万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意(yì)外走红，让(ràng)这(zhè)个位于北京海(hǎi)淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发(fā)商——中赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而(ér)如今，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)再次受到舆(yú)论(lùn)关注，起因中赫集团成了共同(tóng)债务人被中(zhōng)国信达追债，中国信达为了(le)收回钱款(kuǎn)不(bù)得(dé)不(bù)将中赫抵押的75套万柳(liǔ)书(shū)院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这(zhè)些房子早已售出，业主(zhǔ)并非中赫(hè)集团(tuán)，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇(qí)妙地被(bèi)拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这(zhè)些业主(zhǔ)的维权(quán)信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你想象的那么(me)简单(dān)。

　　1

　　富人(rén)被(bèi)精准(zhǔn)收割？

　　最(zuì)惨(cǎn)的(de)可能还是债主宝马和特斯拉哪个档次高

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都没想到，这(zhè)个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪(háo)宅，竟然(rán)暴(bào)雷了！

　　近(jìn)日，有网(wǎng)友发现，中国信达在京(jīng)东拍卖上，上(shàng)架了“北(běi)京赫华恒瑞(ruì)房地产开(kāi)发有限公司不(bù)良(liáng)债(zhài)权转让项目”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该(gāi)项目(mù)的抵(dǐ)押(yā)物中(zhōng)，包括(kuò)75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖(mài)显(xiǎn)示，上述(shù)不良债权转让项目的处(chù)置(zhì)主体是中(zhōng)国(guó)信达资(zī)产管理股份有(yǒu)限公司北京市分(fēn)公司（下称中(zhōng)国(guó)信达北(běi)分(fēn)），处置的(de)是对(duì)北京赫华(huá)恒(héng)瑞房地产开发有限公司（下(xià)称(chēng)赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额约(yuē)为46.95亿元人民币，其(qí)中(zhōng)债权(quán)本(běn)金37.50亿元(yuán)。中赫(hè)集团有限(xiàn)公司(sī)是共同(tóng)债(zhài)务人。目(mù)前，该项目已(yǐ)有1万次围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面(miàn)上(shàng)看，这就是一起中国信达北(běi)分讨债的(de)故事(shì)，但实宝马和特斯拉哪个档次高际上，75套(tào)豪宅的背(bèi)后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院(yuàn)总(zǒng)共301户(hù)，而且早已售罄。如(rú)果该报道(dào)属实，说明这些房子实际上(shàng)都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注明这(zhè)75套房子是“未出售”的状态呢(ne)？只能说(shuō)明这些房(fáng)子根(gēn)本(běn)没有网签，也(yě)没(méi)有房产证！

　　第一财(cái)经的报道(dào)证实了上述(shù)内容。有豪宅(zhái)中介透(tòu)露(lù)，中赫集(jí)团早就(jiù)把这75套(tào)房子抵押出去，现(xiàn)在(zài)还没资金解(jiě)抵押，所以不能网签、没办房(fáng)本。

　　作为(wèi)海淀的顶(dǐng)级(jí)豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书院(yuàn)的业主基本都是北京的(de)高端人士(shì)，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院(yuàn)的业主。另(lìng)据地产(chǎn)自媒(méi)体“地(dì)产八卦女”爆料(liào)，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主中，还有(yǒu)不(bù)少中赫(hè)集团的(de)高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富人也被(bèi)精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业主确实已(yǐ)经支付价(jià)款并实际占有(yǒu)，那(nà)么，中(zhōng)国(guó)信达转让这笔不良债权(quán)回(huí)本(běn)的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失最大的，没(méi)准还是(shì)债主中国信(xìn)达。

　　根据相(xiāng)关法律(lǜ)规定，民事执行(xíng)中，业主已经支付价款(kuǎn)并实际占有，但未办理过户手续的，如果业主(zhǔ)没有(yǒu)过(guò)错，人民法院(yuàn)不得查(chá)封、扣(kòu)押(yā)、冻结，已经查封的可(kě)以向法院(yuàn)提出执行(xíng)异(yì)议(yì)申请，请求法院解除(chú)查封，同时可(kě)以联合起(qǐ)诉开发(fā)商(shāng)，要求退还购(gòu)房款或办理房产证，并(bìng)承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报(bào)公布《最高人(rén)民(mín)法院关于(yú)商品房消费(fèi)者(zhě)权利保护(hù)问题的批复》，以(yǐ)司法解释的方式明确了(le)购房人的优先权：

　　商(shāng)品房消费者以居住为(wèi)目的(de)购买(mǎi)房屋并已支付全部价款，主(zhǔ)张其(qí)房屋(wū)交付请求(qiú)权优先于(yú)建(jiàn)设工程价款(kuǎn)优先受偿权、抵(dǐ)押权以及(jí)其他债权的，人民法院应当予以支(zhī)持(chí)。只支(zhī)付了部分价款的商品房消费(fèi)者(zhě)，在(zài)一审(shěn)法庭辩论终结前已实际支付剩(shèng)余价款的，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房子(zi)均(jūn)为“已售未网(wǎng)签(qiān)”，那么(me)这(zhè)笔不良债权，实际上是个烫手山芋(yù)。可能(néng)不仅不能卖出去回(huí)本，抵押的(de)这75套(tào)房子，还会被业主讨(tǎo)回(huí)去(qù)。

　　中(zhōng)国信达(dá)，将会(huì)赔了(le)夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中国信(xìn)达(dá)申请(qǐng)不良债权(quán)转让(ràng)，可(kě)以追溯(sù)到金谷信托(tuō)踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前(qián)中国信达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子(zi)公(gōng)司。2019年(nián)4月(yuè)22日，中(zhōng)赫集团、中赫置(zhì)地等选(xuǎn)择(zé)退出了赫(hè)华恒瑞的股(gǔ)东行列，中(zhōng)国金谷国际(jì)信托有限责任公司(sī)成(chéng)为了唯一股东，后者由中国信达资产管理股(gǔ)份(fèn)有限(xiàn)公司(sī)持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发(fā)商，相(xiāng)较其他房企，中赫集团既没有很大规模(mó)，也没有很高的国(guó)民知名度，但却在北京(jīng)豪宅圈(quān)留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院(yuàn)，作(zuò)为中赫集团(tuán)进入北(běi)京的(de)第一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置(zhì)地推出(chū)钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高达30万(wàn)/平米的天价(jià)，成为当(dāng)时京(jīng)城最贵的楼(lóu)盘，引发了(le)市场强烈震(zhèn)惊(jīng)。

　　随(suí)后开发的万(wàn)柳书院，更是被誉为“北(běi)京海(hǎi)淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大型(xíng)知名房企手(shǒu)中，抢下了北京万柳地(dì)块，成为(wèi)北京当年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院就以神秘(mì)高端的姿态杀入市场，无(wú)论是一块块从荷兰运(yùn)回来的灰砖垒(lěi)起(qǐ)来的五米高墙，还(hái)是每棵成本超6万的成年银杏树，还是每平(píng)米20万(wàn)元的(de)价格(gé)，都令(lìng)业(yè)内(nèi)外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市的它(tā)，对手是(shì)当时有名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华(huá)府(fǔ)等，现(xiàn)如(rú)今(jīn)，它(tā)远远(yuǎn)超(chāo)过这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米的(de)法(fǎ)拍房(fáng)，最终成(chéng)交价(jià)1.09亿、单价达到(dào)惊(jīng)人(rén)的36万元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然(rán)已经推出了8年(nián)之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅圈(quān)备(bèi)受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的(de)豪(háo)宅，也(yě)吸引了(le)不少(shǎo)知名(míng)人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳(liǔ)书院(yuàn)。

　　几大(dà)豪宅的成(chéng)功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴(tiē)上了(le)，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开(kāi)发(fā)商光环的背(bèi)后，这个(gè)地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”却(què)多次成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能力而拒不(bù)履行生效法律文书(shū)确定(dìng)义务(wù)，中(zhōng)赫集(jí)团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫(hè)集(jí)团如今沦落到这个地(dì)步，其实是有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今年年初(chū)“万柳书院(yuàn)少爷”走(zǒu)红之时(shí)，深蓝财经就曾(céng)深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务危机(jī)。

　　从知(zhī)名豪宅(zhái)的开(kāi)发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团(tuán)实(shí)控人周金辉的人(rén)生轨迹(jì)跟(gēn)着(zhe)急(jí)转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于(yú)收购(gòu)北京国安。

　　近十(shí)年来(lái)，房企纷(fēn)纷(fēn)开(kāi)始了多元化转型(xíng)，但转型之(zhī)路并不好走。早在(zài)2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试(shì)过多元化业务，先后进(jìn)军(jūn)能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最(zuì)终，周金(jīn)辉将转型的目光(guāng)，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出(chū)后，中赫集(jí)团以(yǐ)35.5亿元参(cān)股国安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫(hè)集团从中(zhōng)宝马和特斯拉哪个档次高信集团手中拿下北京国(guó)安俱(jù)乐部36％股(gǔ)权，至(zhì)此拿下北京国安俱乐部全部(bù)股权。如果北京国(guó)安的估值一直(zhí)没(méi)变，那么中赫集(jí)团拿下北京国安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这(zhè)里，有人也(yě)许会感叹(tàn)：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么(me)又(yòu)要质押(yā)股权呢(ne)？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集(jí)团及其实控人周金辉夫妇将其手中的(de)中(zhōng)赫集团股份质(zhì)押陆续质押，据企查查显示(shì)，目前中赫集团共有11条股(gǔ)权(quán)出质(zhì)记录。质权人包括海(hǎi)金商业(yè)保理(lǐ)、北京建(jiàn)工、山东国际(jì)信托、中(zhōng)融信托(tuō)、中信建设(shè)等。

　　这与入主(zhǔ)北京(jīng)国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不仅(jǐn)国安的(de)经营(yíng)状况没有得(dé)到改善，中赫(hè)集团也被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产(chǎn)权交易所官网信息显示，2020年，北京国(guó)安足球俱(jù)乐部实现营业(yè)收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了缓(huǎn)解资金压力(lì)，中赫集(jí)团和周金辉夫妇(fù)还在持续质押手中的中赫集团股份，但国安和中赫(hè)的经营状况却(què)持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次列被执(zhí)行人，执行标的高(gāo)达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为(wèi)被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效法(fǎ)律文书确定义(yì)务，上述被执行(xíng)人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过(guò)在实控人都成(chéng)为(wèi)老赖的情(qíng)况下，被执行10个(gè)多亿(yì)的北(běi)京国(guó)安(ān)，又(yòu)如(rú)何能独善其身？

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