OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公(gōng)司哲库科技，引(yǐn)发了公(gōng)募(mù)REITs扩募风波，如今(jīn)，二级市场的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据(jù)显示(shì)，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续(xù)延续(xù)此前(qián)几日的下跌走(zǒu)势(shì)，午后(hòu)跌幅(fú)一度(dù)扩大，尾盘(pán)有所拉(lā)升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个(gè)交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安(ān)张江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科(kē)技是其扩募拟(nǐ)新(xīn)购入基础(chǔ)设施资产(chǎn)张润大厦35c到底有多大，35c是多少的重要(yào)承租(zū)方(fāng)之一，目前(qián)未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停止执行已签租赁协(xié)议的通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人(rén)将继续密切关注哲(zhé)库科技后续(xù)情(qíng)况，积(jī)极做好相关应(yīng)对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募购(gòu)入(rù)项目的原始(shǐ)权益人相关负(fù)责(zé)人也(yě)表示，近期已同步启动了应急预案(àn)，排摸储备租户，积(jī)极应对哲库(kù)提前退租(zū)的可能(néng)事项。由(yóu)于张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申报扩募项目(mù)，公(gōng)司领导(dǎo)高度重视(shì)，浦(pǔ)东新区国(guó)资委(wěi)也高度关注。

　　多位业内人士表示，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT近期市场(chǎng)波动较大(dà)，但其实(shí)不(bù)动产公募REITs项目短期出租率下(xià)跌并(bìng)不会从根(gēn)本上影响(xiǎng)其内(nèi)外价值，投资者(zhě)应理性看待。

　　张江光(guāng)大园(yuán)REIT

　　二级市场(chǎng)价(jià)格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片子公司哲库(kù)科(kē)技的事件继续扰动公募(mù)REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元的价(jià)格小(xiǎo)幅低开，此后二(èr)级市场价格(gé)开始震荡(dàng)走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT最近几个(gè)交易日二级(jí)市场价格表(biǎo)现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年(nián)以来跌幅(fú)7.76％。不(bù)过(guò)，自2021年6月21日上市以来(lái)，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光大(dà)园REIT累计(jì)涨幅超(chāo)过(guò)24％，在全(quán)市场(chǎng)公募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场整体表现上看，目前上市的8只产业园区(qū)基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上(shàng)涨，其(qí)余7只(zhǐ)均有不同程度下跌，8只产业园区基础设施(shī)REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年(nián)以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露(lù)张(zhāng)江光大园(yuán)项(xiàng)目出租率(lǜ)有所(suǒ)下(xià)降，如今拟扩募(mù)的项目又遭遇突(tū)发事件(jiàn)，因此导致二级市场价(jià)格出(chū)现波动。”一位业内人士(shì)分析称。

　　不(bù)过(guò)，在上述人士(shì)看来，尽管出于(yú)风险规避的(de)原(yuán)因(yīn)，最(zuì)近几个交易日场内资金有所流(liú)出，但是(shì)，不动产(chǎn)公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不会从根本上影响其(qí)内外价值。

　　他也同时表示，目前随着二级市场价格下跌，风险(xiǎn)也得(dé)到(dào)一定释放，但是价格(gé)涨跌会受(shòu)到(dào)基本面、情(qíng)绪面等多重因素影(yǐng)响，不好判断价(jià)格是不是已(yǐ)经完(wán)全触底。

　　此外，还有一位业(yè)内人士表示，今年整体(tǐ)REITs市场表现低迷，不少产(chǎn)品(pǐn)年(nián)内二级市(shì)场跌(diē)幅较大(dà)，其(qí)实有些隐含收(shōu)益率(lǜ)高的产(chǎn)品(pǐn)具备一定的(de)投资价值(zhí)，很适合稳(wěn)健类投资者。此(cǐ)外，伴随(suí)着(zhe)经济复苏(sū)的步伐，产业园区、物流类(lèi)等(děng)REITs产(chǎn)品具备(bèi)一定的投资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私(sī)募基金执行董事高如星对此表(biǎo)示，若张江园区最(zuì)终(zhōng)能顺(shùn)利(lì)解(jiě)决招商，平稳过度对经营现金(jīn)流没有造成(chéng)大的影响，“事件性利空下调至得这(zhè)么急(jí)、这么深，加上前(qián)期本身园区类资产就回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还(hái)是落到租金收入(rù)受不(bù)受影响，影响多大(dà)，估计园区(qū)会最终(zhōng)解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子(zi)公(gōng)司(sī)哲库科技。随(suí)后5月12日(rì)晚，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT发布(bù)公告(gào)，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是其扩募拟新购(gòu)入基础设施(shī)资产张润大厦(shà)的重要承租方之一，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止执行已签租赁协议的通(tōng)知(zhī)。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步(bù)表示，原始(shǐ)权益人将继续密切(qiè)关注哲(zhé)库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此前(qián)，张江REIT因其一季(jì)报中披露的张江光大(dà)园项目出租(zū)率(lǜ)下降事项，一度(dù)二级市(shì)场(chǎng)价格出(chū)现回落。在随(suí)后召开的(de)业绩说(shuō)明会中管理人就相关事项进行了解释说明(míng)，市场信心得(dé)到了一定提振，二(èr)级(jí)市场价格表现也(yě)趋于(yú)平(píng)稳。据了解，张江 REIT在5月11日(rì)召开的线上和线下的(de)扩募说(shuō)明会上(shàng)，运营团队表示了对张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园项目的(de)信心，预计签署意(yì)向(xiàng)书和合同(tóng)谈判中的储备租户(hù)正常(cháng)转化后(hòu)，项目出租(zū)率将得(dé)到回升(shēng)。没(méi)想到(dào)仅(jǐn)过了不到(dào)三周的时间(jiān)，张江REIT的扩募之路(lù)又迎来了新的(de)考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场各方的广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入项目的原始权益(yì)人相关负责(zé)人(rén)坦言，事发突然确实始(shǐ)料未及，在获(huò)悉35c到底有多大，35c是多少OPPO关(guān)停哲库科技消息(xī)的第一时间即(jí)奔赴现场进行了(le)沟(gōu)通和(hé)核实工(gōng)作(zuò)，并同步(bù)启动了(le)应急预案，排(pái)摸(mō)储备租(zū)户，积极应(yīng)对(duì)哲库提前退租的(de)可能(néng)事项。由(yóu)于张(zhāng)润(rùn)大厦是全(quán)国首(shǒu)批REITs申(shēn)报(bào)扩募项目，公(gōng)司领导高度重视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当谈及储备(bèi)租户情况，相关负责人介绍说，目(mù)前储备租户还是比(bǐ)较(jiào)丰富的，覆盖了芯片测试、人(rén)工智能(néng)、航天产业、信息技术等产业客(kè)户，租(zū)赁(lìn)意(yì)向面积超过了2万方。从意向储备(bèi)转化为实际租户(hù)需要一些时间。

　　“我们正在着手通过(guò)签署租赁(lìn)意向书(shū)来尽快锁定一些重要租户。虽然收了三(sān)个月履约保证金给了我们(men)一些空间，但本着对首(shǒu)批扩募、对市场负责(zé)的态(tài)度(dù)，我(wǒ)们肯定(dìng)要全(quán)力与时间赛跑，把这些面积(jī)在短期内完成去化。”相(xiāng)关负责(zé)人说(shuō)道(dào)。

　　张(zhāng)江REIT已(yǐ)持(chí)有的(de)同区域的张江光大园项目一(yī)季度末也有(yǒu)将近(jìn)30％的空置率，原始权(quán)益人有那么多储备租户，之前的空置率为何未能(néng)得到解决(jué)。

　　对(duì)此相(xiāng)关(guān)负责人解释，张江光大园一(yī)直以(y35c到底有多大，35c是多少ǐ)来(lái)都坚持以市场(chǎng)化运营为导向(xiàng)，历史运(yùn)营表现稳定，租(zū)户(hù)的调租和换租都属于正常情(qíng)况，而这次项目的大租户(hù)退租正好发生在市场(chǎng)活跃(yuè)度(dù)的短期低点，目(mù)前市场情况已(yǐ)有所好转。在看到出租(zū)率下滑情况没有得到及(jí)时修复后，张江这边也作(zuò)了一定的(de)资源调配和倾(qīng)斜(xié)，引入了一些储(chǔ)备租户。

　　另外，张润大厦和张江光(guāng)大园(yuán)项目在给租(zū)户的分(fēn)隔空间、交付(fù)标准(zhǔn)、租金水平等方(fāng)面也有一些(xiē)差异化(huà)，张润大厦多(duō)是两千(qiān)多平(píng)的大平(píng)层，楼的成(chéng)新度高一些，单价也贵一(yī)些(xiē)，张江光大园(yuán)单层(céng)以一千平的面积为主(zhǔ)，还有一些(xiē)独栋形态(tài)的物业。租户自身(shēn)也(yě)会有(yǒu)诉(sù)求，也会(huì)根据自身需求和预(yù)算挑选区域内(nèi)的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完(wán)成以后，新(xīn)老资产(chǎn)的管理(lǐ)人(rén)都(dōu)变(biàn)成了一家(jiā)，后(hòu)续我们在资源(yuán)共享和(hé)联(lián)合(hé)营(yíng)销方面能更加充分发(fā)挥协同(tóng)效(xiào)应，相信可以做得更好。”上述负责人补充说(shuō)道。

　　最后谈及对(duì)于张江REIT的定位和(hé)展望(wàng)，相关负责(zé)人表示(shì)，张(zhāng)江集团(tuán)和(hé)张江高科目(mù)前在管资产(chǎn)约五百万方，还有一(yī)些其他(tā)在开发(fā)的储备(bèi)项目，这(zhè)些都(dōu)将成(chéng)为张江REIT实现打造张江(jiāng)园区产业空间(jiān)资产上市(shì)平台目标的坚实(shí)后(hòu)盾和储(chǔ)备资源(yuán)。“我们非常重视张江REIT这个资本(běn)平台和它未来的发展(zhǎn)。”相关负责人表示，“这次扩(kuò)募是我们实现基(jī)金扩容的第一(yī)步(bù)，也是(shì)至关(guān)重要的一步(bù)，眼下我们可能面临了一些(xiē)突发情况需要解决，但是这和我们在张江(jiāng)科学城这三(sān)十年(nián)建设发(fā)展过程中(zhōng)所(suǒ)经历的相(xiāng)比，只能算是(shì)一个(gè)非常小的插曲。我们有信(xìn)心排除万难(nán)，尽一切可(kě)能(néng)化解当前(qián)突发(fā)事件的所有(yǒu)负面影(yǐng)响，维持预期和市(shì)场的信心。”

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