万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的意(yì)外走(zǒu)红，让这个(gè)位于(yú)北京海淀的豪(háo)宅被全国知晓，其背后曾宣称要(yào)做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商——中赫集(jí)团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注(zhù)，起因(yīn)中赫集团成了共同债务人被中国信达(dá)追债，中国信达为了收回(huí)钱款不得不(bù)将中赫抵押的(de)75套(tào)万柳书院(yuàn)豪宅(zhái)拍(pāi)卖。可问题(tí)是(shì)，这些房(fáng)子(zi)早已售(shòu)出，业主(zhǔ)并非(fēi)中赫集团，那些真(zhēn)正(zhèng)斥(chì)巨资购(gòu)入房产的有钱人(rén)，房子现在(zài)莫名奇妙地(dì)被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截(jié)至发(fā)稿(gǎo)，暂未(wèi)看到这些业主(zhǔ)的维权信息(xī)，难怪有网(wǎng)友调侃(kǎn)：“富(fù)人被割韭菜的时(shí)候，他们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没你想(xiǎng)象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的(de)可能还是(shì)债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳书院”，但谁都(dōu)没想到，这个(gè)位于海淀(diàn)核(hé)心区位，名校(xiào)环绕(rào)的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷(léi)了！

　　近日(rì)，有网友发现，中(zhōng)国信达在京东拍卖(mài)上，上架(jià)了“北京赫华恒(héng)瑞房地产开(kāi)发有限公司(sī)不良债权(quán)转(zhuǎn)让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包(bāo)括75套万(wàn)柳书院住(zhù)宅。

　　据京(jīng)东(dōng)拍卖显示，上述不良债权转让项目的处置(zhì)主(zhǔ)体是中国信达资产管理股份(fèn)有限公司北京市(shì)分公司（下称中国(guó)信达(dá)北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司(sī)（下称(chēng)赫(hè)华恒(héng)瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人(rén)民币，其中债权(quán)本(běn)金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司是(shì)共同债务人。目前，该项目已(yǐ)有(yǒu)1万次围观，35名(míng)意(yì)向人。

　　从(cóng)表面(miàn)上看(kàn)，这(zhè)就是一(yī)起中(zhōng)国(guó)信达北分讨债的故事，但实际上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已(yǐ)售罄(qìng)。如果该报道属(shǔ)实(shí)，说明这些房子实际上都是卖出去(qù)了的，是有(yǒu)人(rén)住的。

　　那为什么中国信(xìn)达的拍卖页面上又注(zhù)明这75套房子是(shì)“未出售”的状态呢？只能说明(míng)这些(xiē)房子根本没有(yǒu)网签，也(yě)没有房产证(zhèng)！

　　第一财经(jīng)的报道证实了(le)上述内容(róng)。有豪宅中介透露，中赫集团(tuán)早就把(bǎ)这(zhè)75套房子抵押(yā)出去，现在还没(méi)资(zī)金解(jiě)抵押，所以不能网签(qiān)、没(méi)办房本。

　　作为海(hǎi)淀的(de)顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业(yè)主基(jī)本都是北(běi)京的高端人士，柳传(chuán)志、丁(dīng)磊(lěi)等知名(míng)商业大(dà)佬(lǎo)也是万(wàn)柳(liǔ)书院的业(yè)主。另据地产自媒体“地产八(bā)卦(guà)女(nǚ)”爆料，万柳书院的业主中，还(hái)有不(bù)少中赫集团(tuán)的高管、合作伙(huǒ)伴、亲(qīn)戚(qī)朋(péng)友等。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富(fù)人也被(bèi)精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主(zhǔ)确实(shí)已经支付(fù)价款并(bìng)实际占有，那么，中国信(xìn)达(dá)转让这笔不(bù)良债权回本(běn)的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖(mài)损失最大的，没准(zhǔn)还是债主中国信达。

　　根据相(xiāng)关法(fǎ)律规定(dìng)，民事执行中(zhōng)，业主已经支付价(jià)款并实际占有(yǒu)，但未办(bàn)理过户手续的，如果业主没有过错(cuò)，人民法院不得(dé)查(chá)封、扣押(yā)、冻结，已经查封的可以向法院提出执行异(yì)议(yì)申请，请求法院解除查封(fēng)，同时可以联合起诉开发商(shāng)，要求(qiú)退还购房(fáng)款或(huò)办(bàn)理房产证，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布(bù)《最高(gāo)人民法(fǎ)院关于商(shāng)品房(fáng)消(xiāo)费(fèi)者权利保护问(wèn)题(tí)的批复》，以司法解(jiě)释的(de)方(fāng)式明确了购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者(zhě)以居住为目(mù)的购买房屋并(bìng)已支付(fù)全部价(jià)款，主张其房(fáng)屋交付请求权优先于(yú)建设工(gōng)程价款优先受偿权、抵押权(quán)以及其他债权(quán)的(de)，人民法院应当予(yǔ)以支持。只支付(fù)了(le)部(bù)分价款的(de)商品房消费(fèi)者，在一审法庭辩论(lùn)终结(jié)前已实(shí)际支(zhī)付剩余价款的，可以适用(yòng)前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子(zi)均为“已售(shòu)未网签”，那么(me)这笔不(bù)良(liáng)债权，实(shí)际上是个烫手山芋。可(kě)能不仅(jǐn)不(bù)能卖出去回(huí)本(běn)，抵押的这75套房(fáng)子，还(hái)会(huì)被业主讨回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫(fū)人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳(láo)斯莱斯(sī)”

　　成了(le)“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中国信达申请不(bù)良债权转让，可以追溯到金谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中国信(xìn)达(dá)已经成为赫华恒(héng)瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华恒瑞为中赫(hè)集团旗(qí)下子公司。2019年(nián)4月(yuè)22日，中赫(hè)集团、中赫置地等选择退出(chū)了赫(hè)华恒瑞的股东行列，中国金谷国(guó)际信(xìn)托有限责任公司成为(wèi)了唯一股东，后者(zhě)由中(zhōng)国信达资产管理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发(fā)商，相较其(qí)他房企(qǐ)，中赫集团既(jì)没有很大规模，也没有很高的国(guó)民知名度，但却在北京豪宅圈留(liú)下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中赫集团进(jìn)入北京的第一个豪宅项(xiàng)目(mù)，2011年，中(zhōng)赫置地推(tuī)出钓鱼岛(dǎo)七(qī)号院3号楼，高达30万(wàn)/平(píng)米(mǐ)的天价，成为(wèi)当时京城最贵的楼盘(pán)，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是(shì)被誉为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型知名房企手(shǒu)中(zhōng)，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的“双料(liào)地(dì)王”。很快，万柳(liǔ)书(shū)院就以神秘高(gāo)端的(de)姿态杀入市(shì)场，无论是(shì)一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来(lái)的五(wǔ)米高墙，还(hái)是每棵成(chéng)本(běn)超6万的(de)成年银杏(xìng)树，还是每平米(mǐ)20万(wàn)元的(de)价格，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶(dǐng)儿(ér)、融创的(de)湖、紫辰院的树、北(běi)平府的院儿。”从这句顺(shùn)口溜(liū)中，就(jiù)可(kě)看出其在北京(jīng)豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市的它，对手是当时(shí)有名的(de)融创观澜(lán)嘉苑(yuàn)、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府(fǔ)等，现如今(jīn)，它远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一(yī)套300平(píng)米的法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿(yì)、单价达到(dào)惊人的36万元/平米，说(shuō)明万(wàn)柳书(shū)院虽然(rán)已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈(quān)备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也吸引了(le)不少(shǎo)知名人士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼(yú)台七号(hào)院。而柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定(dìng)了中赫集团的“高端(duān)路线”，也(yě)因此，它被外(wài)界贴(tiē)上(shàng)了，“卖北京城最(zuì)贵(guì)的房，拿北(běi)京城最贵(guì)的地”，“做(zuò)地产(chǎn)中(zhōng)的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商光环的(de)背后(hòu)，这个地(dì)产界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”却多(duō)次成(chéng)为被执行人，被执(zhí)行标(biāo)的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为(wèi)履行(xíng)能力而(ér)拒不履行(xíng)生效法律文书确定义(yì)务(wù)，中赫集团(tuán)正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦(lún)落到这个地步，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在今(jīn)年年初(chū)“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出(chū)背(bèi)后的中(zhōng)赫集团，发(fā)现其(qí)深陷财务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开(kāi)发商到(dào)沦为“老赖”，中赫(hè)集团实(shí)控人周金辉的人生轨迹跟着急转直(zhí)下。而追根溯源，这个(gè)转折点，就在(zài)于收购北京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷(fēn)纷开始了多元化转型，但转(zhuǎn)型之路并不(bù)好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集(jí)团就尝(cháng)试过多元化(huà)业务，先后(hòu)进军能(néng)源市(shì)场、团购(gòu)网站(zhàn)，但最终都惨淡(dàn)收场。最(zuì)终，周金辉将转型的(de)目光(guāng)，放到了体(tǐ)育(yù)领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后，中(zhōng)赫(hè)集团以(yǐ)35.5亿元参股国安足(zú)球俱(jù)乐(lè)部64％股(gǔ)权，成(chéng)为国安的新(xīn)东家。接着在2021年(nián)6月，中赫(hè)集团(tuán)从中信集(jí)团(tuán)手中拿下北(běi)京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京(jīng)国安俱乐部全部(bù)股(gǔ)权。如果(guǒ)北京国安的估值一直(zhí)没(méi)变，那么中赫(hè)集团拿下(xià)北京国(guó)安，总计花(huā)费了(le)约55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到这里，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪(háo)宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫为什(shén)么(me)又要质(zhì)押股权呢(ne)？

　　2017年(nián)以来，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)及其实控人周(zhōu)金辉(huī)夫妇将其手中的中赫集团股份(fèn)质押陆(lù)续质押，据企查查显示，目前中赫(hè)集团(tuán)共有11条股权出质记录。质权人包括海金商(shāng)业(yè)保理、北(běi)京建工、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这涂指甲油之前要涂护甲油吗，涂指甲油之前要涂护甲油吗与入主北京国(guó)安的时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安(ān)的经(jīng)营(yíng)状(zhuàng)况没有得到(dào)改善，中(zhōng)赫集团(tuán)也被拉入泥(ní)淖。

　　据北(běi)京产(chǎn)权交易所(suǒ)官(guān)网(wǎng)信息显示，2020年，北京国安足球俱(jù)乐(lè)部实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截(jié)至2020年末(mò)，该(gāi)俱(jù)乐(lè)部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集(jí)团和周(zhōu)金辉夫妇还在持(chí)续质(zhì)押手中的中赫集(jí)团股份，但国安和中赫的经营状况却持续没(méi)有好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次(cì)列(liè)被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与(yǔ)中赫集(jí)团、中赫置地、及中赫集团股(gǔ)东周金(jīn)辉、李彩霞(xiá)等共同成为被执行(xíng)人(rén)，执行标的(de)约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力而拒(jù)不(bù)履(lǚ)行生效法(fǎ)律文书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸(xìng)免于难。不过在实控人都成为(wèi)老(lǎo)赖(lài)的(de)情况下，被执行10个多(duō)亿的北京国安，又如何能独善其身？

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