万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万(wàn)柳少爷(yé)”的(de)意外走红，让这(zhè)个位于(yú)北京海淀的豪宅被全(quán)国知晓，其背(bèi)后曾(céng)宣称(chēng)要做地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”的(de)神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被(bèi)拉向台(tái)前(qián)。

　　而(ér)如今(jīn)，万柳书院再次受到舆(yú)论关注，起因(yīn)中赫(hè)集团成(chéng)了共同(tóng)债(zhài)务人(rén)被中(zhōng)国信达(dá)追债，中国信达为(wèi)了收回(huí)钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这(z多思善妒是什么意思，古代善妒是什么意思hè)些房子早(zǎo)已售出，业主并非中(zhōng)赫集团，那些真正(zhèng)斥(chì)巨资购入房产(chǎn)的有钱人，房子(zi)现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些业主的(de)维权信息，难怪有网友调(diào)侃：“富人被割(gē)韭菜的时候，他们的姿(zī)势都那(nà)么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没你想(xiǎng)象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割(gē)？

　　最惨(cǎn)的可能还(hái)是债(zhài)主

　　“北(běi)京豪宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核(hé)心区位，名校环绕(rào)的顶级(jí)豪(háo)宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信(xìn)达(dá)在京东拍(pāi)卖(mài)上，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发有限公(gōng)司(sī)不良债权转让项(xiàng)目”，债(zhài)权总额高(gāo)达近47亿，该项目的抵押物中，包(bāo)括75套(tào)万柳书(shū)院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良债权(quán)转让项目的处置主体是(shì)中国(guó)信(xìn)达(dá)资产管(guǎn)理股份有限公司北京市分公司（下称中国(guó)信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司(sī)是共同债务人。目前，该项目已有1万次(cì)围观(guān)，35名意向人。

　　从(cóng)表(biǎo)面上看，这就是一起中国信达北(běi)分讨债的故事，但实际上(shàng)，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报(bào)道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该(gāi)报道属实(shí)，说明(míng)这些房子实际上(shàng)都(dōu)是卖出去(qù)了的，是有人住的。

　　那(nà)为(wèi)什么中(zhōng)国(guó)信达的拍卖页面上(shàng)又注明(míng)这75套房子是“未出售(shòu)”的(de)状态呢(ne)？只(zhǐ)能说明这些房子根本没(méi)有网签(qiān)，也没有房(fáng)产证(zhèng)！

　　第一财(cái)经的报(bào)道证实了上述(shù)内容。有豪(háo)宅中介透露，中赫集团早就把(bǎ)这75套房子抵押(yā)出去(qù)，现在还没资金解抵押，所以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶(dǐng)级豪宅，最(zuì)强学区房，万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)基本都是北京的(de)高端人士，柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬也(yě)是万柳书院的(de)业主。另(lìng)据地产(chǎn)自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆(bào)料，万柳书院的业主中，还(hái)有不少中(zhōng)赫集团的高(gāo)管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等(děng)。

　　由此，不少(shǎo)网友感(gǎn)叹(tàn)，“富(fù)人(rén)也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确实已经(jīng)支(zhī)付价(jià)款并(bìng)实际占有，那么，中国(guó)信(xìn)达转让(ràng)这笔(bǐ)不良(liáng)债权回本的愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最大的，没准(zhǔn)还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根(gēn)据相关法律规(guī)定(dìng)，民事执(zhí)行中，业主已(yǐ)经支(zhī)付价款并实际占有，但(dàn)未办(bàn)理过(guò)户(hù)手续的，如果(guǒ)业主没有过错，人民法(fǎ)院不得查封、扣(kòu)押(yā)、冻结，已经查封的可(kě)以(yǐ)向法院提出执行(xíng)异议申请，请求(qiú)法院解(jiě)除查封(fēng)，同时可以联合起诉开发商，要求(qiú)退还购房款或办理房(fáng)产证，并(bìng)承担违约责任。

　　此外，今(jīn)年(nián)4月(yuè)，人民法院报(bào)公布《最(zuì)高人民法院关于商品房消费(fèi)者权利(lì)保护(hù)问题的(de)批复》，以司法解释的方(fāng)式明确了购房(fáng)人的(de)优(yōu)先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买(mǎi)房屋并已支(zhī)付全部价(jià)款，主张(zhāng)其(qí)房(fáng)屋(wū)交付(fù)请求权优先于建设工程价款优先(xiān)受偿权、抵押(yā)权以及其他债权的(de)，人民法院(yuàn)应当予以支持。只支付了部分价款的(de)商品(pǐn)房消费(fèi)者，在一审法庭辩(biàn)论终结前已实际支付(fù)剩(shèng)余(yú)价(jià)款(kuǎn)的，可以适用前款规定。

　　也(yě)就(jiù)是说，如果这75套房子(zi)均(jūn)为(wèi)“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不良债权，实际(jì)上是(shì)个烫手山芋(yù)。可能不仅不能卖出去回本，抵押的(de)这75套房(fáng)子，还(hái)会(huì)被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中(zhōng)国信达(dá)申请(qǐng)不良债(zhài)权转让，可以追(zhuī)溯到(dào)金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中(zhōng)国(guó)信达已经成为赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)为中(zhōng)赫集(jí)团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出(chū)了(le)赫华(huá)恒瑞的(de)股东行列，中国金谷国际信托有限(xiàn)责任公司成为(wèi)了唯一(yī)股(gǔ)东，后者由中(zhōng)国信(xìn)达资产(chǎn)管理(lǐ)股份有限(xiàn)公(gōng)司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较其他(tā)房企，中赫集团既没有很(hěn)大(dà)规(guī)模(mó)，也没有很高的(de)国民知名(míng)度，但却在北京豪宅圈留下一个(gè)个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作(zuò)为中赫集(jí)团进入北京的(de)第一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置(zhì)地推出钓(diào)鱼(yú)岛(dǎo)七号院3号(hào)楼，高达30万/平米的(de)天(tiān)价(jià)，成为当时京(jīng)城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的(de)万柳(liǔ)书院，更(gèng)是(shì)被(bèi)誉为“北(běi)京海(hǎi)淀顶端(duān)豪(háo)宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大(dà)型知(zhī)名房企手中，抢下了北京万柳地(dì)块，成为北(běi)京当年的(de)“双料地(dì)王”。很快，万柳书院就以神(shén)秘高端的姿态(tài)杀入市场，无论是一块块从荷(hé)兰运回(huí)来的灰砖垒起来的五(wǔ)米高墙(qiáng)，还是每(měi)棵成本超6万的(de)成年银杏树，还(hái)是每平(píng)米20万元的(de)价格，都令业内外(wài)震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的(de)顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树(shù)、北平府的院儿。”从这(zhè)句(jù)顺(shùn)口溜中，就可(kě)看出(chū)其在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对(duì)手(shǒu)是(shì)当时有名的(de)融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华(huá)府等(děng)，现如(rú)今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳(liǔ)书院虽然(rán)已(yǐ)经推(tuī)出了8年之久，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也吸引(yǐn)了不少知名人士，如知名演员宋(sòng)丹(dān)丹，就住在(zài)钓鱼台(tái)七号院。而柳传(chuán)志、丁磊等知(zhī)名商(shāng)业大佬(lǎo)则居(jū)住(zhù)在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定(dìng)了中(zhōng)赫集团的“高端(duān)路线(xiàn)”，也因此，它被(bèi)外(wài)界贴(tiē)上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的(de)地”，“做(zuò)地(dì)产(chǎn)中(zhōng)的‘劳斯(sī)莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为(wèi)被执(zhí)行(xíng)人，被(bèi)执(zhí)行标的高达(dá)11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行(xíng)能力而拒不履行(xíng)生(shēng)效法律文书确定(dìng)义务，中赫集(jí)团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京(jīng)国(guó)安坑了(le)？

　　中赫集(jí)团如(rú)今沦落(luò)到(dào)这个地(dì)步，其实是(shì)有迹可循(xún)的。

　　事(shì)实上，早在今(jīn)年年(nián)初“万(wàn)柳书院少爷”走红之时，深蓝财(cái)经就曾(céng)深(shēn)挖出背后的中赫(hè)集团，发(fā)现其深陷财(cái)务危机。

　　从知名豪宅的开发商(shāng)到沦(lún)为“老赖(lài)”，中赫(hè)集团实控人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟(gēn)着急(jí)转直下(xià)。而追根(gēn)溯源，这个转折点，就在(zài)于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开始了(le)多元化(huà)转型，但转型之路(lù)并不好走(zǒu)。早在2008年开始(shǐ)，中赫(hè)集团就尝试过(guò)多元化业务，先(xiān)后进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金(jīn)辉将转型(xíng)的目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿(yì)元(yuán)参股国安足球(qiú)俱乐部(bù)64％股权，成为国安的新东家。接着(zhe)在2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫集团从中信集团手中拿下(xià)北京国安(ān)俱乐部36％股权，至此拿下北京国(guó)安俱乐(lè)部全部(bù)股权(quán)。如果北京国安的估值一直(zhí)没(méi)变，那么中赫集团拿下(xià)北京国(guó)安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到(dào)这里(lǐ)，有人也(yě)许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其实控人周金辉夫妇(fù)将其手(shǒu)中的中(zhōng)赫集团股份质押陆续(xù)质(zhì)押，据企查查显示，目前中赫集(jí)团共有(yǒu)11条股权出质记录。质(zhì)权人包括(kuò)海金(jīn)商业(yè)保理(lǐ)、北(běi)京建工、山(shān)东国际信(xìn)托、中融信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入(rù)主北京(jīng)国安的时间完全吻(wěn)合。

　　然(rán)而，入主北京国安(ān)后(hòu)，不仅国安的经(jīng)营状况没有(yǒu)得到改善，中(zhōng)赫集团也被(bèi)拉入(rù)泥(ní)淖。

　　据北京(jīng)产权(quán)交易(yì)所官网(wǎng)信(xìn)息显(xiǎn)示，2020年，北京国(guó)安足球俱乐部实(shí)现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿(yì)元。

　　为了(le)缓解(jiě)资金压(yā)力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手中的中赫(hè)集团(tuán)股(gǔ)份，但国安和中赫的经营状(zhuàng)况却(què)持续(xù)没(méi)有好(hǎo)转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列被执行人，执行标(biāo)的高达(dá)11亿，北京(jīng)国安也3次与中赫集团、中赫置地(dì)、及中赫集团股东(dōng)周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被执行人，多思善妒是什么意思，古代善妒是什么意思执行标的(de)约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行(xíng)能力而拒不履(lǚ)行(xíng)生(shēng)效法律文书确定义务，上述被执行人(rén)成(chéng)为“老(lǎo)赖(lài)”。只有北京国安，目(mù)前幸免于(yú)难。不过在实控人(rén)都成为老(lǎo)赖的情况下，被(bèi)执行10个多亿(yì)的北(běi)京国安，又如何能(néng)独善其(qí)身？

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