近两年(nián)火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密集分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出(chū)高比例稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产(chǎn)品，平(píng)均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士(shì)对此表(biǎo)示，强制(zhì)分红机制是公(gōng)募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红体现出该类(lèi)产品长(zhǎng)期投资价值，通过观测经营(yíng)活动(dòng)现金流、可供分配现金等指标(biāo)，也是(shì)观察REITs项目底层资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资(zī)者注意，与产权类(lèi)项目(mù)相(xiāng)比，特许经营REITs项目在(zài)经营(yíng)权到期后不(bù)再(zài)产生现金收益，特(tè)许经营权(quán)分红目前(qián)已包(bāo)含了(le)利润分(fēn)配和本金的归还(hái)，在(zài)选择投资(zī)标的(de)时应了(le)解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公布。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供(gōng)分配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全(quán)年(nián)分配金额占可(kě)供分(fēn)配金(jīn)额比(bǐ)例平均为98.89％，且(qiě)绝大部(bù)分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人对此表示，投资(zī)公募REITs的主要收益来源为持有期分红收(shōu)益，以及(jí)基金份额交(jiāo)易(yì)价格的变化。基金份(fèn)额(é)二级市(shì)场价格受到公募(mù)REITs资产运(yùn)营情况及市场(chǎng)因素的综(zōng)合影响，较易引起(qǐ)波动。与此相(xiāng)比，基金分红预期则更有规律可(kě)循。公募REITs的(de)分红主(zhǔ)要(yào)来自基础设施资产的(de)经营(yíng)现金流(liú)，投资人通过基金(jīn)募集材料(liào)和信息披露(lù)文件(jiàn)，结合行业及市场情况，可以分析基(jī)础设施项目的(de)经营业绩，作为进行投资决策的重要(yào)参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额(é)二级市场价格变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为基金(jīn)份额持有人(rén)实际获得的(de)现金收益，对于长期投(tóu)资(zī)者更(gèng)具参考价值(zhí)。”中金基(jī)金相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运(yùn)营高级副总(zǒng)监李华平也表示，根据(jù)《公开(kāi)募集基(jī)础设施证券投资基(jī)金指引（试行(xíng)）》及相关法规要求，基(jī)础设施基金应当将90％以上合(hé)并后基金年(nián)度可分配(pèi)金额以现金形式分配(pèi)给投(tóu)资(zī)者，强制分红机制是(shì)公募(mù)REITs的主要特征之一，稳定的(de)分(fēn)红机(jī)制体现出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角度来(lái)看，基础设施(shī)公募REITs同时具备(bèi)“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级市场价格反映这类产(chǎn)品(pǐn)“股性”的一(yī)面，分红体现了这(zhè)类产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于(yú)债券(quàn)派息，但(dàn)不等(děng)同于债券的固定利息(xī)回报，而是由可供(gōng)分(fēn)配现(xiàn)金(jīn)决定。

　　从机(jī)构投资者的角度来看，一方面是(shì)公(gōng)募(mù)REITs丰(fēng)富了(le)机构投资者的投资(zī)品类，为资(zī)产配置多元化提供(gōng)抓手，具有较强(qiáng)的配置价(jià)值(zhí)。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机(jī)构(gòu)投资者稳(wěn)定收益(yì)。机构投资(zī)者公募REITs能够通过分(fēn)红获(huò)取(qǔ)相对(duì)于(yú)投资债券(quàn)相对(duì)高的收益性，在有效控(kòng)制(zhì)风险的前提下，增厚资(zī)产包收益(yì)，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也是(shì)影响REITs基(jī)金(jīn)二(èr)级市场价(jià)格走势的关键因素(sù)之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级(jí)市场表中国的中西部地区是指哪几个省市，中国中西部是哪些地方现看，截至4月21日，今(jīn)年以(yǐ)来(lái)中证REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债(zhài)券(quàn)宽基指数。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经(jīng)济(jì)的影响，可(kě)分配金额(é)完成率(lǜ)不(bù)达预期，一定程(chéng)度(dù)上影响了公募REITs二(èr)级市场的(de)价格。”李华平(píng)称(chēng)，公(gōng)募(mù)REITs二(èr)级市场的价格波动受多重(zhòng)因素的影响，投资(zī)收益是影响REITs二(èr)级(jí)市(shì)场价格的主(zhǔ)要因(yīn)素之一，而稳定的分(fēn)红有利于(yú)吸引投资(zī)者参与公(gōng)募REITs二级市(shì)场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关负责人(rén)也(yě)表示，近期(qī)经(jīng)济预期恢复，一方面(miàn)市场热点(diǎn)呈现向股(gǔ)票(piào)和债券回归的(de)过程；另(lìng)一(yī)方面(miàn)，基础设施项目的经营业绩相(xiāng)对经济活力的(de)改善有一定的(de)滞后性。

　　此外(wài)，公(gōng)募REITs在(zài)分红除(chú)权日，将对基金份额的开(kāi)盘指导价(jià)做调减(jiǎn)处理，调(diào)减金额根据(jù)单位基金份额的分红(hóng)金额进行计算。除权操作是对分(fēn)红(hóng)前(qián)后基(jī)金(jīn)份额净(jìng)值变化的修正(zhèng)，使投资人在(zài)基金(jīn)分红前后均可以获得公平(píng)的(de)投资(zī)机(jī)会。

　　“分红可增强投资者长期(qī)投资的信心，同时需结(jié)合持有产品的特性(xìng)，关注二级市场(chǎng)扰动对整体收(shōu)益(yì)的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包(bāo)括(kuò)利润(rùn)分配和本金归还

　　普通(tōng)投资者应了解底(dǐ)层资产情况

　　多(duō)位(wèi)业内人士(shì)还提醒，与(yǔ)现有公募(mù)基金(jīn)分(fēn)红前(qián)提是本金之上的增(zēng)值部分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期(qī)间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金(jīn)与增(zēng)值两(liǎng)个部分，两个部分之间的比例是(shì)变动的，与现有公募基金分(fēn)红差异(yì)很大，大多数(shù)普通投资者(zhě)可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年(nián)限到期(qī)后(hòu)基金价值面(miàn)临极(jí)大不确定性，这是该类投资者应该注(zhù)意(yì)的(de)情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要(yào)有特许经(jīng)营权类(lèi)和产(chǎn)权(quán)类两(liǎng)大(dà)资产类型，持有产权类产品的收益主要包括(kuò)每(měi)年的现金分红及资产(chǎn)增(zēng)值的(de)收益，而持有特许经营类产品的收益主要(yào)来(lái)自项(xiàng)目每年的现(xiàn)金分红。其(qí)中，特许经营权类资产的分红包括(kuò)了利(lì)润(rùn)分配(pèi)和本金的归还，两者的比率也(yě)是变动的，对特(tè)许经营权类资(zī)产的公募REITs可(kě)以(yǐ)内(nèi)部(bù)收益率（IRR）来衡(héng)量投资(zī)收益。普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者在选择投资(zī)标的时，应了解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中(zhōng)航基(jī)金也表示，从细分来(lái)看，各(gè)类公(gōng)募REITs分红因底层资产(chǎn)属(shǔ)性不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因(yīn)其分红相当于包含(hán)“本(běn)金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性(xìng)偏(piān)强。而产(chǎn)权类的公募(mù)REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重底层(céng)资产的价值增值，所以相对(duì)股性偏强(qiáng)。普(pǔ)通投资者在选择(zé)公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产(chǎn)属性，对所选择(zé)产品的二(èr)级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基(jī)金相关负责人也认为，与产权(quán)类(lèi)项目(mù)相比，特许经营项目在(zài)经营权到期后不再(zài)能(néng)产生现金收益，因此(cǐ)将可供分配金额(é)的分(fēn)配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基(jī)于这个特点，剩(shèng)余(yú)经营期限较(jiào)短的特许(xǔ)经营(yíng)项(xiàng)目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即使分派(pài)率(lǜ)相对较低(dī)，也有足够(gòu)年(nián)限收回本金中国的中西部地区是指哪几个省市，中国中西部是哪些地方(jīn)并取得收(shōu)益。

　　中(zhōng)金基金(jīn)该负责(zé)人提(tí)醒投资(zī)者注意，特(tè)许经营权项目(mù)的(de)分(fēn)派金额包含了(le)投(tóu)资本(běn)金，在不(bù)进行(xíng)扩募的情(qíng)况下，基金(jīn)份额单价随着分(fēn)派进度逐年下降(jiàng)是正常现象，投资(zī)特(tè)许经营权REITs的收益来自项目剩余期(qī)限产生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产权(quán)类项目的土地或建筑的剩余(yú)使用年限(xiàn)一般较(jiào)长，再加上到期后通(tōng)过对建(jiàn)筑(zhù)的更(gèng)新改造或补缴土地出让金(jīn)等追加(jiā)投资(zī)，有机会进一步延长经(jīng)营(yíng)期限。这(zhè)种类似永续经营(yíng)的假设(shè)反映在基(jī)础资产的估值上，使产权类REITs具(jù)备(bèi)更(gèng)显(xiǎn)著的资产投(tóu)资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收益率(lǜ)等指标

　　评估项目(mù)底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)运营情(qíng)况(kuàng)

　　在基金分红的(de)时点，多位(wèi)业内人士(shì)还(hái)表(biǎo)示，在产品分红(hóng)期(qī)，投资(zī)者(zhě)可(kě)以(yǐ)观测经营活动现金流、可供分配现金(jīn)、内部收(shōu)益率等(děng)指(zhǐ)标，来观察和评(píng)估项目底层(céng)资(zī)产的(de)运营(yíng)情况(kuàng)。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标中，跟现(xiàn)金相(xiāng)关的指(zhǐ)标有两个：一是年报中披露(lù)的经(jīng)营活动现金(jīn)流，二是(shì)可供(gōng)分配现金(jīn)，二者存在本质性区(qū)别。经营活动产生的现金(jīn)净流量是指企业经营、筹资(zī)、投资产生的现(xiàn)金流，基于企业本(běn)身经营活动产生；可供分配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的(de)项目进行调整(zhěng)，加期初现金，最(zuì)终(zhōng)得到(dào)的账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新选择，投资价(jià)值(zhí)体现(xiàn)在相对(duì)股债市场(chǎng)独立的资产配置功能，比较适合(hé)长期持有。建议投资者对经(jīng)营(yíng)权类的资(zī)产可以(yǐ)更多关注(zhù)内(nèi)部收益(yì)率的高低(dī)，对产权类的资产更多(duō)关注分派率高低(dī)。因为公募REITs可分配收益主要来(lái)自(zì)底(dǐ)层资产的经营净现金流，所以底层(céng)资(zī)产运营情况直接影响投资回报，投(tóu)资(zī)者可(kě)综合考虑原始权益人综合实力、运(yùn)营管理机构实力、公(gōng)募基(jī)金管理人实力(lì)等多(duō)重因(yīn)素来选择投资标的(de)。

　　中信证券研报(bào)也显示(shì)，公募REITs进(jìn)入密集(jí)分红期，由于(yú)分红交(jiāo)易(yì)带来的(de)短(duǎn)期博弈机会(huì)仍在(zài)，叠加此前市(shì)场接连回调，建议投资者关注(zhù)有基本面支撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时分(fēn)红规模(mó)较为可观的(de)个券。

　　“公募(mù)REITs的招(zhāo)募说明书均会载明(míng)REITs在发行首年及次年的可(kě)供分(fēn)配金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的实际分红金(jīn)额(é)与募集材(cái)料中披露预测进行比较分(fēn)析(xī)，结合经济及市(shì)场的实际环境，对基础(chǔ)设施项目的运营业绩及(jí)REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中(zhōng)金基(jī)金(jīn)上述(shù)负(fù)责人也称。

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