文(wén)：任泽平(píng)团队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的全(quán)国(guó)住房和城乡建设工作会(huì)议提出“有条件的可以进行现房(fáng)销售(shòu)”，不足一个月时(shí)间(jiān)，已(yǐ)有(yǒu)山东、安徽、河南、四川(chuān)、广(guǎng)东等地明(míng)确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该(gāi)取消商品房预售制了，用你的(de)钱，建你的房子，还烂尾了(le)，这是对购(gòu)房(fáng)者的不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了，不能(néng)把包袱甩给(gěi)老百(bǎi)姓和(hé)社会，这(zhè)是(shì)房(fáng)地产从(cóng)大开发(fā)时(shí)代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对(duì)购房(fáng)老百姓的最(zuì)大保护。98年房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存(cún)量时(shí)代，对购房民众不公平的(de)预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交(jiāo)房，天经地(dì)义。当然(rán)二次房改是个(gè)技(jì)术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机(jī)制，长(zhǎng)效机(jī)制四大(dà)关(guān)键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。如果按照经济(jì)规律办事，中(zhōng)国一定能实(shí)现房地产软着陆(lù)和长期(qī)平(píng)稳健(jiàn)康发展，跨(kuà)过这道关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改(gǎi)为现(xiàn)房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分(fēn)商(shāng)品是一手交(jiāo)钱(qián)一手交货，预售制是(shì)对购买者(zhě)的单方面不(bù)公(gōng)平制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品(pǐn)不能(néng)交付(fù)的风险。从个人层面(miàn)看，预售制对购房(fáng)者(zhě)非常不公(gōng)平，比如，交房等待期一(yī)般为两年(nián)，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利(lì)息(xī)，还要承(chéng)担延迟交房、房屋(wū)质(zhì)量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房(fáng)的(de)风险。从行业层面看，预售(shòu)制助推(tuī)部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期(qī)，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置(zhì)等(děng)系列风险。取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，这样(yàng)有助(zhù)于落实中央房住不炒精神(shén)、有助(zhù)于保障购(gòu)房老百(bǎi)姓(xìng)权益、有助于房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售(shòu)制度怎么(me)来的(de)？国外什么情况？简单科普一下：商(shāng)品房预售最早源于中国香港(gǎng)，俗(sú)称(chēng)卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发商放杠(gāng)杆的(de)方式。98年房改，由(yóu)于(yú)商(shāng)品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商(shāng)品房预售制(zhì)度。其实，当前世界不少国家存在(zài)预(yù)售(shòu)制(zhì)。但是，重点来了！发达国家一般有严格的(de)监管保障措施(shī)，开发商在(zài)项(xiàng)目获得(dé)政府(fǔ)批准(zhǔn)后才(cái)可以开(kāi)始销售，买家在购买(mǎi)期房(fáng)后并非像中国(guó)一(yī)样在(zài)支付(fù)完(wán)首付款(kuǎn)后从(cóng)银(yín)行一(yī)次性贷(dài)款支(zhī)付剩余全(quán)部房(fáng)款(kuǎn)，而是根(gēn)据开发(fā)商工程(chéng)进(jìn)度在完全交房前进行分期支付(fù)。所以，预售(shòu)制(zhì)度是需(xū)要严格的资金(jīn)监(jiān)管、分期支付以(yǐ)及违约处罚措施(shī)作为(wèi)保(bǎo)障的，如果没有这些保障措施，一(yī)定会触发风险，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平，所(suǒ)以不如(rú)借机取消预售制度，以(yǐ)后改为现房销售。客观(guān)讲预售(shòu)制度有一定历(lì)史阶哈巴狗是什么意思，哈基米是什么意思段性，现在中国住房(fáng)进入存(cún)量时代，取(qǔ)消预售制度(dù)有(yǒu)助于(yú)降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和(hé)社会(huì)，当(dāng)然(rán)这需(xū)要(yào)配套(tào)房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这(zhè)是个技术(shù)活，只要坚持市(shì)场(chǎng)化改(gǎi)革，中国一定能化解这个(gè)难题，让房地(dì)产回(huí)归实体经(jīng)济和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼(pīn)的(de)不是五(wǔ)花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段(duàn)，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质(zhì)量(liàng)和(hé)诚(chéng)信，这(zhè)才是对(duì)购房民众(zhòng)的(de)最根本最实质(zhì)的(de)保障，这样将极(jí)大的提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质量，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣币。所有商业的(de)本质是向善，是以客户为中心，房地(dì)产也不(bù)能例外(wài)，老百姓买房子是(shì)天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从这个角度，取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)、实施现(xiàn)房(fáng)销售是(shì)实现(xiàn)老百姓安居(jū)乐(lè)业、社(shè)会长治久安、行业企业健康发展的重大措施。在当前的(de)情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆(lù)、打通金融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年(nián)前在国务(wù)院发展(zhǎn)研(yán)究中(zhōng)心(xīn)参与财税(shuì)改革(gé)方案研(yán)究(jiū)时(shí)，对预售制、房地产税(shuì)、人(rén)地挂钩(gōu)、金融(róng)稳(wěn)定、房(fáng)企(qǐ)杠杆率(lǜ)等进行过长(zhǎng)期(qī)系(xì)统的专(zhuān)项(xiàng)研究。（参(cān)考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金(jīn)第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售(shòu)制的前(qián)世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十年代在(zài)中国香港(gǎng)，楼宇(yǔ)出(chū)租(zū)是(shì)地产行(xíng)业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出(chū)租资金周转期长等问题(tí)，分层(céng)销(xiāo)售孕育(yù)而生。20世纪50年(nián)代，中国香港还(hái)未推行(xíng)公共房屋制度(dù)，许多人(rén)栖身于木屋或者其(qí)他临(lín)时住(zhù)宅，住房(fáng哈巴狗是什么意思，哈基米是什么意思)的需求是相当(dāng)高(gāo)，不过大多数(shù)居民的(de)储(chǔ)蓄很少。当时楼(lóu)宇(yǔ)买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的资(zī)金实力才能购买(mǎi)。虽然楼(lóu)宇出(chū)租(zū)是中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)地产行(xíng)业盛(shèng)行的方(fāng)式(shì)，但有着转让难、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期长等问题。针对这一系列问题，不(bù)少地产商开始探求新的(de)方式，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分契(qì)”，然后将楼(lóu)宇分层出(chū)售。这模式一经推行，购买楼(lóu)宇(yǔ)的市民数量有所增加，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的(de)基础上(shàng)，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售(shòu)，霍(huò)英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍(huò)英东创(chuàng)办(bàn)立(lì)信置业有限公司，凭借商业直觉和多年(nián)经(jīng)营杂(zá)货铺(pù)、海上驳(bó)运业务的经验，对于商品流通(tōng)、资金周转有着独到的见解(jiě)，在努力寻(xún)求方法加快自身资金周转(zhuǎn)。当(dāng)时其在购下九(jiǔ)龙的一块地(dì)盘后，除了(le)分层出售、还印发售楼说明书(shū)，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的(de)地(dì)势环(huán)境(jìng)、建筑材(cái)料、分层价格、订(dìng)购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采(cǎi)用类似租金的分期付款(kuǎn)形(xíng)式，等新楼落成(chéng)时，收(shōu)齐买家的(de)钱，买(mǎi)家就拥(yōng)有了自(zì)己的房产。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造(zào)商的资金问题，降(jiàng)低投(tóu)资风险(xiǎn)，在(zài)当时可谓(wèi)是(shì)“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分期付款”的(de)销售(shòu)模式成为当时中国香港房地产市(shì)场的一大特色，纵观中国香(xiāng)港房(fáng)地产(chǎn)市场的改革，“卖(mài)楼(lóu)花”模式高效率地解决了核心的住房供不应求的(de)问题，使房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了(le)中(zhōng)国香(xiāng)港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范(fàn)化，建立健全的监管机制，促进市场(chǎng)健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用超支(zhī)停工(gōng)哈巴狗是什么意思，哈基米是什么意思，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港(gǎng)管理部(bù)门提升(shēng)了对于预售楼花(huā)制度的监管，即要求开发商(shāng)在预售(shòu)前，确保地价款(kuǎn)已经全部支付(fù)，还要证明自(zì)身有资金等能(néng)力把项目完成，资(zī)金需放入律(lǜ)师所(suǒ)托管(guǎn)，支取时需律所和建筑(zhù)师的核准。为了防(fáng)止(zhǐ)开发商(shāng)、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监管(guǎn)账户资金，中国香(xiāng)港要(yào)求律师行(xíng)在银(yín)行开设的(de)信(xìn)托账户（监管账户）、开(kāi)发商操作等采取全(quán)透明化(huà)机制，且银行的责任上升(shēng)，如(rú)出(chū)现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最(zuì)大风险方，后续(xù)需自身(shēn)推动项目完工(gōng)。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国内(nèi)地(dì)面临(lín)住房需求大和供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖(mài)楼(lóu)花”制(zhì)度(dù)。建国以(yǐ)来，中国内地(dì)优(yōu)先发展重工业，强调基础建(jiàn)设，这一导(dǎo)向(xiàng)使前期发展工业化的(de)进程大于城市化进程(chéng)，唯有(yǒu)解(jiě)决住房基础等(děng)城市化配套(tào)问题，才(cái)能进一步推进(jìn)城市化。但当(dāng)时(shí)推行的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以租养房”的福利分(fēn)房制度(dù)，住房市场发展(zhǎn)起步较(jiào)晚、增速较慢，福利分(fēn)房(fáng)制(zhì)度也出(chū)现了分配不公、效率低、配套差(chà)等问题，因此福利分房制度不(bù)再适(shì)用于当(dāng)时的国情。叠加房地产(chǎn)市场面临商品房的需求量大(dà)，而社会(huì)缺少大型房(fáng)地产开(kāi)发商，商品房供应(yīng)量小的困境，此(cǐ)时(shí)引(yǐn)入中国(guó)香港(gǎng)的(de)“卖(mài)楼花”模式无(wú)疑是(shì)对内(nèi)地房(fáng)地产(chǎn)市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进中国香港预售(shòu)商品房制(zhì)度(dù)，先后出台多项文(wén)件，大(dà)力支(zhī)持国(guó)内房地产市场(chǎng)改革(gé)。例如(rú)，1998年，国务院出台《关(guān)于进一步(bù)深化(huà)城镇(zhèn)住房制度(dù)改革，加快住(zhù)房建设的通知》文件，决定停止住房(fáng)无(wú)偿实(shí)物分(fēn)配，逐步实(shí)行住房分配货币化、住房供给商品(pǐn)化、社(shè)会化的住房新(xīn)体(tǐ)制，从(cóng)计划经济下的(de)福利分房(fáng)转向(xiàng)市场经(jīng)济(jì)的商品房。房地产(chǎn)市场采用(yòng)预售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资金(jīn)和开发时(shí)间周期长的两大难题，开发商以预售款撬动(dòng)下一个项目的(de)开发(fā)，形成滚动开发模式(shì)，住房(fáng)供应速度(dù)加快。自此中(zhōng)国内地(dì)开(kāi)始房改(gǎi)货币化，中国人民银行等(děng)多方迅速出台相关的信(xìn)贷政策，支(zhī)持购房者，极大作(zuò)用推动了房(fáng)地产(chǎn)市场的发(fā)展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形(xíng)成(chéng)契合中国内(nèi)地的(de)商品房预售制度。预售制的初衷(zhōng)是(shì)为了缓(huǎn)解房企资金压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体来说，是指(zhǐ)房地产开发(fā)企业(yè)将(jiāng)正在建设中的房屋预先(xiān)出售给购(gòu)房(fáng)者，由购房者(zhě)支付定金或房(fáng)款的行为。区(qū)别于(yú)中国香(xiāng)港，在中国内地实践过(guò)程中，商品房(fáng)预(yù)售流程为(wèi)：房地产(chǎn)开发商(shāng)办理预(yù)售许可证-签订商品房(fáng)买卖(mài)合同-进行备案登记(jì)和预告登记-交付房屋。在购房(fáng)过程(chéng)中(zhōng)，购房者需要(yào)一(yī)次性付清首(shǒu)付款，并采用银行贷款的形(xíng)式一次性(xìng)付清剩(shèng)余房款，换言之，房屋(wū)未建成(chéng)，开发商(shāng)可能(néng)已拿到了全部购房款，这点与中国香港的按(àn)照工程进度付(fù)款有所不(bù)同。对中(zhōng)国内地的(de)开(kāi)发商而言，预售(shòu)制商品房也开启(qǐ)了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风险确(què)实存在

　　作为中国内地商(shāng)品(pǐn)房销售(shòu)的最(zuì)主要(yào)方(fāng)式，预售制(zhì)极大缩短房企现金回笼周期，同时(shí)增加市场商(shāng)品(pǐn)房(fáng)供应，推(tuī)动了(le)城镇化(huà)发(fā)展进(jìn)程(chéng)。预(yù)售(shòu)制在过去20多年对中(zhōng)国内地(dì)房地(dì)产市场的(de)稳步发展起到了重要作用(yòng)，不仅解决了房地产(chǎn)市场(chǎng)快速发展阶段的资金需(xū)求，也提高(gāo)了居(jū)民居住水平，中国内地城镇居民从筒(tǒng)子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全(quán)民(mín)蜗居(jū)到(dào)基本(běn)适居(jū)，住房事业(yè)取(qǔ)得巨大进步，数十年时间走完(wán)发达国(guó)家几百年城镇(zhèn)化路程。改革开(kāi)放(fàng)以来(lái)，城镇化进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城(chéng)市(shì)建(jiàn)成(chéng)区面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据(jù)我们(men)发(fā)布的《中国住(zhù)房存量(liàng)报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存(cún)量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿(yì)平(píng)，城镇人均住房建筑面(miàn)积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房(fáng)套(tào)数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国内地商品房(fáng)销售最主要方式(shì)，2005年中国内地商品住(zhù)宅(zhái)期房销售面积占总销售面积(jī)的比重为63％，而(ér)2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内地房地产行(xíng)业的发展。中(zhōng)国内地房(fáng)地(dì)产历经二十多(duō)年(nián)长周(zhōu)期繁荣，行业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开(kāi)工面积(jī)从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年(nián)复(fù)合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积(jī)和销售(shòu)金额分别(bié)从(cóng)1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地(dì)产业的快速(sù)发展，房地产企业从无到(dào)有(yǒu)、从国企(qǐ)先行(xíng)到民企(qǐ)崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产(chǎn)也(yě)成为拉动(dòng)中国(guó)内地经济高增(zēng)长的火车头(tóu)。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产带动(dòng)的(de)上下游(yóu)产业链(liàn)特别长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产(chǎn)及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产业链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献(xiàn)），其中房地产(chǎn)对金融、批(pī)发、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的(de)投(tóu)资占全社会(huì)固定资产投资的(de)51.5％，其(qí)中，房地产(chǎn)开发投资(zī)占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道(dào)，从房地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款余额的(de)比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加上(shàng)信(xìn)托(tuō)等通道业务，占比(bǐ)超(chāo)过(guò)三分之一。从房(fáng)地产融(róng)资存量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如(rú)果(guǒ)房企大面积违约，将导致银行(xíng)不良率(lǜ)大幅上升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道(dào)，根据我们的(de)《中国住房市(shì)值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万(wàn)亿美(měi)元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德(dé)三国合计(jì)的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占股债(zhài)房市值的(de)比例(lì)看(kàn)，2020年(nián)中国为66.6％，高(gāo)于美国的(de)27％、日(rì)本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国(guó)住房市值(zhí)与股债房市值的(de)比例(lì)较高(gāo)，主要是因为(wèi)住房(fáng)市值高，以及中国资本(běn)市场发育尚不成熟(shú)，直接融资比例较(jiào)低(dī)，股票、债(zhài)券市值(zhí)较(jiào)低，居民投资渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不可(kě)否认，预售(shòu)制背后(hòu)潜藏的风险确(què)实存在，当前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部(bù)分(fēn)商品是一手交钱(qián)一手交货(huò)，预售制是对购买(mǎi)者(zhě)的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所有商品(pǐn)不能交付(fù)的风险。比如，交房(fáng)等待(dài)期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不(bù)仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不(bù)能交(jiāo)房等风险。另(lìng)外，购房者和开发(fā)商之间的购房合(hé)同、购房者和银行(xíng)的(de)按揭贷款合同(tóng)是两(liǎng)个独立的合同(tóng)关系，如果开发商(shāng)发生违约，购房者只(zhǐ)能(néng)根据(jù)购房合同向开发商主张权力，但(dàn)依旧(jiù)需要(yào)根据按揭(jiē)贷款合同按时(shí)向银行进行贷(dài)款(kuǎn)偿还(hái)，因(yīn)此购(gòu)房者承担的(de)风险较(jiào)大。

　　从行业层面看(kàn)，预(yù)售制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置(zhì)等系列风险，进行(xíng)影响(xiǎng)自身信(xìn)用(yòng)和购房者对行业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为按揭(jiē)贷款的(de)发放方(fāng)，一(yī)旦房(fáng)企(qǐ)因为市场波动或(huò)经营不(bù)善，出(chū)现资金链断裂(liè)等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与购房者签订的预售(shòu)合同(tóng)和按揭合(hé)同，已经从(cóng)银行获(huò)得房款，如果购房(fáng)者丧失(shī)还(hái)款能力(lì)或短(duǎn)期不能还(hái)款等，则风险完全由银(yín)行(xíng)承担，银行(xíng)将面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者(zhě)的预售监管资金去哪(nǎ)了(le)？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工程(chéng)款(kuǎn)。在(zài)2004版的《城市(shì)商品房(fáng)预(yù)售管理办法》中明确规定了(le)开发(fā)企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设，商品房预售(shòu)款(kuǎn)监(jiān)管的(de)具(jù)体办法，由房(fáng)地产(chǎn)管理部门制定。但多年以来全国并没有统(tǒng)一的(de)预售资金监(jiān)管(guǎn)规(guī)定，各地(dì)实行(xíng)“一城一策”。例(lì)如，太(tài)原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥(féi)等城市则按照项(xiàng)目的建安(ān)成本乘以建筑面积或者项(xiàng)目工(gōng)程(chéng)总额报价计算重点资金。而事实是，不少购房(fáng)款未(wèi)进入监(jiān)管账(zhàng)户、或进入监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没(méi)有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续还(hái)款(kuǎn)。那么(me)，监(jiān)管账户(hù)资金如何被挪(nuó)走的？实际上，在过去(qù)房地产大(dà)开发时代的高周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管(guǎn)账户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如(rú)工程总承包方，以工程建(jiàn)设(shè)名义，获得(dé)监(jiān)管(guǎn)账户拨付资(zī)金，再由工程方将资金(jīn)转给房企，而拨付的(de)工程(chéng)款，远超工(gōng)程进(jìn)度所需(xū)。通(tōng)过(guò)这(zhè)些方(fāng)式(shì)套取的(de)资金，在(zài)房企各(gè)地项目间流(liú)动，变相加(jiā)杠杆，这样(yàng)做提供了(le)资金流动(dòng)性，房企(qǐ)抽(chōu)调(diào)资(zī)金统筹拿(ná)地(dì)、还款和(hé)楼盘建(jiàn)设，形成一种资(zī)金循环高周转模式，但一定(dìng)程度上把风险(xiǎn)甩给了购(gòu)房者。

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　整体来说，国外商品房预售(shòu)制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金(jīn)，一般设有定金或预付款保护(hù)机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比重：要求(qiú)购(gòu)房者支付的预付(fù)款比例相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋(wū)交(jiāo)付后开始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金(jīn)方式支付，或按工程进度(dù)分期支付，或(huò)二者(zhě)结合(hé)；

　　4）按揭贷(dài)款方(fāng)式：一般采用两(liǎng)种(zhǒng)方(fāng)式(shì)发放(fàng)按揭贷(dài)款，一(yī)是按工(gōng)程进(jìn)度付款，按揭贷(dài)款按(àn)照工程进(jìn)度逐渐(jiàn)发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾保护(hù)：为预售商品房提供期(qī)房(fáng)烂尾保险，在商(shāng)品房出现重大延期或重大缺陷时，保障(zhàng)购房(fáng)者权(quán)益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付质量的保障有两种(zhǒng)方式(shì)，一是(shì)期(qī)房由政府或第三(sān)方(fāng)验收合格并(bìng)提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭证取得(dé)购(gòu)房者支付的房款。二是开发商为购房者提(tí)供一定(dìng)的保修期(qī)，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全程监管，交付(fù)时(shí)开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得(dé)房(fáng)款

　　美(měi)国(guó)期房定金一定期限内无条(tiáo)件返(fǎn)还，最(zuì)低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其余(yú)房款交付后按揭还款，交(jiāo)付前资金由(yóu)第(dì)三方全(quán)程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比例(lì)一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根据美国官(guān)方数据(jù)，2021年美国平均首付(fù)比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或(huò)首付外，购房者(zhě)在(zài)房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监管方面，美(měi)国为防止(zhǐ)开发商(shāng)挪用资(zī)金，购(gòu)房者的(de)定金及首付款由第三(sān)方公证行或产权保险公司的信托账户监管。如果开发商倒闭导(dǎo)致(zhì)楼(lóu)盘(pán)烂尾，购房者资金可(kě)通过申请仲裁取回，且不(bù)承担(dān)任何责(zé)任与(yǔ)损失。而(ér)开发商在(zài)房屋建设过程中的资金全部来自(zì)银行，银行根据工(gōng)程进度向开发商提供一定比例的贷款，由于(yú)开发(fā)商(shāng)挪用资金直(zhí)接损害银行利益，银行有充分动机监管开发商施工进(jìn)度。开发商(shāng)在(zài)房(fáng)屋交(jiāo)付时需取得由政府相关部门经(jīng)审查后发放的(de)验(yàn)收凭证(zhèng)，通过(guò)验(yàn)收凭证向(xiàng)银(yín)行(xíng)得到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购房，房(fáng)款按建造工(gōng)期进度(dù)支付(fù)，按(àn)揭按工期放款后还(hái)贷(dài)，房贷(dài)利(lì)率采(cǎi)用固定利率，开发商或购房(fáng)者可(kě)购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛(kǎn)方面，德国开(kāi)发商在项目获批后即可预售房(fáng)屋。签署购房合同(tóng)前(qián)，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金并进行预约公证(zhèng)，签(qiān)订合同后定金退还。如(rú)由于(yú)任何原因(yīn)不能(néng)购买，定金按(àn)照德国法律(lǜ)全部退还(hái)。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者需支付公证费(fèi)和土地交(jiāo)易税，分(fēn)别(bié)为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房款中，属于购房(fáng)附(fù)加(jiā)费。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德国(guó)没有规定最低首付比例，可(kě)零首付购(gòu)房(fáng)。

　　余款方面，德国(guó)也采取按工(gōng)期(qī)支付房款(kuǎn)的制度，一(yī)般分7笔进行支付(fù)，具(jù)体支(zhī)付节点、比例因项目而异。一般来说，支付(fù)节点(diǎn)可分为(wèi)公证后、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路完(wán)工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面(miàn)完工(gōng)、地板完工、全(quán)部完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面，购房者可在支付(fù)房款前申(shēn)请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工(gōng)节(jié)奏分(fēn)多次发放贷(dài)款，每(měi)笔贷款给予购房者一定使用期(qī)限，期限结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了两种(zhǒng)保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出(chū)现重大延(yán)期或重大(dà)缺陷时，保险(xiǎn)公(gōng)司保证开发商(shāng)赔偿或(huò)修(xiū)复，开发商(shāng)破产(chǎn)，由保险公司负(fù)责相应赔偿(cháng)。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预(yù)售制设有(yǒu)10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买卖双(shuāng)方律师严(yán)格(gé)监管。

　　订立(lì)合(hé)同前(qián)，买(mǎi)卖双方均(jūn)有一名律师，负责沟(gōu)通期房(fáng)交易中的(de)房产(chǎn)、资(zī)金、合同等各个环节，各环节内容确(què)认无(wú)误后(hòu)签(qiān)订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了(le)10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，当开发商出(chū)现财务、经(jīng)营问题时(shí)，购房者10％的定金(jīn)由保险(xiǎn)公司赔付，而(ér)超出10％的(de)部(bù)分较难追(zhuī)回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天内支(zhī)付(fù)。

　　余款支付环节(jié)，英国(guó)采取按工程进度付款的(de)方式，但是交房前付款比例相对较低，一般会在(zài)合(hé)同(tóng)签订6-24个月分别(bié)支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环(huán)节，英国(guó)规定房屋必须经过房产公证公司的检验验收后才能交付(fù)，交付(fù)后方可按(àn)揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国期房预(yù)售资金监管极为严格，资金也由(yóu)律师(shī)监管(guǎn)，在确认工程进度、支付相关款(kuǎn)项过程中(zhōng)，由(yóu)买房(fáng)律师将资(zī)金转给(gěi)卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在进入开(kāi)发(fā)商账户前经(jīng)过两(liǎng)道关(guān)口，有利于保障购(gòu)房(fáng)者(zhě)资(zī)金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置期房(fáng)预(yù)付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交易(yì)立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发(fā)商必须(xū)完成(chéng)“预售房(fáng)定金保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约(yuē)需返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交(jiāo)房(fáng)后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方(fāng)面(miàn)，日本二(èr)战结(jié)束后(hòu)由于(yú)房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律空(kōng)白，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅(zhái)地(dì)建(jiàn)筑(zhù)物交易法(fǎ)》，经多次修(xiū)订，目前是唯一一部规范期房交易(yì)的法律。

　　定金保护(hù)方面(miàn)，根据日本《宅地(dì)建物(wù)取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万(wàn)日元的部(bù)分，法律要求开发商必须完成定金保全措(cuò)施(shī)才(cái)可预售。什么(me)是(shì)定(dìng)金保(bǎo)全措(cuò)施？即买卖双方签(qiān)订购房合(hé)同(tóng)时，开发商向金融机构或指定保(bǎo)证机(jī)构或保险机构签订定金保证委托(tuō)合(hé)同，设(shè)置(zhì)购房者定金的保证或保险，并将相应(yīng)的保证金(jīn)证明书交付给购(gòu)房者。除定金外，其他预先支付的购房款也(yě)受(shòu)该措施保护。若开发商倒闭(bì)导致期房(fáng)烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证明书向金融机构或保证机构(gòu)或保(bǎo)险公司兑(duì)付，同时(shí)，开发商需向(xiàng)购房(fáng)者赔付违约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多(duō)不超20％的定金，签订购房合同后，购(gòu)房者即可向银行申请(qǐng)贷(dài)款，但(dàn)交房后才(cái)开(kāi)始按揭贷款，除(chú)定金外的剩余房款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余(yú)款按(àn)工程进度支付，所有资金进银行专(zhuān)门项目(mù)资金账户(hù)，交房(fáng)后(hòu)满1年保修(xiū)期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支付环节，新加(jiā)坡开发商有统一(yī)的选购(gòu)权合同以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金(jīn)，OTP有效(xiào)期(qī)14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购(gòu)买(mǎi)合(hé)同(tóng)，不执行(xíng)OTP则(zé)退还3.75％的(de)房款。

　　首付比(bǐ)例方面(miàn)，签(qiān)订(dìng)购房合同(tóng)后(hòu)，购(gòu)房者需支付(fù)15％的首付及(jí)印(yìn)花税(shuì)，同时购房者向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡期房同样(yàng)采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款流程(chéng)做(zuò)了统(tǒng)一(yī)详细规定，要求所有(yǒu)开发商遵(zūn)守(shǒu)，支付节点(diǎn)一般为合同签订后(hòu)、地基(jī)完工(gōng)、框架(jià)完工(gōng)、管道门窗等完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷(dài)款也依照(zhào)工程进度放(fàng)款，月供在此过程中随着放出贷款的(de)增加(jiā)而(ér)增(zēng)加，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付(fù)款会存入银行(xíng)专门的项目资金(jīn)账户，账户(hù)资金提(tí)取(qǔ)须与房屋建设有关(guān)。房屋交(jiāo)付后，购房者享受1年的房屋(wū)保(bǎo)修(xiū)期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当(dāng)前房地(dì)产到了政策出(chū)手(shǒu)临界(jiè)点，重点是保交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加大对(duì)刚(gāng)需和改善型需求的支持力(lì)度，长短兼顾(gù)妥(tuǒ)善应对(duì)局部停贷现象，重(zhòng)点是(shì)保交(jiāo)楼保复工保民(mín)生，给予强(qiáng)有力的金融工具支持。另一方面(miàn)，从现在起，对还在正常运(yùn)转(zhuǎn)的房企包(bāo)括民营(yíng)企业，加大(dà)支持力度，由优质房(fáng)企牵头(tóu)并购重组整个行业(yè)，为(wèi)每(měi)个房企配套AMC和财团，给予金融工具配(pèi)套(tào)。

　　二，中期(qī)来看，应(yīng)充分(fēn)估计形势复(fù)杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信(xìn)心(xīn)以及长效(xiào)机制。长效机(jī)制四大关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和(hé)房地产税。定金环节，建立开发(fā)商(shāng)违约(yuē)后定(dìng)金保护机制，如将已支(zhī)付定金冻结至房屋(wū)交付阶段，保障购(gòu)房(fáng)者定金(jīn)安(ān)全(quán)。签订合同环节，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋重大延期以及重(zhòng)大(dà)缺陷等情况提供(gōng)充分的保(bǎo)障。余(yú)款支付环节，建立按(àn)工(gōng)程进度付款(kuǎn)机制或交房后按揭(jiē)贷款(kuǎn)机制，充(chōng)分保(bǎo)护购房者(zhě)的权(quán)益。资金(jīn)监管环节(jié)，引入独立于开发商、银行的第三方(fāng)资(zī)金监(jiān)管机构，或(huò)由政府相关部门直(zhí)接(jiē)监管(guǎn)，以此防止资(zī)金挪用(yòng)现象。交付环节，建立商(shāng)品(pǐn)房(fáng)保修(xiū)期(qī)制度。保修(xiū)期内，开发(fā)商应(yīng)对房屋(wū)质量问题全(quán)权负责、免费(fèi)维(wéi)修，购(gòu)房者在(zài)保(bǎo)修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品(pǐn)房预售制是大(dà)势所趋(qū)。一(yī)方面，98年房改(gǎi)时(shí)，全(quán)国缺房(fáng)子(zi)，开发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之(zhī)计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代(dài)，对(duì)购房民(mín)众(zhòng)不公平的预售制已(yǐ)经(jīng)过(guò)时(shí)了，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现房销售。另一(yī)方面，取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的(de)不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的(de)营销手段，而是所见即所得的(de)过硬的产品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这才(cái)是对购(gòu)房民众的最根(gēn)本最实(shí)质的保障，这样将极大的(de)提(tí)升开发商的建筑(zhù)质量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣币(bì)。

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