文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开的(de)全国住房和城乡建(jiàn)设工作会议(yì)提出“有条件的可以进行现房(fáng)销(xiāo)售”，不足一个月时间，已(yǐ)有(yǒu)山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地(dì)明确(què)表态，试点现房销售。

　　你是谁为了谁原唱是谁 你是谁为了谁是什么歌名1、是(shì)该取消商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)了，用你的(de)钱，建(jiàn)你的房(fáng)子，还烂尾了，这是对(duì)购房者的不公平(píng)。以后(hòu)谁有钱(qián)谁建房，没钱没实(shí)力(lì)的别建了(le)，不能把(bǎ)包袱(fú)甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会，这是房(fáng)地产(chǎn)从大(dà)开(kāi)发时代步入高质量发展(zhǎn)阶段的必(bì)然趋(qū)势，也是对购房(fáng)老(lǎo)百姓的(de)最(zuì)大保护。98年房改时，全(quán)国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购房民(mín)众不公平的预(yù)售(shòu)制已经过时了，该(gāi)取消了(le)，改为现房(fáng)销售。以后(hòu)一手(shǒu)交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制(zhì)，长效机制四大关键是(shì)推动城市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济(jì)规律办(bàn)事(shì)，中国一定(dìng)能(néng)实现房地产软着陆(lù)和长期平稳(wěn)健康发展，跨过(guò)这道关(guān)，解好(hǎo)这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现(xiàn)房销售？大家(jiā)想想，绝大部(bù)分(fēn)商(shāng)品是一(yī)手交钱一手(shǒu)交货，预售制是(shì)对(duì)购(gòu)买者的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担(dān)了(le)所有商品不能交(jiāo)付(fù)的风(fēng)险。从个人层面看，预售制对购房者非常不公(gōng)平，比如，交房(fáng)等待(dài)期(qī)一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟(chí)交房(fáng)、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的风(fēng)险(xiǎn)。从行业层面看，预售(shòu)制助(zhù)推部分房(fáng)企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若(ruò)遇到(dào)下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险。取消预售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，这样有助于落(luò)实中央房住不炒精神、有助于保障购房老百(bǎi)姓权益(yì)、有(yǒu)助于房企稳健(jiàn)发(fā)展，一举(jǔ)多得，谋(móu)划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预售制度(dù)？预售制度怎么来(lái)的？国(guó)外什(shén)么情况？简单(dān)科普一下：商品(pǐn)房预售最早源(yuán)于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆(gān)的方式。98年(nián)房改，由于(yú)商品房(fáng)短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引(yǐn)入(rù)了商品房预售制度。其(qí)实，当前世界不少国家存(cún)在预售制。但是(shì)，重点(diǎn)来了！发达国家一般(bān)有严格的监管保障措施，开发商(shāng)在项目获得政府(fǔ)批(pī)准(zhǔn)后才可(kě)以开始销售，买家在购买期房后并非(fēi)像中国一样在(zài)支付完首付款后(hòu)从银(yín)行一次性贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余(yú)全部房款，而是根据(jù)开发商工程进度在(zài)完全交房前进行分期支付。所(suǒ)以，预售制度是需(xū)要严格的资(zī)金(jīn)监管(guǎn)、分期支付以(yǐ)及违(wéi)约(yuē)处罚措施作为(wèi)保障的(de)，如果(guǒ)没有这些保障措施，一定会触发风险，对(duì)购房民众不公(gōng)平，所以不如借机取(qǔ)消预售制度，以后改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售。客观(guān)讲预售制度有一定历史阶段性，现(xiàn)在中国(guó)住房进入存(cún)量时(shí)代，取消预售制(zhì)度有助于降负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需(xū)要配套房企债(zhài)务(wù)重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个技术活，只要(yào)坚持市场(chǎng)化改(gǎi)革，中国一定能化解(jiě)这个难题，让房地产回归实体经济和居(jū)住(zhù)属性，安居乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如(rú)果取消(xiāo)预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，开发商(shāng)将拼的不是(shì)五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道(dào)能不能兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才(cái)是对购房(fáng)民众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大(dà)的提升开发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是向善，是以(yǐ)客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买(mǎi)房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房(fáng)销(xiāo)售是实(shí)现老(lǎo)百姓(xìng)安(ān)居乐业、社会(huì)长治久安、行业企业(yè)健康发展的重大措施。在当前(qián)的情况下，取消预售制(zhì)要(yào)结(jié)合稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打通(tōng)金融支持当期(qī)三好(hǎo)生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作者十(shí)年前在国务院发展研究(jiū)中心(xīn)参(cān)与财税改革(gé)方案(àn)研究时，对预(yù)售制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆(gān)率等进(jìn)行过(guò)长(zhǎng)期(qī)系统的专(zhuān)项研究。（参考后来形(xíng)成的专(zhuān)著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成(chéng)“中国内地版(bǎn)预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法(fǎ)，设置期房预(yù)付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租是地(dì)产行业盛行的(de)方式，但(dàn)有着转让难、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销售孕育(yù)而生。20世(shì)纪(jì)50年代，中国香港(gǎng)还未推(tuī)行公(gōng)共房屋(wū)制度，许多人栖身于木屋(wū)或者其他临时住宅，住房的需(xū)求(qiú)是相当高(gāo)，不(bù)过(guò)大多数居民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼为(wèi)单(dān)位，需(xū)要雄(xióng)厚的资金实力(lì)才能购买。虽(suī)然楼宇出租是中国香港(gǎng)地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题。针对这一系列问题，不少地(dì)产商开始探(tàn)求(qiú)新的(de)方式，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出(chū)售(shòu)。这模式一经推行，购(gòu)买楼宇的市民数(shù)量有(yǒu)所增加(jiā)，开(kāi)发商资(zī)金周转加快(kuài)。

　　在分层出(chū)售的基础上，将“按(àn)揭(jiē)”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创办立信置业有限(xiàn)公司(sī)，凭借商业直觉(jué)和(hé)多年经营杂货(huò)铺、海上驳运业(yè)务的经验，对于商(shāng)品(pǐn)流(liú)通、资金(jīn)周转有着独到(dào)的见解，在努(nǔ)力寻求方法加(jiā)快(kuài)自身资金周转。当时其(qí)在购下九龙的一块地盘后，除了(le)分层出售、还印(yìn)发售楼说明书，上有文(wén)字详尽说明(míng)楼(lóu)宇(yǔ)的地势(shì)环(huán)境、建(jiàn)筑(zhù)材(cái)料、分(fēn)层(céng)价(jià)格、订(dìng)购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即(jí)先收取买(mǎi)家的(de)订(dìng)金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼(lóu)落成时，收齐买(mǎi)家的(de)钱，买家就(jiù)拥有(yǒu)了自己(jǐ)的房产。这种方式减轻了民众购房的资金(jīn)压力(lì)，加速了(le)房屋的建造和销售(shòu)，也解决了制造(zào)商的资金问题，降低投资风险，在当(dāng)时可谓是(shì)“双(shuāng)赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付(fù)款”的销售(shòu)模(mó)式(shì)成为当(dāng)时中国(guó)香港房地产市(shì)场的一大特(tè)色，纵观中国香港(gǎng)房地产市场的(de)改革，“卖楼花”模(mó)式高(gāo)效率地解决了核(hé)心的住(zhù)房(fáng)供不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花(huā)模式推动了中国香港(gǎng)楼市几十(shí)年繁(fán)荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾(wěi)楼”的(de)情况(kuàng)，但监(jiān)管(guǎn)部门不断(duàn)完善(shàn)、规(guī)范化，建立(lì)健全(quán)的监管机制(zhì)，促进(jìn)市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费用(yòng)超支停(tíng)工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理(lǐ)部(bù)门提升了(le)对于(yú)预(yù)售楼花制度的监管(guǎn)，即要求开发(fā)商在预售前，确保地价款(kuǎn)已经(jīng)全部(bù)支付，还要(yào)证明自身(shēn)有资金等能力(lì)把(bǎ)项目完成，资金(jīn)需放入(rù)律(lǜ)师所托管，支(zhī)取时需律所(suǒ)和(hé)建筑师的核准。为了防止开发商(shāng)、律所、建(jiàn)筑(zhù)师(shī)等(děng)造(zào)假，套取监管账户资金(jīn)，中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)要(yào)求律师(shī)行(xíng)在银行开设的信(xìn)托账户(hù)（监管账户）、开发商(shāng)操作等采(cǎi)取全透(tòu)明化(huà)机制，且银行的责任上升，如出(chū)现(xiàn)房屋(wū)“烂尾(wěi)”情况，银行(xíng)将成最大风险方，后续需自身(shēn)推动项目完工。随着监(jiān)管体系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给(gěi)量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预(yù)售制”

　　二十世(shì)纪九十(shí)年代(dài)，中国内地面临住(zhù)房需求大和(hé)供给量短缺问题，引入“卖(mài)楼(lóu)花”制度。建国以(yǐ)来，中国(guó)内地(dì)优先发展重工业，强(qiáng)调基础建设，这一导向使前期发展工业化的(de)进程大于城市(shì)化进程，唯有(yǒu)解决住房基础等城市化配(pèi)套问题(tí)，才能进一步推进城市化。但(dàn)当时推行的(de)是“统一(yī)管理(lǐ)，统(tǒng)一(yī)分(fēn)配，以租(zū)养(yǎng)房(fáng)”的福(fú)利分房制度(dù)，住(zhù)房市场发展起步较(jiào)晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不公(gōng)、效率低、配套差等问题，因此福利(lì)分房制度不再(zài)适用于当时的国情。叠加房(fáng)地产(chǎn)市场面临商品(pǐn)房的(de)需求量大，而(ér)社会缺少大型房地产开发商(shāng)，商品房供应量(liàng)小的困境，此时引入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内地房地产(chǎn)市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港(gǎng)预(yù)售商品(pǐn)房(fáng)制度，先(xiān)后出台多项文件，大力(lì)支持国内(nèi)房地产市场改(gǎi)革(gé)。例(lì)如，1998年，国务院出台《关(guān)于(yú)进一步深化城镇住房(fáng)制度改(gǎi)革，加快住房建设的(de)通知(zhī)》文件，决定停止住房无偿实物(wù)分配，逐步(bù)实行住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房(fáng)新体(tǐ)制，从计(jì)划(huà)经济(jì)下的福利分房转向(xiàng)市场经济的商品(pǐn)房(fáng)。房地产(chǎn)市(shì)场采用预(yù)售(shòu)制，允许开发商卖期房，解(jiě)决了房企(qǐ)缺(quē)少资(zī)金和开发时(shí)间周期长的(de)两(liǎng)大难题，开(kāi)发(fā)商以预售(shòu)款撬动下(xià)一个项目的开(kāi)发，形成滚动开发(fā)模式，住(zhù)房(fáng)供应速度加(jiā)快。自(zì)此中国(guó)内地开始房改货(huò)币化，中国人民银(yín)行(xíng)等多方(fāng)迅速(sù)出台(tái)相(xiāng)关的信贷政策(cè)，支持(chí)购房者(zhě)，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经(jīng)调整形成契合(hé)中国(guó)内(nèi)地的(de)商品房预售制度(dù)。预售制的初衷是(shì)为(wèi)了缓解房(fáng)企资金压力，加快城镇住(zhù)房(fáng)建设。具(jù)体来(lái)说，是(shì)指房地产开发(fā)企业将(jiāng)正在建设中的房屋预(yù)先出售给购房(fáng)者，由购房(fáng)者支付定金或房款的行为。区别(bié)于中国香港(gǎng)，在中国内地实(shí)践(jiàn)过程中，商(shāng)品(pǐn)房预售流(liú)程(chéng)为：房地产开(kāi)发商办理预(yù)售许可证-签订(dìng)商品房买卖(mài)合同-进(jìn)行备案(àn)登记和预告登记(jì)-交(jiāo)付房屋。在购(gòu)房过程(chéng)中，购房者需要一次性付清(qīng)首付款，并采用银行贷款(kuǎn)的(de)形式一次性(xìng)付清(qīng)剩余(yú)房款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发(fā)商(shāng)可(kě)能已拿到了全(quán)部购房款，这点(diǎn)与(yǔ)中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港的按照工(gōng)程进度付款有所(suǒ)不同(tóng)。对中(zhōng)国内(nèi)地的开发商而(ér)言，预售制商品房也开启了高周(zhōu)转、高杠(gāng)杆的(de)运作模式。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推动城(chéng)市(shì)化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在

　　作为中国内地商品房(fáng)销售的最主(zhǔ)要方式，预(yù)售制极大缩短房企现金回笼周期，同时(shí)增加市(shì)场(chǎng)商品房供应，推(tuī)动了城(chéng)镇化(huà)发(fā)展进程。预售制(zhì)在过去20多年对(duì)中(zhōng)国内地(dì)房地(dì)产市(shì)场的(de)稳(wěn)步(bù)发展起到了重要作用，不仅解(jiě)决了房地产市场快速(sù)发展阶段的资(zī)金需求，也提(tí)高(gāo)了居(jū)民居住(zhù)水平(píng)，中国内地城镇居民从筒子(zi)楼(lóu)住到(dào)住(zhù)宅小(xiǎo)区，从全民蜗居(jū)到基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年(nián)时间走完发达(dá)国家几(jǐ)百年城(chéng)镇(zhèn)化路(lù)程(chéng)。改革开放以来，城镇化进程进入快(kuài)速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们(men)发布的《中国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城(chéng)镇住宅存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中(zhōng)国内地(dì)商品房销(xiāo)售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期(qī)房(fáng)累计销售面积达(dá)15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国(guó)内地房地(dì)产行业的发(fā)展。中(zhōng)国内(nèi)地房(fáng)地产(chǎn)历(lì)经二十多年(nián)长(zhǎng)周期(qī)繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增(zēng)速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额从0.4万亿元增(zēng)至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计(jì)上涨35.8倍(bèi)，年复合(hé)增(zēng)速17.8％。商品(pǐn)房销(xiāo)售面积和(hé)销售金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房(fáng)地产业的快速发展，房地产企业从(cóng)无到有、从国(guó)企先行到民(mín)企(qǐ)崛起(qǐ)，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年(nián)，房地产企业数量(liàng)达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年来(lái)房地产也成(chéng)为拉动中(zhōng)国内地经济(jì)高增长的(de)火(huǒ)车头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增长渠道，房地(dì)产带动的上下游产业链特(tè)别长，高(gāo)达(dá)50多个(gè)行业。2020年房地产及其(qí)产业链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产(chǎn)业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产(chǎn)带(dài)动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对(duì)金融、批(pī)发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动(dòng)的投资占全(quán)社会固定资(zī)产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资(zī)占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠道，从房地产贷款占银(yín)行各项贷款余额的(de)比重看(kàn)，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分之一(yī)。从房(fáng)地(dì)产融资存量占社融(róng)存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将(jiāng)导致银(yín)行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根(gēn)据我们的《中(zhōng)国住房市值测算(suàn)报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿(yì)美元，大(dà)于(yú)美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房(fáng)市值占股债房(fáng)市值的比例看(kàn)，2020年中国(guó)为66.6％，高(gāo)于美国(guó)的27％、日(rì)本的37％、英(yīng)国(guó)的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中(zhōng)国(guó)住(zhù)房市(shì)值与股债(zhài)房市(shì)值的比例较(jiào)高，主要是因(yīn)为住房市值高，以及中国(guó)资本市场发育尚不成熟，直接融资(zī)比(bǐ)例(lì)较(jiào)低(dī)，股票、债券市值较低，居民投资(zī)渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实(shí)存在，当前(qián)的(de)负面效应(yīng)愈(yù)发(fā)凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部(bù)分(fēn)商品(pǐn)是一(yī)手交钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制(zhì)是对(duì)购买者的单方面不公平(píng)制(zhì)度(dù)，购房老百姓几乎(hū)承(chéng)担了所(suǒ)有商(shāng)品(pǐn)不能交(jiāo)付(fù)的风险。比如，交房(fáng)等待期一般为(wèi)两年，在此期(qī)间(jiān)，购房者(zhě)不(bù)仅承担银行利息(xī)，还要(yào)承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房(fáng)等风(fēng)险。另外，购房者(zhě)和(hé)开发商之间的购房合同、购房者和银(yín)行的按揭贷款合(hé)同是(shì)两个独立的合同(tóng)关系，如果开发商发生违约(yuē)，购房者只(zhǐ)能根(gēn)据(jù)购房合同(tóng)向开(kāi)发商主(zhǔ)张权力(lì)，但依旧(jiù)需要根据按(àn)揭(jiē)贷款合同按(àn)时向银行进行贷款偿还，因(yīn)此购(gòu)房者承担的风险较大(dà)。

　　从行业(yè)层面看，预售制助推部(bù)分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，资金若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系(xì)列(liè)风险，进行影响自身信用和购(gòu)房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为按揭贷款的发放方，一(yī)旦(dàn)房企(qǐ)因为市场波动或经营不善(shàn)，出(chū)现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过与购房者签订的预售(shòu)合同和按(àn)揭合同，已经从银行获得房(fáng)款，如果(guǒ)购房(fáng)者丧(sàng)失还款能力或短期不能(néng)还(hái)款等，则(zé)风险(xiǎn)完全由(yóu)银行承担(dān)，银(yín)行将(jiāng)面临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的(de)预售监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字那就是“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城市(shì)商品房预售管(guǎn)理办法》中明确规定(dìng)了开发企业(yè)预售商品房所得(dé)款项(xiàng)应当用于有关的工程建设(shè)，商品(pǐn)房预售款(kuǎn)监管的具体办法，由房(fáng)地产管理部门制定。但(dàn)多年以(yǐ)来全(quán)国并没有统一的(de)预售资金监管规定，各地实(shí)行“一(yī)城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监管(guǎn)资金比例(lì)为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州(zhōu)、合(hé)肥等城市(shì)则按照项目的建安(ān)成本乘以建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积(jī)或(huò)者(zhě)项目工程总额报(bào)价计算重点(diǎn)资金。而事实是，不少(shǎo)购房款(kuǎn)未进入监管账(zhàng)户、或进入(rù)监管(guǎn)账户(hù)后被挪用，导致(zhì)楼盘没有(yǒu)资金(jīn)继续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月(yuè)供却(què)被迫继续(xù)还款(kuǎn)。那么，监管账(zhàng)户资金(jīn)如何被(bèi)挪走的？实际上，在过去(qù)房地(dì)产大开发时代的高周转背景下，抽(chōu)调(diào)预售(shòu)款监管账户资金(jīn)，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程(chéng)总承包方，以工程建(jiàn)设名(míng)义，获(huò)得监管账户拨(bō)付资金，再(zài)由工程(chéng)方(fāng)将资金转给房企，而拨付的(de)工(gōng)程款，远超工(gōng)程进度所需。通过这些方式套(tào)取(qǔ)的资金，在(zài)房企(qǐ)各地(dì)项目间流动(dòng)，变相(xiāng)加杠杆，这样做提(tí)供了资金流动(dòng)性，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形成(chéng)一种资金循环高周转模式，但一(yī)定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制(zhì)度呈(chéng)现以下(xià)特点：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保护：对(duì)于购(gòu)房者预付资金，一般设有定金或(huò)预付款保护(hù)机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的(de)预付(fù)款比例(lì)相对较低，绝大部分房款在房屋交付(fù)后(hòu)开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款(kuǎn)一般(bān)以定金方式支付，或(huò)按工程进(jìn)度分(fēn)期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般(bān)采用两种方式发放按揭贷款，一是按工(gōng)程进度(dù)付款，按揭贷款按照工(gōng)程进度(dù)逐渐发放(fàng)，购房者(zhě)开始月供；二是房(fáng)屋交付后(hòu)发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品房提(tí)供期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)，在商(shāng)品房(fáng)出现重大延期(qī)或(huò)重大缺(quē)陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付(fù)质(zhì)量的保(bǎo)障有两种方式，一是期房由政府或第三方验收(shōu)合格并提供验收凭证后，开发商凭验收(shōu)凭证取得购房者(zhě)支付的房(fáng)款(kuǎn)。二是开发(fā)商为购房者(zhě)提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预(yù)售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定(dìng)金一定(dìng)期限内无条(tiáo)件返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余(yú)房款交付后按揭还款，交付前(qián)资金(jīn)由第(dì)三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及首付环(huán)节，定金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例(lì)最低可低于(yú)3.5％，根据美国(guó)官方(fāng)数(shù)据，2021年(nián)美国平均首付比例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金或(huò)首(shǒu)付(fù)外(wài)，购房者在房屋交付后(hòu)通过按(àn)揭(jiē)贷款支(zhī)付剩余房款(kuǎn)。

　　资(zī)金监管方面，美国为防止开(kāi)发商挪用资金，购房(fáng)者的(de)定金(jīn)及首付(fù)款由第三方公证行(xíng)或产权(quán)保险公司(sī)的信托账(zhàng)户监管。如果(guǒ)开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可(kě)通过(guò)申(shēn)请(qǐng)仲(zhòng)裁取回，且不承(chéng)担(dān)任(rèn)何责(zé)任与损失。而开发商在(zài)房屋(wū)建设过程中(zhōng)的资金(jīn)全部来自(zì)银行，银行根据(jù)工(gōng)程进度向开发商提供一定比例的贷(dài)款，由(yóu)于开发商(shāng)挪用(yòng)资(zī)金(jīn)直接损害(hài)银行利益，银行(xíng)有充分动机(jī)监管开发商施工进(jìn)度。开发商在房屋交付时需取得(dé)由(yóu)政府(fǔ)相关部门经审(shěn)查后发放的验收凭证，通过(guò)验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)向银行(xíng)得到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首(shǒu)付购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购(gòu)房，房款按建造(zào)工期进度(dù)支付，按(àn)揭按(àn)工期放款(kuǎn)后还(hái)贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者(zhě)可(kě)购(gòu)买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德(dé)国开发商在项目获批后即可预(yù)售房屋。签署购房合(hé)同前，购房者需支付约2000欧的(de)定(dìng)金并(bìng)进行预约公证，签(qiān)订(dìng)合同后定金退还。如由于任何原因不能(néng)购(gòu)买，定金按照德国法律全部(bù)退还。

　　签署(shǔ)购房合同(tóng)后，购房者需支(zhī)付公证费(fèi)和(hé)土地交易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含(hán)在(zài)购(gòu)房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规(guī)定最低首付比例(lì)，可零(líng)首付购(gòu)房。

　　余款(kuǎn)方面，德(dé)国也(yě)采(cǎi)取按工期(qī)支付(fù)房款的制度，一般分(fēn)7笔进行(xíng)支付，具体支付节(jié)点、比例因项目而异。一(yī)般来说，支付(fù)节点可分为公证(zhèng)后、主体完(wán)工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃(lí)完(wán)工、室内(nèi)清洁及墙(qiáng)面(miàn)完工、地板(bǎn)完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可(kě)在(zài)支付房款前(qián)申请房(fáng)贷，房贷利率采用固(gù)定利率，银行按施(shī)工节奏分(fēn)多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给(gěi)予购(gòu)房(fáng)者一(yī)定(dìng)使(shǐ)用期(qī)限，期限结(jié)束后(hòu)，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司针(zhēn)对期房(fáng)设计(jì)了两(liǎng)种(zhǒng)保险(xiǎn)，保险的(de)功能是当房(fáng)屋(wū)出(chū)现重大延期或重大缺陷时(shí)，保险公(gōng)司保证开发商赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付(fù)

　　英国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制(zhì)，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双(shuāng)方律师严格监管(guǎn)。

　　订立(lì)合(hé)同前，买卖(mài)双方均有(yǒu)一名(míng)律(lǜ)师，负责沟通期房交易(yì)中的房产、资金、合同等各个环节，各环节内容(róng)确认无误后签订(dìng)首付交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，当开发商(shāng)出现财务、经营(yíng)问题时，购房(fáng)者10％的(de)定金(jīn)由(yóu)保(bǎo)险公司赔付，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按(àn)工程(chéng)进(jìn)度付款的方式，但(dàn)是交房前付款(kuǎn)比例(lì)相对(duì)较低，一般(bān)会在合(hé)同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房(fáng)后支付。

　　交付(fù)环节，英国(guó)规定房屋必须经过(guò)房产公证公司的检验验收后才能(néng)交付，交付(fù)后方可按揭还(hái)贷(dài)。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预售资金监管极为(wèi)严格，资(zī)金也由律师(shī)监(jiān)管，在确认工程进度、支付相(xiāng)关款(kuǎn)项过(guò)程中，由买房律(lǜ)师将资金转(zhuǎn)给(gěi)卖(mài)方律(lǜ)师，卖方律(lǜ)师转给(gěi)开发(fā)商，即资金在进入(rù)开发商(shāng)账户前经(jīng)过两道关口(kǒu)，有利于保障(zhàng)购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法(fǎ)，设(shè)置(zhì)期(qī)房预付款保全措施

　　日本期房(fáng)交易(yì)立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时(shí)，开发商必(bì)须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发(fā)商违约需(xū)返(fǎn)还定价并赔(péi)偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本(běn)二战结束后由于房屋供给严(yán)重失衡，叠加法律空(kōng)白，社会上“一(yī)房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次(cì)修订，目前是唯(wéi)一(yī)一部规范期房(fáng)交易的法律。

　　定(dìng)金保(bǎo)护方面(miàn)，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定(dìng)金(jīn)超过5％或超1000万日元的部分，法律要求(qiú)开(kāi)发商必须完成(chéng)定金保全措施才(cái)可(kě)预售。什么是定(dìng)金(jīn)保全(quán)措施(shī)？即买卖双(shuāng)方签订购房合同时(shí)，开发商向金融机构或指定保(bǎo)证机构或保险机构签订(dìng)定金保证委托合同，设置购房者定金(jīn)的保证或保险(xiǎn)，并将(jiāng)相应的保证金(jīn)证明书交(jiāo)付给(gěi)购房者。除定金外，其(qí)他预先支付的(de)购房款也受(shòu)该(gāi)措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机(jī)构(gòu)或保(bǎo)证(zhèng)机(jī)构或保险公司兑(duì)付，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔付(fù)违约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支(zhī)付环(huán)节，交房前只需支付最(zuì)多不超(chāo)20％的定金(jīn)，签订购房(fáng)合(hé)同后，购房(fáng)者即可(kě)向(xiàng)银行申请(qǐng)贷款(kuǎn)，但(dàn)交房(fáng)后才(cái)开始按(àn)揭贷款，除定(dìng)金外的(de)剩(shèng)余房(fáng)款(kuǎn)在交房后开始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　新(xīn)加(jiā)坡期房购房者违(wéi)约可返(fǎn)还(hái)相当于3.75％房(fáng)款的订金(jīn)，首(shǒu)付比例20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有(yǒu)资金进银行专(zhuān)门项目资金账户，交房后满1年保(bǎo)修(xiū)期后支付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支(zhī)付环节(jié)，新(xīn)加坡开(kāi)发(fā)商有统一的(de)选购权(quán)合同(tóng)以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房(fáng)款作为(wèi)订(dìng)金，OTP有(yǒu)效期14天(tiān)，执(zhí)你是谁为了谁原唱是谁 你是谁为了谁是什么歌名行OTP则(zé)进一(yī)步签订(dìng)购(gòu)买合(hé)同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例(lì)方(fāng)面，签订购房(fáng)合同后，购房(fáng)者需支付15％的首付及印花税(shuì)，同时(shí)购(gòu)房(fáng)者向银行申请按(àn)揭贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款支付(fù)上(shàng)，新加坡(pō)期房同样采(cǎi)取按工(gōng)程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详(xiáng)细(xì)规(guī)定(dìng)，要(yào)求(qiú)所有(yǒu)开(kāi)发商(shāng)遵守，支付节点一般为合同签订(dìng)后(hòu)、地基完工、框架完工、管道(dào)门窗等完(wán)工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工(gōng)程进(jìn)度放款(kuǎn)，月供在此(cǐ)过程中(zhōng)随(suí)着放出贷款的增(zēng)加而(ér)增加，未放款部分(fēn)无(wú)需(xū)月供。

　　资(zī)金(jīn)监管方(fāng)面，购房(fáng)者的订金与付款会存(cún)入(rù)银行(xíng)专门的项目资(zī)金账户(hù)，账(zhàng)户资金提取(qǔ)须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋(wū)保修期，此(cǐ)后(hòu)购房者支付15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期(qī)来(lái)看，当前房地产(chǎn)到了政策出手临(lín)界(jiè)点，重点是保交楼和房企(qǐ)重组。一方面(miàn)，加(jiā)大(dà)对刚需和改善型(xíng)需(xū)求(qiú)的(de)支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应(yīng)对(duì)局部停贷(dài)现象(xiàng)，重点(diǎn)是保交楼保复工保民生(shēng)，给予强有力的金融工具支持。另一方(fāng)面，从现(xiàn)在起，对(duì)还在正常运转(zhuǎn)的房企(qǐ)包括民营企业，加(jiā)大支持力(lì)度，由(yóu)优质房企牵头并(bìng)购重组整个行业，为每个房企配套(tào)AMC和(hé)财团，给予(yǔ)金融(róng)工具配套。

　　二，中期(qī)来(lái)看，应充分(fēn)估计形势复杂(zá)性和(hé)人性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)。长(zhǎng)效机制四(sì)大关键(jiàn)是(shì)推动城市(shì)群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。定(dìng)金环(huán)节，建立开发(fā)商违约后(hòu)定(dìng)金保护机制，如将已支付定(dìng)金(jīn)冻(dòng)结至房屋交付(fù)阶(jiē)段，保障购房者(zhě)定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓(gǔ)励保险公司介(jiè)入(rù)，为房屋重大延期以及重大(dà)缺(quē)陷等情况提供充分(fēn)的保障。余款支付(fù)环(huán)节，建立按工(gōng)程进度付款机制或交房(fáng)后按揭(jiē)贷款机制(zhì)，充分保护购房者的权(quán)益。资(zī)金监(jiān)管环(huán)节，引入独立于开发商、银(yín)行的第三方资金监管(guǎn)机(jī)构，或由政府相(xiāng)关部门直接(jiē)监管，以此(cǐ)防止资金(jīn)挪用现象。交(jiāo)付(fù)环节，建(jiàn)立商品(pǐn)房保修期制度。保修(xiū)期(qī)内(nèi)，开(kāi)发商应对房(fáng)屋质量问题全权负责、免费维修，购(gòu)房者在保修期(qī)结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售(shòu)制是大势所(suǒ)趋。一方(fāng)面(miàn)，98年房改时，全国(guó)缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在(zài)全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时(shí)了(le)，该取消了(le)，改为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)。另一方(fāng)面，取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不是(shì)五花八门(mén)、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道(dào)能不能(néng)兑现的营(yíng)销(xiāo)手段(duàn)，而是所见即所得的(de)过硬的(de)产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极(jí)大的提升开发商的(de)建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣(liè)币。

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