近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红(hóng)期，近(jìn)日(rì)7只REITs陆续迎(yíng)来(lái)除息日，公募(mù)REITs整体呈现出高比例(lì)稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额的REITs产品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士(shì)对此表示，强制分红机制是公募REITs主要(yào)特征之一，稳定(dìng)分红(hóng)体现(xiàn)出该类产品长期投资价值，通过(guò)观测经营活(huó)动现金(jīn)流、可供分(fēn)配现(xiàn)金等指标，也(yě)是观察REITs项目底层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也(yě)提(tí)醒普通(tōng)投资者注意(yì)，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经(jīng)营权到期后不(bù)再产生现金收益，特许经营(yíng)权分红目前已(yǐ)包含了利润分(fēn)配和本金的归(guī)还，在选择投资标的时应了解资产类(lèi)型(xíng)和分红(hóng)的(de)特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密(mì)集分(fēn)红(hóng)期，近(jìn)日(rì)7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实(shí)际分配(pèi)情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的(de)公募(mù)REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年全年分配金额占可供分配金(jīn)额比例(lì)平均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人对(duì)此表示，投资公募REITs的(de)主要收益来源为持有(yǒu)期分红收益，以及基金份额交易价(jià)格的变化。基金份额二级市场价(jià)格受到公募REITs资产(chǎn)运营情况及(jí)市场因素的综合影响，较(jiào)易引(yǐn)起波动。与此相比，基金分(fēn)红预期则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础(chǔ)设施资产的经营现金流(liú)，投资人通过(guò)基金募(mù)集材料和信息披露文件(jiàn)，结合行业及市(shì)场(chǎng)情况，可以分(fēn)析基础设施(shī)项(xiàng)目的经营业绩，作为(wèi)进行投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市场价格(gé)变化导致的(de)浮(fú)盈或(huò)浮亏，分红作为基金(jīn)份额持有人实际(jì)获得的(de)现金收益，对于(yú)长期投资(zī)者(zhě)更具参考价值。”中(zhōng)金基(jī)金相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总(zǒng)监李华平也(yě)表(biǎo)示，根据(jù)《公(gōng)开(kāi)募集基础设施(shī)证券投资基金指引(yǐn)（试(shì)行）》及相关法规要求，基础(chǔ)设施基金应(yīng)当将(jiāng)90％以(yǐ)上合并后基金(jīn)年度可分配金额以现金(jīn)形式分(fēn)配(pèi)给投(tóu)资者，强(qiáng)制(zhì)分红机制是公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航基(jī)金也(yě)认为，从投(tóu)资角度来(lái)看(kàn)，基础设施公(gōng)募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重(zhòng)特点。二(èr)级市场价格(gé)反映(yìng)这类产品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这类(lèi)产(chǎn)品的(de)“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似于债(zhài)券派息，但不等同于(yú)债券的固定利息回报，而是由可(kě)供分配现金决(jué)定。

　　从机构(gòu)投资者的(de)角度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富(fù)了机构(gòu)投资者(zhě)的投(tóu)资品类，为资产(chǎn)配置多元化提供抓手(shǒu)，具有较强的配置价(jià)值。另(lìng)一(yī)方面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构(gòu)投(tóu)资(zī)者稳定收益。机(jī)构投资(zī)者(zhě)公募REITs能够通过(guò)分(fēn)红获取相对(duì)于投资(zī)债券相对高的收益性，在(zài)有效控制风险的前提下(xià)，增(zēng)厚资(zī)产包收(shōu)益，起到(dào)投(tóu)资(zī)“压舱石”的作用(yòng)。

　　分(fēn)红除了投(tóu)资收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于(yú)未来分红水(shuǐ)平的预期(qī)，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)走(zǒu)势的(de)关键因素(sù)之(zhī)一。

　　从(cóng)近期公募(mù)REITs的二(èr)级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券(quàn)宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品受宏(hóng)观(guān)经济的影响，可分(fēn)配金额完成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二(èr)级市场的价(jià)格(gé)。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场的价(jià)格波动受(shòu)多重因素的影响，投资收益是影响REITs二(èr)级市场价(jià)格的主(zhǔ)要因素之一，而(ér)稳定的(de)分红有利(lì)于吸引投(tóu)资(zī)者参与公募(mù)REITs二级市(shì)场的投(tóu)资。

　　中金基(jī)金(jīn)相关(guān)负责人也表(biǎo)示，近期(qī)经济预期恢复，一方(fāng)面市场热点呈现向股票和债券回归的过(guò)程；另一方面(miàn)，基础设施项目的经营业(yè)绩相对经济活(huó)力的改(gǎi)善(shàn)有(yǒu)一定的(de)滞后(hòu)性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基(jī)金份额(é)的开盘指导价做(zuò)调(diào)减处理，调减金额根据(jù)单位基金份额的分红(hóng)金额进行计(jì)算(suàn)。除权操作(zuò)是对分(fēn)红前后基金份额净值(zhí)乐高课程一年大概多少钱，乐高课一年多少钱多少节变化的(de)修(xiū)正(zhèng)，使(shǐ)投资人在基金分红前后均可以获得公平的投(tóu)资机(jī)会。

　　“分红可(kě)增强投(tóu)资者长期投(tóu)资的信心，同时需结合持有产品(pǐn)的(de)特性，关注二级市场扰动对整体(tǐ)收益的影响程(chéng)度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权(quán)分红包括(kuò)利润分配和本金(jīn)归还

　　普通投资者应了(le)解底层资产情况

　　多位业内(nèi)人士还提(tí)醒，与现有公募基金(jīn)分红前提是本金之上(shàng)的增值(zhí)部分不同，特许经营权REITs基金运作(zuò)期间的(de)“分红(hóng)”界(jiè)定为(wèi)“分派”更为(wèi)准确(què)，分派的是本金(jīn)与增(zēng)值(zhí)两个部分，两个部分之(zhī)间的(de)比例(lì)是(shì)变动的，与现有公(gōng)募基金分红差异很大(dà)，大多数普(pǔ)通投资者(zhě)可能把“分派”金(jīn)额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基金价值面临极(jí)大不(bù)确定性，这(zhè)是(shì)该类投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华(huá)平表示，目前公募(mù)REITs主要有特(tè)许经营权类和产权类两大资产类(lèi)型，持(chí)有产权类产品的收益主(zhǔ)要包(bāo)括(kuò)每年的现金分(fēn)红及资产增值的(de)收(shōu)益，而持(chí)有(yǒu)特(tè)许经营(yíng)类产品的收益主(zhǔ)要来自项目每年的现金(jīn)分红(hóng)。其中(zhōng)，特(tè)许经营权类资产的分红包括了利(lì)润分配(pèi)和(hé)本(běn)金的归还，两者的(de)比(bǐ)率也是变动的，对特(tè)许(xǔ)经营权类资产的公募REITs可(kě)以内部(bù)收益(yì)率（IRR）来(lái)衡量投资收益(yì)。普通投资(zī)者在选择(zé)投资标的时，应了(le)解公募REITs底(dǐ)层资(zī)产的(de)类型(xíng)。

　　中航基金也表示(shì)，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分红(hóng)因底(dǐ)层资产属性(xìng)不(bù)同而形(xíng)成区(qū)别。特许经营权类的(de)公募REITs产(chǎn)品因(yīn)其(qí)分红相当于包含“本(běn)金+收益(yì)”，分红相对较多，债(zhài)性(xìng)偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层(céng)资(zī)产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投(tóu)资者在选择(zé)公募(mù)REIT时，需要考虑底层资产属(shǔ)性，对所选(xuǎn)择产品的二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)和(hé)分红有(yǒu)合(hé)理预期(qī)。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责(zé)人也(yě)认为，与产权类项目相比，特(tè)许经营项目在经营权到期后不再能(néng)产生现(xiàn)金收益，因此将可供(gōng)分配金额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红(hóng)”更加(jiā)准确。基于这个特点，剩余经营期限(xiàn)较短的(de)特许经营项目，通(tōng)常具备更高(gāo)的分(fēn)派率水平。对于(yú)剩(shèng)余期(qī)限较长的特许(xǔ)经营权项目，即使分派率相(xiāng)对较低，也(yě)有足(zú)够年限收(shōu)回(huí)本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该负责人(rén)提醒投(tóu)资者注意(yì)，特许经(jīng)营(yíng)权项目的分派金(jīn)额包含(hán)了投资本金，在(zài)不进行扩募的情(qíng)况下(xià)，基金(jīn)份额单价(jià)随着分(fēn)派进度逐(zhú)年下(xià)降(jiàng)是正常现象，投资特许经(jīng)营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产(chǎn)权类项目的(de)土地(dì)或(huò)建筑的剩余使(shǐ)用年限(xiàn)一般(bān)较长，再加上到期后通过(guò)对建筑(zhù)的更新改造(zào)或补缴土地(dì)出让金(jīn)等追加(jiā)投资，有机会进(jìn)一(yī)步延长(zhǎng)经(jīng)营(yíng)期限。这种类似永续经营的假设反映(yìng)在(zài)基础(chǔ)资产的估值(zhí)上，使产权类REITs具备(bèi)更(gèng)显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收(shōu)益率等指标

　　评估项目底层资产运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)

　　在基金分红的时(shí)点，多位业内人士还表示(shì)，在产品分红(hóng)期(qī)，投资(zī)者(zhě)可以观测经(jīng)营(yíng)活动现金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察和评(píng)估(gū)项(xiàng)目底层资产的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现(xiàn)金(jīn)相关的(de)指(zhǐ)标有(yǒu)两个：一是年报中(zhōng)披露(lù)的经营活动现金流，二是(shì)可供(gōng)分配现金，二者存在本质(zhì)性(xìng)区(qū)别。经(jīng)营活动(dòng)产生的现(xiàn)金净(jìng)流量是(shì)指(zhǐ)企(qǐ)业经营、筹(chóu)资、投资产生的现金流，基于企业本(běn)身经(jīng)营活(huó)动产生；可(kě)供分配的现金(jīn)实质上是(shì)从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利(lì)润表的项目进行调整，加期初现金(jīn)，最终得到的账(zhàng)面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为(wèi)资产配置新(xīn)选(xuǎn)择，投资价值体现在(zài)相对股债(zhài)市场独立的资(zī)产配置功能，比较适合长(zhǎng)期持(chí)有。建议投(tóu)资(zī)者对(duì)经营(yíng)权类的资产可以更多关注内(nèi)部(bù)收(shōu)益率的高(gāo)低，对产权类的资产(chǎn)更多关注分(fēn)派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营(yíng)净现金流，所以底层资(zī)产运(yùn)营情况直接(jiē)影响投资回报，投资者(zhě)可综合(hé)考虑原始(shǐ)权(quán)益人综(zōng)合(hé)实力、运(yùn)营管(guǎn)理机构实力(lì)、公募基金管(guǎn)理人实(shí)力等多重因素来选(xuǎn)择投资(zī)标的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密(mì)集分红(hóng)期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场(chǎng)接连回(huí)调(diào)，建(jiàn)议投(tóu)资者关注(zhù乐高课程一年大概多少钱，乐高课一年多少钱多少节)有基本(běn)面(miàn)支撑、填权效应相对明(míng)显、同时分红(hóng)规模较为可观的(de)个(gè)券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会(huì)载明REITs在发行首年及次(cì)年的可供分配(pèi)金额预测。投资(zī)者(zhě)可以将REITs的实际分红金额与募集材(cái)料中(zhōng)披(pī)露预测进行比较分析(xī)，结合经(jīng)济及市(shì)场(chǎng)的实(shí)际环境，对基础设施(shī)项目的(de)运营(yíng)业绩及REITs的管理能(néng)力(lì)进行判断。”中金基(jī)金上述负(fù)责人也(yě)称乐高课程一年大概多少钱，乐高课一年多少钱多少节。

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