OPPO宣布(bù)关(guān)停旗(qí)下(xià)芯(xīn)片子公司哲库(kù)科(kē)技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的(de)影响仍未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华(huá)安张江光(guāng)大(dà)园REIT开(kāi)盘继续延(yán)续此前(qián)几日的下(xià)跌(diē)走势，午(wǔ)后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天(tiān)收(shōu)跌(diē)6.22％，最近3个交(jiāo)易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT曾(céng)发布公告，紧急回应(yīng)称(chēng)，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施资产张润大(dà)厦(shà)的重要承租方之一，目(mù)前未收到(dào)哲库科技及OPPO方面关于(yú)停(tíng)止执行已签租赁协议(yì)的(de)通知。同(tóng)时，在(zài)公告中(zhōng)，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示(shì)，原始(shǐ)权益人(rén)将继续密切关注(zhù)哲(zhé)库科技后续情况，积极做(zuò)好相(xiāng)关应对(duì)。

　　此(cǐ)外(wài)，张江REIT拟扩募购入(rù)项目(mù)的(de)原始(shǐ)权益人相关(guān)负责(zé)人也表示(shì)，近期已(yǐ)同步启动了(le)应急预案，排摸(mō)储(chǔ)备租户，积(jī)极应对哲库提前退租(zū)的可能事项。由于张润大厦(shà)是全国首批REITs申报(bào)扩募项目，公司(sī)领导(dǎo)高度重视，浦东新(xīn)区国资委(wěi)也高度关注。

　　多位业内人士表示(shì)，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT近期市场(chǎng)波动较大(dà)，但其实不动(dòng)产公(gōng)募REITs项目短期出(chū)租率下跌并不会从(cóng)根本上影响其内(nèi)外价值，投资者应理性看待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级市(shì)场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯(xīn)片子公司哲库科技的事件(jiàn)继续扰(rǎo)动(dòng)公募(mù)REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月(yuè)15日(rì)，华(huá)安张江光大园REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅(fú)低开(kāi)，此后二级市场价格(gé)开始震荡走低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华安张江光(guāng)大园REIT跌(diē)幅一(yī)度扩大到8.30％，随后价格有所(suǒ)回(huí)升，最终报收3.512元(yuán)，全(quán)天跌幅(fú)6.22％。

　　受(shòu)近(jìn)期不利消息影(yǐng)响，华安张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT最近几个交易日二级市场(chǎng)价格表现欠佳(jiā)，5月11日以来，3个交易日(rì)跌幅(fú)达到9.69％，今年(nián)以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市(shì)以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在全市场公募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上(shàng)看，目前上(shàng)市的8只产业园(yuán)区基础设(shè)施REITs中，仅(jǐn)博时(shí)招商蛇口产业园REIT微幅(fú)上涨，其余7只均有(yǒu)不同程度下跌，8只产(chǎn)业园区基础设施REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今(jīn)年(nián)以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已(yǐ)经披露张江(jiāng)光大(dà)园项目(mù)出租率有所下降，如今拟扩募(mù)的项目又(yòu)遭遇(yù)突发事件，因(yīn)此导致二级市场价格出现波动。”一位业内人士分析(xī)称。

　　不过，在上述人士(shì)看来，尽管出于风(fēng)险(xiǎn)规避的原因，最近(jìn)几个交易日场(chǎng)内(nèi)资(zī)金有所流出，但是，不动产公募REITs项目(mù)短(duǎn)期出租(zū)率(lǜ)下(xià)跌并不会从根本上影响其内外(wài)价值。

　　他也同时表示(shì)，目前随(suí)着二级市场价格下跌，风(fēng)险也(yě)得到一定释放，但是价(jià)格涨(zhǎng)跌会受到基本(běn)面、情绪面等(děng)多重因素影(yǐng)响，不好(hǎo)判断价格是不是已经完全触底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今(jīn)年整体(tǐ)REITs市场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)低迷(mí)，不(bù)少产品(pǐn)年(nián)内二级(jí)市场跌幅较大，其实有些隐含收益率(lǜ)高(gāo)的产品(pǐn)具备一定的投资价(jià)值(zhí)，很适合稳健类(lèi)投资者。此(cǐ)外，伴随着(zhe)经济复苏的(de)步伐(fá)，产(chǎn)业园(yuán)区(qū)、物流类等REITs产品具备一(yī)定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金(jīn)执行(xíng)董事高如星对此表示，若张江(jiāng)园区最终能顺(shùn)利解(jiě)决招商(shāng)，平稳过度对经营现金流(liú)没有(yǒu)造成大的影(yǐng)响，“事件性利空下调至得这么急、这么深，加上前期(qī)本身园区类(lèi)资产就(jiù)回调不(bù)少了，这(zhè)就(jiù)是黄金坑。”不过，他也(yě)强(qiáng)调，最终还是落(luò)到租(zū)金收入受(shòu)不(bù)受(shòu)影(yǐng)响，影(yǐng)响多大，估(gū)计(jì)园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路上再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子(zi)公司哲库科技。随后5月12日晚，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科(kē)技(jì)是(shì)其(qí)扩(kuò)募(mù)拟新购(gòu)入基(jī)础设施资(zī)产张润大厦的重要承租方之(zhī)一，目前未收到哲库科(kē)技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租赁协(xié)议(yì)的通(tōng)知(zhī)。同时，在(zài)公告(gào)中，华安张江光大(dà)园REIT进一步(bù)表示，原(yuán)始权(quán)益人(rén)将继(jì)续密切(qiè)关注哲库科(kē)技后续情况，积(jī)极(jí)做好(hǎo)相关应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一季报中披露(lù)的(de)张(zhāng)江光大(dà)园项目出(chū)租(zū)率下降事项，一度二(èr)级(jí)市场价格(gé)出现(xiàn)回落。在(zài)随后召(zhào)开的业绩说明会中管理人(rén)就相(xiāng)关事项进(jìn)行(xíng)了解释说(shuō)明(míng)，市场信(xìn)心得到了一定提(tí)振，二(èr)级(jí)市场价(jià)格表现也趋于(yú)平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的线上(shàng)和线下的扩募说明会上，运营团队表(biǎo)示了对张江光大园(yuán)项目的信(xìn)心，预计签署(shǔ)意(yì)向书和合同谈判中的(de)储备租户(hù)正常转化后，项目出(chū)租率(lǜ)将得到回升。没想到仅过了不到三周的时间，张江(jiāng)REIT的扩募(mù)之路又迎来了(le)新的(de)考验。

　　因(yīn)张(zhāng)江(jiāng)REIT的(de)上述公告引起(qǐ)了市场各方的(de)广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募(mù)购入项目的原始权益人相关负责人(rén)坦言，事发突然确(què)实(shí)始料未及，在获悉OPPO关停(tíng)哲(zhé)库科技消息(xī)的(de)第(dì)一时间即奔赴现场进行了沟通和核实工作，并同步启动了(le)应急预案，排摸储备租户，积极(jí)应对哲库(kù)提(tí)前(qián)退租(zū)的可(kě)能(néng)事项。由于张润大厦(shà)是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公(gōng)司(sī)领导高度重视(shì)，据悉新区国资委也高度(dù)关(guān)注。

　　当(dāng)谈及储备租户(hù)情况，相关(guān)负责人介绍(shào)说，目前储备租(zū)户(hù)还是(shì)比较丰富(fù)的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产业、信息(xī)技术等(děng)产业客户，租赁意向面(miàn)积超过了(le)2万方。从(cóng)意向储备(bèi)转化为实际租户需要一(yī)些时间。

　　“我们正在着手通过签署(shǔ)租赁(lìn)意(yì)向书(shū)来尽快(kuài)锁定一些(xiē)重要(yào)租(zū)户。虽然(rán)收了(le)三个月履约保证(zhèng)金(jīn)给了我们(men)一些空间(jiān)，但本着对首(shǒu)批(pī)扩募、对市场负(fù)责的(de)态度，我(wǒ)们肯定要全力与时间赛一kg等于多少斤 1公斤等于2斤吗跑，把这(zhè)些(xiē)面积在短(duǎn)期内(nèi)完成去化。”相(xiāng)关负责(zé)人说道(dào)。

　　张江(jiāng)REIT已持(chí)有的同(tóng)区(qū)域的张江(jiāng)光大园项目一(yī)季度末也(yě)有将近30％的空(kōng)置率(lǜ)，原始(shǐ)权益(yì)人有那么多储备(bèi)租户(hù)，之前的空置率为何(hé)未能得到解决。

　　对此相关负(fù)责人解释，张江光大园一(yī)直以来都(dōu)坚持以市场化运营为导向，历(lì)史运营表现稳定，租户的调租和换(huàn)租都属于正常情况，而这(zhè)次(cì)项目的(de)大租户退(tuì)租正好发生在(zài)市(shì)场活(huó)跃度的(de)短期低点，目前一kg等于多少斤 1公斤等于2斤吗(qián)市(shì)场情(qíng)况已有所好转。在看到出租率下滑(huá)情况没有得到及时(shí)修(xiū)复后，张(zhāng)江这边也作了一定的(de)资(zī)源调配和倾斜，引入了(le)一些储备租户。

　　另(lìng)外，张润大厦和张(zhāng)江光大(dà)园项(xiàng)目在给租(zū)户的分隔(gé)空间(jiān)、交付(fù)标准、租金(jīn)水平(píng)等方(fāng)面(miàn)也有一些差异(yì)化，张润大厦多是两千多平的大平层，楼的成新度高一些(xiē)，单(dān)价也贵一些，张江光大(dà)园单(dān)层以一千平的面积为(wèi)主(zhǔ)，还有一些独栋形态(tài)的物业。租户自身(shēn)也会有(yǒu)诉求，也会根据自身需求和预算挑选区域内(nèi)的不同物业(yè)。

　　“如果(guǒ)扩募完(wán)成以(yǐ)后，新老资产(chǎn)的(de)管理人(rén)都变成了一家(jiā)，后续我(wǒ)们在资源共享和(hé)联合营(yíng)销(xiāo)方面能更加充(chōng)分发挥协同效应，相信可以做得(dé)更好(hǎo)。”上述负(fù)责人(rén)补充说道。

　　最后谈及(jí)对(duì)于张(zhāng)江REIT的定(dìng)位和展望(wàng)，相关(guān)负(fù)责人表示，张江集团和张江高科目前在管(guǎn)资(zī)产(chǎn)约(yuē)五百万方，还有(yǒu)一些其他(tā)在开(kāi)发的储备项(xiàng)目，这些都将成为张江(jiāng)REIT实现打造张江园区产业空间资产上市平台目标(biāo)的(de)坚实后盾和储备资源。“我们非常重视张(zhāng)江(jiāng)REIT这个资本平台和它未来的(de)发(fā)展。”相(xiāng)关负(fù)责人表示，“这次扩(kuò)募(mù)是我(wǒ)们实现基金扩容的第一步(bù)，也(yě)是至关重(zhòng)要的一步(bù)，眼下我们可能面临(lín)了一些突发情况需(xū)要解决(jué)，但是这(zhè)和我们在(zài)张江科(kē)学城这三(sān)十年建设发展过程(chéng)中所经历的相比，只能算是一个非常(cháng)小(xiǎo)的插曲。我们有信心排(pái)除万难(nán)，尽(jǐn)一切可(kě)能化(huà)解当前突发事件(jiàn)的所有(yǒu)负面影响，维持预(yù)期和(hé)市场的信心。”

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