文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了(le)。 1月17日召开的全国住房和城乡(xiāng)建设(shè)工作会议提出“有(yǒu)条件的可以(yǐ)进行(xíng)现(xiàn)房销售”，不足一个月时间(jiān)，已有山(shān)东、安徽(huī)、河南(nán)、四(sì)川、广东等地(dì)明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商(shāng)品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这(zhè)是(shì)对(duì)购房(fáng)者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实(shí)力的别建了，不能把包袱甩给(gěi)老百姓和(hé)社会，这(zhè)是(shì)房(fáng)地(dì)产(chǎn)从大(dà)开发时代(dài)步入高质(zhì)量发(fā)展(zhǎn)阶段的必(bì)然趋势，也是对购房老(lǎo)百姓的最大保护。98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套(tào)户比超过(guò)1，从大(dà)开发(fā)进入存(cún)量时代(dài)，对购房民众不公(gōng)平的预售制已经过时(shí)了，该(gāi)取消了，改为现(xiàn)房(fáng)销售。以后一手交钱，一手交房，天经(jīng)地(dì)义。当然(rán)二次(cì)房改是(shì)个(gè)技术活，兼(jiān)顾(gù)化解(jiě)停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及(jí)长效机制(zhì)，长(zhǎng)效机制四(sì)大(dà)关键是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳(wěn)定和(hé)房(fáng)地产(chǎn)税。如果按(àn)照经(jīng)济规律办事，中国一(yī)定能(néng)实(shí)现(xiàn)房地产软(ruǎn)着陆和(hé)长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道(dào)关，解(jiě)好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改(gǎi)为现(xiàn)房销售？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大部(bù)分商品(pǐn)是一(yī)手(shǒu)交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的单方面不公(gōng)平(píng)制度，购房老百姓(xìng)几乎承(chéng)担了(le)所有商品不能(néng)交付(fù)的风险。从个人层面看，预售制对购房者(zhě)非(fēi)常(cháng)不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房的风险。从行业(yè)层面看，预售制助推部(bù)分房(fáng)企过(guò)度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险(xiǎn)。取消预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，这样有助于落(luò)实中(zhōng)央房住不炒(chǎo)精神、有助于保障(zhàng)购房老百(bǎi)姓权(quán)益、有(yǒu)助于房企稳健(jiàn)发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单(dān)科(kē)普一下：商(shāng)品房预售最早源(yuán)于(yú)中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商品(pǐn)房短(duǎn)缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国(guó)香港，引入(rù)了商品(pǐn)房预(yù)售制度。其实，当(dāng)前世界不(bù)少国家存在预售制。但是，重点来(lái)了！发达国家一(yī)般有严格的监管保障(zhàng)措施，开发商(shāng)在项目获得政府批准后才可以开始销售，买家在(zài)购买期(qī)房后并非像中国(guó)一样(yàng)在支付完(wán)首付款后从(cóng)银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根据开(kāi)发商工程进度(dù)在完全交房前进(jìn)行(xíng)分(fēn)期支付。所以(yǐ)，预售制(zhì)度是需要严(yán)格的资金监管、分期(qī)支付以及违约处罚措施作为保障的，如果没有这(zhè)些保障措施，一定会触发风险(xiǎn)，对购房民众不公平(píng)，所(suǒ)以不如借机(jī)取(qǔ)消预售制度(dù)，以后改为现房销售。客观(guān)讲预售(shòu)制度有一(yī)定历史(shǐ)阶(jiē)段性(xìng)，现在中(zhōng)国住房(fáng)进入存量(liàng)时(shí)代，取(qǔ)消预售制度有(yǒu)助(zhù)于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社会，当然这需要配套(tào)房企(qǐ)债(zhài)务(wù)重组、复工保交(jiāo)楼、恢(huī)复(fù)市场信心和房地产长(zhǎng)效机制。这(zhè)是个技术活(huó)，只要坚持市场化改(gǎi)革，中国一定能化解这(zhè)个难题，让(ràng)房地产回(huí)归实体经济和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的不是(shì)五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道能不(bù)能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是(shì)对购(gòu)房民(mín)众(zhòng)的最(zuì)根本最(zuì)实质(zhì)的保障，这(zhè)样将(jiāng)极(jí)大(dà)的提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱(qū)逐劣币(bì)。所有商(shāng)业的本质是向善，是以(yǐ)客(kè)户为(wèi)中(zhōng)心，房地产也不能(néng)例外，老百姓(xìng)买房(fáng)子是(shì)天大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一家人。从这个(gè)角度(dù)，取(qǔ)消预(yù)售制、实施现(xiàn)房销售(shòu)是实现老(lǎo)百姓(xìng)安居乐业、社会长治久安(ān)、行(xíng)业企业健康发展的重大措施。在当前的情(qíng)况(kuàng)下，取(qǔ)消预售(shòu)制要结合稳楼(lóu)市、房(fáng)地产软着(zhe)陆、打通金融(róng)支持当期三好(hǎo)生、新模式等(děng)综合(hé)施策。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发展研究中心参与财税改革方案(àn)研究时(shí)，对预售制、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融(róng)稳定(dìng)、房企(qǐ)杠(gāng)杆率(lǜ)等(děng)进行(xíng)过长期系(xì)统的专项研究。（参考后来形成的专(zhuān)著《房地(dì)产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国(guó)内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风险确实存(cún)在(zài)

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付(fù)前预(yù)售资金第三方全程(chéng)监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购房(fáng)，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交(jiāo)房时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范(fàn)期(qī)房交易立(lì)法，设置(zhì)期(qī)房预付(fù)款(kuǎn)保全(quán)措(cuò头发剪了后悔了大概多久能长回来，3天头发长10厘米秘诀)施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二(èr)十世纪五(wǔ)十年(nián)代在中国香(xiāng)港，楼宇(yǔ)出(chū)租是(shì)地产行业盛(shèng)行的(de)方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题，分层(céng)销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未推行公共房(fáng)屋制度，许多人栖(qī)身于(yú)木屋或者其他临时住宅，住(zhù)房的需求是相当高，不(bù)过大多数居民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的资金(jīn)实力才能购买(mǎi)。虽(suī)然楼(lóu)宇出租是中国香港(gǎng)地产(chǎn)行业(yè)盛行(xíng)的(de)方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转期(qī)长等问题。针对这一系列问题，不少(shǎo)地产(chǎn)商(shāng)开始探求新的方式，如(rú)把楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层(céng)出售。这模式(shì)一(yī)经推行，购(gòu)买楼宇的市民数量(liàng)有所增加，开发(fā)商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售(shòu)的(de)基础(chǔ)上，将(jiāng)“按(àn)揭(jiē)”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)。1953年(nián)底霍英东创(chuàng)办立(lì)信置业有(yǒu)限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验，对(duì)于商(shāng)品流通、资金周转有着独(dú)到的见解，在努力(lì)寻求方法加快自身资金周转(zhuǎn)。当(dāng)时(shí)其在(zài)购下九龙(lóng)的一(yī)块地盘(pán)后(hòu)，除了分(fēn)层(céng)出售、还印发售(shòu)楼说(shuō)明书，上有文(wén)字详(xiáng)尽说(shuō)明楼宇的地势环(huán)境、建筑材(cái)料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收(shōu)取买家的订金，采用类似租(zū)金的(de)分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众购房(fáng)的(de)资金压力，加速了房屋的建(jiàn)造(zào)和(hé)销售，也(yě)解(jiě)决了制造商的资金问(wèn)题，降低投资风险，在当时可(kě)谓是(shì)“双(shuāng)赢(yíng)”的举(jǔ)措(cuò)。“预(yù)售楼花+分期付(fù)款”的销售模式成为当时中国香(xiāng)港房地产(chǎn)市场的一大特色，纵观中(zhōng)国香(xiāng)港房地(dì)产市场的改革(gé)，“卖楼花(huā)”模式高(gāo)效率地(dì)解决了核心(xīn)的住(zhù)房供不应求的问(wèn)题，使房市发展进(jìn)入新(xīn)阶段。

　　预售楼(lóu)花(huā)模式推动(dòng)了中国(guó)香(xiāng)港楼(lóu)市几(jǐ)十年繁荣，但(dàn)期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不断完善(shàn)、规范化(huà)，建立健全的(de)监(jiān)管机制，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的(de)一个楼盘因建筑费用超支停(tíng)工，出现(xiàn)“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预(yù)售楼花制度的(de)监管，即要求开发商(shāng)在预售(shòu)前，确保地(dì)价款已经全(quán)部支(zhī)付(fù)，还要(yào)证(zhèng)明自身有资金等能力把项目完成，资金需(xū)放入律师所托管(guǎn)，支取时(shí)需律(lǜ)所和(hé)建筑师的核(hé)准。为了防(fáng)止(zhǐ)开发(fā)商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取监管账户资(zī)金，中国香港(gǎng)要求律师行(xíng)在银行开设(shè)的信托账(zhàng)户（监管(guǎn)账户(hù)）、开发(fā)商操作等采取(qǔ)全透明化机制，且银行的责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风险方，后续(xù)需自身推动项(xiàng)目完工(gōng)。随着(zhe)监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的(de)现(xiàn)象较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求(qiú)大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中(zhōng)国内(nèi)地面(miàn)临住(zhù)房需求大和供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中国内地优(yōu)先发(fā)展重工业，强(qiáng)调基础建设，这一导向(xiàng)使前(qián)期发展工业化的(de)进程大于城市化进程(chéng)，唯有解决住(zhù)房基础等城市化配套问题，才能(néng)进一步(bù)推(tuī)进城(chéng)市化。但(dàn)当时(shí)推(tuī)行的是“统一管理，统一分配，以(yǐ)租养(yǎng)房(fáng)”的福利分房制度，住(zhù)房市场发展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不公(gōng)、效率(lǜ)低、配套差等问题(tí)，因此福利分房制(zhì)度不再适(shì)用于当(dāng)时的国情(qíng)。叠(dié)加房地产市场面(miàn)临商品(pǐn)房的(de)需求(qiú)量大，而社会缺少大型房地(dì)产开发商，商品(pǐn)房供应量(liàng)小的困境，此时(shí)引入(rù)中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是对内地房地(dì)产市场的一针强心剂(jì)。从1994年(nián)起，中(zhōng)国内地逐步引进中国香港预售商品房制度，先后出台多项文件，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年(nián)，国务(wù)院出台《关于进(jìn)一(yī)步深化城镇住房制(zhì)度改革，加快住房建设的通知》文件，决定(dìng)停(tíng)止住房无偿实物分配，逐步实(shí)行住房分(fēn)配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从(cóng)计(jì)划经济下(xià)的福利分房(fáng)转向市场经济的商品房。房地(dì)产(chǎn)市(shì)场采用预售制，允许(xǔ)开(kāi)发(fā)商(shāng)卖期房(fáng)，解决了房企(qǐ)缺少资金和开发时间周期(qī)长的两大(dà)难题，开发商以预(yù)售款撬动下一个项目的(de)开(kāi)发(fā)，形成滚动开发模式，住房供应速(sù)度加快。自此(cǐ)中国内(nèi)地开始房改(gǎi)货币化，中国人(rén)民银(yín)行等(děng)多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者(zhě)，极大(dà)作用(yòng)推动了房(fáng)地产市(shì)场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国(guó)内(nèi)地的商(shāng)品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解(jiě)房企资(zī)金(jīn)压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企业(yè)将正在建设(shè)中的房屋预(yù)先出售给购房者(zhě)，由购(gòu)房者(zhě)支付定金(jīn)或(huò)房款的行为(wèi)。区别于中国香港，在(zài)中国(guó)内地实(shí)践(jiàn)过程中，商品房预售流程为(wèi)：房(fáng)地产开(kāi)发商办理(lǐ)预售许可证-签订商品房买卖合同(tóng)-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过(guò)程(chéng)中，购(gòu)房(fáng)者需(xū)要一次性(xìng)付清首付款，并采用银行贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩(shèng)余房款，换言之，房屋未建成，开发商(shāng)可能已拿到了全部购房款，这点与(yǔ)中国(guó)香港的按照工程进度(dù)付(fù)款有所不同。对中(zhōng)国内地的开发商而(ér)言，预售制商品房(fáng)也(yě)开启(qǐ)了(le)高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作为中国(guó)内地商品(pǐn)房销售的最(zuì)主要方式(shì)，预售制(zhì)极大缩短房企(qǐ)现金(jīn)回笼周期(qī)，同时增加市场商品房(fáng)供应，推(tuī)动了城(chéng)镇(zhèn)化发展进(jìn)程。预售制在过去20多年对中国内地房地产市场的(de)稳步发(fā)展起(qǐ)到了重要作用，不仅解(jiě)决了房地产市场快速发(fā)展阶段的资金需求(qiú)，也(yě)提高(gāo)了居民居住(zhù)水平，中国内(nèi)地城镇居(jū)民(mín)从筒子楼(lóu)住到(dào)住宅小区，从全(quán)民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大(dà)进步，数(shù)十年时间走完发达(dá)国家几百年城镇化路程。改革开放以来，城(chéng)镇(zhèn)化进(jìn)程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市建(jiàn)成(chéng)区面(miàn)积由7438平(píng)方(fāng)公里(lǐ)增长(zhǎng)至60721平方公里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根据我(wǒ)们发布(bù)的《中国住(zhù)房(fáng)存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中国内地城(chéng)镇住宅存量(liàng)从不到14亿(yì)平(píng)增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑面(miàn)积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房(fáng)销(xiāo)售(shòu)最主要方式，2005年中国内地商品住宅期(qī)房销售面积占总销售面积(jī)的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累(lèi)计销(xiāo)售面积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内地房地产行(xíng)业(yè)的发展(zhǎn)。中国(guó)内地房(fáng)地(dì)产(chǎn)历经二十多年长(zhǎng)周(zhōu)期(qī)繁荣(róng)，行业(yè)各(gè)项(xiàng)指(zhǐ)标大(dà)幅增长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发(fā)投资完成(chéng)额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万(wàn)亿元，累(lèi)计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销(xiāo)售(shòu)面积和(hé)销售金额(é)分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合(hé)增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的(de)快(kuài)速发展，房地产企(qǐ)业(yè)从无到有(yǒu)、从国企(qǐ)先行(xíng)到民(mín)企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成为(wèi)拉动中国内地经(jīng)济高增长的(de)火车(chē)头。

　　1）从经(jīng)济增长渠(qú)道，房地产带动的上下游(yóu)产业链特(tè)别长，高达50多个(gè)行(xíng)业(yè)。2020年房(fáng)地产及其(qí)产业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全贡(gòng)献），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对金融、批发、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完全(quán)拉动的投资占全社会固(gù)定资(zī)产投资的(de)51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产(chǎn)投资的(de)27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷款占(zhàn)银行(xíng)各项贷款余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业(yè)务，占比超(chāo)过三分之一。从房地产融资存(cún)量(liàng)占(zhàn)社融(róng)存量比(bǐ)重看(kàn)，2021年(nián)12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将导致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠(qú)道，根据(jù)我(wǒ)们的《中国住(zhù)房(fáng)市值测算报告(gào)》，2020年中国(guó)住房市(shì)值(zhí)为(wèi)62.6万亿美(měi)元(yuán)，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日(rì)本(běn)的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股(gǔ)债房市(shì)值的比例看(kàn)，2020年中国(guó)为(wèi)66.6％，高于(yú)美国的27％、日(rì)本的(de)37％、英国(guó)的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值(zhí)的(de)比例较高，主要是(shì)因为住房市值高，以及(jí)中国资(zī)本(běn)市场(chǎng)发育尚不成熟，直接融资比(bǐ)例较低，股票、债券市值较低(dī)，居民投(tóu)资(zī)渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在，当前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商品(pǐn)是一手交钱一(yī)手交货，预售制是(shì)对购买者的单方面(miàn)不(bù)公平制度，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有商品不能交付(fù)的风险。比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在(zài)此期间，购(gòu)房(fáng)者不(bù)仅承担(dān)银行(xíng)利息，还要承担延迟(chí)交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延(yán)期(qī)办理甚至(zhì)不能交房等风(fēng)险。另(lìng)外，购房(fáng)者和(hé)开发商之(zhī)间(jiān)的(de)购房合同(tóng)、购房(fáng)者(zhě)和银行的(de)按揭(jiē)贷款合同是两个独立的(de)合同关系，如(rú)果开发商发生违约，购房(fáng)者只能根据购(gòu)房(fáng)合同(tóng)向开发商(shāng)主张权(quán)力，但(dàn)依(yī)旧需(xū)要根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进行贷款偿还(hái)，因此购房者承担的(de)风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房(fáng)企(qǐ)过度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张，资(zī)金若遇到下行周期，会引发资(zī)金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险，进行(xíng)影响自身信用和(hé)购房者(zhě)对(duì)行业的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行(xíng)作(zuò)为按揭贷款的发放(fàng)方，一旦房(fáng)企因为市场波(bō)动或经营不善，出现资金链断裂(liè)等一(yī)系列问题，导致“烂(làn)尾(wěi)”等情况(kuàng)，而房企通过与(yǔ头发剪了后悔了大概多久能长回来，3天头发长10厘米秘诀)购房(fáng)者签订(dìng)的预售(shòu)合(hé)同(tóng)和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购(gòu)房(fáng)者丧(sàng)失(shī)还(hái)款能力或短期(qī)不能还款(kuǎn)等，则(zé)风险完全由银行承担，银行(xíng)将(jiāng)面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那(nà)就(jiù)是“没钱”，即没钱(qián)付工程(chéng)款。在2004版的《城市(shì)商品房预售管(guǎn)理办法》中明确规定了开发企业预售商品(pǐn)房所得(dé)款(kuǎn)项应当用于(yú)有关(guān)的工(gōng)程建设，商品房预售(shòu)款监(jiān)管的具体办法，由房地产管理部门(mén)制定(dìng)。但多年以来(lái)全国并没有统一的预(yù)售(shòu)资金监管(guǎn)规定，各地实行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明(míng)、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管(guǎn)资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合(hé)肥等城市则按照项目的建安成(chéng)本乘以建筑(zhù)面积或者项(xiàng)目工程总额报(bào)价计算重点资金。而事实是，不少(shǎo)购房(fáng)款未进入监(jiān)管(guǎn)账户、或(huò)进(jìn)入监管账户后(hòu)被挪(nuó)用，导致(zhì)楼盘没有资金继续建设(shè)。收楼(lóu)遥遥无期，月供(gōng)却被(bèi)迫继续还款。那么，监管账户资(zī)金(jīn)如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代的高周(zhōu)转背景(jǐng)下(xià)，抽调预售款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如工(gōng)程总承(chéng)包方，以(yǐ)工(gōng)程建设名义，获得监管(guǎn)账(zhàng)户拨付资金(jīn)，再由工程方将资金转给(gěi)房(fáng)企，而拨付的(de)工程款，远超(chāo)工(gōng)程进度所需。通过这(zhè)些方式套取的资金，在房企各(gè)地项目间流动，变相加(jiā)杠杆(gān)，这样做提(tí)供了资金流动性，房企抽调(diào)资金统筹拿地、还(hái)款和楼盘建设，形成一种资金循环高(gāo)周转模(mó)式，但一(yī)定程度上(shàng)把(bǎ)风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预售制(zhì)度(dù)呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保(bǎo)护：对(duì)于购房者预付资金，一般(bān)设有定金或预付款保护机制，如(rú)英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购(gòu)房(fáng)者支付的预付(fù)款比例(lì)相(xiāng)对较低，绝大部分(fēn)房款在房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预(yù)付(fù)款支付(fù)方式(shì)：预(yù)付款一般以定金方式支付(fù)，或按工程(chéng)进度分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方式：一(yī)般采用两种方式发放按(àn)揭贷(dài)款，一(yī)是按(àn)工程进度付款，按(àn)揭贷款按照工程(chéng)进度逐渐发放(fàng)，购房者开始月供；二是房屋交付(fù)后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护(hù)：为预售商(shāng)品房提(tí)供(gōng)期房烂尾保(bǎo)险，在商品房出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质量(liàng)的(de)保障有两种方式，一是(shì)期房由政府或第三方验收合格并提供(gōng)验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)后(hòu)，开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得购房者支付的房款(kuǎn)。二是开发商为购(gòu)房者(zhě)提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资(zī)金第三方(fāng)全(quán)程监(jiān)管，交付(fù)时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　美国期房定金一(yī)定期限内无(wú)条件返还(hái)，最低(dī)首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首(shǒu)付，其余(yú)房(fáng)款(kuǎn)交付后按(àn)揭还(hái)款，交付前资金(jīn)由第三(sān)方(fāng)全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定(dìng)金比例一般为(wèi)房款的(de)1％-5％，首付比例最低(dī)可(kě)低于3.5％，根据美(měi)国(guó)官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支付(fù)方面，除定金或首付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为(wèi)防止开发商挪用资金，购房者的定金及首付款由第(dì)三方公证(zhèng)行或(huò)产权保险公(gōng)司的(de)信(xìn)托账(zhàng)户(hù)监管。如(rú)果开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房(fáng)者资(zī)金可通过申请仲裁取(qǔ)回，且(qiě)不承担任(rèn)何责任与损失。而开(kāi)发商在房屋建(jiàn)设过(guò)程中的资金全部来自(zì)银(yín)行，银行根据(jù)工程进(jìn)度(dù)向开发(fā)商提供一(yī)定比例的贷款(kuǎn)，由(yóu)于开发商挪用资金直接损害银行利益，银(yín)行有充分动机监(jiān)管开发(fā)商施工进度。开(kāi)发(fā)商在(zài)房屋交(jiāo)付时(shí)需取(qǔ)得由政府相(xiāng)关部(bù)门经审查后发放的验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)，通过验(yàn)收凭(píng)证向(xiàng)银行得到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首付购房(fáng)，房(fáng)款(kuǎn)按建造工期(qī)进(jìn)度(dù)支(zhī)付，按揭按工期放款后还贷，房贷(dài)利率采用固定利(lì)率(lǜ)，开发商或购房者可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售(shòu)门槛方面(miàn)，德(dé)国开(kāi)发(fā)商在项(xiàng)目获批后即(jí)可预售房(fáng)屋。签署购房合(hé)同前，购房者(zhě)需(xū)支付(fù)约2000欧的定(dìng)金并(bìng)进行预约公(gōng)证，签订合同(tóng)后定金退还。如(rú)由于任(rèn)何原因不能购买(mǎi)，定(dìng)金按照德国法律全部(bù)退还。

　　签(qiān)署购房(fáng)合同后，购房者(zhě)需支付公证费和(hé)土(tǔ)地交易税，分(fēn)别为(wèi)房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房(fáng)款中，属于购房附(fù)加(jiā)费。

　　首付(fù)方面(miàn)，德国没有规定(dìng)最低首(shǒu)付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面(miàn)，德国也(yě)采取(qǔ)按工期支付(fù)房款的(de)制(zhì)度，一般分(fēn)7笔进行支付，具体支付节点、比例因(yīn)项目而异。一般(bān)来说，支(zhī)付(fù)节点(diǎn)可分为(wèi)公(gōng)证(zhèng)后(hòu)、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室(shì)内清洁及墙面完工、地板(bǎn)完工、全部完(wán)工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面(miàn)，购房(fáng)者可在支(zhī)付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工节(jié)奏分多次发(fā)放贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷款给(gěi)予购房者(zhě)一定使(shǐ)用期限(xiàn)，期限结束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公司(sī)针(zhēn)对期房设计了两种(zhǒng)保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发商(shāng)赔偿或修复，开(kāi)发(fā)商破产(chǎn)，由保险公司(sī)负(fù)责相应(yīng)赔(péi)偿。保险由开发商或购房者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付

　　英国预售(shòu)制设有(yǒu)10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机(jī)制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均(jūn)有一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合(hé)同等(děng)各个环(huán)节，各(gè)环节内容确(què)认无(wú)误后签(qiān)订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商(shāng)出(chū)现财务、经营问(wèn)题时，购房者10％的定(dìng)金由保险(xiǎn)公(gōng)司赔(péi)付，而超出10％的部分较(jiào)难追(zhuī)回(huí)。

　　首付方面，首(shǒu)付(fù)比例通(tōng)常为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要在合同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付环节(jié)，英国采取按工程进度(dù)付款的(de)方式，但是(shì)交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低(dī)，一般会(huì)在合同签(qiān)订6-24个月(yuè)分(fēn)别(bié)支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定(dìng)房屋必须(xū)经过房产公证公司的(de)检(jiǎn)验验(yàn)收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节(jié)，英国期房预(yù)售资金监管极为(wèi)严格(gé)，资金也由律师监管，在确认工程进度、支付(fù)相关款项(xiàng)过程(chéng)中，由(yóu)买房(fáng)律师(shī)将资金转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资(zī)金在进入开发商账户前经过两道关口(kǒu)，有利于(yú)保障(zhàng)购房者资金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本(běn)期房交(jiāo)易立法，定金超(chāo)5％或1000万日(rì)元时(shí)，开(kāi)发商必(bì)须完成“预售房定金保(bǎo)全(quán)措施”，交(jiāo)房前付款比例不超房款的20％，开发商违(wéi)约需返还定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋(wū)供(gōng)给严重(zhòng)失衡，叠加(jiā)法(fǎ)律空白，社会上“一(yī)房二卖”现象普遍，为(wèi)此，日本(běn)政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目(mù)前是唯一一部规范期(qī)房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日(rì)元(yuán)的部分，法律要求开(kāi)发商必须完(wán)成定金保全(quán)措施才可预售(shòu)。什么是定金保全(quán)措(cuò)施？即买卖(mài)双(shuāng)方签(qiān)订购房合同时，开发商(shāng)向(xiàng)金融机构(gòu)或指定保证机构或保险机(jī)构签订定金保证委托合同(tóng)，设置购房(fáng)者定金的保证或保险，并将相应(yīng)的保证金证(zhèng)明书交(jiāo)付给购房者。除定金外，其他预先支付的购房款也受该措施保护。若(ruò)开发商倒闭导(dǎo)致期(qī)房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证明书向金融机构或保(bǎo)证机构或保险公司兑付，同时，开发商需(xū)向购房者(zhě)赔付违(wéi)约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交(jiāo)房前只需支(zhī)付最多不超20％的定(dìng)金(jīn)，签订购房(fáng)合同(tóng)后，购房者即(jí)可向银行申请贷款，但交房(fáng)后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买(mǎi)方资金由(yóu)银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房(fáng)购房者违(wéi)约可返还相当于(yú)3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所(suǒ)有资金进银(yín)行专门(mén)项目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡开发(fā)商有(yǒu)统(tǒng)一的选购权(quán)合(hé)同(tóng)以及订金(jīn)返还(hái)机制，即(jí)OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买(mǎi)合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方(fāng)面，签订(dìng)购(gòu)房(fáng)合同后(hòu)，购房者需支付15％的首付及(jí)印花(huā)税，同时(shí)购房者向银(yín)行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上(shàng)，新加坡期房(fáng)同样采(cǎi)取按工程进(jìn)度(dù)付款的方式，《发(fā)展(zhǎn)商条例(lì)》对期(qī)房付款(kuǎn)流程(chéng)做了统一详细规定，要求(qiú)所有开发商遵守，支付(fù)节点一般为合同签订后、地(dì)基完工(gōng)、框架完工、管(guǎn)道(dào)门窗等完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工程进度放款，月(yuè)供在此过程中随着(zhe)放(fàng)出贷款的增(zēng)加(jiā)而增(zēng)加，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订金(jīn)与付款(kuǎn)会存入(rù)银行专门的项目资(zī)金账户，账户资(zī)金提取须与房(fáng)屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋(wū)保修期，此后购房者支(zhī)付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期(qī)来看，当前房地产(chǎn)到了政策出手临(lín)界点，重点是保交楼和(hé)房企重组。一方(fāng)面，加大对刚需和改善型需求(qiú)的支持力度(dù)，长(zhǎng)短兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复工保(bǎo)民生，给予强(qiáng)有力(lì)的金融(róng)工具支持。另一方面，从现(xiàn)在(zài)起，对还(hái)在(zài)正常运转的房(fáng)企包括民营企(qǐ)业，加大支持力(lì)度，由优质(zhì)房企牵(qiān)头并购重(zhòng)组整(zhěng)个(gè)行业，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计形势复(fù)杂性和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及(jí)长效机(jī)制(zhì)。长效机(jī)制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和房地(dì)产税(shuì)。定金环节，建立(lì)开发商违约后定金(jīn)保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购(gòu)房者(zhě)定金安全。签订合同环(huán)节(jié)，鼓(gǔ)励保(bǎo)险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情(qíng)况提供充分的保(bǎo)障(zhàng)。余款支付环节，建立(lì)按工(gōng)程进度付款机制或交房后(hòu)按揭(jiē)贷款机制，充分保护(hù)购房者的权益。资金监管环节，引入独立于开发(fā)商、银行的第三方资金监管机构，或由政(zhèng)府相关部(bù)门直接监管，以此防止资(zī)金(jīn)挪用现象。交付环节，建立商品(pǐn)房保(bǎo)修(xiū)期制(zhì)度。保修期(qī)内(nèi)，开发商应对房屋质量问题全权负责、免费维修，购房者在保修期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期(qī)来(lái)看，取消(xiāo)商(shāng)品(pǐn)房预售制是大(dà)势(shì)所(suǒ)趋(qū)。一方(fāng)面，98年房改时，全国(guó)缺(quē)房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大(dà)开发进(jìn)入存量(liàng)时(shí)代，对购房民众(zhòng)不公平(píng)的(de)预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)。另一方面，取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的(de)不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对(duì)购(gòu)房民众的最根本(běn)最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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