近(jìn)两年火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈现(xiàn)出高(gāo)比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额的(de)REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此(cǐ)表示，强制分红机制是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红体(tǐ)现出该(gāi)类产品长期投资(zī)价值，通过观测(cè)经营活动现金流、可供(gōng)分配现(xiàn)金等指标，也是观(guān)察(chá)REITs项(xiàng)目底(dǐ)层(céng)资(zī)产(chǎn)运营情况的“窗口”。他(tā)们也提醒(xǐng)普通投资者(zhě)注(zhù)意(yì)，与产权类项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经营REITs项(xiàng)目(mù)在经营权到期后不再(zài)产生现金(jīn)收益，特(tè)许经营权(quán)分(fēn)红目前已包(bāo)含了利(lì)润分配和本金(jīn)的归还(hái)，在选择(zé)投(tóu)资标(biāo)的(de)时应了解(jiě)资产类型和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎(yíng)来(lái)除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配(pèi)情况尚未公布。整体来(lái)看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分(fēn)配金额占可供分配金(jīn)额(é)比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分(fēn)配(pèi)比例(lì)在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的(de)主要收益(yì)来源为持有期分红收益，以及(jí)基金份额交(jiāo)易(yì)价(jià)格的变化。基金份额二级市场价格受到公(gōng)募REITs资产运(yùn)营情况及市场因素的综合影响，较(jiào)易引起波动。与此(cǐ)相比，基金分红(hóng)预期则更有规律(lǜ)可循。公(gōng)募REITs的分(fēn)红(hóng)主要来自基础设施(shī)资产的经营(yíng)现金流，投(tóu)资人通(tōng)过基金募集材料和信(xìn)息披露文(wén)件(jiàn)，结合行业及市场情(qíng)况，可以(yǐ)分析基(jī)础设施项(xiàng)目(mù)的经营业(yè)绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份额二(èr)级市场价格变(biàn)化导致的浮盈或浮(fú)亏(kuī)，分红(hóng)作为基(jī)金(jīn)份额(é)持有人实际获得的现(xiàn)金收益，对于长(zhǎng)期投资者(zhě)更具参(cān)考价值。”中金基金相关(guān)负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总监李华平也表示(shì)，根据《公开募集基础设施证券投资基(jī)金指(zhǐ)引（试行）》及相关法(fǎ)规要(yào)求，基础设施基金应当将90％以上合并后基(jī)金年度可分配金额(é)以现金(jīn)形(xíng)式分配给投资者(zhě)，强制分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的分(fēn)红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投资角(jiǎo)度来看，基础(chǔ)设施(shī)公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二级(jí)市场价格反映这类产品“股性”的(de)一面(miàn)，分红(hóng)体(tǐ)现(xiàn)了这类产品(pǐn)的(de)“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制(zhì)分红要求，分(fēn)红类似于(yú)债券派息(xī)，但不等同(tóng)于(yú)债(zhài)券的固定利(lì)息回报，而(ér)是由(yóu)可供分配(pèi)现(xiàn)金决定(dìng)。

　　从(cóng)机构投资者(zhě)的角(jiǎo)度来看，一(yī)方(fāng)面(miàn)是公募REITs丰富了机构(gòu)投(tóu)资者的投(tóu)资品(pǐn)类(lèi)，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的配(pèi)置价值(zhí)。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能(néng)够(gòu)帮助机构投资者稳定收(shōu)益。机构(gòu)投资者公(gōng)募REITs能够通(tōng)过分红获取(qǔ)相对于投资债券相对高的收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收益，起(qǐ)到投资“压舱石(shí)”的作(zuò)用(yòng)。

　　分红除了投资(zī)收益(yì)“落袋为(wèi)安”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二(èr)级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二(èr)级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发(fā)布了2022年(nián)年报，部分产品(pǐn)受宏观(guān)经济的影(yǐng)响，可分配金额(é)完成率不(bù)达预(yù)期，一定程度上影响了(le)公募(mù)REITs二级(jí)市场的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二(èr)级市场(chǎng)的(de)价格(gé)波动(dòng)受多重因素的(de)影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因(yīn)素之一，而稳定(dìng)的分(fēn)红(hóng)有利于吸引投资(zī)者参与公(gōng)募REITs二(èr)级市场的(de)投资。

　　中金基金相关负责人也(yě)表示，近(jìn)期经济预期恢复，一(yī)方面市场热点呈现向股票和债券回归(guī)的过程；另一方(fāng)面，基础设施项目的经营业绩相对(duì)经济活力(lì)的改(gǎi)善有一(yī)定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的(de)开盘指(zhǐ)导价做调(diào)减(jiǎn)处理(lǐ)，调减金额根据(jù)单(dān)位基(jī)金(jīn)份额(é)的分(fēn)红金额(é)进行计算。除权操作(zuò)是对(duì)分红前后基金份额(é)净值(zhí)变(biàn)化的修正，使投(tóu)资人在基金分红前后均可以获得公平的投资机会(huì)。

　　“分红(hóng)可增强投资者(zhě)长期投(tóu)资的信心，同时需结合持有(yǒu)产(chǎn)品的特性，关注二级市(shì)场扰(rǎo)动对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相(xiāng)关人(rén)士也称。

　　特(tè)许(xǔ)经营权(quán)分红包括利润(rùn)分配和本金归还(hái)

　　普(pǔ)通投资者(zhě)应了解底层资产情况

　　多位业内人士(shì)还提醒(xǐng)，与(yǔ)现(xiàn)有公募基(jī)金分红前提是本金之上的(de)增值部分不(bù)同，特许经营权(quán)REITs基金运作(zuò)期间的(de)“分红”界定为“分派”更为准确，分派(pài)的是本金与增值(zhí)两个部分(fēn)，两(liǎng)个部分之间(jiān)的比例是变(biàn)动的，与现有公(gōng)募基金(jīn)分(fēn)红差(chà)异很大，大多(duō)数普通投资者可能把“分(fēn)派”金额误认为(wèi)是持(chí)续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后(hòu)基(jī)金价值面(miàn)临极大不(bù)确定性(xìng)，这(zhè)是(shì)该类投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主要有特许经营(yíng)权类(lèi)和产(chǎn)权类(lèi)两大资产类型，持有产(chǎn)权类产品(pǐn)的收益主要包括(kuò)每(měi)年的(de)现(xiàn)金(jīn)分红及资产增值的(de)收益(yì)，而(ér)持有特许经营类产品的收益主要来(lái)自项目每(měi)年的(de)现金分红。其中(zhōng)，特(tè)许经营(yíng)权类(lèi)资产的分红包括了利(lì)润分配和(hé)本金的归还(hái)，两(liǎng)者的比率也是变动的，对特(tè)许经营权类(lèi)资产的公募(mù)REITs可(kě)以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资(zī)收(shōu)益。普通投(tóu)资者在(zài)选择投(tóu)资标的(de)时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来看，各(gè)类(lèi)公募(mù)REITs分红因底层资产属(shǔ)性不同而(ér)形成区(qū)别。特许经营权类的公募REITs产品(pǐn)因其分红相(xiāng)当于包含(hán)“本金+收益”，分红相对较(jiào)多，债性(xìng)偏强。而产权类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看(kàn)重底层资产的价值增(zēng)值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通投资者在选择公募REIT时(shí)，需要考虑(lǜ)自家养一只人工苏卡达违法吗，养了10年的苏卡达算犯法吗pan style='color: #ff0000; line-height: 24px;'>自家养一只人工苏卡达违法吗，养了10年的苏卡达算犯法吗底层(céng)资(zī)产(chǎn)属性，对所(suǒ)选择产(chǎn)品的二级市场价格和(hé)分红(hóng)有合理预期。

　　中金基金相关负责人也(yě)认为，与产权类项目相比，特许经营项目在经营权(quán)到期后不再能产生现金收益(yì)，因此将可供分配金(jīn)额的(de)分配理解为“分派(pài)”比“分红”更(gèng)加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期限较(jiào)短的特(tè)许经营项(xiàng)目，通(tōng)常(cháng)具备更高(gāo)的分派率水平(píng)。对(duì)于剩余期限较长的特许经营权项目，即(jí)使分(fēn)派率(lǜ)相对较低，也(yě)有(yǒu)足够年(nián)限收回本金并(bìng)取得收益。

　　中金基金该(gāi)负(fù)责人提(tí)醒投资者(zhě)注意，特许经营(yíng)权项目的分派金额(é)包(bāo)含了(le)投资本金，在不进行扩募(mù)的情况下(xià)，基金份额(é)单价随(suí)着分(fēn)派(pài)进度逐(zhú)年下降是正(zhèng)常(cháng)现象，投资特许经营权REITs的(de)收益来(lái)自项(xiàng)目剩余(yú)期限(xiàn)产生的现(xiàn)金流。

　　“与特(tè)许经营项目(mù)相(xiāng)比，产(chǎn)权类项(xiàng)目的(de)土地或(huò)建筑的剩(shèng)余使用年(nián)限一般较长，再加(jiā)上到期后通过(guò)对建筑(zhù)的更新(xīn)改造或补缴(jiǎo)土地出让金(jīn)等追加投资，有机会进一步延长经营期(qī)限。这种(zhǒng)类似永续经营的假设(shè)反映在(zài)基础(chǔ)资产的(de)估(gū)值上，使产权类(lèi)REITs具备(bèi)自家养一只人工苏卡达违法吗，养了10年的苏卡达算犯法吗更显著(zhù)的资(zī)产(chǎn)投(tóu)资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收(shōu)益率等指标

　　评估项目底层资产运(yùn)营情况

　　在(zài)基金分红的(de)时点，多位(wèi)业内(nèi)人士还表示(shì)，在产(chǎn)品分红期，投(tóu)资者可(kě)以观测经营(yíng)活动现(xiàn)金(jīn)流、可供(gōng)分(fēn)配现(xiàn)金、内部(bù)收益率等(děng)指标，来观察和评(píng)估项(xiàng)目底层(céng)资(zī)产的(de)运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个(gè)：一是年报中披露的(de)经营(yíng)活动现(xiàn)金流，二是(shì)可供分配现金，二者存在本质性区别。经(jīng)营(yíng)活动(dòng)产(chǎn)生的现(xiàn)金净流(liú)量(liàng)是指企(qǐ)业经营、筹(chóu)资、投资产生的现(xiàn)金(jīn)流，基于企(qǐ)业本身(shēn)经营活(huó)动(dòng)产生；可供分配的现(xiàn)金实质上是(shì)从EBITDA出(chū)发，对(duì)非现金影响利润表(biǎo)的项目进行(xíng)调整(zhěng)，加期(qī)初现(xiàn)金，最终(zhōng)得到的账面(miàn)现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华平也表(biǎo)示，公(gōng)募REITs作为(wèi)资产(chǎn)配置新选(xuǎn)择(zé)，投资价值体现在相对股债市场独(dú)立的资产配置功能，比(bǐ)较(jiào)适合长期持有。建(jiàn)议投资者(zhě)对(duì)经营权类的资产(chǎn)可以更多(duō)关注(zhù)内部(bù)收(shōu)益(yì)率的高低，对(duì)产权类(lèi)的资(zī)产(chǎn)更(gèng)多(duō)关注分派率高低。因(yīn)为公(gōng)募(mù)REITs可分配收益主要来自底层资产(chǎn)的经营净现(xiàn)金流，所以底层资产运(yùn)营情况直接影响(xiǎng)投资回报，投资者可综(zōng)合考虑原始权益人综合实(shí)力、运(yùn)营管理机构(gòu)实力、公募基金管理(lǐ)人实(shí)力等多重(zhòng)因(yīn)素来选(xuǎn)择投(tóu)资标的。

　　中信证券研(yán)报也显(xiǎn)示，公(gōng)募(mù)REITs进入密集分红期，由于分(fēn)红交易带来的短期博弈机(jī)会(huì)仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关(guān)注有(yǒu)基(jī)本面支撑(chēng)、填权效应相对(duì)明显、同时分红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载(zài)明REITs在(zài)发(fā)行首年及次年的(de)可(kě)供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际(jì)分红金(jīn)额与募(mù)集(jí)材料(liào)中披露预测进行比较分析，结(jié)合经(jīng)济及市(shì)场的实际环(huán)境(jìng)，对基础设施项(xiàng)目的运营业绩(jì)及(jí)REITs的管(guǎn)理能(néng)力进(jìn)行判断。”中(zhōng)金基金上述(shù)负责人(rén)也称。

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