导读(dú)

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后，当下中国地产(chǎn)步(bù)入(rù)大(dà)分化时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连(lián)续三(sān)年商品住宅(zhái)销售面积(jī)超15亿平，足(zú)够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地产持续低景(jǐng)气，有上海市中心是哪个区最繁华，上海市中心是哪个区？关中国地产是否(fǒu)过(guò)剩的讨(tǎo)论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清中国城镇存量住宅真(zhēn)实情(qíng)况，据此(cǐ)判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过(guò)剩，事实(shí)是(shì)否如(rú)此？

　　住建(jiàn)部(bù)披露全(quán)国有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七(qī)次(cì)人口普查调查数据显示城镇家庭(tíng)户人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇(zhèn)建筑占比不到一(yī)成，其中还包(bāo)括大量(liàng)城镇非住宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示(shì)中国城镇居民人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，但(dàn)居住舒适不(bù)是人均(jūn)一间房所能满足，它(tā)与房(fáng)屋质量、居住(zhù)面积、配套设(shè)施等因(yīn)素(sù)密切相关。中国的人均住宅间数较发达(dá)国家还有很大差距。人均住宅间(jiān)数大于1同样不意味着中(zhōng)国住(zhù)宅市场已经饱和(hé)。

　　我(wǒ)们测算发(fā)现中国城镇居民(mín)户(hù)均1套房，其(qí)中每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布(bù)中国(guó)家庭(tíng)户均(jūn)住宅的数据，我们根(gēn)据(jù)商品(pǐn)住宅套数、商品(pǐn)住宅占(zhàn)比(bǐ)和城镇家(jiā)庭户数，计算出(chū)城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房(fáng)顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味着户(hù)户有房(fáng)，然而事实上中国住(zhù)宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际(jì)数(shù)据显示，成熟房地产(chǎn)市场的(de)住宅套(tào)户(hù)比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房(fáng)无(wú)法满足流动人口的租赁(lìn)和置业需求。全国(guó)总人(rén)口(kǒu)的近三(sān)成(chéng)都是流动人口，流动(dòng)人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家买房，从而产生了额外的(de)住(zhù)宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国未(wèi)来(lái)地产仍有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户(hù)、两人户占比不断增(zēng)加，导致家庭户数增多(duō)。小家庭化趋(qū)势将延续，带(dài)来新户购房需求(qiú)增(zēng)长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日益明显(xiǎn)，区(qū)域经济资源分配的再(zài)集(jí)中吸(xī)引着人口流入，人口(kǒu)净迁入城市的新增住宅需求有(yǒu)望持(chí)续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住(zhù)在2000年以(yǐ)前(qián)建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿(yì)平方米的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积。促(cù)成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间数(shù)与人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积均(jūn)较发达国家有着不(bù)小差距，“住上更大房子”的(de)改善(shàn)性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地(dì)产步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住(zhù)宅供给(gěi)存在不(bù)足，这(zhè)是(shì)过去二十年房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基石。那么(me)当下(xià)房地产大分化时代已至，大分化时代下(xià)地(dì)产(chǎn)矛(máo)盾则更(gèng)多体现(xiàn)在住宅(zhái)质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必(bì)将体现在(zài)不同(tóng)能级城市之间，不同区域板(bǎn)块之(zhī)间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不(bù)久(jiǔ)前，官(guān)方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各(gè)大城市二手房(fáng)挂牌量突然激增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住(zhù)宅(zhái)到底(dǐ)是供给过剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量(liàng)数据(jù)并未公(gōng)布，我(wǒ)们无法直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测(cè)算出中国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅(zhái)套数，回答当前的房子是否真的过剩了？据(jù)此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如(rú)何有(yǒu)效(xiào)观察(chá)中国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国(guó)住宅数量过剩的(de)直(zhí)观判断站不住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月(yuè)，在(zài)以全国自(zì)然灾害综合风(fēng)险普查(chá)工作(zuò)情(qíng)况为主(zhǔ)题的新闻发(fā)布会上，负责人对(duì)外披露(lù)：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及(jí)80多(duō)万处(chù)市政设(shè)施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅(zhái)市场看似(shì)已(yǐ)经(jīng)过剩(shèng)。

　　在这近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋数计算的城镇(zhèn)房(fáng)屋(wū)实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大量商业(yè)楼(lóu)、写字楼、学(xué)校、医院等非(fēi)住(zhù)宅(zhái)。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七(qī)次人(rén)口普查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大(dà)于1，看似意味着(zhe)人(rén)人(rén)都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平(píng)不仅与房(fáng)间数量有关，更与房屋质量(liàng)、居住(zhù)面积、配(pèi)套设施等因(yīn)素密切(qiè)相关。单(dān)单(dān)从人均住宅(zhái)间(jiān)数不(bù)能完全反映(yìng)出城(chéng)镇居民(mín)的居(jū)住(zhù)水平(píng)。

　　中国主要(yào)是以家庭为单位购买(mǎi)成(chéng)套住宅(zhái)，一(yī)套设施齐全(quán)的住宅才是城(chéng)镇居民(mín)宜居(jū)的(de)选择。

　　（二）中(zhōng)国户均(jūn)住宅的测(cè)算思路、数据(jù)和方法

　　中国城镇(zhèn)居民(mín)住宅主要分两(liǎng)大类，一类是商品住宅，另一类(lèi)是保障房、原公(gōng)有(yǒu)住宅、自建房等非商品住宅。

　　目(mù)前(qián)缺乏统计数据，并没有直(zhí)接(jiē)公布(bù)城镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数(shù)据有两处可以(yǐ)直接公布，一(yī)是每年(nián)商品住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二(èr)是居民(mín)住(zhù)宅(zhái)来源（人口普查(chá)数据）。计算(suàn)中国居民户(hù)均住(zhù)宅(zhái)数量，我们(men)主(zhǔ)要用(yòng)到(dào)上(shàng)述两组数(shù)据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少(shǎo)，可忽略不计。估算城(chéng)镇居(jū)民户均住宅(zhái)套数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数(shù)相加，我们就(jiù)能够得到当(dāng)前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥(yōng)有的商品住宅(zhái)和非商品(pǐn)住宅比例，推算得到居民住宅(zhái)总套(tào)数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的商(shāng)品住宅总数除以家庭户数，我们(men)就能够得(dé)到城镇户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家(jiā)庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户(hù)数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们(men)利用既有统计数据，大致测算得(dé)到中(zhōng)国存量房地产套数(shù)，并进一步推算中国城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计(jì)销(xiāo)售1.97亿(yì)套。上海市中心是哪个区最繁华，上海市中心是哪个区？>

　　（二）城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的(de)房地产(chǎn)销售以(yǐ)期(qī)房(fáng)为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去(qù)除(chú)商品(pǐn)住宅累计销售套数里的期房销售，得(dé)到商品住(zhù)宅(zhái)现房套数。

　　以2022年(nián)商(shāng)品住宅现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅现房(fáng)套数=截(jié)止到2022年商品(pǐn)住宅累计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到(dào)交房后装(zhuāng)修(xiū)的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目前(qián)中国城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居(jū)民(mín)户均(jūn)拥有住宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下来我们(men)需要进一步推算中国城镇居民拥(yōng)有的(de)户均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占(zhàn)比31.9％、二(èr)手(shǒu)房占比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他住宅(zhái)和(hé)购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅(zhái)、购买商品住宅与购买二手房(fáng)加总(zǒng)，得到商品住宅占(zhàn)居(jū)民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间(jiān)商品住宅增幅(fú)为(wèi)过去十年变化幅度(dù)的(de)20％，计算2011年(nián)-2020年(nián)商品住宅的(de)实际变(biàn)化比(bǐ)例，从而我们估算出(chū)2022年商(shāng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国(guó)平(píng)均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考(kǎo)虑已购期(qī)房，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续(xù)交(jiāo)付(fù)使用(yòng)，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家庭都会拥(yōng)有一套(tào)住宅(zhái)。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三点含义(yì)

　　既然(rán)城镇居民已经(jīng)达到了(le)户均(jūn)一套房的程度，“户户有房”是否意味(wèi)着中国城镇化进(jìn)展终(zhōng)结，甚至意味着(zhe)中(zhōng)国地(dì)产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户(hù)均一套房并(bìng)不意味着(zhe)住宅市场供需平衡(héng)

　　需要有多余住(zhù)宅来(lái)满足(zú)因人(rén)口(kǒu)流动、居民换房等因素产生的住宅(zhái)需求。因此，成熟房地(dì)产上海市中心是哪个区最繁华，上海市中心是哪个区？市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际(jì)经验来(lái)看，美(měi)国、英国和日本的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高(gāo)，为(wèi)1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如果户(hù)均(jūn)刚好一套房，就会造成人口净流(liú)入地的住(zhù)宅市场供不应求，造成房价或房(fáng)租(zū)迅(xùn)速(sù)上涨。

　　七普指出中国的(de)流动人口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内流(liú)动人(rén)口和省际流动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人(rén)口会(huì)选择(zé)在大城市租房挣钱(qián)，在老家县城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南(nán)大学(xué)2017年的中国城乡人口流动(dòng)调查数据显示(shì)，在(zài)上海、杭(háng)州以及南(nán)京工(gōng)作的流动(dòng)人口(kǒu)在老家拥有住宅比(bǐ)例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引打工人，但高房价迫(pò)使(shǐ)打工人回(huí)乡置业。

　　流(liú)动人(rén)口实际(jì)上会占据两(liǎng)套(tào)房(fáng)，在高房(fáng)价的(de)大(dà)城(chéng)市租赁(lìn)一套房，在(zài)房(fáng)价较低的县(xiàn)城购买一套(tào)房。所以(yǐ)说(shuō)户均(jūn)一套房无(wú)法满(mǎn)足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家(jiā)庭(tíng)住宅品质仍需(xū)改善(shàn)

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中(zhōng)依然有不(bù)少老(lǎo)旧小(xiǎo)区。

　　三成家(jiā)庭，也就是(shì)约9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年(nián)以前(qián)建(jiàn)成，其中又(yòu)有11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至少在33岁(suì)以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如电线老(lǎo)化、管(guǎn)道等基(jī)础设施陈旧，给住户(hù)的生(shēng)活(huó)带来了(le)很大(dà)的不便和安全隐患，并(bìng)且居(jū)住体(tǐ)验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家(jiā)庭(tíng)户数拥有的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存(cún)在5％左(zuǒ)右的家(jiā)庭没(méi)有独立卫(wèi)浴(yù)和厨房。这类上世纪修建(jiàn)的老(lǎo)旧(jiù)小区(qū)很难满足现代生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的(de)家庭住(zhù)宅为一(yī)居室(shì)和(hé)二居室，户型偏小。其中一(yī)居室占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居(jū)室占比为33％。对(duì)比镇(zhèn)，城(chéng)市家庭住宅户型更(gèng)小，当然这与城市(shì)土地(dì)资源(yuán)紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅(zhái)面积(jī)扩张(zhāng)是未来地产(chǎn)的(de)需求驱动力

　　根据七(qī)普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户(hù)住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农民带房进城和老旧(jiù)小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存(cún)量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一(yī)半(bàn)的家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积(jī)小于均(jūn)值，近4成(chéng)家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不(bù)足19平(píng)方(fāng)米，不(bù)及全国(guó)人均水平的一半。若去(qù)除20％的公(gōng)摊，可(kě)使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平(píng)方(fāng)米(mǐ)。上(shàng)海(hǎi)市(shì)将(jiāng)人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定(dìng)为住宅存在困难(nán)，若按这个(gè)标准算的话，中(zhōng)国(guó)有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面(miàn)积为40平，即人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)为50平，只(zhǐ)考虑(lǜ)家庭户人(rén)数，需要住(zhù)宅(zhái)总量约390.6亿(yì)平，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人均(jūn)住(zhù)宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45㎡，相差不(bù)大。但若(ruò)去除公摊(tān)面积后，中国的人均可使用(yòng)面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口(kǒu)，所需要的住(zhù)宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地(dì)产还会有需求么(me)？

　　我(wǒ)们测算得到中国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均1套(tào)房，看似已经户户有房。即便(biàn)如此，中(zhōng)国(guó)人口静(jìng)态结构和动态趋势演绎，决定了中国(guó)未来地产仍(réng)有需求(qiú)释放。户均1套住宅现实之下(xià)，中国未来城镇住宅需求(qiú)主要来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新(xīn)户购房(fáng)需求扩(kuò)张。

　　过去(qù)20年(nián)我国(guó)城(chéng)镇家庭户均人口数不断下降(jiàng)，六普显示(shì)城镇户均人口(kǒu)规模(mó)为2.85人(rén)/户，而七普(pǔ)显示城镇户均人(rén)口规模为(wèi)2.62人/户(hù)，一(yī)人(rén)户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延(yán)续，导致户数会(huì)因户均人口规(guī)模的缩(suō)小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济发展带(dài)来(lái)的新增住宅需(xū)求旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日(rì)益明显，资(zī)源和(hé)生产要(yào)素(sù)逐步(bù)向(xiàng)经济(jì)带、都市圈中心城市流入，区域经济资源分配的再集(jí)中(zhōng)吸(xī)引着人(rén)口流入。人(rén)口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市(shì)场(chǎng)带来新的增量(liàng)。

　　以浙(zhè)江省(shěng)为例，2021年常住(zhù)人口(kǒu)增(zēng)量为72万，而出生(shēng)人(rén)口为44.9万(wàn)人，死亡(wáng)人口为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为6.5万人，其(qí)人口(kǒu)增长主要(yào)受益(yì)于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅的家庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个(gè)百分(fēn)点；原公有住宅(zhái)家庭比(bǐ)例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个(gè)百(bǎi)分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为(wèi)2000年以前的(de)比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十(shí)年间新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商(shāng)品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新增住宅(zhái)需求中(zhōng)，有7成家庭购买了商品(pǐn)住宅。租房(fáng)、购买经济(jì)适用房(fáng)和(hé)其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧(jiù)城(chéng)改造(zào)，商品(pǐn)住(zhù)宅的占比势(shì)必会进(jìn)一步(bù)上升。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)造(zào)的住宅建(jiàn)筑面积还有约(yuē)81亿平(píng)，涉(shè)及城镇家庭(tíng)约9000万(wàn)户(hù)。破旧的城中村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基(jī)础设(shè)施配套(tào)差、没有或少有物业管理，居(jū)民追(zhuī)求美好、宜居(jū)生活的环境，背后的改善性需求(qiú)有待释(shì)放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改善性需求还(hái)将有所增加。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾向于中小户型。已有(yǒu)住宅家(jiā)庭希望提高生活品质(zhì)，以小换(huàn)大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央(yāng)经(jīng)济工作会(huì)议明确指出支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住(zhù)宅因素，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数较其他国家依旧存(cún)在不小差距(jù)。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平有着密切(qiè)正向联(lián)系(xì)。随着经济(jì)发展水平的提高，中国(guó)的人均(jūn)住宅(zhái)间数与人均住宅建筑(zhù)面积将随(suí)之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地(dì)产黄金发展期，地(dì)产(chǎn)矛(máo)盾更(gèng)多(duō)体现为(wèi)住宅供给存(cún)在不足，供需出现错配(pèi)，这是(shì)过(guò)去二(èr)十年(nián)房价快速上(shàng)涨基石。那(nà)么(me)未(wèi)来将是(shì)住宅质量的供需(xū)冲突。房地产(chǎn)大分化时代已(yǐ)至(zhì)，这种分(fēn)化不单局限于城市能级之间(jiān)差异，优(yōu)质小(xiǎo)区和老旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人，并(bìng)不是(shì)针(zhēn)对住宅，因此(cǐ)可能(néng)存(cún)在统计(jì)偏差(chà)。商(shāng)品住(zhù)宅占比实际值(zhí)可能偏低，其增速可能超预期(qī)。

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