导读(dú)

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后，当下(xià)中国地产步入大分(fēn)化时代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)销售面积超(chāo)15亿平，足(zú)够4000万家庭入(rù)住。恰逢(féng)近(jìn)年(nián)地产持续低(dī)景气，有关中国地产(chǎn)是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清(qīng)中国城(chéng)镇存量住(zhù)宅真实(shí)情况(kuàng)，据(jù)此判断中国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产(chǎn)存(cún)量极度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住(zhù)建部披露全国(guó)有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第(dì)七(qī)次人口普(pǔ)查调查数据(jù)显示城镇家庭户(hù)人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间。市(shì)场陷入怀疑(yí)，中国房子是否真的(de)过剩？

　　事实(shí)上住建部披露(lù)的近6亿栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑中，城镇建筑(zhù)占比不(bù)到一成(chéng)，其(qí)中还包括大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住(zhù)宅占比(bǐ)极(jí)低。

　　七普显示(shì)中国(guó)城镇居民(mín)人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，但居住舒适不(bù)是人(rén)均(jūn)一(yī)间(jiān)房所能(néng)满足，它与房屋质(zhì)量、居住面积(jī)、配套设施等(děng)因素密切相关(guān)。中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)较(jiào)发(fā)达国家(jiā)还有很大差(chà)距(jù)。人均住(zhù)宅间数大(dà)于1同样不意味(wèi)着中国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中(zhōng)国城镇居民户均1套房，其中(zhōng)每户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅(zhái)的数据，我们(men)根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家(jiā)庭户数，计算出城镇家庭住宅(zhái)套(tào)户比。

　　测(cè)算结(jié)果显示，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才(cái)拥有(yǒu)1套住(zhù)宅，其中商业住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户均(jūn)一套(tào)房似(shì)乎意味着户户有房，然(rán)而事(shì)实上中国住宅市场供需并(bìng)不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是(shì)因为户均(jūn)一套房(fáng)无(wú)法满足流(liú)动人口的租赁和置业需求。全(quán)国总人口(kǒu)的近三成都是流动人(rén)口，流动人口会选择在大城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老家买房(fáng)，从而产生了额(é)外的住宅需求。

　　即便户均一套(tào)房，中(zhōng)国未来地产仍有(yǒu)四大新增需求动力(lì)。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小，一人户、两人户(hù)占(zhàn)比不断增加，导(dǎo)致家(jiā)庭户(hù)数增多。小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将延续(xù)，带来新户购房需(xū)求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分化日益(yì)明显，区域(yù)经(jīng)济资源分配的(de)再集中(zhōng)吸(xī)引(yǐn)着(zhe)人口(kǒu)流(liú)入，人(rén)口净迁入城(chéng)市的新增住(zhù)宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前建成的(de)住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅(zhái)的改造(zào)势(shì)在(zài)必行。

　　第四，中国的(de)人均住(zhù)宅间数与人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　如(rú)果说过去二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更(gèng)多体现为(wèi)住宅(zhái)供(gōng)给存(cún)在(zài)不(bù)足(zú)，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么当下房(fáng)地产(chǎn)大分化时代(dài)已至，大分化时代下地产矛盾(dùn)则更多体现在住宅(zhái)质(zhì)量供(gōng)需冲(chōng)突。

　　地产大分化必(bì)将体现(xiàn)在(zài)不同能级城市之间，不(bù)同区域(yù)板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各大城市二(èr)手(shǒu)房挂牌量突然激(jī)增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市(shì)场(chǎng)不禁(jìn)担心(xīn)，中国的房子(zi)是否已(yǐ)经过剩？

　　中(zhōng)国(guó)城镇住宅到底(dǐ)是供给过剩，还是供(gōng)需平(píng)衡(héng)，或是仍然存(cún)在(zài)不(bù)足？可惜由于住宅存量数(shù)据并未公布，我(wǒ)们无法直(zhí)接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算(suàn)出中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有住宅套(tào)数(shù)，回答当前的房子是否真的过剩了？据(jù)此(cǐ)判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观(guān)察中(zhōng)国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过(guò)剩的(de)直观(guān)判断(duàn)站(zhàn)不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾(zāi)害(hài)综合(hé)风险(xiǎn)普查工(gōng)作情况为主(zhǔ)题的(de)新闻(wén)发(fā)布(bù)会(huì)上，负责人对(duì)外披露：“住(zhù)宅城乡建设行业获取了(le)全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据以及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市场看(kàn)似已经(jīng)过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋(wū)占9成以上，以栋(dòng)数计(jì)算的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医(yī)院(yuàn)等(děng)非(fēi)住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次(cì)人口普查数据公布了中国(guó)城(chéng)镇家庭户人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间(jiān)，其中城市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家(jiā)庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数大于1，看似意味(wèi)着人人都(dōu)有房间居(jū)住。

　　居住水平不(bù)仅(jǐn)与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相(xiāng)关。单单从人均住宅间数不能完全反映出(chū)城镇居民的居(jū)住水平。

　　中国主要(yào)是(shì)以家庭为单位购买成套住宅(zhái)，一套设施(shī)齐全的住(zhù)宅才(cái)是(shì)城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均(jūn)住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要分(fēn)两(liǎng)大类(lèi)，一(yī)类是商品(pǐn)住宅，另一(yī)类(lèi)是保障房、原公有住(zhù)宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没有直接公布城镇住(zhù)宅数量。居民(mín)住宅相关(guān)数据(jù)有两处(chù)可以(yǐ)直接公布(bù)，一是每(měi)年商(shāng)品住宅(zhái)销售(shòu)套(tào)数（统计局）；二(èr)是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅数(shù)量，我们(men)主要用到上述(shù)两组数据。

　　中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)改(gǎi)革始于1998年，1998年之前(qián)商品(pǐn)住宅数(shù)量极少，可忽略不计。估算(suàn)城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来(lái)每年商(shāng)品住宅销(xiāo)售套数相(xiāng)加，我(wǒ)们就能够得(dé)到当前商(shāng)品住宅总(zǒng)存量(liàng)。

　　第(dì)二步，根据城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的商品(pǐn)住宅和非商品住宅比例，推算得到(dào)居民住(zhù)宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥(yōng)有的商品住(zhù)宅总数除以家(jiā)庭(tíng)户数，我们就能够(gòu)得到城镇户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户(hù)比=住宅(zhái)总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅(zhái)套(tào)数(shù)/家庭(tíng)户数）/（商品住(zhù)宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底有多少，目(mù)前缺乏(fá)一个准确统计。我(wǒ)们利用既有统计数(shù)据，大致测(cè)算得到中国(guó)存量房地产(chǎn)套(tào)数，并进(jìn)一步(bù)推算(suàn)中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.64套(tào)商品住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期(qī)房为主(zhǔ)，从(cóng)2019年开始，新房销(xiāo)售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套(tào)数里的(de)期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数(shù)计算为(wèi)例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的期房(fáng)销售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到(dào)交房后装修(xiū)的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除以家(jiā)庭户(hù)数，算(suàn)出：

　　（三）目前中(zhōng)国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下(xià)来我们需要进一步推(tuī)算(suàn)中国城镇居民拥(yōng)有的户均(jūn)住宅(zhái)套数(shù)。

　　首先(xiān)，七普数据(jù)显示中国(guó)城镇居(jū)民的住(zhù)宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自(zì)建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过继(jì)承(chéng)或赠(zèng)与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定(dìng)租(zū)赁其他住(zhù)宅和购买二手房都是商品住宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购买(mǎi)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)与购买二手房(fáng)加总(zǒng)，得到商品住宅占居民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期(qī)间商(shāng)品住宅增幅为过去十年(nián)变(biàn)化幅(fú)度的(de)20％，计算2011年(nián)-2020年商品住(zhù)宅的实际变化比例，从(cóng)而我们估算(suàn)出2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期(qī)房，中国平均每(měi)户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续交(jiāo)付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都会拥有一套(tào)住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇户(hù)均一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居(jū)民已经达到了户均一套房(fáng)的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至意(yì)味着(zhe)中(zhōng)国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房(fáng)并不意味(wèi)着住(zhù)宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满足因(yīn)人口流动(dòng)、居民换房等因(yīn)素(sù)产生的(de)住宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国和日本的(de)住宅套户比均高于1.1，其中，英国的(de)住(zhù)宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩(hán)国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就(jiù)会造成人(rén)口(kǒu)净(jìng)流入地的住宅市场供不应求，造成(chéng)房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出(chū)中国的流动(dòng)人口3.76亿(yì)，省内流动(dòng)人口和省际(jì)流动人口分别为(wèi)2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择(zé)在大(dà)城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨(jì)南(nán)大学2017年的中国城乡人口(kǒu)流动调(diào)查数据显示，在上海、杭(háng)州以及南(nán)京(jīng)工作(zuò)的流动人口在老家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工(gōng)资吸引打工(gōng)人，但高房价(jià)迫使(shǐ)打工人回(huí)乡置业。

　　流动人口实际(jì)上会占(zhàn)据(jù)两套(tào)房(fáng)，在高房价的大(dà)城市租赁(lìn)一套房，在房价较低(dī)的县城购买(mǎi)一套房。所(suǒ)以说户均一套(tào)房无法(fǎ)满(mǎn)足庞大(dà)流动人口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中依(yī)然有不(bù)少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万(wàn)户城(chéng)镇居(jū)民住(zhù)宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁(suì)以上。

　　这批(pī)存(cún)在着(zhe)建筑结构(gòu)松(sōng)散、设施(shī)陈(chén)旧、安全隐患大等问题(tí)，如电(diàn)线老(lǎo)化、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给(gěi)住(zhù)户(hù)的生活带来了(le)很(hěn)大的不便和安全隐患，并且(qiě)居(jū)住(zhù)体(tǐ)验(yàn)较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅面(miàn)积小。占比为(wèi)31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴和(hé)厨(chú)房。这类(lèi)上世纪修(xiū)建(jiàn)的老旧小(xiǎo)区(qū)很(hěn)难(nán)满足(zú)现代(dài)生活需(xū)求(qiú)，在(zài)未来(lái)大都会(huì)被(bèi)拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一居室和(hé)二居室，户型(xíng)偏小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户型更小，当然这与(yǔ)城市土地资(zī)源紧张(zhāng)有关。

　　（三(sān)）人均住(zhù)宅面(miàn)积扩张是未来地产的需求(qiú)驱(qū)动力

　　根据七(qī)普数(shù)据(jù)测算，2020年城(chéng)镇(zhèn)家庭户住宅存量(liàng)总面积(jī)为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民(mín)带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣(jùn)工面积(jī)（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总(zǒng)面(miàn)积(jī)为308.16亿(yì)平，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面(miàn)积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面积不足(zú)19平(píng)方米，不(bù)及全(quán)国人均水平的一半。若(ruò)去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积(jī)仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人(rén)均住宅(zhái)建筑面积低于(yú)15平方米的家庭(tíng)界(jiè)定(dìng)为住宅存(cún)在(zài)困难，若按(àn)这个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积(jī)为40平，即人均住宅建筑面(miàn)积(jī)为50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家庭(tíng)户人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿(yì)平(píng)。

　　对比(bǐ)发(fā)达(dá)国(guó)家人均住宅面积(jī)，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本、德国(guó)和英国都高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人(rén)均(jūn)可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集(jí)体(tǐ)户人口，所(suǒ)需要的住宅总(zǒng)量会(huì)更多(duō)。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未(wèi)来地产还会有需(xū)求(qiú)么？

　　我们测算得到中国(guó)城镇家(jiā)庭户均1套房，看似已(yǐ)经(jīng)户户有房。即便如此，中国人口静(jìng)态(tài)结构和(hé)动态(tài)趋势演绎，决定了中国未(wèi)来地产仍(réng)有需求释放。户(hù)均1套住宅现实(shí)之下(xià)，中国未来城镇住宅(zhái)需求主要(yào)来自于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小(xiǎo)，家庭(tíng)户数(shù)增多，新(xīn)户购(gòu)房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年(nián)我(wǒ)国城镇家庭户均(jūn)人(rén)口数不断下降，六普显示(shì)城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人(rén)/户，而七普显(xiǎn)示城镇户(hù)均人口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的(de)占比明显(xiǎn)上升，人口小(xiǎo)家庭(tíng)化趋(qū)势将继(jì)续延续(xù)，导致户数(shù)会因(yīn)户(hù)均人口(kǒu)规模(mó)的缩小而增(zēng)多(duō)。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济发(fā)展带(dài)来的(de)新(xīn)增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国(guó)经济板块的分化日益(yì)明显，资源和生产(chǎn)要素逐步向经济带、都市(shì)圈(quān)中心城市流入，区域经济资源分(fēn)配的再集中(zhōng)吸(xī)引着人口流入。人口迁移势必(bì)涉及到买房租房(fáng)，给迁入地住宅市场带(dài)来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住(zhù)人口增量(liàng)为72万，而(ér)出(chū)生人口为44.9万(wàn)人(rén)，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人(rén)口仅(jǐn)为6.5万人(rén)，其(qí)人口增(zēng)长主要受益于人口(kǒu)迁(qiān)移(yí)。

　　第三，老旧(jiù)小区(qū)改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年(nián)，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公有住宅的家(jiā)庭拆迁(qiān)改建最多(duō)。自建房家庭比(bǐ)例从(cóng)31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百(bǎi)分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万(wàn)家(jiā)庭户，自建住宅和原公有住(zhù)宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的(de)家庭购(gòu)买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在新增住(zhù)宅需求中(zhōng)，有7成(chéng)家庭购买(mǎi)了(le)商(shāng)品住宅。租房、购买经济适(shì)用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随着城中村(cūn)和(hé)旧城改造，商品住宅的占比(bǐ)势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造(zào)的住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积(jī)还(hái)有约81亿平，涉(shè)及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低(dī)、基础设施(shī)配套差、没有或(huò)少有物业(yè)管理(lǐ)，居(jū)民追求美好、宜居生活的(de)环(huán)境，背后的改善性(xìng)需求有待释放。

　　第四(sì)，“住(zhù)上更大房子(zi)”的改(gǎi)善(shàn)性需求还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受(shòu)限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高(gāo)生活(huó)品质，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底的(de)中央经(jīng)济工(gōng)作会议(yì)明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的(de)人(rén)均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是(shì)否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)较其他国家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向联(lián)系。随着(zhe)经济发(fā)展水平的提高，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)与人均住宅建筑面积将随(suí)之增(zēng)长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛盾更(gèng)多(duō)体现为住宅(zhái)供(gōng)给存在不(bù)足，供需(xū)出现错配，这是过(guò)去二(èr)十年房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么未来将是住宅(zhái)质(zhì)量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这(zh小学学籍号在线查询官网入口，小学生学籍号自助查询è)种(zhǒng)分化不单局(jú)限(xiàn)于(yú)城(chéng)市能级之(zhī)间差异，优质小区(qū)和老旧二(èr)手房之间(jiān)的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的(de)是人，并不(bù)是针(zhēn)对住宅，因此可能(néng)存在统计偏差。商品住宅占比(bǐ)实际值(zhí)可能(néng)偏低，其增速(sù)可能超预期。

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