(zhàn)率的提(tí)升。当(dāng)行业需(xū)求(qiú)见顶回落时，行业的(de)贝(bèi)塔已经过去了(le)，但不代表没(méi)有(yǒu)投资(zī)机会(huì)，机会在于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而(ér)对应到股票投资，就(jiù)是(shì)强竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于(yú)这(zhè)样的认识(shí)转变(biàn)，精(jīng)耕(gēng)细作个股成(chéng)为公募乃至整(zhěng)体(tǐ)机构的务(wù)实之举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优(yōu)质区(qū)域性标的(de)成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股(gǔ)多(duō)出现小幅上涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从具体的(de)个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房地(dì)产(chǎn)板块个股，在纳(nà)入(rù)统计(jì)的124只房地产(chǎn)类标的股中，本月以来(lái)实现股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰(qià)好排名前五的(de)公司月内涨幅(fú)超过(guò)了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名(míng)第(dì)一的上(shàng)实发展，五(wǔ)一(yī)假期归来后(hòu)日成交量(liàng)明(míng)显放大(dà)，4日、5日连续两(liǎng)个交(jiāo)易日收出涨停。从(cóng)该股的基本(běn)面来看，上实(shí)发展的主营业务为房(fáng)地产开发与经(jīng)营。公(gōng)司的主要(yào)产品及(jí)服务为(wèi)房地产销售、房地产租赁(lìn)、物业管理服务、工程项目、酒店(diàn)经(jīng)营(yíng)。从(cóng)业绩数据(jù)来看，2022年，其(qí)实现(xiàn)营业(yè)收入52.48亿(yì)元(yuán)，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年(niá建发集团是国企还是央企 建发员工有编制吗n)第(dì)一季度(dù)，其实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股东(dōng)来看，各类机构都(dōu)有对其(qí)布局的(de)例子(zi)。以(yǐ)3月31日时(shí)的首季(jì)十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看， 具(jù)体包括公募的上银(yín)基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管理公(gōng)司等都跻(jī)身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名(míng)第二的浦东金(jīn)桥也是上(shàng)海本地房企，其第一(yī)季度的收入利(lì)润规模(mó)大幅度复苏(sū)。究其(qí)原因(yīn)，一方(fāng)面是该公司(sī)后(hòu)疫情(qíng)时代出租率复(fù)苏至近(jìn)年来最高，另一方面则是公(gōng)司(sī)拿地(dì)结(jié)算持续(xù)性(xìng)向好，从数字上看，一(yī)季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积(jī)约54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩势头向好背景(jǐng)下，自(zì)然也吸(xī)引了知名机构在其(qí)中持续驻足。从第一季度十大(dà)流通股股东来看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的(de)两只(zhǐ)产品依然(rán)在前十中(zhōng)，这也(yě)是(shì)连(lián)续第(dì)三个季度他有的两(liǎng)只产品杀入(rù)前十。同时榜单中还有(yǒu)一支大(dà)名鼎(dǐng)鼎的QFII阿(ā)布扎比(bǐ)投资局(jú)，其当季还小(xiǎo)幅增(zēng)加了持股(gǔ)。

　　除去上述(shù)两(liǎng)家上海区域性(xìng)地产公司(sī)外，荣安地产则是主(zhǔ)要布局在深圳(zhèn)的地(dì)产公司，一季报交出的也是一份报喜的成(chéng)绩(jì)单(dān)：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上(shàng)市(shì)公司股东的(de)净利(lì)润6.48亿(yì)元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指(zhǐ)基首季新(xīn)杀入十大流通股股(gǔ)东行列。具体说来， 南方中证全(quán)指房地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中(zhōng)证指数1000增强则排名(míng)第九位，此外联袂出现的(de)机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访(fǎng)时(shí)，兴证全球基金相(xiāng)关人士分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重组后(hòu)，龙头的价(jià)值(zhí)更(gèng)为(wèi)笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年(nián)土地市场大幅(fú)降温(wēn)，优质(zhì)土(tǔ)地供给较多(duō)（券商测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝(jué)大多数(shù)房企(qǐ)受限于信用(yòng)问题或者资(zī)金紧张没(méi)法拿地，龙头房企趁(chèn)机获取低成本土地(dì)，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿地金额/销售(shòu)金额(é)）基本在30％以上；从融资(zī)上(shàng)看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净(jìng)负债率(lǜ)基本在(zài)70％以下，而其(qí)他房企的净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限(xiàn)，从融资成本看，龙头房企的融资成(chéng)本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调的是，在(zài)当前中(zhōng)特估的浪潮(cháo)下，央(yāng)国企地产股或存在发展的大(dà)好机会。中(zhōng)信证(zhèng)券指(zhǐ)出：“房(fáng)地产行(xíng)业的结(jié)构(gòu)性机会依然存在，少部(bù)分公司尤其(qí)是央企占据显(xiǎn)著(zhù)优势，其主要又体现为库存的优(yōu)势(shì)。央企地产(chǎn)公(gōng)司，现阶段表(biǎo)现出较低的(de)融资成本，优质的开(kāi)发资源和良好的不动(dòng)产资产(chǎn)运营(yíng)能(néng)力的多重竞争优(yōu)势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央(yāng)企相较(jiào)于(yú)民营地产公司(sī)也是(shì)更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关(guān)系等问(wèn)题(tí)，市场对(duì)民营房开企业的资(zī)产会有(yǒu)更多担忧和质疑，所以在这一轮行(xíng)业出清的过程中，央国(guó)企相较于(yú)民企来说估(gū)值的修复更(gèng)明显。中(zhōng)特估的角度(dù)从中长期(qī)的维度看(kàn)，行业的(de)逻辑在于集中度提升后，行业进入高质(zhì)量发展阶(jiē)段，具备较(jiào)快速发(fā)展阶段(duàn)更稳定且可预(yù)期的盈利和现金流创造能力，以此(cǐ)带来(lái)估值中枢的(de)提升，应该关注估值相对(duì)较低，企业自身资产的质量好、运营能力强、可以(yǐ)创造持续现金流的(de)企(qǐ)业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨(zhǎng)的概(gài)率(lǜ)比较低(dī)，行(xíng)业内部将出(chū)现分化，要(yào)关注将受益(yì)于行业集中度提(tí)升的头(tóu)部(bù)公司。”星石投资(zī)首(shǒu)席研究(jiū)官方(fāng)磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一(yī)思(sī)路的话(huà)，或(huò)许还(hái)是(shì)保利(lì)发(fā)展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙(lóng)头前途更为光明(míng)。不过国投(tóu)瑞银基(jī)金投(tóu)资部(bù)副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地去持续(xù)观察国企央企在三个(gè)方(fāng)面(miàn)是否(fǒu)可以维持，首先(xiān)是融资(zī)成(chéng)本(běn)保持低位，其次是销(xiāo)售份额持续提升，再次是(shì)拿地(dì)份额持续提(tí)升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度(dù)缓慢

　　机构需要(yào)多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报(bào)梳理发(fā)现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩(jì)分化更趋(qū)明显，保(bǎo)利发展、滨江集团等房企营收、净利(lì)均实现了业绩(jì)的回(huí)正，甚至是较大增(zēng)速的增长。而这些公司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士(shì)张宏伟向《红(hóng)周(zhōu)刊》分析表示，业(yè)绩出现明显改善的(de)房企(qǐ)，主要是因为过(guò)去(建发集团是国企还是央企 建发员工有编制吗qù)两三年时间，尤其是在2021年下(xià)半(bàn)年民营房企不怎么投资拿地之后，国(guó)有企业仍在持续性(xìng)地拿(ná)地，且主(zhǔ)要(yào)集中(zhōng)在(zài)核心(xīn)城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企销售业绩(jì)的(de)增长，从而(ér)在2023年一季度市场恢复但(dàn)仍处(chù)于调整的过程(chéng)中(zhōng)，能够保有一(yī)个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程(chéng)中，还面临着一些不确定性。其实整个市场从四月(yuè)份开始又(yòu)在往下掉。除了杭(háng)州、成都等极个别城市四(sì)月环(huán)比三月相对表现较(jiào)好之外，包括北京(jīng)、上(shàng)海在内的绝大(dà)多数(shù)城市都出(chū)现环比下滑的情况。而(ér)现在五月的市(shì)场(chǎng)表现也不(bù)太乐观。按照现在的经(jīng)济(jì)状况、收(shōu)入情况，以及市场的去库存压力(lì)、企业的资金面压力，可能(néng)会出现，到(dào)六月份(fèn)房企为了半年(nián)报冲业绩出现市场(chǎng)的短期(qī)反弹(dàn)外的一(yī)个市场乏(fá)力(lì)现象。也就是说，第二季度、第(dì)三季(jì)度增(zēng)长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈(chén)昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个房地(dì)产以及其上下游产业链的复苏速度都比想(xiǎng)象的要慢很多，我们要多给(gěi)一(yī)些(xiē)耐心(xīn)，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚快(kuài)钱的时候(hòu)，只(zhǐ)能(néng)赚(zhuàn)他基本面的钱。但(dàn)这也意(yì)味着(zhe)，只(zhǐ)有极为少数的(de)、做(zuò)得比(bǐ)同行好得多(duō)的企业(yè)，会伴随整个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体现出来(lái)。所以只能耐心地去(qù)等待它的基本(běn)面不断地凸显出来，这需(xū)要(yào)时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅为举例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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