饱受争议的二手房交(jiāo)易中介费问题，正逐渐得到监管(guǎn)部门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场监管(guǎn)总局(jú)联合发布了(le)关于规范(fàn)房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)服务(wù)的意见(jiàn)。意见提及，近年来(lái)，部分房地产(chǎn)经纪机构存在利用房源客源优势收取过高费(fèi)用、未明码标价、捆绑(bǎng)收费、滥用客户个人信(xìn)息等问题，加重交易当事人(rén)负担、侵害其合法权(quán)益。

　　基(jī)于上(shàng)述背景，两部门从加强从业(yè)主体管理、明(míng)确经纪服务(wù)内容、合(hé)理确定经(jīng)纪(jì)服务(wù)收(shōu)费(fèi)、严格实行明码标价(jià)等十方面，提出了意见。

　　中原地(dì)产(chǎn)首席分析师张大伟称(chēng)，随着城市发(fā)展，一二线城市二手房交易占比逐渐(jiàn)增加。以北(běi)京、上海为(wèi)例，二手房占市场成交比例超过80％，大量二手(shǒu)房成交依赖中介(jiè)居间成交，房地产调控(kòng)重(zhòng)心逐(zhú)渐(jiàn)从(cóng)开发(fā)商(shāng)过渡到中介公司(sī)。

　　广(guǎng)东(dōng)省城规院(yuàn)住房政(zhèng)策研究中心首席研究(jiū)员李宇嘉表示，买房对居民(mín)来说属(shǔ)于(yú)金额(é)不低的大宗交易，由于二手房交易成本(běn)较高(gāo)、交易周(zhōu)期较(jiào)长，具有非(fēi)常强(qiáng)的专业性，居民往往通(tōng)过中(zhōng)介来完成。但很多中介(jiè)利用信息不对(duì)称等(děng)问题，将非必(bì)要的收费夹带其中，如收取过桥融资(zī)、按揭费(fèi)、担保费等(děng)，对居民(mín)造成(chéng)额外的负担，而且(qiě)这些服(fú)务事项并未明码(mǎ)标价。

　　对于二手(shǒu)房市场交易过(guò)程中存(cún)在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括(kuò)经纪服务在内的相关市场交易行为及其主体进(jìn)行规(guī)范(fàn)和(hé)秩序整顿，是房地产(chǎn)市(shì)场管理(lǐ)和调(diào)控的主题(tí)。“当下，推进这(zhè)项工作(zuò)的意义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收费问题(tí)成监管重(zhòng)点

　　二手房市场中，历(lì)来对房地(dì)产经纪服务行业关注(zhù)最多的一(yī)个话(huà)题，便是(shì)房地产经(jīng)纪服务费的问题。

　　张(zhāng)大伟(wěi)认为，未来相关部门主要监管的(de)重点，将是对房地产经纪服务收费(fèi)及(jí)中介交易进行规范。

　　在热点(diǎn)城市，二手房屋交易过程中，部分价值不菲的(de)房屋，往往要缴纳一(yī)笔(bǐ)金额不低(dī)的中介费(fèi)。以(yǐ)北京某(mǒu)房(fáng)地产经纪服务机构2.7％的服务费率计算(suàn)，一套俄罗斯是资本主义还是社会主义1000万(wàn)元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确(què)定经纪服务(wù)收费上，两部门在此(cǐ)次意(yì)见中提及(jí)，房地(dì)产经(jīng)纪机构(gòu)要合理降低住(zhù)房买(mǎi)卖和租赁经纪(jì)服务费用。鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服(fú)务费(fèi)率越(yuè)低(dī)的原(yuán)则实行分(fēn)档定价。引导由(yóu)交易双方(fāng)共同承担经纪服(fú)务费用。

　　据张大伟(wěi)介绍，目(mù)前(qián)房地产经纪服务收费标准的最早依据(jù)是1995年国家(jiā)计(jì)委建设(shè)部下发的《关于房地(dì)产中(zhōng)介服务收(shōu)费的通知》（971号(hào)文(wén)），其中第六条规定：房屋(wū)买卖代理(lǐ)收(shōu)费，按成(chéng)交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京(jīng)为例，目前(qián)北京市执行的2014年更新后的收费标准，即(jí)根据(jù)这样(yàng)的(de)规(guī)定：“少数特别复(fù)杂的住宅买卖经纪服务，经交易各方(fāng)协商同(tóng)意，可在(zài)规定的收费标(biāo)准基础上适当上浮，上浮幅(fú)度最高不得超过10％。”这意味着，当前北(běi)京二(èr)手房(fáng)中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着“简政放权”的(de)精(jīng)神，北京2015年取消了房地产中介服务等57个(gè)政府定价，房地产经纪服(fú)务收费多少(shǎo)由各中介机构自行决定(dìng)。

　　“房产中介机构在实际收取费(fèi)用过程中，相关监管部(bù)门当前并(bìng)未明确具体的中(zhōng)介费率，中介机(jī)构仅(jǐn)需在服务过程中(zhōng)对收费标准进行明(míng)码标(biāo)价(jià)即可(kě)。而房地产经(jīng)纪(jì)服务机构在具体(tǐ)收取过程中，会结(jié)合房(fáng)屋价值及工资(zī)标准，综合计算(suàn)出合适(shì)的中介(jiè)费率。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部(bù)门在此次意(yì)见中(zhōng)提(tí)及，房地产经纪机构应当在经营门店、网站、客户端等场所或(huò)渠道(dào)，公(gōng)示服务项目、服务内容和(hé)收(shōu)费标准(zhǔn)，不(bù)得混合标价(jià)和捆绑收费。房地(dì)产(chǎn)经纪机构提供的基本服务和延伸服务，应当分(fēn)别明确服(fú)务项目和收费标准。房地产(chǎn)经纪(jì)机(jī)构收费前应(yīng)当向交易当事(shì)人出具(jù)收费清单，列(liè)明收费标(biāo)准、收(shōu)费金额，由(yóu)当事(shì)人签字确认。

　　另外(wài)，对收费明(míng)显高于(yú)市场(chǎng)平(píng)均水平的房地产经(jīng)纪机构，住房和城乡(xiāng)建设部门将会同(tóng)市场监管(guǎn)等部(bù)门采取(qǔ)约(yuē)谈等综合(hé)措施(shī)进行重(zhòng)点监管(guǎn)。市场监管部(bù)门会同(tóng)有关部门(mén)依(yī)法查处不(bù)按规定明(míng)码标价、操纵经(jīng)纪服务收(sh俄罗斯是资本主义还是社会主义ōu)费等违反价(jià)格(gé)和反(fǎn)垄断法律法(fǎ)规的行为。对(duì)房地产经纪(jì)机构相(xiāng)关违法违规信息，市(shì)场监管部门要依(yī)法依规纳入国家企业信用信息(xī)公示(sh俄罗斯是资本主义还是社会主义ì)系统。

　　房(fáng)屋中介费(fèi)要(yào)降了？

　　鼓励(lì)按(àn)照成交价格越高(gāo)、服务(wù)费率越低的原则实行分档定(dìng)价，是否(fǒu)意味(wèi)着，未来(lái)豪(háo)宅的中介费有望(wàng)大(dà)幅降低？

　　中原(yuán)地产华南区总(zǒng)裁兼(jiān)深圳中原总经(jīng)理郑叔伦(lún)称，住建部发文鼓励按照成交价格越高、服务费(fèi)率越低的原则实行分档(dàng)定价，合(hé)理(lǐ)降(jiàng)低住房(fáng)买卖和租(zū)赁经纪服务费用(yòng)，主(zhǔ)要还是规范行业，打击收(shōu)费过高的(de)经纪机构(gòu)，但对市场影(yǐng)响有限，“以(yǐ)深圳为例，深圳市场豪(háo)宅和普宅本来(lái)收费就不同，各家收费普(pǔ)遍在合理范围内，加上经纪服务(wù)费用对市场的(de)影响不(bù)大。”

　　张(zhāng)大伟(wěi)指出，由于当(dāng)前两部门提出的意见(jiàn)仅为鼓励性质，即(jí)只是纲领性文件(jiàn)而非规(guī)定，未来如何(hé)具(jù)体(tǐ)认定(dìng)其中(zhōng)的细则，还需(xū)要(yào)看(kàn)各(gè)城市(shì)落地执行情况(kuàng)。

　　不过，张大伟表示(shì)，“从目前市场看，经纪服务(wù)领域(yù)的调整改善、规范(fàn)化，有利于行(xíng)业健康发展。同时，由于二(èr)手房很多房源在产权方面有瑕疵，如(rú)产权抵押、不同税费等(děng)都可能对交易(yì)产生影(yǐng)响，这对房地产经纪服务(wù)行业的专(zhuān)业性(xìng)提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研(yán)究(jiū)总监(jiān)陆(lù)骑麟指出，在二手房买卖过(guò)程中，原本(běn)应该由(yóu)上下(xià)家各支付一半(bàn)的中介(jiè)费，但(dàn)在一些热点城市(shì)的二手房交易过程中，往往会有这(zhè)样(yàng)的情形，因部分购房(fáng)者处于弱势(shì)地位(wèi)，从而会出现中介费(fèi)及税费(fèi)均由购(gòu)房者来(lái)承担。即使一些房东(dōng)愿意承担中介费，这部(bù)分(fēn)费用也可能(néng)通过转(zhuǎn)嫁(jià)的(de)方式(shì)，在(zài)房价中有所体现。

　　“上家把中介(jiè)费(fèi)转(zhuǎn)嫁给(gěi)下家，市场这种所谓‘约定俗成’的情况，一些(xiē)房产中介公(gōng)司将其视为(wèi)向购房(fáng)者单边收费的行为。部(bù)分中(zhōng)介(jiè)公司可(kě)能会利用其支配(pèi)地位，在原先经纪服务(wù)收费的基础上，再次向房东收取(qǔ)费用，而(ér)这部分(fēn)费用，房东往(wǎng)往会(huì)将其转再次转(zhuǎn)嫁(jià)给购(gòu)房(fáng)者，这实际上相当于(yú)变(biàn)相推高了房价(jià)。两部(bù)门(mén)提出严(yán)禁(jìn)操纵经(jīng)纪(jì)服务收费，不(bù)仅有利于提(tí)高交(jiāo)易中操作的透(tòu)明度，也有(yǒu)利于房价的稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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