近两年火爆的(de)创新产品公募REITs进入密集(jí)分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs陆续迎(yíng)来除息(xī)日，公募(mù)REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可(kě)供(gōng)分配金额的REITs产品，平均分(fēn)红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此表示，强(qiáng)制分红(hóng)机制是公(gōng)募REITs主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳(wěn)定(dìng)分红体现出该类产品长期投资价值，通(tōng)过观测经营活动现金流、可供分配(pèi)现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他们(men)也提醒普(pǔ)通投资者注意，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权到期后不再产生现金(jīn)收益，特许经营权分红目前已包含了利润分配和本金的归还，在选择投资标的时应了解(jiě)资产类(lèi)型和分(fēn)红(hóng)的特(tè)征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红(hóng)

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分配金额(é)的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年(nián)分配(pèi)金额占可供分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责人对此表示，投资(zī)公募REITs的主要收(shōu)益(yì)来源为持有(yǒu)期分(fēn)红收益，以及基金(jīn)份额交易价格(gé)的(de)变化。基金(jīn)份额(é)二级市场价(jià)格受到公募REITs资产运营情况及市(shì)场因素(sù)的(de)综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预(yù)期则更有规律可(kě)循。公(gōng)募REITs的分(fēn)红主要来自基础设施资产(chǎn)的经营现金流，投资人通(tōng)过基金募集材料和信息(xī)披露文件，结合行业及(jí)市场(chǎng)情况(kuàng)，可以分析基础设(shè)施(shī)项目的经营业绩(jì)，作为进行投资(zī)决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级(jí)市场价格变(biàn)化导(dǎo)致(zhì)的浮盈或浮(fú)亏，分(fēn)红作为基金份额持有(yǒu)人(rén)实际获(huò)得(dé)的(de)现(xiàn)金收益，对于长期投资者更(gèng)具(jù)参考价值。”中(zhōng)金基金相关负责人(rén)称(chēng)。

　　平安(ān)基(jī)金REITs 投资中心运(yùn)营高级副总监(jiān)李(lǐ)华平也表示，根据《公开募集基础(chǔ)设(shè)施证券投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要求(qiú)，基础设施(shī)基金应当将90％以(yǐ)上合并(bìng)后(hòu)基(jī)金年度可分(fēn)配(pèi)金额以现金(jīn)形式分配给投资(zī)者，强制分红机制是公募(mù)REITs的(de)主要特征之一，稳定的(de)分(fēn)红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投(tóu)资价(jià)值。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也认为，从投资角度来(lái)看(kàn)，基础设施(shī)公(gōng)募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债(zhài)性”双重特(tè)点。二级市场价格反映(yìng)这(zhè)类产品(pǐn)“股性(xìng)”的一面，分红体现了这类(lèi)产品(pǐn)的(de)“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红(hóng)要求(qiú)，分红类似于(yú)债券派息，但不(bù)等同于债券的固定利息回报(bào)，而是由可供(gōng)分(fēn)配现(xiàn)金(jīn)决定。

　　从机(jī)构投(tóu)资者的角度(dù)来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富(fù)了(le)机构投资(zī)者的(de)投(tóu)资品类，为资产配(pèi)置多元化提供抓(zhuā)手，具有较强的(de)配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳(wěn)定收(shōu)益(yì)。机构投资者(zhě)公募(mù)REITs能够通(tōng)过分红获(huò)取(qǔ)相对于(yú)投资债券相对高(gāo)的收(shōu)益性，在有效控(kòng)制风险的(de)前提下，增(zēng)厚(hòu)资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋为安(ān)”外，市场对于未来(lái)分红水平的(de)预期，也(yě)是影响REITs基金二(èr)级市(shì)场价格(gé)走(zǒu)势(shì)的(de)关键因素之一。

　　从(cóng)近期公(gōng)募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今(jīn)年(nián)以(yǐ)来中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要(yào)股(gǔ)票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至20画家刘一民作品值多少 刘一民是山东还是广东23年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了(le)2022年年报，部分产品受宏观经(jīng)济的影响，可(kě)分配金(jīn)额完成率(lǜ)不(bù)达预期(qī)，一定(dìng)程度上影响了公募REITs二(èr)级市(shì)场的(de)价格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场的价格波动受多重因(yīn)素的影响，投资收益是影响REITs二(èr)级市场价格的主要因素之一，而稳定(dìng)的分红(hóng)有利于吸引投(tóu)资(zī)者参与公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基(jī)金相关负责人也表示，近期(qī)经济预(yù)期恢复画家刘一民作品值多少 刘一民是山东还是广东(fù)，一方面(miàn)市场热点呈(chéng)现向股票(piào)和债券(quàn)回归的过(guò)程；另(lìng)一方面，基础设(shè)施项目的(de)经(jīng)营业(yè)绩相对经(jīng)济活力(lì)的(de)改善有(yǒu)一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导价做调减(jiǎn)处理，调减金额根据单位基金(jīn)份额的分红金额进行计算。除(chú)权操作是对分红前后基金份额净值变化(huà)的(de)修(xiū)正，使投(tóu)资人在(zài)基金分红前后均可(kě)以获(huò)得公平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投(tóu)资者长期(qī)投资的信心，同时需(xū)结合持有(yǒu)产品的特性，关注二级市场扰动对整(zhěng)体收益的(de)影(yǐng)响程(chéng)度(dù)。”中(zhōng)航基(jī)金相关人士也(yě)称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润分配(pèi)和本金归还

　　普通投资者应了(le)解(jiě)底层资产情况

　　多位业内人(rén)士(shì)还(hái)提醒，与现有(yǒu)公募基金(jīn)分红前提是本金之上(shàng)的增值部(bù)分(fēn)不同，特许经(jīng)营(yíng)权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派的(de)是(shì)本金与增值(zhí)两个部分(fēn)，两(liǎng)个部分之间的比例是变动(dòng)的，与现有(yǒu)公募基金分红差异很(hěn)大(dà)，大多数普通投资者(zhě)可能(néng)把“分(fēn)派”金额误认为是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合(hé)同年限到期后基金价值(zhí)面临极大不确定(dìng)性，这是(shì)该类投资者应该注意的情况。

　　李华平(píng)表示，目前公(gōng)募REITs主要有特许经营权类和产(chǎn)权类两大资产类型，持有产权(quán)类产品的收益主要(yào)包括每年的(de)现金分红及资产(chǎn)增值的收益，而持有特许经营类产品的收(shōu)益主要来自项目(mù)每(měi)年的现金分红。其中，特许经营(yíng)权类(lèi)资产(chǎn)的分红包括了利(lì)润分配和本金的归还(hái)，两者的比(bǐ)率也是变动的，对(duì)特许经营权类资(zī)产的公募REITs可以(yǐ)内部收(shōu)益率（IRR）来衡量(liàng)投资收(shōu)益。普(pǔ)通投资者在选(xuǎn)择投资(zī)标的时，应了解公募(mù)REITs底层(céng)资产(chǎn)的类型。

　　中航基金(jīn)也表示(shì)，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红因底层(céng)资产(chǎn)属性(xìng)不同而(ér)形成区别。特(tè)许经营权类(lèi)的公募REITs产品因(yīn)其分红相(xiāng)当于包含“本金+收益(yì)”，分红相对较多，债性(xìng)偏(piān)强。而产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益(yì)”，更(gèng)看重底层资产的(de)价值(zhí)增(zēng)值，所以相对股性偏强。普通投资者(zhě)在选择(zé)公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产品的二级市场价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也认为，与(yǔ)产权(quán)类项目相比(bǐ)，特许经营项目在经营权到期后不再能产(chǎn)生现金(jīn)收益，因此将可供(gōng)分配(pèi)金额(é)的分(fēn)配理解为“分派”比“分(fēn)红”更加(jiā)准(zhǔn)确(què)。基于(yú)这个特点，剩余经营期限(xiàn)较短的特(tè)许(xǔ)经营项目，通常(cháng)具备更(gèng)高的(de)分派率(lǜ)水平。对于(yú)剩(shèng)余(yú)期(qī)限(xiàn)较长的特许(xǔ)经(jīng)营权项目，即(jí)使分派率相对(duì)较低，也有(yǒu)足够(gòu)年限收回本金并取(qǔ)得(dé)收益。

　　中金基金该(gāi)负责(zé)人(rén)提醒投资者注(zhù)意(yì)，特许(xǔ)经营权(quán)项目的分(fēn)派金(jīn)额(é)包含了(le)投资本金，在不进(jìn)行扩募(mù)的情况下，基金份额单价随着分(fēn)派进(jìn)度逐年下降是正常现象，投资特(tè)许经(jīng)营权REITs的(de)收益来自项目剩(shèng)余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产权类项目的(de)土地或建筑的剩余使用(yòng)年限一般(bān)较长，再加上(shàng)到期后通过对建筑的更新(xīn)改造(zào)或补缴土地出让(ràng)金等追(zhuī)加投资，有机(jī)会进一步延长经营期限。这种类似永(yǒng)续经营的假设反(fǎn)映在基础(chǔ)资(zī)产的估(gū)值上(shàng)，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资产(chǎn)投资属性。”该负(fù)责人称(chēng)。

　　观测(cè)内部收益(yì)率(lǜ)等(děng)指标

　　评(píng)估项目(mù)底层资产运营情况

　　在(zài)基金分红的时点，多位业(yè)内人士还表示(shì)，在产品分(fēn)红期，投(tóu)资者可(kě)以观测经营活动现金流、可供分配现金、内(nèi)部收益率等指标，来(lái)观察和评估项目底层资(zī)产的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个：一是年报中(zhōng)披露的经营活(huó)动现(xiàn)金流，二(èr)是可供分配现金，二者(zhě)存(cún)在本质性区(qū)别(bié)。经营(yíng)活动产生的现金(jīn)净流量是指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的(de)现金流，基于企(qǐ)业本(běn)身经营活动产生；可(kě)供(gōng)分配的(de)现金(jīn)实质上(shàng)是从EBITDA出发(fā)，对非(fēi)现金(jīn)影响利润(rùn)表的(de)项目进(jìn)行调整，加期初现金，最终得到的(de)账面现(xiàn)金。

　　李华(huá)平也(yě)表(biǎo)示，公募(mù)REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投资(zī)价值体现在相对股债市场独立的(de)资产配置功能，比较适合长期(qī)持(chí)有。建议(yì)投资(zī)者对(duì)经营权类的资产可以(yǐ)更多关(guān)注内部收益(yì)率的高低，对(duì)产(chǎn)权(quán)类(lèi)的资产更多(duō)关注(zhù)分派(pài)率(lǜ)高低(dī)。因为公募REITs可分(fēn)配收益主要来自底(dǐ)层(céng)资产的(de)经营净现金(jīn)流，所以底层资产(chǎn)运营情况直接影响投(tóu)资回报(bào)，投资者可(kě)综合考虑原始权益人综合(hé)实力、运营管理机构实(shí)力、公募基金管理人实力等多重(zhòng)因素(sù)来选择投(tóu)资(zī)标(biāo)的。

　　中信证(zhèng)券研(yán)报也(yě)显示，公募(mù)REITs进入(rù)密集分红期，由于分红(hóng)交易带来的短期博弈机(jī)会(huì)仍(réng)在，叠加此前市(shì)场接(jiē)连(lián)回调，建议(yì)投资者关注有基本面支撑、填权效应相对(duì)明显、同(tóng)时分红规模(mó)较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会载明(míng)REITs在发行首年及(jí)次年的可供分配金额预测。投资者可(kě)以(yǐ)将REITs的实(shí)际分红(hóng)金额与募(mù)集(jí)材料中披露预测进行比较(jiào)分析，结合(hé)经济及市场的(de)实际环(huán)境，对(duì)基(jī)础设施项目(mù)的运营(yíng)业绩(jì)及REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中金基金上述负责(zé)人也称(chēng)。

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