近两年火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比(bǐ)例稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士对此表示，强制(zhì)分红机制(zhì)是公募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红体现出该类(lèi)产品长期投资价(jià)值，通过观(guān)测经(jīng)营活动现金流、可供分配现金(jīn)等指标，也(yě)是(shì)观察REITs项目底层(céng)资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资者(zhě)注(zhù)意，与产权(quán)类项目相比(bǐ)，特(tè)许经(jīng)营REITs项(xiàng)目在经(jīng)营权到(dào)期后不再(zài)产生现金(jīn)收(shōu)益(yì)，特许经营(yíng)权分红目前已包含(hán)了利润分配(pèi)和本金的归还，在(zài)选(xuǎn)择投资标的时应了解资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产(chǎn)品分红(hóng)

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配(pèi)情况尚未公布。整体(tǐ)来(lái)看，公募(mù)REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分(fēn)配金(jīn)额占可供分配金额(é)比例平均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大(dà)部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要(yào)收益来源为持有期分红收益，以及(jí)基(jī)金份额交易价(jià)格的变(biàn)化(huà)。基金(jīn)份额二级市场价格受到公(gōng)募(mù)REITs资产(chǎn)运营(yíng)情况及市场因素的综合(hé)影(yǐng)响(xiǎng)，较易引(yǐn)起波动。与此(cǐ)相比，基金(jīn)分红预期(qī)则更有(yǒu)规律可循。公募(mù)REITs的分红(hóng)主要来自(zì)基础(chǔ)设施(shī)资(zī)产(chǎn)的经营现金(jīn)流(liú)，投资人通过基金募集材(cái)料和信息(xī)披露文件(jiàn)，结合行业(yè)及市场情(qíng)况(kuàng)，可以分析基础设施项目(mù)的经营业绩，作为进行投(tóu)资决策的重(zhòng)要(yào)参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致的浮盈(yíng)或浮(fú)亏(kuī)，分红作为基金份额持有人实际获(huò)得的现金收益(yì)，对于长期(qī)投资者更具参(cān)考价(jià)值。”中金基金相关负责(zé)人(rén)称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监(jiān)李(lǐ)华平也表(biǎo)示，根据《公(gōng)开募集基础设(shè)施证券投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设(shè)施基(jī)金应当将90％以(yǐ)上(shàng)合(hé)并后基金年度可分(fēn)配(pèi)金额以(yǐ)现金形式(shì)分配给投(tóu)资者，强(qiáng)制分(fēn)红机制是公募(mù)REITs的主要特征之一，稳定的(de)分红机(jī)制体(tǐ)现(xiàn)出(chū)REITs产品(pǐn)长期投(tóu)资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特(tè)点。二(èr)级市场价格(gé)反映这类产品(pǐn)“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特(tè)点。公(gōng)募REITs有(yǒu)强制分红要(yào)求，分(fēn)红类似于债券派息，但不(bù)等同于债券的固(gù)定(dìng)利息回报，而是由可供(gōng)分配现金(jīn)决定。

　　从(cóng)机构(gòu)投(tóu)资者(zhě)的角(jiǎo)度来(lái)看，一(yī)方面是公募REITs丰富了机构投(tóu)资者(zhě)的投资品类，为资产(chǎn)配置多元化提供抓手，具(jù)有(yǒu)较强的配置(zhì)价(jià)值。另一方(fāng)面，公(gōng)募REITs的(de)分(fēn)红能够帮助机构投(tóu)资者稳定收益(yì)。机构投资者(zhě)公募REITs能够通(tōng)过分红(hóng)获取相对(duì)于(yú)投资债券相对(duì)高的收益性，在(zài)有效控(kòng)制风险的(de)前提(tí)下(xià)，增(zēng)厚(hòu)资产包收益，起到投资(zī)“压舱石”的作用。

锻炼身体的练是哪个练字，锻练与锻炼有什么区别锻　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未来分红水平(píng)的预期(qī)，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市(shì)场价(jià)格走势的关键因素之一。

　　从近期公(gōng)募(mù)REITs的二级市场表现看，截(jié)至4月21日(rì)，今年(nián)以来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配(pèi)金额完成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格波动受多(duō)重(zhòng)因素的影响，投资(zī)收益是影响REITs二级(jí)市场价格的主要因(yīn)素之一，而稳(wěn)定的分红有利于吸(xī)引投资者参(cān)与公募(mù)REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基金相关(guān)负责人也表示，近期(qī)经济预期恢复，一(yī)方(fāng)面市场热点呈(chéng)现向股(gǔ)票和债券回归的过程；另(lìng)一(yī)方面，基础设施项目的经营(yíng)业绩相对(duì)经济活(huó)力(lì)的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将(jiāng)对(duì)基金份额的开(kāi)盘指导价(jià)做调减处(chù)理(lǐ)，调减金额根据(jù)单位基金份额的分红金(jīn)额(é)进行计算。除权操作(zuò)是对(duì)分红前后基金(jīn)份(fèn)额净值变化的修正(zhèng)，使投资人(rén)在基金分红前后均(jūn)可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资(zī)者(zhě)长(zhǎng)期投资的信(xìn)心，同时需结(jié)合持有产品的特性，关(guān)注(zhù)二级市场扰动(dòng)对整(zhěng)体(tǐ)收益的影响程度(dù)。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经(jīng)营(yíng)权分红(hóng)包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位业内人士(shì)还提醒，与现有公募基金分(fēn)红前(qián)提是本金(jīn)之上(shàng)的增值部分(fēn)不同，特许经(jīng)营(yíng)权REITs基金(jīn)运作(zuò)期间的“分红”界定为(wèi)“分派”更为(wèi)准确，分派的是本金与增值两个部(bù)分，两个部分之间的(de)比例是变(biàn)动(dòng)的，与现有公募基金分(fēn)红差异很大，大多数(shù)普通投资者可能把(bǎ)“分派”金额误认为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年(nián)限到(dào)期后基金(jīn)价值面(miàn)临极大不确(què)定(dìng)性(xìng)，这是该类(lèi)投资者应该注意的情况。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主要有特许经营(yíng)权(quán)类和产权类两大资产类型，持有产权类产(chǎn)品的(de)收(shōu)益(yì)主(zhǔ)要包(bāo)括每年的(de)现(xiàn)金分红及资产(chǎn)增值的收益，而持(chí)有特许经营类产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要(yào)来(lái)自项目每年的现金分红。其中，特(tè)许经营权类资产的分(fēn)红包(bāo)括了利润分(fēn)配和(hé)本金的归还(hái)，两者(zhě)的比率也(yě)是变动的，对特(tè)许经营权锻炼身体的练是哪个练字，锻练与锻炼有什么区别锻(quán)类(lèi)资产(chǎn)的公募(mù)REITs可以(yǐ)内部(bù)收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收(shōu)益。普通投(tóu)资者在(zài)选择投资标的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示(shì)，从细(xì)分来看，各类(lèi)公募(mù)REITs分红因底层资产(chǎn)属性(xìng)不(bù)同而形成区别。特许(xǔ)经营(yíng)权类的公募REITs产品(pǐn)因其分红相当于包含“本金+收益(yì)”，分红相对较(jiào)多，债性偏强。而(ér)产(chǎn)权类的公募REITs分红主要(yào)为(wèi)“收益”，更(gèng)看重底层(céng)资产的(de)价值增值(zhí)，所以(yǐ)相对(duì)股性偏(piān)强。普(pǔ)通投资者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属(shǔ)性，对所(suǒ)选(xuǎn)择产(chǎn)品的二级市场价格(gé)和分红有(yǒu)合理预(yù)期。

　　中金基金相关(guān)负责人也认为，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相比，特许经(jīng)营项目(mù)在经营(yíng)权到(dào)期后(hòu)不再(zài)能产生(shēng)现金收益，因(yīn)此将(jiāng)可供分(fēn)配金额的分配理解为“分(fēn)派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个(gè)特点，剩(shèng)余经(jīng)营期限较短的(de)特许(xǔ)经营项目(mù)，通(tōng)常具备更高的(de)分派率水平。对于剩余期限较长的特(tè)许经营权项(xiàng)目，即使分派率相对(duì)较低，也有(yǒu)足够年(nián)限收回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金(jīn)该负责人提醒投(tóu)资者注意，特许经营(yíng)权项(xiàng)目的(de)分派金(jīn)额包(bāo)含(hán)了投资本金，在(zài)不进行扩募的(de)情况下(xià)，基金(jīn)份额(é)单价(jià)随(suí)着分派(pài)进度逐年下(xià)降是正常现(xiàn)象，投(tóu)资特许(xǔ)经(jīng)营权REITs的收益来(lái)自项(xiàng)目剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类(lèi)项目(mù)的土地或建筑的剩(shèng)余使用年限一(yī)般(bān)较长，再加上到期后通(tōng)过对建筑(zhù)的更(gèng)新(xīn)改造或(huò)补缴土地出(chū)让金等(děng)追加(jiā)投资，有机会进一步延长经营期限。这种类似永续经营(yíng)的假设反映在基础资(zī)产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评估项(xiàng)目底层(céng)资(zī)产运(yùn)营情况

　　在基(jī)金分红的时点，多位(wèi)业内(nèi)人士还表示，在产(chǎn)品分红期，投资(zī)者可以观测经营(yíng)活动(dòng)现金流、可供分(fēn)配现金、内部(bù)收益率等指标(biāo)，来观察和评估项目底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航(háng)基金表示，年(nián)报指标中，跟(gēn)现(xiàn)金(jīn)相关(guān)的指标有两个(gè)：一(yī)是年报中披露的经(jīng)营活动(dòng)现金流，二是可供(gōng)分配现(xiàn)金，二者存在本(běn)质性区别。经营活动产生的现(xiàn)金净流量是指企业经营、筹资(zī)、投资产生的现金流，基于企业本(běn)身(shēn)经(jīng)营(yíng)活动产(chǎn)生；可(kě)供分(fēn)配(pèi)的(de)现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润(rùn)表的项目进行调整，加(jiā)期初现金，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华(huá)平也表(biǎo)示，公募(mù)REITs作为资产配(pèi)置新(xīn)选择，投资价值体现在相对股债市场独立的资产(chǎn)配置功能，比较适合(hé)长期持有(yǒu)。建议投资(zī)者对经营权类的资产可以更多关(guān)注(zhù)内(nèi)部收益率的高低，对(duì)产权(quán)类的资产更(gèng)多关(guān锻炼身体的练是哪个练字，锻练与锻炼有什么区别锻)注分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要来自底层资产的(de)经(jīng)营净现金(jīn)流，所(suǒ)以(yǐ)底层(céng)资(zī)产运营情况直接影(yǐng)响投资回报，投(tóu)资(zī)者可综合考虑原(yuán)始权益人综合实(shí)力(lì)、运营(yíng)管理(lǐ)机构实(shí)力(lì)、公募基(jī)金管(guǎn)理人实(shí)力等多重因素来选择投资标(biāo)的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期(qī)，由于分红交易带来(lái)的短期博弈机会(huì)仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注有基(jī)本面(miàn)支撑、填权效(xiào)应(yīng)相对明显、同时分红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会载(zài)明(míng)REITs在发行(xíng)首年及次年的可供(gōng)分配金额预测(cè)。投资(zī)者可以将REITs的实际分红(hóng)金额(é)与募集材料中披露(lù)预测进行(xíng)比较分析，结合(hé)经济及市(shì)场的(de)实际环境，对基础(chǔ)设施项目(mù)的(de)运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金基金(jīn)上(shàng)述负责人也称。

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