一线城市(shì)，也不端着了。

　　昨天，深圳(zhèn)取消二(èr)手房指导价的消息在房(fáng)产圈刷屏了。

　　这(zhè)条消息为什么这么重要？首先(xiān)二手(shǒu)房(fáng)指导(dǎo)价被称为“核弹级”政策，其次(cì)深(shēn)圳(zhèn)几乎(hū)是(shì)最后一个还在(zài)“认真”实施这条政(zhèng)策的(de)城(chéng)市，最后深圳是(shì)房价(jià)前三的(de)核(hé)心城市。所以，深圳(zhèn)的(de)一举一动都具有风向标意义。

　　有(yǒu)分析人(rén)士(shì)指出(chū)，深圳二手房指导价如果取(qǔ)消，首(shǒu)先有利(lì)于深圳(zhèn)二手房(fáng)回暖，然后二(èr)手房回(huí)暖(nuǎn)有利于(yú)深(shēn)圳楼市(shì)总体(tǐ)回暖，最(zuì)后(hòu)深(shēn)圳楼市(shì)回暖有利于全国楼市回暖....

　　看吧，这妥妥(tuǒ)的“蝴蝶效应”。

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　　“核弹(dàn)调控”退出？

　　昨天，深圳疯传“二手(shǒu)房(fáng)指导价”正式(shì)结束。传言称(chēng)：二手(shǒu)房(fáng)贷款不按官(guān)方参考价（指导价(jià)），银行核(hé)定房价以(yǐ)网签备案价和评估价孰低为一面亲上边一面膜下边的，一面亲上边一面膜下边打扑克准。

　　自此，参考价真正变成了(le)“参考(kǎo)价”。

　　目前没有看到官(guān)方文件。据证券时报21日(rì)消息(xī)，目前深圳多(duō)家(jiā)大(dà)行(xíng)表示“尚未(wèi)接到正式通知，目前仍按(àn)参考价办理按揭”。所以还(hái)需(xū)要持(chí)续的(de)关注。

　　易居研(yán)究院研究总监(jiān)严跃进认为，本次政(zhèng)策大概率为真，更多体现为银(yín)行贷款等领域按照新的规(guī)则(zé)进行，但不会出台正式文(wén)件。

　　有时候(hòu)，有些(xiē)事情，是不用发文(wén)件的。毕竟可以(yǐ)“窗(chuāng)口指导(dǎo)”。

　　2021年2月8日，深(shēn)圳楼市二手房指导价横空出世。当时，深圳(zhèn)一口气公布了(le)全市3595个小区(qū)的参考价，很多南山(shān)、福田、宝安中(zhōng)心区的高价盘，直接按照当时的市(shì)场价(jià)打了5折、6折来“指导”，银行(xíng)只能按照指导价来(lái)计算(suàn)首(shǒu)付、发(fā)放贷款(kuǎn)。

　　当时大家还不(bù)觉得(dé)厉害(hài)，但经历了这两年的痛苦，才深知为(wèi)啥叫做——“核弹级”。

　　举个(gè)例子，市场价1000万(wàn)的房子，如果不“指导(dǎo)”，可以首付3成(chéng)即(jí)300万；如(rú)果(guǒ)指导价打七折即700万(wàn)，那(nà)么首付3成210万，加上需(xū)要全款支付的(de)部分(fēn)，实际首付去(qù)到了(le)510万(wàn)，相当于(yú)首(shǒu)付5成了(le)（多给(gěi)210万(wàn)首付）。这直接(jiē)让大批量买家，失去(qù)了购房(fáng)能力，相当于强势“降杠杆”。

　　自(zì)深圳推行二手房参考价以后，东莞、宁(níng)波、成(chéng)都(dōu)、三亚、西安(ān)、合(hé)肥、广州等10多个(gè)城市陆续跟(gēn)进。事实(shí)也(yě)确实证(zhèng)明了，这(zhè)条政策的“核(hé)弹”级别。

　　到(dào)了2021年10月，根据安居客的统计(jì)，实施二(èr)手房指导价的10个(gè)城市(shì)，有8个(gè)挂牌价降了。

　　2022年受到疫情(qíng)的(de)影响，二手房(fáng)更是(shì)惨不忍(rěn)睹。以2022年12月(yuè)数据为(wèi)例，全国70个大中城市房价只有6个同比上涨，其他的泥沙俱下(xià)。

　　2

　　深圳，有人(rén)付出了(le)沉重代价

　　据深圳乐(lè)有家研究(jiū)中心数据显(xiǎn)示：成交量(liàng)上(shàng)，二(èr)手房指导价(jià)出(chū)台当(dāng)年，深(shēn)圳二手(shǒu)住宅成交量(liàng)同比下(xià)滑(huá)57％。2022年(nián)继续腰斩，成交量同比下滑(huá)47％，全年成交(jiāo)量仅2.2万套，创近二十年(nián)最(zuì)低(dī)记(jì)录(lù)，相较2020市场高(gāo)峰(fēng)缩水(shuǐ)近(jìn)八成。

　　价格(gé)方面(miàn)，与二手房指(zhǐ)导价发布(bù)当(dāng)月相比，如今二手房挂(guà)牌价低于及接近参考(kǎo)价的房源占(zhàn)比大幅增加。2023年一季度，深圳(zhèn)各(gè)区二手房成交TOP10小区(qū)中，过半成交价低于参(cān)考价。

　　只有(yǒu)真(zhēn)实经(jīng)历(lì)其(qí)中的人(rén)，才能深切的(de)感(gǎn)知其(qí)威力。

　　深(shēn)圳房东，斩仓的新闻不绝于耳。

　　据(jù)说(shuō)一位码农三年前高杠杆买了2套华(huá)润城，月供12万，最终亏损1000万破产。据媒体推(tuī)测，如果案例属实，买家的实际购(gòu)房(fáng)成本高达20万/平，目前(qián)价格跌(diē)至14万(wàn)/平，叠加这三年的房(fáng)贷(dài)和持有成本，差不多亏损超千万。

　　深圳一大批(pī)人(rén)这两(liǎng)年感(gǎn)受到了太多“心(xīn)酸”。二手房成(chéng)交量(liàng)创下多年(nián)新低，学区房神(shén)话不(bù)再，房产中介的日子难过，投(tóu)资客挥泪斩仓(cāng)....

　　在稳楼(lóu)市(shì)的基调(diào)下，2022年以来，实施了二(èr)手房指导价(jià)的(de)城市(shì)陆陆续续低调退出，目前只有深圳还是最后的“堡(bǎo)垒”。

　　3

　　“风向标”意义明显

　　最近一线城(chéng)市也(yě)不(bù)端着了。

　　近日，北京在房山(shān)区(qū)试点多(duō)子女家(jiā)庭(tíng)和职住平衡家(jiā)庭购房支(zhī)持政策。上海也考虑予(yǔ)以多孩家(jiā)庭在新房计分(fēn)制度(dù)政策上(shàng)的(de)支持。

　　从最新(xīn)公(gōng)布(bù)的3月份70个大中城市商品住宅销(xiāo)售(shòu)价格变动情况来看(kàn)，广州、深圳(zhèn)的(de)新房、二手房价格仍然(rán)是同比(bǐ)去年(nián)依然是下降的。

　　北京、上海已经同比增长(zhǎng)了(le)，其他二线(xiàn)城市如杭州(zhōu)、成(chéng)都、南京、合肥等城市价(jià)格都是同比上涨的(de)。

　　广州(zhōu)、深圳能不急(jí)吗？

　　事实上，上(shàng)面(miàn)可能(néng)更(gèng)急(jí)。3月份，两部门联合(hé)发(fā)文(wén)，全面推动二手房“带押过(guò)户”全(quán)国实施，这是一条被广泛好评的新政。对于激活二手(shǒu)房交易，具有定海神针般的作用。

　　住(zhù)建部部长倪虹(hóng)近日更是指出：建筑(zhù)业、房地产企业要(yào)发(fā)挥国(guó)民经济(jì)“顶梁柱”“压舱石”作用。回归到常(cháng)识，从(cóng)字面理解一下这两(liǎng)个词，意思(sī)就(jiù)是(shì)——顶(dǐng)梁柱如果不行了，上(shàng)面不就(jiù)塌了嘛(ma)？压舱石如果压不住，小船不就翻了？

　　也许(xǔ)，今年扶持楼(lóu)市的政策，还有一大(dà)波正(zhèng)在路上...

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